Оценка земли

Содержание  

1. Задача  № 1. Вариант  № 6 3
2. Задача № 2. Вариант № 6 5
3. Задача № 3. Вариант № 6 8
4. Задача № 4. Вариант № 6 9

Задача  № 1 

       Определить  рыночную стоимость земельного участка  методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

       В качестве объектов сравнения выбраны  четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.

Таблица 1

Исходные  данные по искомому земельному участку  и аналогам

       Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

     Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 3 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 3 и 4, определяем корректировку на размер:

     8040-6900=1140 руб.

     Для определения величины корректировки  по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

     6900-6360=540 руб.

     Для определения величины корректировки  по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 2, т.к. они различаются лишь этим показателем:

       8940-6360=2580 руб.

       Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной  цены 

       В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную  цену, равную 8040 руб.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  № 2 

       Определить  рыночную стоимость базового (реального  или гипотетического) стандартного земельного участка.

       В качестве объектов сравнения выбраны  пять земельных участков, недавно  проданных на местном рынке. Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 3

Расчет  стоимости по способу  базового участка

Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к  его цене - 2000,0 руб. 
 
 
 

Таблица 4

Требуемые корректировки к  цене объекта сравнения  № 1

       Рассмотрим  объект сравнения № 2 и определим  корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.

Таблица 5

Требуемые корректировки к  цене объекта сравнения  № 2 

 Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к  его цене 2000,0 руб.

Таблица 6

Требуемые корректировки к  цене объекта сравнения  № 3 

       Рассмотрим  объект сравнения № 4 и определим  корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб.

Таблица 7

Требуемые корректировки к  цене объекта сравнения  № 4

       Рассмотрим  объект сравнения № 5 и определим  корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к  цене объекта сравнения  № 5 

       Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 3.

       В рассматриваемом примере среднее  значение цены - 2314 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2000 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2000 руб. (данные по медиане).

       После установления стоимости единицы  сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных  участков, внося поправки на их отличительные  параметры.

Задача  № 3 

       Определить  рыночную стоимость земельного участка  при следующих исходных данных.

       Инвестор  планирует купить свободный земельный  участок размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

       Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет     3 600 тыс. руб. (600 тыс. руб. х 6 участков).

       Текущая стоимость общих издержек составляет 2 380 тыс. руб.,

       Разработан  график продаж, предусматривающий продажу  одного индивидуального участка  в месяц (т.е. выручка составляет 600 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 11% за 20-месячный период, что составляет 11834 тыс. руб. 

       где V – стоимость недвижимости,

       NOI – чистый операционный доход,

       R – коэффициент капитализации.  
 

       Таким образом, стоимость освоенного земельного участка  составит 8234 тыс. руб. (11834-3600=8234). 
 

Задача  № 4 

       Определить  рыночную стоимость земельного участка  при следующих исходных данных.

       Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 420 тыс. руб.

       Годовой чистый доход от объекта 60 тыс. руб.

       Ставка  дохода на инвестиции 11%.

       Продолжительность экономической жизни сооружения 35 лет.

Таблица 9

Примечание: 4%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:25.