Зміст та характеристика іпотечних цінних паперів

МІНІСТЕРСТВО  ОСВІТИ  І НАУКИ  УКРАЇНИ

Державний вищий навчальний заклад

«КИЇВСЬКИЙ  НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ  УНІВЕРСИТЕТ

ІМені ВАДИМА ГЕТЬМАНА» 

КАФЕДРА БАНКІВСЬКИХ ІНВЕСТИЦІЙ 
 

Зміст

Вступ

1. Зміст та характеристика іпотечних цінних паперів.
2. Принципи функціонування ринку іпотечних цінних паперів в Україні.
3. Світовий досвід функціонування ринку іпотечних цінних паперів.

Висновки

Список  використаної літератури

Додатки

Вступ

     Протягом  чверті минулого століття та останніх років ринок іпотечних цінних паперів зазнав стрімкого розвитку і значних змін у світовій економіці. Особливо відчутних зрушень даний ринок зазнав у Сполучених Штатах, Німеччині та Росії. Щодо української економіки, то ринок іпотечних цінних паперів почав фактично існувати нещодавно. У грудні 2005 року було прийнято закон «Про іпотечні облігації», з якого і почався розвиток ринку іпотечних цінних паперів в Україні.

     Іпотечне кредитування має велике значення безпосередньо для функціонування і підвищення стабільності та ефективності банківської системи, адже воно є важливим джерелом рефінансування коштів. Світовий досвід свідчить про те, що іпотечне кредитування є перспективним напрямом діяльності, держава повинна бути зацікавлена у його розвитку. За статистичними даними, сукупний обсяг іпотечних кредитів у розвинутих економіках сягає більше половини ВВП (для країн, що розвиваються, цей показник становить приблизно 20%)[1].

     На  сьогодні іпотечні цінні папери в  Україні ще тільки набувають популярності. Під час фінансової кризи їх об’єм  значно зменшився. У посткризовий період одним із пріоритетних напрямів держави повинне бути сприяння розвитку ринку іпотечних цінних паперів.

     Аналіз  останніх досліджень та публікацій. Зарубіжні науковці уже довгий час активно досліджують та вивчають механізми реалізації та обігу іпотечних цінних паперів, їх вплив на розвиток ринку нерухомості, участь фінансових організацій, зокрема банків, у їх випуску та реалізації. Особлива увага приділяється саме різновидам цих цінних паперів, структурі виплати дивідендів та основного боргу по кожному окремому виду, детально розглядалися інвестиційні ризики та прибутки від випуску інвестиційних цінних паперів.

     Щодо  вітчизняних науковців, то дана тема ще детально не досліджувалася, проте  такі науковці як Пересада А.А., Майорова Т.В. вивчали такі аспекти як курсова вартість та дохідність інвестиційних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій. Учений Нізков О.А. описав структуру грошових потоків за різними видами іпотечних цінних паперів та дослідив перспективи розвитку даного ринку в Україні. Питанням правового регулювання приділено достатньо уваги у роботах як вітчизняних так і зарубіжних вчених(А. Н. Корольов, Т. МакКарти, О. В. Плешанова, А. С. Селівановський, Д. И.)

     Метою роботи   є визначення поняття іпотечні цінні папери та їх місця в українській економіці, з огляду на національний ринок нерухомості, для чого необхідно дослідити природу іпотечних цінних паперів а також сучасний стан ринку нерухомості в Україні. Окремою задачею є вивчення досвіду таких країн, як Америка (де ринок іпотечних цінних паперів є найрозвиненішим та найбільшим), Німеччина ( у якій склалася особлива модель ринку іпотечних цінних паперів). Крім цього досліджується процес сек’ютеризації іпотечного кредитування.  

      Розділ 1

1. Зміст та характеристика іпотечних цінних паперів.

     Згідно  українського законодавства іпотечні  цінні  папери  -  цінні  папери,   випуск   яких забезпечено   іпотечним   покриттям   (іпотечним   пулом)  та  які посвідчують право власників на отримання від емітента належних  їм коштів[2]. У зарубіжній літературі ці папери називаються MBS (Mortgage-Backed Securities), що визначаються як боргові цінні папери, що рефінансуються за допомогою зобов’язань по іпотечних кредитах, або, іншими словами, це певні права, що забезпечені заставою об'єктів нерухомості.

     Світова практика виділяє велику кількість  іпотечних цінних паперів. Проаналізуємо  найбільш розповсюджені із них:

• Цінні папери, що забезпечені житловою іпотекою (Residential Mortgage-Backed Securities – RMBS) – це найбільш розповсюджена форма сек’ютеризації, забезпеченням якої виступає пул однорідних іпотечних кредитів, забезпечених житловою нерухомістю.
• Іпотечні цінні папери, забезпечені комерційною нерухомістю (Commercial Mortgage-Backed Securities - CMBS) – цінні папери, що забезпечуються одним або декількома пулами іпотечних кредитів. Забезпечення таких цінних паперів може складатися з одного або декількох кредитів, забезпечених комерційною нерухомістю ( офісними, торговими центрами, індустріальними будівлями та готелями).
• Облігація, що забезпечується іпотекою, або іпотечна облігація (Collateralized Mortgage Obligation - CMO) – цінні папери, що забезпечуються пулом іпотечних кредитів або певною комбінацією таких кредитів. Ці цінні папери випускаються, як правило, декількома класами з різними строками погашення та купонами [3].

     Загалом, випуск боргових цінних паперів (облігацій) , забезпечених раніше наданими іпотечними кредитами називається сек’ютеризацією. Продаючи облігації, емітент отримує гроші, які може спрямувати на видачу нових позик. Він гарантує, що коли не зможе виконати свої зобов’язання перед покупцем облігацій, то поверне кошти, продавши об’єкт застави, на основі якого випущені облігації.

     Сек’.теризація – процес трансформування неліквідних активів банку в ліквідні цінні папери. Він є позабалансовим джерелом формування фінансових ресурсів [10].

     Далі  розглянемо більш детально сутність іпотечних цінних паперів з точки зору українського законодавства. В українському законодавстві виділяють наступні види іпотечних цінних паперів:

     - іпотечні облігації;

     - іпотечні сертифікати;

     - заставні.

     Іпотечні  облігації – це боргові цінні папери, які забезпечуються іпотекою. Іпотечні облігації є іменними  цінними паперами. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов'язання  емітента  відшкодувати  йому номінальну  вартість цієї облігації та грошового доходу в порядку, встановленому  цим  Законом  та  проспектом  емісії,  а   в   разі невиконання емітентом зобов'язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити  свою  вимогу  за  рахунок  іпотечного покриття [закон про іпотечні блігації].

      Українські банки розпочали емітувати такі цінні папери відносно недавно – коли вступило в силу положення ДКЦПФР «Про порядок реєстрації випуску звичайних іпотечних облігацій, проспекту емісії». Іпотечні облігації вважаються дуже надійним інструментом, бо у випадку дефолту емітента право на заставу ( тобто іпотеку) переходить до утримувача цих цінних паперів. Саме тому випуск іпотечних облігацій дозволяє банкам залучати ресурси на найвигідніших умовах. Потенційними покупцями таких облігацій є, в першу чергу, банки, з огляду на те, що з 2008 року НБУ приймає такі цінні папери в якості забезпечення своїх кредитів комерційним банкам.

     Можуть  випускатися такі види іпотечних облігацій:

          1) звичайні іпотечні облігації;

          2) структуровані іпотечні облігації.

          Емітентом   звичайних   іпотечних  облігацій  є іпотечний  
кредитор,  що несе відповідальність за  виконання  зобов'язань  за  
такими  іпотечними  облігаціями  іпотечним покриттям та всім іншим  
своїм  майном,  на  яке  відповідно  до  законодавства  може  бути  
звернено стягнення.

       Емітентом    структурованих    іпотечних    облігацій    є  
спеціалізована іпотечна установа,  яка  несе  відповідальність  за  
виконання   зобов'язань  за  такими  іпотечними  облігаціями  лише  
іпотечним покриттям.

    Державну  реєстрацію випусків і проспектів емісії іпотечних облігацій  здійснює Державна комісія з цінних паперів та фондового  ринку. Дані щодо реєстрації випусків і проспектів емісії іпотечних облігацій  вносяться до окремого реєстру випусків іпотечних цінних паперів в установленому Державною комісією  з  цінних  паперів  та фондового ринку порядку.

    Емісія   іпотечних   облігацій   здійснюється  в  порядку, встановленому   законодавством, та нормативно-правовими  актами Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

    Умови  випуску  іпотечних  облігацій  та  вимоги   до   їх іпотечного покриття визначаються законодавством і проспектом емісії. Після розміщення   іпотечних  облігацій  зміни  до  проспекту емісії  можуть  вноситися  лише  за  згодою   їх   власників   або управителя.

    Проспект  емісії іпотечних облігацій,  що пропонуються для відкритого продажу,  підлягає опублікуванню  у  повному  обсязі  в офіційному  друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку не менш як за 10  днів  до  початку  відкритого (публічного) розміщення іпотечних облігацій.

    На  момент  реєстрації випуску іпотечних  облігацій емітент зобов'язаний сформувати іпотечне покриття,  що відповідає вимогам, встановленим законодавством.

    Випуск  іпотечних облігацій здійснюється у бездокументарній формі.  Глобальний сертифікат випуску іпотечних облігацій  повинен містити   їх  найменування  (звичайна  чи  структурована  іпотечна облігація),  посилання на те,  що виконання  зобов'язань  емітента забезпечується   іпотечним  покриттям,  а  також  інші  реквізити, встановлені законодавством.

    Обіг  іпотечних облігацій,  облік та перехід прав власності на    них   здійснюються   відповідно   до   вимог,   встановлених законодавством.

    У разі випуску звичайних іпотечних  облігацій  договір  на депозитарне   обслуговування   укладає  емітент.  У  разі  випуску структурованих  іпотечних   облігацій   договір   на   депозитарне обслуговування укладає управитель[].

     Іпотечні  сертифікати згідно Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» - це іпотечний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Іпотечні сертифікати поділяються на два види:

• Іпотечний сертифікат участі;
• Іпотечний сертифікат з фіксованою дохідністю.

     Дослідимо окремо кожен із видів та порівняємо їх.

     Іпотечний сертифікат участі – це іменний цінний папір, який затверджує долю її власника в праві загальної власності на іпотечне покриття, право на отримання грошових коштів за дотримання всіх обов’язків, вимоги по яких складають іпотечне покриття.

     Іпотечний сертифікат з фіксованою дохідністю – це цінний папір, підкріплений іпотекою, який затверджує заздалегідь встановлену величину надходжень. Цей вид іпотечного сертифікату передбачає, що власником іпотечних активів, а відповідно і платежів за ними, є емітент. 

     У таблиці 1 надано основні відмінності  між іпотечним сертифікатом участі та з фіксованою дохідністю[4].

Таблиця. 1 Порівняльна характеристика іпотечних сертифікатів участі та іпотечних сертифікатів з фіксованою дохідністю

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких  форм:

1. іменні сертифікати  документарної   форми   випуску;
2. іменні сертифікати  бездокументарної  форми  випуску;
3. сертифікати на  пред'явника   документарної   форми   випуску.

     Форма випуску сертифікатів установлюється рішенням про випуск сертифікатів. Сертифікати одного випуску мають  одну форму випуску. Вимоги щодо   виготовлення  бланків  сертифікатів  затверджує Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку. Виготовлення бланків   сертифікатів  здійснюється  тільки  на державних спеціалізованих підприємствах відповідно до встановлених законодавством вимог.

     У разі емісії сертифікатів у бездокументарній формі, на кожний випуск   сертифікатів емітент  оформлює  глобальний  сертифікат. Форма випуску  сертифікатів  може  бути  змінена  в  порядку, встановленому законодавством України.

     Строк обігу  сертифікатів одного випуску  не може перевищувати строк існування  іпотечних  активів,  які  є  забезпеченням  цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

     З огляду на визначення та поняття різних видів іпотечних цінних паперів, їх усіх можна визначити як цінні папери, що закріплені іпотечним покриттям, проте між ними є суттєві відмінності. Ці відмінності між структурованими, звичайними іпотечними облігаціями та іпотечними сертифікатами наведено у Додатку 1.

     Заставні, відповідно Закону «Про іпотеку», - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Важливо зазначити, що заставна випускається у документарній формі і має бути передбачена іпотечним договором, який покладений в основу її видачі. Вона не є емісійним цінним папером і не входить до переліку цінних паперів. допущених на фондовій біржі, проте заставна може включатися до активів венчурних інвестиційних фондів.

      Заставна - неемісійний цінний папір, тобто випуск не вимагає публічної фіксації. Заставна оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

      У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної. Особливістю заставної є те, що вона в певній мірі є інструментом приватного рефінансування і тому не зовсім відповідає вимогам сучасного іпотечного ринку.

     Дослідимо, як заставні виступають у ролі інструменту  рефінансування коштів. Іпотекодержатель з метою залучення коштів, може  здійснювати такі операції:

• здійснити продаж заставної шляхом вчинення індосаменту;
• здійснити операції репо, тобто продати заставну із зобов’язанням зворотного викупу;
• використовувати заставних у якості застави для забезпечення виконання зобов’язань перед кредиторами;
• випускати іпотечні цінні папери.

     Особливим видом іпотечних цінних паперів в Україні є сертифікати ФОН.

     Сертифікат  ФОН - цінний  папір,  що  засвідчує  право  його власника  на  отримання  доходу  від  інвестування  в  операції  з нерухомістю[].

     Сертифікат  ФОН засвідчує право власника цього сертифіката  на отримання  частки  чистих  активів  ФОН  у  грошовій  формі  після закінчення строку, на який був створений відповідний  ФОН, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем. Проспект емісії  сертифікатів  ФОН  є публічною або приватною пропозицією (офертою) з умовами управління майном  та  визначеними обмеженнями права довірчої власності управителя.

          Емітентом сертифікатів ФОН може  бути банк або інша  фінансова  установа,  якщо  вона відповідає  вимогам,  встановленим спеціально  уповноваженим органом виконавчої  влади у сфері регулювання   ринків фінансових  послуг,  а   також  має  дозвіл  на  здійснення  емісії сертифікатів ФОН.

     Загалом, емісія іпотечних цінних паперів дає можливість банкам залучати додаткові кошти під уже видані кредити, а додаткові залучені ресурси можна спрямувати на видачу нових позик. Спробуємо пояснити як працює дана схема. Припустимо, що банк А сформував портфель (пул) однорідних іпотечних кредитів на суму 200 млн. грн., при цьому середньозважена дохідність портфеля складає 15% річних. Згідно Закону «Про іпотечні облігації», банк має право випустити під забезпечення цього портфелю іпотечні облігації у розмірі 75% від покриття, тобто – на 150 млн. грн. Якщо банк А розмістить ці цінні папери під 12% річних, то його річна маржа складе 3%. Таким чином банк отримує дешеві ресурси для видачі нових кредитів. У подальшому такий цикл можна проводити безконечно.

     Спробуємо схематично зобразити прибуток від  емісії іпотечних цінних паперів.  
 
 
 

      Розділ 2

     2. Принципи функціонування  ринку іпотечних  цінних паперів  в Україні

     Український ринок іпотечних цінних паперів  є відносно молодим, він зародився після прийняття Верховною Радою Закону «Про іпотечні облігації» , який визначає правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій (звичайних та структурованих), вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері.

         У 2004-2005 роках було закладено  перші основи для функціонування  дворівневого вторинного іпотечного  ринку: створено Державну іпотечну установу (ДІУ), як установу другого рівня, метою діяльності якої є сприяння подальшому розвиткові ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) і запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. 

     Щодо  практики використання іпотечних цінних паперів вітчизняними банками, то процес сек’ютеризації в Україні розпочався у 2006 році, коли  «Дельта-банк» випустив облігацій на суму 150 млн. грн., які забезпечувалися портфелем роздрібних кредитів. У 2007 році «Приватбанк» розмістив єврооблігації на суму 171 млн. дол. США, проте перший випуск іпотечних облігацій здійснив саме «Укргазбанк» у 2007 р. на суму 50 млн. грн. під 10,3% річних на 3 роки. Станом на 2010 рік «Укргазбанк» дійснив погашення іпотечних облігацій на загальну суму 50 млн. гривень. гідно з повідомленням, Укргазбанк також виплатив процентний дохід за облігаціями за дванадцятий процентний період у сумі 13,875 тис. гривень, що складає 26,18 грн. на одну облігацію [13]. У 2008 р. ВАТ КБ «Хрещатик» випустив звичайні іпотечні облігації на суму 70 млн. грн., строком на 3 роки з дохідністю 12,5%, однак через фінансову кризу мало місце їх дострокове погашення[5].

     Під час світової фінансової кризи ринок  іпотечних цінних паперів був  заморожений, проте Державна Іпотечна установа ( ДІУ) та Ощадбанк все ж таки здійснили випуск іпотечних облігацій у 2009 році. Сьогоднішня ситуація на українському ринку не сприяє подальшому інтенсивному розвитку даного сектору, в першу чергу через відсутність потенційних інвесторів та недосконалість нормативно-правової бази.

     Оскільки  ринок іпотечних цінних паперів  напряму залежить від ринку нерухомості, доцільно розглянути його стан в Україні.  У таблиці 2 приведено дані про  динаміку зміни цін на нерухомість, яка є основним показником стану іпотечного ринку. 

Таблиця 2 Динаміка середньої ціни метра квадратного житла у Києві та темп її приросту 2004 – 2010 років[8]

     Як  ми бачимо, до фінансово-економічної  кризи з 2004 по літо 2008 рік ціни на нерухомість зростали галопуючими темпами. Це було спричинено великим попитом з боку населення та активного банківського кредитування іпотеки. Даний період характеризується великою кількістю виданих іпотечних кредитів ( у 2008 році цей об’єм становив 5,19 млрд. грн.) [9]. З літа 2008 року почалося різке зниження цін, яке було особливо відчутним, з огляду на те, що темп інфляції становив у 2008 році 22, 3 %, у 2009 році - 12,3%, у 2010 – 9,7% ( за прогнозами уряду).  Основною причиню була відсутність платоспроможного попиту. Через нестачу ліквідності банки перестали видавати іпотечні кредити, а, оскільки, близько 50-60% операцій з купівлі нерухомості здійснювалися саме через іпотечне кредитування, об’єм даних операцій суттєво скоротився. Це у свою чергу вплинуло на ринок іпотечних цінних паперів, так як кредитів для їх забезпечення просто не було.

     Проаналізуємо обсяг операцій з іпотечними цінними  паперами в Україні та їх частку у загальному випуску цінних паперів  у 2005-2009 рр. 

Таблиця 3 Обсяг договорів виконаних торговцями іпотечних цінних паперів у 2005-2009 роках, млрд. грн. [8]

     Як  ми бачимо, з 2006 до 2008 року обсяг операцій з іпотечними цінними паперами та частка цих фінансових інструментів у загальному обсязі цінних паперів  зростали швидкими темпами. У 2009 через  фінансову кризу НБУ розробив Постанову № 458, згідно з якою банки повинні скоротити видачу кредитів, не забезпечених відповідними за тривалістю пасивами. Таким чином, ці економічні умови та законодавче регулювання з боку уряду значно вплинули на український ринок іпотечних цінних паперів. Так у 2009 році об’єм операцій з іпотечними цінними паперами склав близько 100 млн. грн., що більш ніж в 6 разів менше, ніж у попередньому році. Хоча у 2009 році спостерігалося загальне скорочення емісії усіх цінних паперів, проте, як ми бачимо з таблиці 3, частка іпотечних цінних паперів у загальному випуску цінних паперів скоротилася більш ніж у 5 разів.

     У 2010 році з метою урегулювання ринку  іпотечних цінних паперів Верховна Рада внесла деякі зміни до Закону України «Про іпотечні облігації» що передбачають вдосконалення регулювання ринку іпотечних облігацій шляхом встановлення вимог стосовно розрахунку розміру іпотечного покриття, діяльності управителя[Ghj sgjn j,k].  

       Аналітики стверджують, що іпотечний  ринок України почав стабілізуватися,  проте лише до кінця 2012 року  досягне докризових показників. 
 

      Розділ 3

     3. Світовий досвід  функціонування ринку  іпотечних цінних  паперів

     Щодо  зарубіжного досвіду, то вперше процес сек’ютекризації іпотечних кредитів відбувся у США у 1970 році, коли банк Salomon Brothers випустив  облігації, забезпечені іпотечними кредитами. З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державні гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери. 

     У 1981 році на ринок іпотечних цінних паперів вийшла Федеральна іпо-течна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 році MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів[].