Тема 17. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Среди факторов производства особая роль принадлежит земле и другим природным факторам (полезным ископаемым, воде, лесам, воздуху и др.), многие из которых ограничены, редки и невосполнимы. Поэтому проблема экономического выбора приобретает при использовании этих факторов жизненно важное экономическое, экологическое и социальное значение для существования и развития общества.

      В условиях рыночной экономики земля стала товаром. Причем товаром специфическим – он всегда в дефиците, и стоимость его со временем лишь возрастает. А это значит, что земельный участок интересен не только в качестве будущей стройплощадки, но и как объект инвестиций.

      Хотя  инвестиции в земельные участки  – явление исторически закономерное, землю скупали и перепродавали и в Древнем мире, и во времена Средневековья. Но если раньше объектами купли-продажи были в основном тучные пастбища и плодородные поля, то в наше время инвестор отдает предпочтение потенциальным зонам рекреации. Чтобы рядом был водоем, вокруг лес, чтобы можно было при желании построить здесь коттедж или целый жилой поселок. Причем цели у покупателей могут быть разными. Кому-то хочется сохранить накопленное, и он покупает шесть соток или гектар, надеясь, что приобретение как минимум не утратит стоимости в будущем. Кто-то идет дальше, защищая накопленный капитал от инфляции, то есть планирует заработать на перепродаже в будущем, когда участки в данном месте станут дороже. Есть и такие инвесторы, которые переводят землю в другой статус, улучшая ее, подготавливают ее в инженерном плане, после чего выгодно перепродают будущему застройщику.

      Место и значение земли как фактора  производства в различных отраслях народного хозяйства неодинаковы. В обрабатывающей промышленности земля  даст предприятию место, на котором  оно стоит, и сферу действия для технологического процесса. В добывающей промышленности она, кроме того, дает предмет труда, который превращается в сырье для обрабатывающей промышленности. В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процесс воспроизводства переплетаются, земля является главным средством производства. Она здесь служит: во-первых, всеобщим предметом труда, когда подвергается обработке, во-вторых, выступает в качестве активного средства труда, обладая плодородием и являясь той сферой, где развиваются растения.

      Человек, воздействуя на почву и используя ее жизненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребления не только не теряет своей потребительной стоимости – плодородия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации улучшает его, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи.

      Покупка земельного участка является одним из наиболее сложных видов сделок с недвижимостью. А значит, потенциальный инвестор должен быть хорошо осведомлен в юридических вопросах, чтобы ему не продали то, что он в дальнейшем никогда не продаст или продаст по бросовой цене. Необходимо обращать внимание на целевое назначение земли, с осторожностью подходить к покупке земель сельскохозяйственного назначения, от покупки же земель лесного и водного фондов лучше вообще воздержаться. Уже есть немало прецедентов, когда постройки на таких территориях объявлялись незаконными и сносились, а инвестор терпел колоссальные убытки. Надо также четко различать процедуру покупки на первичном рынке, когда земля предоставляется администрацией муниципального образования, и на вторичном, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. У всех этих процессов есть свои тонкости, которые надо обязательно учитывать. Земля с древних времен считалась мерой исчисления богатства. Тем не менее, земельные инвестиции следует осуществлять взвешенно, с осторожностью и юридически грамотно.

      Цель  данной работы – изучить основные понятия, связанные с землей как объектом инвестиций и основы законодательства, регулирующие земельные отношения, а также рассмотреть проблемы и перспективы земельных инвестиций в России.

1. Земля: понятие, состав, роль в инвестиционном процессе

      Термин  «земля» можно рассматривать  в широком и узком смысле. В  первом случае имеется в виду планета  Земля со всеми ее естественными  компонентами и характеристиками, во втором – земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность и др.), экономико-социальными (средство производства, стоимость, ценность и др.) и производственными свойствами (плодородие, угодье, конфигурация участка и другие особенности производственного использования).

      Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля была единственным источником его жизненных средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных.

      Развитие  ремесла привело к использованию  полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Сегодня «земля» все более настойчиво ассоциируется с понятием «недвижимость».

      В Российской Федерации понятие «недвижимость», «недвижимое имущество» в правовой оборот впервые введено 31 мая 1991 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и окончательно законодательно закреплено ГК РФ ст. 130 от 30 ноября 1994 г.

      Рассматривая  понятие «недвижимость» в историческом аспекте российского законодательства можно отменить, что оно появилось еще 23 марта 1714 г. в указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В своде законов Российской империи имелась такая формулировка «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». И почти 80 лет понятие недвижимость в советском и российском законодательстве отсутствовало¹.

      В рамках современного права и представлений  главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительным от других объектов собственности, является ее неразрывная связь с землей - главной специфической особенностью.

      В общем случае недвижимость - это  земельные участки и все то, что с ним прочно связано, то есть строительные объекты, здания и сооружения, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. А также земельные участки недр, обособленные водные объекты, естественные и искусственные водоемы (озера, пруды и др.), леса, многолетние насаждения.

      В российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Земельный участок – земельная парцелла (от франц. - parcella - частица) ограничивается фрагментом земли под объектом (здание, сооружение) и ограничивается глубиной 6 м от поверхности, что связано с прерогативой государства – исключительного собственника недр земли. В законодательстве большинства стран под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с глубиной геометрического центра земли («опрокинутая пирамида») с распространением прав собственности на ископаемые недра.

      Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них земельный участок – является вещью природной, а другая – здание и сооружение – продукт труда. Это различие обуславливает и необходимость неодинаковых методов при экспертизе и оценке недвижимости.

Недвижимость  является уникальным по сравнению с  любым другим экономическим благом благодаря тому, что для нее характерны два важнейших отличительных свойства:

1) обязательным атрибутом недвижимости является фрагмент земной поверхности;

2) продолжительный период использования - от десятилетий до нескольких столетий (Московский Кремль, Римский Колизей, Египетские пирамиды, Греческий акрополь и мн. др.).

      Недвижимость  является наиболее инвестируемой областью деятельности сообщества. В 1999 г. в России общая площадь земли составила 1709,8 млн га, в том числе используемой для сельскохозяйственного производства - 221,2 млн га сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища и др.)². Любые операции на рынке недвижимости, объектом которых является земля, регулируются нормами земельного права.

      Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях организации рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

      Предмет земельного права составляют общественные отношения между государственными органами, органами местного самоуправления, гражданами, юридическими лицами, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением, охраной земель и регулируемые нормами земельного права (земельные отношения).

      Источники земельного права - это нормативные  правовые акты, изданные уполномоченными  на то государственными органами РФ, органами субъектов РФ либо органами местного самоуправления, регулирующие земельные правоотношения.

      Высшей  юридической силой на территории РФ обладает Конституция РФ, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. К нормам Конституции, регулирующим земельные отношения, относятся: статья 9 - о собственности на природные ресурсы: статья 36 - о частной собственности на землю; статья 42 - о праве каждого на благоприятную окружающую среду; статья 72, согласно которой земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Следующим по значимости источником земельного права является Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. – основной кодифицированный отраслевой источник земельного права, в котором отражена система данной отрасли российского права, сформулированы ее основополагающие положения. Нормами ЗК РФ урегулированы отношения собственности на земельные участки, вопросы осуществлении других вещных прав на землю, пользования и охраны отдельных категорий земель и другие.

      Основные  законы, регулирующие земельные правоотношения: Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»; ФЗ от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»; ФЗ от 16 июля 1998 г.  № 101-ФЗ «О госрегулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О гос. земельном кадастре»; ФЗ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» ФЗ oт 17 июля 2003 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»; ФЗ от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; ФЗ от II нюня 2003 г. №74-ФЗ  «О крестьянском фермерском хозяйстве».

      Наиболее  значимые указы Президента РФ, регулирующие отношения в сфере пользования  и охраны земель: а) Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти». Этот Указ закрепляет новую систему федеральных органов власти, в том числе opганов, осуществляющий регулирование в сфере землепользования и охраны земель, осуществляющих мероприятия по мониторингу земель и контролю за рациональным использованием земелъ; Указ Президента РФ от 25 феврали 2003 г. № 350 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации». Данным Указом вносятся изменения в акты Президента в связи с принятием ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также некоторые акты Президента признаются утратившими силу.

      Постановления Правительства РФ закрепляют нормы, регулирующие частные вопросы в области земельных отношений, их действие распространяется на более узкий круг отношений. Наиболее значимыми постановлениями Правительства РФ являются: Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; Постановление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»; Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2001 г. № 730 «О федеральной целевой программе повышении плодородия почв России на 2002-2005 годы» и ряд других нормативных документов.

      В настоящее время правом нормотворчества  в области земельных отношений наделены Министерство природных ресурсов РФ, Минсельхоз РФ. Также к источникам земельного права относятся нормативные правовые акты, принимаемые законодательными органами субъектов РФ.

      Основной  документ земельного права – Федеральный  закон N 137-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 28 сентября 2001 года, одобренный Советом Федерации 10 октября 2001 года и вступивший в силу 25 октября 2001 г. –Земельный кодекс Российской Федерации.

      Ст. 1 ЗК РФ определяет базовые принципы земельных отношений в Российской федерации, такие как:

1) учет значения  земли как основы жизни и  деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет  охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан  и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы  земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет  сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном

федеральными  законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность  использования земли, согласно  которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель  по целевому назначению на  категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение  государственной собственности  на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный  подход к установлению правового  режима

земель, в соответствии с которым при определении  их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

      Ст. 7ЗК РФ определяет состав земель в Российской Федерации. Она гласит:

1. Земли в  Российской федерации по целевому  назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо  охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного  фонда;

6) земли водного  фонда;

7) земли запаса.

      Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

      В местах традиционного проживания и  хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий. Статья 8 ЗК РФ предусматривает перевод земель из одной категории в другую.

        Глава III ЗК РФ регламентирует вопросы права собственности на землю, в частности пункт 2 ст. 115 гласит: «Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные

участки, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности». Такая формулировка обеспечивает гражданам право свободно приобретать землю в собственность, т.е. земля и связанная с ней недвижимость становятся объектом инвестиций и проведения операций с землей, перечень которых необычайно широк.

      В соответствии с российским законодательством, в настоящее время на территории РФ существуют следующие виды вещных прав на землю:

1.1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

      В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и. муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В то же время право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ сохраняется.

      Граждане  или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

1.2. Пожизненное наследуемое впадение земельными участками

      В соответствии со ст. 20 3К РФ за гражданами сохраняется право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

1.3. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

      В безвозмездное срочное пользование  могут предоставляться земельные участки:

-  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной  власти или органами местного  самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, на срок не более чем один год;

-  из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель  организаций - гражданам в виде служебного надела. Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

      Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

1.4.Аренда земельных участков³

      Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ По истечение срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

      Размер  арендной оплаты определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

      Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный напитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласии собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

      Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

      Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальный нужд либо для проведения изыскательский работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ, выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

      При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

      При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои: права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.  Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его аренда тора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются

      Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

1.5. Сервитут

      Существуют  следующие виды земельных сервитутов⁴:

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Гражданским кодексом установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).