Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости

 

ВВЕДЕНИЕ

        Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

        Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

        На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

        Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных

предприятий, стремящихся  увеличить свой уставной капитал  на величину,

подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.

       Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого

использования должен опираться  на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка- это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

       В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также  в рамках региональной налоговой  политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

 

Эксплуатация  объектов недвижимости — деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

Интерес к  коммерческой недвижимости стабильно  высок, количество и качество новых  объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость  профессиональной эксплуатации, которая  способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

1. Операционные  расходы − периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости  и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся  издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию  потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

Операционные  расходы могут быть двух видов:

а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с  изменением коэффициента загрузки объекта  недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);

б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят  от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).¹

Некоторые расходы  не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются  коэффициентом капитализации (амортизационные  отчисления − возврат основного  капитала), либо потому, что не рассматриваются  в качестве затрат, связанных с  эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы  и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.).

В каждом конкретном случае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следует  иметь в виду, что при анализе  должны учитываться нефактические  расходы владельца за прошедший  период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после  даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено  понятие резервов, под которым  понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы

2. Резерв (расходы)  на замещение − эти расходы  или имеют 1−2 раза за несколько  лет или сильно изменяются  год от года. Это, как правило,  затраты на возмещение предметов  с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудование  и др.). Обычно к таким предметам  относят:

кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с  коротким сроком эксплуатации;

санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;

механическое  оборудование (жалюзи, кондиционеры);

лифты;

оборудование  бассейна;

тротуары, подъездные дороги и т.п.

Эти затраты  составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать  на специальном счете. Если эти затраты  не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока  владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы  на их замещение не учитываются, а  их износ будет компенсирован  при продаже объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

 

Собственники  недвижимости сегодня озадачены  тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в целости и сохранности. Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию. Рассмотрим подробнее эти доходы.²

Доходный  метод расчета затрат.

Для того чтобы  обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами  руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму  готов тратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается  за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем  расходы на эксплуатацию объекта  недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло. Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при  этом стараясь сохранить достойное  качество обслуживания. Ведь от условий  эксплуатации зависит срок службы здания.

Доходный  метод при фиксированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг  по эксплуатации. При этом расходы  на эксплуатацию — определенная доля от валового дохода, которую сам  собственник готов затратить.

В рамках доходного  подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации  или метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямой капитализации сумма чистого  дохода за год функционирования делится  на соответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования  доходов, будущие денежные потоки чистого  дохода каждого периода пересчитываются  в текущую стоимость путем  дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.

В зависимости  от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта  доходной недвижимости – капитализации  или дисконтирования – для  определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого  его коммерческого использования.³

 

 

Затратный метод.

Как утверждают эксперты, не всегда целесообразно  использовать доходный метод для  расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный  метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей  расходов ресурсов — в расчете  на единицу объема или площади  для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода объекта недвижимости, та или  иная статья расходов всегда будет  составлять одинаковую величину.

Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен  не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в  этом случае, чтобы объект эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник  также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы недвижимости. Желание  не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую  часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод  расчета стоимости эксплуатации — сравнительный.

 

Сравнительный метод.

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается  в использовании открытых и доступных  укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые два способа оценки стоимости  эксплуатации недвижимости требуют  определенного количества специфической  информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен  в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

 

Эксплуатация нежилых  объектов недвижимости – процедура  сложная и затратная. При этом расходы на содержание зданий все  время увеличиваются – вместе с ростом тарифов на коммунальные услуги. Управляющие и эксплуатирующие  компании перманентно озабочены  вопросом, как уменьшить эксплуатационные расходы. Но больше всех этот вопрос заботит владельцев недвижимости. Поскольку профессиональные организации требуют за качественные услуги качественного вознаграждения, собственники предпочитают заниматься оптимизацией расходов самостоятельно. Дефекты непрофессиональной эксплуатации накапливаются и через несколько лет приводят к серьезным сбоям. 

Стоит учесть то, что  расходы на эксплуатацию — это  величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному  сезону — в августе-сентябре —  расходы на эксплуатацию выше, чем  в апреле-мае. Точно сказать, какой  метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества  факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.). Как  правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится  общий знаменатель, удовлетворяющий  собственника.

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации — исключительно прерогатива  собственника объекта недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей  компанией.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания

 

Интерес к  недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно  растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а  также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

Эксплуатация  объектов — деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте  и информирование пользователей  о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его  работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.⁴

В объем работ  по эксплуатации включаются следующие  работы и услуги:

обслуживание  инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония  и т.д.);

обслуживание  кондиционеров;

обслуживание  лифтового оборудования;

текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

проведение  планово-предупредительных мероприятий;

ликвидация  возможных аварий и их последствий  силами объединенной ремонтной бригады  инженерно-эксплуатационной службы;

разработка  инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике  безопасности, электро- и пожарной безопасности;

выполнение  нормативных актов, предписаний  и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

введение  технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих  инженерных решений;

заключение  договоров субподряда со специализированными  обслуживающими организациями;

взаимодействие  с подрядчиками и поставщиками. Осуществление  всех необходимых закупок расходных  материалов и оборудования. Выбор  на тендерной основе подрядчиков, оказывающих  специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых  работ;

взаимодействие  с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит  безопасность находящихся в нем  людей. Технологическая «начинка»  на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих  инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор  нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и  управления объектами. Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией  между профессиональными участниками  рынка необходим.

С течением времени  каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять  свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое  — построенный и введенный  в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы  для постоянного поддержания  климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо  дольше. Существуют таблицы, которые  определяют эти сроки для отдельных  зданий и конструкций. Однако они  могут служить лишь ориентиром в  определении срока жизни здания.

Срок экономической  жизни ─ это срок, в течение  которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической  жизни, когда оно перестает вносить  вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение  которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости  от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный  возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

        В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

        Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

        Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

        Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

        Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком. ⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2002.
3. Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое образование).
4. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: Учебник / В.А. Горемыкин. – М.: КНОРУС, 2006. – 672 с.
5. Староверова Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. – 2006. – 238 с.
6. Тарасевич Е.И. Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства. – СПб.: Издательство МКС, 2010. – 648 с.
7. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. – СПб.: Издательство МКС, 2006. – 840 с.
8. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. Учебник. – СПб.: Издательство МКС, 2007. – 583 с.
9. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций / Д.А. Шевчук. – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 256 с. – (Зачет и экзамен).
10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Феникс, 2002. – 320 с.
11. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Под ред. В.И. Ресина. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 328 с.
12. Котеджные поселки [ Электронный режим доступа] : http://www.cottage.ru/articles/zagorod/45847.html

¹ Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – С.89 – (Учебники для вузов).

² Котеджные поселки [ Электронный режим доступа] : http://www.cottage.ru/articles/zagorod/45847.html

³ Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – С.62

⁴ Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое образование).

⁵ Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – С.60