Риски при финансировании недвижимости

Риски при финансировании недвижимости

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности – как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление  об этом может дать общая классификация  рисков, в соответствии с которой  можно выделить:

– рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

– производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

– финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Рассмотрим  основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление  кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

 
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

 
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

 
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

 
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;

Риск ликвидности  связан с недостаточностью поступления  платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

 
– риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск изменения  условий мобилизации фондов возникает  при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения  условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с  вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует  также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Доходность  инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей  безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно  в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Выделяются следующие  источники риска инвестиций в  недвижимость:

-         тип недвижимости; 
-         спрос и предложение на рынке; 
-         местоположение; 
-         соблюдение условий аренды; 
-         износ объектов; 
-         законодательное регулирование и изменение налогообложения; 
-         инфляция; 
-         реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и  предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму  арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что  доходность недвижимости может снизиться  за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита  обслуживания долга;

2) риск большого  одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный  с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге  риски либо увеличивают, либо снижают  запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Управление рисками при  инвестировании в недвижимость.

1 Методики оценки рисков 

1.1 Качественный анализ  проектных рисков 

Первым шагом  в проведении качественного анализа  является четкое определение (выявление, описание) всех возможных инвестиционных рисков проекта. В число рисков при инвестировании в недвижимость обычно включаются: технические, риски участников проекта, политические, юридические, финансовые, маркетинговые, экологические, военные, строительно-эксплуатационные, специфические, риски обстоятельств непреодолимой силы и др.

В процессе анализа  каждого из видов рисков можно  выделить три направления: во-первых, выявление истоков, причин возникновения  данного типа риска, во-вторых, изучение негативных последствий, вызванных  возможной реализацией данного  риска, и, наконец, в-третьих, выбор конкретных мероприятий, позволяющих минимизировать рассматриваемый риск.

1) Анализ уместности затрат.  

Этот метод, ориентированный на выявление социальных зон риска, предполагает, что перерасход средств может быть вызван одним  или несколькими следующими факторами:

• изначальная  недооценка стоимости проекта в  целом или его отдельных фаз  и составляющих;

• изменение  границ инвестирования, обусловленное  непредвиденными обстоятельствами;

• отличие  производительности машин и механизмов от предусмотренной проектом;

• увеличение стоимости проекта по сравнению  с первоначальной вследствие инфляции или изменения налогового законодательства.

Процесс утверждения  ассигнований разбивается на стадии, которые должны быть связаны с  фазами реализации проекта и основываться на дополнительной информации о проекте, поступающей по мере его разработки. Поэтапное выделение средств  позволяет инвестору при первых признаках того, что риск вложений растет, или прекратить финансирование проекта, или же начать поиск мер, обеспечивающих снижение затрат.

2) Метод аналогий.

Данный метод  состоит в анализе всех данных, касающихся осуществления инвестором аналогичных проектов в прошлом  с целью расчета вероятностей возникновения потерь. Колоссальную роль при этом играет банк накопленных  данных обо всех предпринятых ранее  проектах, создаваемый на основе их оценки уже после завершения.

Наибольшее  применение метод аналогий находит  при оценке риска часто повторяющихся  проектов в строительстве.

При анализе  риска нового проекта весьма полезными  могут оказаться данные о последствиях воздействия неблагоприятных факторов риска на другие проекты. При использовании  аналогов применяются базы данных о  риске аналогичных проектов, данные исследовательских работ проектных  учреждений, углубленных опросов  менеджеров проектов. Эти данные обрабатываются для выявления зависимости в  законченных проектах с целью  учета потенциального риска при  реализации новых проектов. При использовании  метода аналогий следует соблюдать  определенную осторожность, так как  полная аналогия в принципе невозможна, а для анализа необходимо сопоставлять исходные данные. Практически невозможно подготовить исчерпывающий набор  возможных сценариев срыва проекта, который бы реально отражал картину  происходящего. Дело в том, что для  большинства неудач характерны свои специфические причины, которых в вашем проекте может и не быть, но аналог может не учитывать риски, реально существующие в вашем проекте.

3) Экспертный анализ рисков.

Метод экспертных оценок состоит в возможности  использования опыта экспертов  в процессе анализа проекта и  учета влияния разнообразных  качественных факторов. Данный метод  применяют на начальных этапах работы с проектом в случае, если объем  исходной информации является недостаточным  для количественной оценки эффективности  и рисков проекта.

Достоинствами метода являются: отсутствие необходимости  в точных исходных данных и дорогостоящих  программных средствах, возможность  проводить оценку до расчета эффективности  проекта, а также простота расчетов. К основным недостаткам следует  отнести трудность в привлечении  независимых экспертов и субъективность оценок.

Алгоритм экспертного  анализа риска имеет такую  последовательность:

• руководство  проекта разрабатывает перечень критериев оценки в виде экспертных листов, содержащих вопросы;

• для каждого  критерия назначают соответствующие  весовые коэффициенты, значения которых  неизвестны экспертам;

• по каждому  критерию составляют варианты ответов, вес которых также не сообщают экспертам;

• эксперты должны обладать полной информацией об оцениваемом  проекте и, проводя экспертизу, анализировать  поставленные вопросы и отмечать выбранный вариант ответа;

• далее заполненные  экспертные листы обрабатывают соответствующим  образом – на основании известных  статистических пакетов обработки  информации – и выдают количественный результат или результат проведенной  экспертизы.

1.2 Количественный анализ  рисков 

В ходе качественного  анализа были определены проверяемые  на риск переменные (факторы) инвестиционного  проекта. Задача количественного анализа  состоит в численном измерении  влияния изменений рискованных  факторов на эффективность проекта. Количественная оценка риска, то есть численное определение размеров отдельных рисков и риска проекта  в целом, сложнее качественной. Сначала  все риски измеряют в единицах, свойственных каждому из них, затем  – в денежных единицах и, наконец, оценивают риск проекта в целом.

1) Метод анализа чувствительности.

Цель анализа  чувствительности (sensivity analysis) – выявление важнейших факторов, так называемых «критических переменных», способных наиболее серьезно повлиять на проект, и проверка воздействия последовательных (одиночных) изменений этих факторов на результаты проекта. Анализ чувствительности является по своему содержанию однофакторным анализом. Базой при отборе факторов для количественного анализа являются результаты проведенного качественного анализа.

Модель проведения анализа чувствительности инвестиционного  проекта выглядит следующим образом:

1. В результате  проведения качественного анализа  были выявлены факторы проекта,  проверяемые на риск, проведены  расчеты базисного варианта проекта,  в том числе определено значение  критерия эффективности проекта  (например, NPV), полностью удовлетворяющее  всем необходимым требованиям.  Также были выявлены граничные  значения возможного изменения  факторов, влекущего уменьшение  эффективности проекта. 

2. Производится  последовательный расчет новых  значений NPV проекта как результат  изменений только одного фактора  по отношению к его базисному  значению, а затем определяется  процентное изменение NPV по отношению  к ее базисному значению.

3. Рассчитывается  эластичность изменений NPV по  отношению к изменению данного  фактора (показатель чувствительности).

4. Составляется  ранжированная оценка – рейтинг  – факторов проекта на основе  полученного показателя эластичности (от большего – к меньшему), имеющая экспертный характер.

На основании  полученного рейтинга факторов составляется т. н. матрица чувствительности, расположение элементов которой определяет степень  внимания, которое необходимо уделить  каждому фактору при принятии управленческих решений.

Несмотря на все преимущества метода анализа  чувствительности – объективность, теоретическую прозрачность, простоту расчетов, экономико-математическую естественность результатов и наглядность их толкования, – метод обладает и  существенными недостатками, основными  из которых являются его однофакторность, то есть ориентированность на изменения только одного фактора проекта, что приводит к недоучету возможной корреляции между отдельными факторами. К тому же анализ чувствительности – экспертный метод, что подразумевает субъективность полученного результата.

2) Анализ сценариев.

Данный метод  позволяет исправить указанный  недостаток методики анализа чувствительности, так как представляет собой одновременное (параллельное) изменение всей группы факторов проекта, проверяемых на риск. Таким образом, определяется воздействие  одновременного изменения всех основных переменных проекта, характеризующих  модель его денежных потоков. Важным преимуществом метода является тот факт, что отклонения параметров рассчитывают с учетом их взаимозависимостей (корреляции).

Анализ сценариев  позволяет инвесторам не оценивать  вероятность изменений отдельных  параметров и их взаимосвязь для  измерения доходности проекта и  связанного с ним риска. Метод  оценивает доходность по каждому  из сценариев и вероятность развития событий по каждому из них.

При оценке риска  проекта методом анализа сценариев  аналитики просят менеджеров высказать  свое мнение о наиболее плохом –  пессимистическом – варианте развития событий (низкий объем продаж, низкие цены, высокие издержки), наиболее вероятном  варианте и оптимистическом варианте развития событий. Чистый дисконтированный доход для пессимистического  и оптимистического вариантов подсчитывается и сравнивается с базисным значением NPV проекта.

В зависимости  от результатов завершенного анализа  рисков, а также и от того, насколько  склонен к риску инвестор, последний  принимает решение принять, изменить или отклонить проект. Таким образом, успешно проведенный анализ рисков проекта позволяет эффективно применять  методы управления рисками.

2.Управление риском

Управлять риском – значит предпринимать действия, направленные на поддержание такого его уровня, который соответствует  стоящим в данный момент целям  управления. Формально можно выделить две основные цели управления риском:

1. Поддержание  риска на уровне не выше  заданного. Естественно, у каждого  инвестора свои требования к  уровню риска, которые зависят  от состояния рынка, выбранной  стратегии (агрессивная, осторожная  и др.). Со временем инвестор  может ослабить требования к  риску (например, если не удается  получать достаточную прибыль)  или, наоборот, повысить их.

2. Минимизация  риска при некоторых заданных  условиях (например, при заданном уровне прибыли).

При разработке модели необходимо учесть следующие соображения.

• Известно, что  эффективно управлять можно только тем, что можно измерить. Иными  словами, мы можем управлять не риском, а значениями его показателей  и не более того.

• Методы измерения  рисков определяют методы управления ими. Следовательно, для качественного  управления риском необходимо адекватно  его измерять – как измерим, так  и по управляем. Таким образом, измерение риска первично по отношению к управлению.

• Помимо управления отдельными рисками, существуют способы  управления целыми группами рисков и  даже совокупным риском. Для эффективности  управления совокупным риском требуется научиться его измерять.

Процесс управления инвестиционным проектом в современных  условиях требует отношения к  риску не как к статическому, неизменному  параметру, а как к параметру, на уровень которого возможно и нужно  оказывать воздействие, откуда следует  вывод о необходимости выявления управляемых (частично управляемых) рисковых факторов и влияния на них с помощью специального механизма, называемого «риск-менеджмент».

3.Снижение инвестиционных рисков

Результаты  анализа и оценки рисков позволяют  разработать обоснованные мероприятия, направленные на их снижение.

Распределение риска осуществляется в процессе составления программы реализации проекта и контрактных документов. При заключении контракта необходимо проделать следующее:

- определить  возможности каждого участника  проекта в части предотвращения  рисковых событий и их последствий; 

- оценить долю  риска, которую берет на себя  каждый участник проекта; 

- включить  в контракт условие о приемлемом  вознаграждении за риск;

- добиться  соблюдения паритета в распределении  риска и дохода между участниками проекта.

Резервирование  средств на покрытие непредвиденных расходов. Создание резервных фондов является одним из основных способов компенсации непредвиденных расходов, обусловленных возможным удорожанием  работ (инфляцией затрат), и гарантией  реализации проекта в намеченные сроки.

Резервирование  средств осуществляется следующим образом:

• оцениваются  возможные последствия неблагоприятных  событий и обусловленные ими  расходы;

• резервы  распределяются по видам работ и  затрат или в зависимости от структуры  контрактных отношений;

• определяется порядок использования резерва  на непредвиденные расходы при наступлении  рискового события.

Снижение рисков финансирования. В целях уменьшения риска несвоевременного расчета  за выполненные работы и реализованную  продукцию и снижения риска финансирования в целом необходимо формировать  резерв, обеспечивающий осуществление  проекта в заданные сроки и  в пределах сметной стоимости. Этот резерв, как правило, рассчитывают как  сумму затрат на уменьшение риска  незавершенного строительства, влекущего  за собой дополнительные затраты  и перебои в поступлении денежных средств.

Страхование риска. В тех случаях, когда участники  проекта не могут за счет собственных  средств уменьшить вероятность  наступления того или иного рискового  события или компенсировать его последствия, осуществляется страхование риска, т. е. передача рисков страховой компании.

Следует заметить, что выбор того или иного способа  снижения риска должен базироваться на оценке экономической эффективности  мероприятий по следующему алгоритму:

• определение  риска, способного оказать наибольшее влияние на проект; • расчет повышенных затрат с учетом вероятности наступления  неблагоприятного события; • разработка перечня мероприятий, способствующих уменьшению вероятности и опасности  рискового события; • определение  затрат на реализацию предложенных мероприятий; • оценка выделенного резерва  на непредвиденные расходы с точки  зрения достаточности для осуществления  предложенных мероприятий по снижению риска; • принятие решения о выполнении или отказе от противорисковых мероприятий; • сопоставление вероятности и последствий рисковых событий с затратами на мероприятия по их снижению.