Оценка земельных участков

Оглавление:

Введение……………………………………………………………………...3-4

1. Правовое регулирование……………………………………………….….5

1. Предмет правового регулирования…………………………..6-7
2. Способы  и методы……………………………………………7-9
3. Типы и классификация……………………………………...9-12
4. Стадии и механизм регулирования………………………..12-14

2. Правовое обеспечение оценки стоимости земли ………………………15

1. Методы оценки земли……………………………………...15-22
2. Основные положения оценки земельных участков……...22-25
3. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли………………………………………………………...25-27

     Заключение  …………………………………………………………………...28

     Библиографический  список………………………………………………….29

Введение

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В  этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий  нормального функционирования и  развития экономики и общества. Необходимость  в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные  органы исполнительной власти в целях  эффективного управления земельными ресурсами  и проведения рациональной земельной  и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной  политики в сфере земли и иной недвижимости – обеспечение условий  для эффективного использования  и развития недвижимости в интересах  удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации  как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная  или экспертная стоимость объекта  недвижимости, либо какого-либо вещного  интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и  оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс  обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной  работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой  недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые  вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

Цели оценки земельных участков: 

удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;  
создание базы для налогообложения; 

реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете  предприятий; 

составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в  статистике национального богатства  страны. 

1 : Правовое регулирование

Правовое регулирование — процесс целенаправленного воздействия государства на общественные отношения при помощи специальных юридических средств иметодов, которые направлены на их стабилизацию и упорядочивание.

Особенность правового регулирования  как отдельного вида социального регулирования заключается в том, что воздействие на поведение людей и общественные отношения осуществляется исключительно при помощи специальных правовых средств и методов. Отсюда использование любых других средств правового характера, специально для этого не предназначенных, правовым регулированием не считаются, они относятся к более широкому понятию — правовое воздействие. Поэтому какое-либо воздействие на поведение людей через средства массовой информации, путём пропаганды или агитации, в том числе нравственного или правового воспитания и обучения не являются правовым регулированием, ввиду того, что не представляют из себя специально направленную юридическую деятельность по упорядочиванию общественных отношений.

Правовое регулирование следует  отличать от правового воздействия. Под ним понимается весь процесс  влияния права на социальную жизнь  общества. Предмет правового воздействия  намного шире предмета правового  регулирования, который содержательно  входит в него. Помимо собственно правового  регулирования правовым воздействием также охватываются экономические, политические и социальные отношения которые правом напрямую не регулируются, но на которые оно так или иначе оказывает влияние (информационно-правовое и воспитательно-правовое воздействие).

1.1  Предмет правового регулирования

Предмет правового регулирования — это совокупность общественных отношений, на которые направлено воздействие правовых средств и методов.

Предмет существует как у  каждого отдельно взятого правого  средства (норма права, институт права, отрасль права, правоприменительный акт), так и в целом предмет представляет собой совокупность всех общественных отношений, на которые целенаправленно воздействует право. Посредством права невозможно урегулировать абсолютно все общественные отношения, поэтому должна быть достаточно точно определена сфера их регулирования. В сферу правового регулирования должны входить все те отношения, которые уже урегулированы правом — они составляют собственно предмет, а также те, которые только нуждаются в таком регулировании.

Нельзя допускать, чтобы  сфера правового регулирования  была слишком сужена либо чересчур расширена. В случаях, когда роль права при регулировании общественных отношений занижена или незначительна, может возникнуть ситуация хаоса и произвола в обществе, грозящее серьёзным нарушением правопорядка. И наоборот, в случаях, когда при помощи права пытаются урегулировать практически все общественные отношения, которые даже не нуждаются в этом, возникает ситуациятотального контроля государства за всей социальной жизнью общества и, как следствие, произвола уже со стороны самого государства.

В сферу правого регулирования  принято включать три группы общественных отношений:

• отношения людей по обмену материальными либо нематериальными ценностями (экономические отношения);
• отношения по властному управлению (политические отношения);
• отношения по обеспечению правопорядка (обеспечивают
• функционирование первых двух групп).

Также в теории выделяются пределы правового регулирования, которые являются условными границами  вмешательства в общественные отношения  при помощи правовых средств. За их рамками общественные отношения  не подлежат и не нуждаются в правовом регулировании.

Пределы правового регулирования  подразделяются на:

• Объективные — зависят от природных, технических, социальных и иных факторов, которые делают невозможным воздействия права на те либо иные общественные отношения (отсутствие технической возможности, финансово-материальных средств и др.);
• Субъективные — всегда зависят от воли законодателя, не желающего по тем или иным причинам регулировать определённые общественные отношения.

1.2 Способы

Способы правового регулирования  представляют из себя основные пути регулирующего  воздействия права на общественные отношения, характеризующиеся следующими предписаниями, зафиксированными в  норме права:

• Дозволение — предоставление управомоченному лицу возможности совершать определённые действия, при этом такое лицо по своему усмотрению может уклониться от их совершения или не воспользоваться ими вообще (например, собственник вещи вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею; граждане вправеизбирать и быть избранными в органы власти).
• Позитивное обязывание — обязанность какого-либо лица совершить определённое действие, при этом он не имеет возможности уклониться от такого совершения или проигнорировать его (например, обязательства по уплате налогов, по исполнению договора; воинский долг).
• Запрет (негативное обязывание) — обязанность какого-либо лица воздержаться от совершения определённых действий под угрозой, в случае неисполнения такого требования, применения различного рода санкций (например,при совершении преступлений или административных актах правонарушений).

Методы

Методы образуют совокупность способов, приёмов и средств, используемые в процессе правового регулирования, и свойственные какому-либо институту, отрасли права или иному элементу системы права.

• Императивный (субординации) — воздействие на общественные отношения, когда субъекту предписывается строго заданный вариант поведения и он не имеет возможности уклониться от его осуществления под угрозой применения мер принуждения. Присуще отраслям публичного права, где имеют место отношения власти и подчинения.
• Диспозитивный (координации) — при регулировании отношений между субъектами предусматриваются лишь общие рамки возможного поведения, при этом внутри них субъекты вправе самостоятельно предусмотреть иной вариант поведения по своему усмотрению, в том случае, если таким правом они не воспользовались, их отношения будут регулироваться согласно общим предписаниям. Классический метод всех отраслей частного права, основанных на равенстве сторон.
• Поощрительный — субъекту предписывается определённый вариант поведения, при этом за качественно совершённое исполнение предполагается мера дополнительного благоприятного воздействия (поощрение).
• Рекомендательный — субъекту определяется возможный вариант поведения, но он не обязан его придерживаться и может свободно уклониться от исполнения.

1.3 Типы

Классические типы правового  регулирования

Типы сочетают в себе способы  правового регулирования в зависимости  от их целевой направленности и свойственны  определённой совокупности отраслей права.

• Общедозволительный — субъекту предоставляется возможность выбирать любой вариант поведения, кроме тех, что прямо и строго сформулированы в виде запретов. Такие запреты очень точно определены, а круг дозволенного не ограничен. Правовая формула выглядит следующим образом: «разрешено всё то, что прямо не запрещено». Таким путём регулируется, как правило, правовой статус личности; осуществление гражданского и предпринимательского оборота.
• Разрешительный — субъект вправе осуществлять только тот вариант поведения, который ему прямо разрешён, всё остальное считается запрещённым и требует специального разрешения. Правовая формула выглядит следующим образом: «запрещено всё то, что прямо не разрешено». Таким образом регулируются практически все отношения в сфере публичного права, подобная схема также может иметь место и при регулировании отношений в сфере частного права, например, осуществление отдельных видов деятельности, на которые требуется разрешение (лицензия). 

Некоторые исследователи полагают, что существует необходимость выделения  ещё одного типа регулирования — Дозволительно-обязывающего. Он предоставляет субъекту тот объём прав, который необходим для исполнения его обязанностей. Здесь достаточно точно определены права и обязанности субъекта, а всё то, что находится за их пределами изымается из сферы регулирования. Правовая формула выглядит следующим образом: «дозволено только то, что предписано законом». Таким образом регулируется правовой статус государства и государственных органов, их предметы ведения и полномочия.

Классификация

В зависимости от средств правового  регулирования:

• Нормативное — регулирование осуществляется посредством норм позитивного права и распространяется на неограниченный круг лиц. Является первичным, который определяет общие правила для всех общественных отношений определённого вида, а не для единичного случая.
• Индивидуальное (казуальное) — регулирование осуществляется с помощью индивидуальных правовых средств (правомерные односторонние действия, договоры ,правоприменительные акты: административные и судебные решения). Распространяется на индивидуально-определённый (поименованный) круг лиц, вытекает из нормативного регулирования и конкретизирует его.
• Координационное (саморегулирование) — регулирование осуществляется непосредственно участниками общественных отношений без участия в них государства (заключение договоров, осуществление правомерных действий).
• Субординационное — регулирование конкретных общественных отношений, в которых участвует государство в лице своих компетентных органов (принятие административных и судебных решений).

В зависимости от субъекта, осуществляющего  правовое регулирование:

• Государственное — осуществляется государственными органами и их должностными лицами с применением исключительно правовых норм.
• Негосударственное — осуществляется общественными организациями, коллективами или индивидуальными участниками общественных отношений с применением как норм права, так и индивидуальных правовых средств.

В зависимости от степени централизации:

• Централизованное — единообразное регулирование общественных отношений на всей территории страны.
• Децентрализованное — регулирование осуществляется из различных центров и уровней в пределах страны (например в федеративном государстве).

В зависимости от сферы действия права:

• Общее — распространяется абсолютно на всех субъектов.
• Ведомственное — распространено только в какой-либо сфере государственного управления.
• Местное — распространено на уровне административно-территориальных или муниципальных образований.
• Локальное — распространено внутри корпоративных сообществ и организаций.

1.4 Стадии и механизм  регулирования

Стадии

 
      Первая стадия (правотворчество) — создаётся норма права, имеющая общее воздействие на общественные отношения, путём обозначения ориентиров о возможности наступления либо позитивных, либо негативных последствий, которое оказывает влияние на волю и сознание людей. Правовыми средствами являются норма права иисточники права.

     Вторая стадия (юридический факт + правоотношение) — происходит индивидуализация и конкретизация нормативных предписаний после наступления юридических фактов, то есть воплощение нормы права применительно к конкретному общественному отношению, где она начинает работать. На этой стадии правовыми средствами являются субъективные права и юридические обязанности.

     Третья стадия (реализация права) — правовые предписания воплощаются в жизнь и имеют конкретный правовой результат, в том числе посредством правообеспечительной и правоохранительной функций. .Правовыми средствами здесь являются акты использования права, исполнения обязанности или соблюдения запрета.

      Четвёртая стадия (правоприменение) — деятельность компетентных органов, связанная с индивидуализацией предписаний нормы права и оформленная в виде акта применения права. Является факультативной стадией, субъекты прибегают к ней только в случае возникновения такой необходимости, когда реализация правовых предписаний невозможна без вмешательства со стороны компетентных органов (в основном сфере регулятивных и охранительных отношений: регистрация брака, принятие судебного решения). Правовым средством здесь является правоприменительный акт.

Механизм

Механизмом правового  регулирования является совокупность специальных юридических средств, при помощи которых осуществляется регулирование общественных отношений. Правовые средства выступают в качестве инструментов, используемых в процессе правового регулирования.

Основные правовые средства (являются основными на конкретной стадии правового регулирования):

• норма права;
• субъективные права и юридические обязанности;
• акты реализации права;
• правоприменительные акты.

Вспомогательные правовые средства (состоят в неразрывной связи с основными):

• нормативный правовой акт;
• акты толкования права;
• юридические факты;
• правосознание;
• правовая культура.

2 : Правовое обеспечение  оценки стоимости земли и природных  ресурсов

2.1 Методы оценки земли

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли  используется ряд унифицированных  методов. Они являются общими методическими  приемами и технологиями оценки, которые  могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом  землепользования. Данные методы могут  использоваться как для оценки земли  в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов  земель заключаются в способах расчета  исходных показателей, например, лесного  дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов  сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и  целесообразность применения того или  иного метода зависит от целей  оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости  земли любым методом является использование рыночных данных. 
 
          Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется  применять следующие методы оценки:

-способ сравнения продаж;

-разнесение;

-извлечение (абстракция);

-остаточной стоимости;

-способ развития территории;

-капитализации арендной  платы за свободный участок.

Нормативный метод - заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с  учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного  обустройства и др. Земли разделяют  на зоны, дифференцированные по базовым  ставкам земельного налога и нормативной  цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли  фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной  цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Метод сравнения  продаж-  является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный  рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о  сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для  применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации  земельной ренты - основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с  применением метода прямой капитализации.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

V_L — стоимость земельного участка,

I_L — доход от владения землей,

R_L: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты  по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением  безрисковой ставки отдачи на капитал  на величину премии за риск, связанный  с инвеcтированием капитала в оцениваемый  земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, ) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются  достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли  и всей собственности конкретного  типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется  даже на развитых рынках, так как  обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности  информации о продажах земельных  участков. Получаемые значения считаются  ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

-  определение элементов сравнения объектов;

-  определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

-  расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

-  расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

-  расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; 

-  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод является наиболее эффективным  в условиях пассивного рынка (отсутствуют  данные о продаже свободных земельных  участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой  стоимости. Стоимость земельного участка  в общем виде определяется по формуле:

 , где

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка - основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Основные этапы метода остатка  для земли:

1) определяется чистый операционный  доход всей собственности на  основе рыночной ренты и предполагаемых  операционных расходов; 
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); 
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) -используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

-  определение размеров и количества индивидуальных участков;

-  расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

-  расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

-  вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

-  выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива  обычно включают:

-  расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;