Оценка земель промышленности

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Департамент научно – технологической  политики и образования

ФГОУ ВПО «Красноярский  государственный аграрный университет»

 

 

 

 

 

Курсовой проект

«Оценка земель промышленности»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Ст-т 55 гр.                                                                                                    Радченко С.В.

 

Проверил:

Ст. преподаватель                                                                                       Ноздрина Е.В.

 

 

 

 

 

Красноярск 2011

Оценка земель промышленности

Понятия «земельный участок», «земля» трактуются по-разному.

«Земельный участок» это поверхность  земли определенного местоположения, на котором установлены границы и который выступает в качестве объекта земельных отношений.

«Земля» в отличие от «земельного  участка» имеет широкое понимание.

В настоящее время действующими нормативными документами предусмотрено  осуществление оценки земель промышленности, сельского хозяйства и другого назначения.

Это осуществляется специализированными  организациями, которые имеют лицензию на право производства оценочных  работ земельных ресурсов страны, выдаваемой Государственным комитетом  страны.

Оценка земель промышленности, сельского хозяйства и земель другого назначения осуществляется на основании действующих нормативных документов и с использованием специальной Методики экспертной оценки земельного участка, которая утверждена постановлением правительства.

Оценка земель промышленности осуществляется по Методике и с использованием принципов полезности, замещения, спроса и предложения, ожидания, внешнего влияния, изменения, эффективного использования.

Каждый из принципов обладает своими характерными особенностями.

Например, оценка земель промышленности по принципу полезности позволяет установить возможность удовлетворения потребностей пользователя на протяжении всего предполагаемого периода пользования.

Осуществление оценки земельного участка  по принципу замещения предусматривает  определение затрат на приобретение земельного участка аналогичного оцениваемому.

Эти затраты не должны превышать  стоимость оцениваемого участка.

Оценка земель промышленности по принципу ожидания предусматривает расчет ожидаемой величины дохода земельного участка и периода его получения в результате эффективного его использования.

При этом в учет не берутся другие факторы производства, которые привлекаются для осуществления деятельности на этом участке.

Самым весомым принципом оценки земель промышленности является принцип  эффективного его использования.

Этот принцип позволяет определить наибольшую эффективность земельного участка от экономически оправданных, физически возможных и финансово  ощутимых действий пользователя, которые  будут способствовать установлению максимальной расчетной величины стоимости  этого участка. На оценку земель промышленности, сельского хозяйства и другого назначения оказывает первостепенное влияние местоположение участка, влияние внешних факторов, спрос и предложение рынка недвижимости, период ожидаемого получения дохода от пользования участком.

Поэтому оценка земель промышленности и земельных участков другого назначения осуществляется на конкретную дату и выполняется либо для осуществления взноса в уставной капитал, либо при оформлении ипотеки, либо для определения цены предстоящей операции купли-продажи, либо для других целей, которые не противоречат действующему законодательству. Промышленные объекты зачастую располагаются за пределами поселений, поэтому осуществление оценки земель промышленности затруднено ввиду наличия сложных коммуникаций, подъездных путей и так далее.

Земельные участки, на которых ранее  располагались промышленные предприятия, практически невозможно перевести  в другую категорию.

Это обусловлено остаточным неизгладимым следом продуктов и отходов деятельности предприятия.

Для проведения оценки земель промышленности в специализированную организацию  предоставляют пакет документов, состоящий из свидетельства о  регистрации права собственности  земельного участка, кадастрового плана  участка, плана земельного участка, на котором расположены строения и коммуникации, информации о наличии  залога. Осуществление оценки земель промышленности позволяет сформировать стоимость, которая учитывает межрегиональную ренту, определяемую различиями социально-экономического уровня развития и природных особенностей субъекта, отраслевой ренты, определяемой особенностями формирования дохода от ренты в разных отраслях хозяйства страны.

Кроме того, при оценке земель промышленности учитывается локальная рента, которая связана с месторасположением участка земли, и инфраструктурная рента, которая зависит от уровня развития транспортной системы и степени ее использования.

Учет всех этих факторов позволяет  сформировать базовый показатель стоимости  земельного участка промышленного  назначения.

Этот показатель корректируется поправочными коэффициентами, которые учитывают  все виды составляющих рент. Проведение оценки земель промышленности затрудняется некоторыми особенностями, характеризующимися невозможностью свободного воспроизводства земельным участком и многоцелевым его использованием пользователем.

Под этим подразумевается использование  земельного участка в качестве основного  средства производства либо как пространство, где осуществляется социально-экономическое  развитие пользователя участком.

Кроме того, при оценке земель промышленности физический и функциональный износ участка земли, а также его амортизация в учет не берутся, поскольку эти понятия к нему не применяются.

В результате особенностей проведения оценки земель промышленности вырисовывается сложная процедура составления ее экономической обоснованности.

При этом заниженный показатель оценки земель промышленности способствует неэффективному землепользованию. Оценка земель промышленности может проводиться по кадастровому и рыночному методу.

При осуществлении кадастровой  оценки земель этой категории проводят одновременное определение стоимости  всех участков земли, находящихся на территории административно-территориального образования по зонам на начало года, следующего за отчетным годом.

При осуществлении рыночной оценки земель промышленности проводят оценку стоимости единичного участка земли по действующим методикам и нормативам независимыми оценщиками на конкретную дату.

Причем оба вида оценки проводят с использованием доходного, сравнительного или затратного методов.

Все три метода оценки земель промышленности используются по возможности в странах, где развита рыночная экономика, а итоговый показатель стоимости определяется на основе этих результатов.

При этом предпочтение отдается результатам, полученным на основе обширной и достоверной  информации.

Существенное отличие показателей  этих методов свидетельствует о  несбалансированности земельного рынка  или же ошибках в оценках.

Кадастровая оценка земель промышленности

Совокупность  технических и административных мероприятий, которые определяют кадастровую оценку земель промышленности, проводятся на конкретную дату.

При этом используются стандартные  процедуры и статистический анализ, которые обеспечивают сопоставимость результатов, необходимых для определения  налогооблагаемого показателя стоимости  земельного участка, устанавливаемого на основе единого подхода.

Работы по кадастровой оценке земель промышленности регламентированы нормативными актами, действующими на территории нашей страны, а именно статьями Земельного кодекса и постановлениями Правительства.

Кадастровая оценка земель базируется на их классификации по целевому назначению и функциональному использованию.

И от этого зависит вид применяемого метода кадастровой оценки земель промышленности.

Это может быть метод капитализации  расчетного дохода, статистический анализ цены рынка или же другой вид метода оценки. При выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности определяются и утверждаются показатели стоимости земельных участков, которые объединяются в группы.

К первой группе относят все участки  земли, на которых размещаются наземные объекты космической инфраструктуры, гидроэлектростанций, захоронений  радиоактивных отходов.

Вторая группа объектов при определении кадастровой оценки земель промышленности включает в себя участки, где размещены производственные и административные здания, строения, сооружения, которые предназначены для обеспечения функционирования объектов промышленности.

Объекты, которые подвергаются кадастровой  оценке земель промышленности, группируются с целью облегчения определения  их кадастровой стоимости.

При этом широко используются математические технологии, работающие на основе информации статистики о продажах или аренде участков земли.

В третью группу кадастровой оценки земель промышленности входят земельные  участки с располагаемыми на них  объектами дорожного сервиса, которые  находятся в полосе отвода автомобильной  дороги.

Четвертая группа характеризуется  наличием участков с располагаемыми на ней линейными сооружениями и  участками разработки полезных ископаемых.

Удельный показатель кадастровой оценки земель промышленности этой группы связан с видом использования соседних участков земли, граничащих с участками, указанными в этой группе.

В пятую и шестую группу кадастровой  оценки земель промышленности входят участки с располагаемой на них  инфраструктурой линейных сооружений, военных объектов и земель другого  назначения. Суть кадастровой оценки земель промышленности состоит в описании и индивидуализации в Едином реестре всех земельных участков, располагаемых на территории конкретной административной единицы.

В результате проделанной работы каждый участок земли получает характеристики, которые выделяют его среди других участков и позволяют провести экономическую  и качественную оценки.

При осуществлении кадастровой  оценки земель промышленности и земель другого назначения каждому участку  земли присваивается кадастровый  номер, регламентируемый Федеральным  законом «О государственном земельном  кадастре».

Кадастровая оценка земель промышленности при этом проводится по категориям, которые формируются в соответствии с правоустанавливающими документами и на основании данных государственного кадастра.

В некоторых случаях в составе  земель промышленности находятся участки  с располагаемыми на них объектами  социально-культурной сферы (базы отдыха, пансионаты, пионерские лагеря и так  далее), кадастровая оценка земель промышленности с такими объектами осуществляется с использованием методики кадастровой  оценки для четвертой группы.

Если аналогичные объекты находятся  на земельных участках, отнесенных к категории особо охраняемых территорий, то и кадастровая оценка земель промышленности осуществляется по методике кадастровой оценки для  территорий этой группы.

Аналогично производится кадастровая  оценка объектов социально-культурной сферы, располагаемых на участках земли  отнесенных к другим категориям.

Основанием для формирования категорий  являются документированные сведения.

Экономический анализ результатов  работы при проведении кадастровой  оценки земель промышленности предполагает проведение прогнозных расчетов налоговых  поступлений от налога на землю. Методика кадастровой оценки земель промышленности основана на определении удельных показателей кадастровой стоимости, являющихся основой для расчета кадастровой стоимости участков земли.

В основе методики лежит принцип  статистического анализа информации и рыночных цен объектов недвижимости этой категории.

При осуществлении кадастровой оценки земель промышленности применяют методы и подходы, которые адаптированы к условиям нашей страны.

Поэтому кадастровая стоимость  участков земли рассчитывается с  учетом показателей ставок арендной платы, уровня рыночных цен и другой информации, которая включает данные о площади участка, его местоположении и состоянии окружающей среды.

Помимо этого для кадастровой  оценки земель промышленности необходимы сведения о сделках купли-продажи, данные торгов, данные о выкупе участков земли, информация о ценах предложений.

Исходная информация земельных  участков промышленного назначения наносится на электронную карту  административного субъекта страны. Наличие полного пакета данных дает возможность начала кадастровой оценки земель промышленности, которая сопровождается составлением расчетов в виде формул, где учитываются все исходные данные, представленные в пакете.

Система уравнений помогает определить величину поправочных коэффициентов, которые применяются для приведения к цене сделки типичного объекта.

Избыточная система уравнений  отражает зависимость удельной цены сделки при кадастровой оценке земель промышленности от сжатых факторов, которые  учитывают особенности инфраструктуры земель этой категории.

Кадастровая стоимость участка  земли определяется по остаточному  принципу, который подразумевает  применение метода «извлечения».

 

 

 

 

 

Первоначально для оценки земель промышленности определяется понятие  промышленных земель.

 

Как правило, это земли, которые  находятся за чертой поселений.

Такие земли имеют строгое  назначение и поэтому не могут  использоваться в других целях. Собственниками таких земель являются предприятия, организации и прочие юридические  лица.

 

Однако в последнее  время появилась тенденция приобретать  такие земли частными лицами.

При покупке собственник  должен использовать землю только под  промышленный объект.

Например, под земли сельскохозяйственного  значения промышленные земли не могут  быть переведены.

 

Оценка земель промышленности достаточно сложная работа, поэтому  оценщики требуют все необходимые  документы для оценки.

 

В первую очередь это документы, удостоверяющие право собственности  на эту землю. Затем кадастровый  план земель.

 

Отдельно предоставляется  план, на котором указаны все коммуникации и сооружения.

 

Не менее важным будет  документ об обременении участка  залогом и прочими финансовыми  моментами.

 

Оценка земель промышленности в нашем центре экспертиз проводится при помощи нескольких экспертов, поскольку, несмотря на наличие документации, важно личный осмотр земель и проверка ее соответствия представленным документам.

 

Это очень важно, поскольку  планы могут быть устаревшими  и на территории промышленного объекта  появились новые сооружения. Чтобы  учесть все эти аспекты эксперт  выезжает на место для личного  осмотра изучаемого объекта.

 

Кроме того, важно изучить  все представленные документы тщательным образом и на их основе провести анализ стоимости объекта.

 

Для чего проводится оценка земель промышленности? Для оценки может существовать множество разных причин.

 

Одной из самых распространенных является купля продажа объекта.

Только таким методом  эксперт сможет выявить объективную  стоимость земель.

 

Иногда оценка земель промышленности проводится с целью выяснить, является ли эта земля пригодной для  застройки промышленного объекта.

 

В этом случае оцениваются  возможные коммуникации, подъездные пути и многое другое.

 

Застройщик будет ориентироваться  на заключение эксперта при решении  вопроса о возможном использовании  земли под промышленные объекты.

 

Оценка земель промышленности может проводиться, если они предназначены  для сдачи в аренду. Для этого  эксперту необходимо выявить рыночную стоимость земельного участка со всеми коммуникациями и сравнить с арендной платой аналогичных земельных  участков.

 

В этом случае сравнительный  метод может оказаться наиболее приемлемым для оценки стоимости  аренды. Для выявления денежного  эквивалента в уставной капитал  также необходимо проводить оценку земель промышленности.

Это важно если земли станут денежным аналогом для выкупа определенного  числа акций. Поэтому целесообразно  обратиться к независимому эксперту, который сможет определить объективную  стоимость объекта.

То есть цели для оценки земель промышленности могут быть разными, но суть оценки всегда остается прежней. В частности в задачу эксперта является оценка не только площади  земли и ее стоимости на рынке, но и все возможные коммуникации, и другие аспекты.

 

На стоимость промышленных земель значительно влияют разные факторы.

 

Даже такие, как отсутствие необходимых складов на территории объекта.

 

Существенно снижается стоимость  земель, если объект не имеет хороших  подъездных путей.

 

Для промышленного объекта  подъездные пути являются первым и  важным фактором.

 

По путям привозятся материалы  для производства, и отправляется готовая продукция.

 

Иногда оценка земель промышленности осуществляется в судебном порядке  для решения вопроса о владении. В этом случае круг проблем очерчивается судьей, и все вопросы решаются только по предложенным целям.

 

Возможно, такое исследование не будет полным, но эксперт должен проводить исследование с очерченным кругом вопросов, поскольку для решения  дела эти вопросы являются достаточными.

Обычно эксперты объединяются в группы по специализации и проводятся исследования группами. Это позволяет  не только быстро провести исследование, но и учесть многие нюансы, которые  может не увидеть один эксперт.

 

Очень часто эксперты просто запрашивают необходимые документы  и получают их в краткие сроки.

 

Оценка земель промышленности обычно заканчивается предоставлением  заключения экспертов.

 

В заключении должны быть представлены такие сведения, как сведения о  заявителе, эксперте, описание объекта, все метод анализа земли, сведение результатов в единую систему  и рекомендации по эффективному использованию  земельных ресурсов.

 

Как правило, оценка земель недвижимости не будет считаться  полным, если эксперт "потеряет" один пункт в заключении.

 

Это связано с тем, что  во всех инстанциях заключение является официальным документом.

Кадастровая оценка земель промышленности

Для того чтобы осуществлять кадастровую оценку земель промышленности назначения, необходимо иметь достаточное  количество опыта и квалификации.

 

Наша компания может вам  предложить свои услуги в данной сфере  деятельности.

 

Каковы основные цели, которые  преследуются государством, когда оно  обязывает осуществлять кадастровую  оценку земель промышленности?

 

Стоит отметить, что перечисленные  ниже цели справедливы и для других видов кадастровой оценки.

 

Первое - обеспечение информационной базы для государственных органов, которые осуществляют управление земельными ресурсами, как с государственными, так и муниципальными.

 

С помощью кадастровой  оценки государство может также  обеспечивать определенное контролирование  целесообразности и эффективности  использования земель.

 

Особенно важна эта  информация для того, чтобы осуществлять охрану земель.

С помощью кадастровой  оценки проводится экономическая оценка земли и рентабельность ее использования  в определенных целях.

 

Если говорить об установлении определенной платы за землю для  промышленного использования, то именно кадастровая оценка земель промышленности позволяет создавать информационную базу.

 

К тому же только на основании  этой информации рассчитывается налог  на землю, который надо уплачивать лицам, являющимся владельцами или арендаторами земельного участка под промышленные нужды.

 

В ходе осуществления кадастровой  оценки земель промышленности наши специалисты  учитывают общее направление, которое  берет государство относительно обложения имущества налогом.

 

Чтобы можно было внести участок в уставной капитал организации, должна быть проведена кадастровая  оценка земель промышленности.

 

Какие факторы должны обязательно  учитываться нашими специалистами  во время обследования? Известно, что  в первую очередь обращают внимание на достаточное количество необходимых  коммуникаций.

 

Также обязательно учитывается, имеются ли подъездные пути к участку.

Кадастровая оценка земель промышленности подразумевает даже учет экологической обстановки, в  которой располагается данный участок  земли. Обычно земли, которые используются в промышленных целях уже нельзя использовать для других целей.

 

Обычно это связано  с тем, что в результате промышленной деятельности на участках образуется большое количество отходов, которые  очень трудно утилизировать.

 

В ходе кадастровой оценки земель промышленности проводится обязательный анализ рыночных цена на подобные земли, а также учитывается местоположения участка.

Кадастровая оценка земель промышленности также тесно связана  с оценкой объектов недвижимости промышленного характера.

 

С помощью такого анализа  можно определить, рентабельно ли приобретение того или иного участка  в промышленных целях.

 

В первую очередь эксперты проводят сбор всей необходимой информации, касающейся объекта исследования, в  данном случае земельного участка, предназначенного для промышленного пользования.

 

Следующим этапом осуществления  кадастровой оценки земель промышленности является изучение окрестностей или  объектов, которые располагаются  по соседству, и какое влияние  они оказывают, что отражается, в  конечном счете, на стоимости объекта. Затем проводится обязательный анализ рыночных цен на земли промышленного  назначения подобного плана.

 

Затем эксперты определяются, какие методы лучше всего использовать для того, чтобы осуществить кадастровую  оценку земель промышленности.

 

Затем проводится непосредственная оценка, используются специальная система  коэффициентов, отработанные показатели, на основе которых рассчитываются итоги  оценки.

 

Последним и, пожалуй, самым  важным этапом кадастровой оценки земель промышленности является составление  отчета о проделанной работе.

 

В данном отчете будут представлены конкретные показатели, выраженные как  в числовом виде, так и в графическом.

 

На основании полученного  отчета могут производиться дальнейшие действия тех, кому было необходимо проведение подобной процедуры.

 

 

 

 

 

 

Группировка различных видов использования земель промышленности

и иного специального назначения 

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в следующие группы.

 

Первая группа включает в себя:

- земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;

- земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта;

- земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Вторая группа включает в себя:

- земельные участки для размещения  производственных и административных  зданий, строений, сооружений и обслуживающих  их объектов, в целях обеспечения  деятельности организаций и (или)  эксплуатации объектов промышленности;

- земельные участки для установления  полос отвода железных дорог,  переданные в аренду гражданам  и юридическим лицам для сельскохозяйственного  использования, оказания услуг  пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных  площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче - смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами

Третья группа включает в себя земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

Четвертая группа включает в себя:

- земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;

- земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;

- земельные участки для размещения железнодорожных путей;

- земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче - смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;