Анализ регионального рынка недвижимости

Донецкое высшее учебное  заведение

Донецкий институт железнодорожного транспорта

Украинской государственной  академии железнодорожного транспорта

Министерство образования  и науки, молодежи и спорта Украины

 

 

Факультету Экономика  транспорта

Кафедра Менеджмента

 

 

Реферат

Из дисциплины: "Диагностика региональных рынков"

На тему: « Анализ регионального  рынка недвижимости»

 

 

 

 

 

Выполнила студентка:

группы 5 МО

Ковальчук Н.В.

Проверила:

Д.е.н., профессор

 Финагина О.В.

 

 

 

в 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1.Понятие и особенности  рынка недвижимости

2.Факторы, влияющие на  формирование рынка недвижимости

3.Структура рынка недвижимости

4.Анализ рынка и обьектов  недвижимости в Донецке

5.Развитие регионального  рынка недвижимости

Вывод

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

          Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

          Целью работы является анализ регионального рынка недвижимости.

Задачи:

1. Проанализировать понятие  и особенности рынка недвижимости.

2. Выявить факторы, влияющие  на формирование рынка недвижимости.

3. Определить структуру  рынка недвижимости.

4. Дать оценку развития  регионального рынка недвижимости.

Информационная база представлена учебной литературой, Интернет-ресурсами.

Работа состоит из введения, четырех пунктов, заключения и библиографического списка.

 

1. Понятие  и особенности рынка недвижимости

 

          Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

          В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

          Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

          Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

          Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются:

1. Локальный характер  рынка недвижимости (сокращения  числа возможных сделок из-за  определенного местоположения);

2. Уникальность всех участков  земли (влечет различие в ценах);

3. Низкая ликвидность  недвижимости по сравнению с  другими товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов  при совершении сделок);

4. Несоответствие высокой  цены и финансовых возможностей  покупателей, что требует наличие  кредита в большинстве случаев; 

5. Разброс в ценах вследствие  неполной информированности продавцов  и покупателей.

           По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

          Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу Украины требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в Украине началось с приватизации, важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

 

Таблица 1. Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень  подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без  ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические  и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

          Формирование рыночной стоимости недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

          Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в Украине: в классификаторе отраслей народного хозяйства Украины "операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную сферу деятельности.

Сделки с объектами  недвижимости - это не обычное перемещение  и конечное потребление товара подобно  хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту  их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые  делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет.

          Каждый покупатель имеет специфический набор требований к нужным ему объектам, что определяет индивидуальный характер объектов недвижимости. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.

          Большая часть сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В Украине для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

          Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода и прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

          Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов и покупателей - на нем оперируют также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках  с объектами, находящимися в частной  собственности. Опыт развитых капиталистических  стран показывает, что на этом рынке  за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

1. Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
2. Зонирование территорий;
3. Архитектурно-строительный контроль
4. Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

          В Украине также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

          Являясь товаром, недвижимость жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

          Значительное развитие арендных отношений также характерно для рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

Для описания и анализа  состояния рынка недвижимости используются специальные показатели, которые  обычно определяются и описываются  статистическими методами.

1. Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.
2. Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.
3. Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).
4. Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.

          Важным, но еще недостаточным устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность и наоборот.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости

 

          В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  «политической конъюнктурой» в  тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны,  инвестиционная активность снижается  «тормозится» развитие нормальной  системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных  направлений инвестирования вложений  в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере»  позволяют сохранить средства  от инфляции).

3. Размытость законодательной  базы (особенно относительно рынка  недвижимости).

4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и  анализа информации), низкого профессионализма  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья).

          В Украине недвижимость давно стала товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие украинского рынка недвижимости.

          Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.

 

3. Структура  рынка недвижимости

 

         Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно  выделить три сектора: развития (создания) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости.

2. По способу совершения  сделок рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный.  Под первичным рынком недвижимости  принято понимать совокупность  сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами.  Он обеспечивает передачу недвижимости  в экономический оборот. Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые  с уже созданными объектами,  находящимися в эксплуатации  и связанные с перепродажей  или с другими формами перехода  поступивших на рынок объектов  от одного владельца к другому.

3. По видам сделок в  рамках всего рынка недвижимости  можно выделить: рынок купли-продажи;  аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное  управление) и др.

4. По степени готовности  к эксплуатации: незавершенное строительство;  новое строительство; строительство,  подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:  частные объекты недвижимости; государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные  объекты; сельскохозяйственные объекты;  общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному  назначению: жилая недвижимость; производственные  здания; непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады  и пр.); гостиницы; торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д.

8. По виду объектов  недвижимости: земельный рынок; здания  и сооружения; помещения; предприятия  как имущественные комплексы;  кондоминиумы; вещные права; многолетние  насаждения.

         Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. Говоря о вторичном рынке, необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлтерские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т.д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.

 

 

 

4. АНАЛИЗ РЫНКА И ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ДОНЕЦКЕ

          Донецк, город с почти миллионным населением, занимает одно из последних мест в Украине по средней стоимости жилья. Уступая не только Харькову, Одессе и Днепропетровску, но и городам Западной Украины. 

          По прогнозам экспертов, в 2014 году не будет резких повышений цен на недвижимость в Украине. Наоборот, прогнозируется стабильность цен, либо же их снижение. Причин тому несколько. В первую очередь, это финансовый кризис, от последствий которого до сих пор избавляется большая часть жителей страны. Экономическая ситуация в стране до сих пор тяжелая, поэтому всплеска роста операций с недвижимостью не будет. И дело даже не в низком спросе. Он как раз остается на высоком докризисном уровне. А вот покупательная способность не входит в ценовые пределы современных квадратных метров. Низкий уровень доходов населения тормозит цены.          Поднять их можно, увы, только теоретически — если представить, что государство вплотную займется поддержкой и организацией программ ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Но в реальности ипотеки от банков рассчитаны на людей со стабильно высокими доходами. А в этом слое населения Украины большая часть уже обзавелась собственным жильем. А оставшиеся несколько тысяч человек никак не могут повлиять на ценовую политику рынка украинской недвижимости.

          Снижение цены на недвижимость в Донецке вполне возможно на уровне «вторичного» жилья. Это связано с невозможностью получения ипотеки, общим снижением цен и реального спроса. Те, кто готов приобрести квартиру, рассматривают центральные районы города, поэтому владельцы жилья на окраинах вынуждены снижать цены, чтобы его продать. Кроме того, одним из важных факторов является снижение курса национальной валюты. В связи с девальвацией гривни вчерашние цены становятся недоступными для покупателей сегодня.

Самое востребованное жилье – это «эконом-класс», на «эконом» приходится около 60 % всех сделок. Еще 10 % приходится на новострой, 10–13 % – на «улучшение жилищных условий» и только 5 % – сделки по элитному жилью. Остальное - приходится на долю «первички».

          Самыми востребованными на сегодня в Донецке остаются квартиры стоимостью до $50 тыс. Сделка будет успешной, если продавец готов продавать квартиру с хорошим дисконтом. Скидки – обязательный атрибут сделки, сегодня в сегменте коммерческой недвижимости они достигают 50 %. Во всех сегментах рынка жилья сегодня условия диктует покупатель. Имея возможность выбирать, покупатели стремятся купить квартиру в хорошем состоянии, с евроремонтом.

          По уровню престижности административных районов условно выделяются три исторически сложившийся группы. Первая – центр, в состав которого входят Ворошиловский, Калининский и Киевский районы, где диапазон цен на выставленные на продажу объекты варьируется в пределах 1262-1485 долл. за 1 кв.м. Вторая группа – Буденовский, Пролетарский, Ленинский и Куйбышевский районы. Квадратный метр здесь стоит 995-1028 долл. К непрестижной категории обычно относят окраинные Кировский и Петровский районы, в которых цена 1 кв.м. жилья не превышает $900.

          В октябре-ноябре 2013 года на рынке недвижимости в Донецке наиболее активно продавались 2-комнатные квартиры, расположенные в Калининском, Киевском и Кировском районах Донецка. Также неплохо расходились «однушки» в Калининском, Куйбышевском и Ворошиловском районах. Такую избирательную последовательность эксперты связывают с тем, что в Донецке наиболее востребованы квартиры стоимостью до $50 тыс. Покупателя сегодня не очень интересует престижность района. Этот фактор уходит на второй план. Более значимой мотивацией является ценовая категория продаваемого объекта и аварийное состояние самого жилья.

         Самые низкие цена на продажу квартир наблюдались в Петровском районе Донецка, по цене в среднем $831/кв.м

Самые дорогие предложения  выставлены в Ворошиловском районе Донецка по цене в среднем $1485/м2

Средняя цена продажи  квартир на рынке недвижимости Донецка  составила $1093/м2:

Буденовский район: в среднем $995/м2

Ворошиловский район: в среднем $1485/м2

Калининский район: в среднем $1262/м2

Киевский район: в среднем $1341/м2

Кировский район: в  среднем $896/м2

Куйбышевский район: в среднем $1028/м2

Ленинский район: в  среднем $1026/м2

Петровский район: в среднем $831/м2

Пролетарский район: в среднем $969/м2

          Адекватные цены на квадратные метры на вторичном рынке Донецка (дом-«хрущевка» в районе, приближенном к центру)

1-комнатная –  до $35 тыс.

2-комнатная –  до $40–45 тыс.

3-комнатная –  до $50 тыс.

          На местном рынке недвижимости прогнозируют, что покупательская активность может снизиться. Ситуацию подхлестывает непредсказуемость возможных законодательных перемен, ожидающихся в 2014 году. Речь идет о реорганизации Бюро технической инвентаризации (БТИ), намеченной на 2014 год. Ограничение наличных расчетов. На сегодняшний день закон уже принят, но он ещё не работает, но если он вступит в силу, то на рынке это отразится только негативно. При продаже или осуществлении сделки продажи любого типа недвижимости, нужно будет все деньги пропускать через банк. А большая часть населения Украины зарплату получает в конвертах и это может усугубить покупку недвижимости. 

 

          С начала зимы выросли цены и на аренду недвижимости. Сейчас арендодатели хотят от 1 500 до 3 000 гривен за 1-, 2-комнатную квартиру на окраине. И от 2 500 до 4 000 гривен ближе к центру.

Как сообщают аналитики  рынка недвижимости, стоимость одного квадратного метра жилья в  Донецке в первом квартале 2013 года может подняться на 10-15%.

          В реальности это означает, что собственники жилья, сдаваемого в аренду, будут, как и в прошлые годы стремиться к индексации собственных доходов и продолжению гонки с инфляцией. Конечно, аренда квартир - выгодный бизнес, но только ли собственники жилья являются драйверами роста цен, или существуют макропоказатели?

          Действительно, рост цен на аренду наблюдается каждый год. Если исключить кризисные 2008-2009, можно с уверенностью говорить о том, что ежегодный рост цен составляет от 10 до 20 процентов, тогда как показатели инфляции меняются из года в год. Впрочем, оценить инфляцию не всегда просто, ведь разные экономические школы предлагают различные подходы к данному вопросу, а простые граждане замечают только рост цен, который, как правило, находится существенно впереди показателя роста инфляции. Таким образом, аренда квартир в Донецке вновь подорожает к первому кварталу 2014 года.

          Если рынок недвижимости Донецка развивается, а это именно так, то исключительно благодаря стремительному росту объектов коммерческой недвижимости и субрынку ритейла. Только в первой половине 2013 года введено в оборот 44% новых торговых площадок, товарооборот в которых составил 56,97 млрд. грн. Если подобные темпы прироста сохранятся и в дальнейшем, то, по предварительным оценкам, Донецк в первом квартале 2014 года выйдет на первое место в Украине по уровню концентрации ТРЦ в одном городе.

          Что интересно, при бурном росте объемов развлекательных комплексов и складских помещений в городе наблюдается определенный дефицит офисов среднего и бизнес-классов. Новые офисные центры практически не строятся или находятся на стадии проектирования. Поэтому неудивительно снижение их стоимости на 1,12% до $956,5 за к.м. Поэтому бизнес предпочитает снимать помещения, аренда которых составляет в среднем $115 в год за 1 кв.м.

          Потихоньку возникает оживление и в сфере ритейла, особенно в сегменте street-riteil. Низкие ставки аренды играют позитивную роль и на привлечение международных компаний, готовых развивать в Донецке свои сетевые проекты. А это уже дополнительные ресурсы, возможности и площади. А значит, стоимость аренды в ближайшее время будет только повышаться.

 

 

5. Развитие регионального рынка недвижимости