Анализ рынка жилой недвижимости эконом-класса в Москве

Министерство образования  и науки 
Российской Федерации 
 
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования                                                                                   «РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННО СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РФ» 
 
Факультет экономики недвижимости 
Магистратура «Менеджмент недвижимости»  

 

 

 

 

Анализ рынка жилой  недвижимости эконом- класса в Москве 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                            Курсовая работа

                                                                            Студентки группы 11-13

Вернигор  Марии Олеговны

 

 

 

 

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор, декан факультета,  
заведующая кафедрой управления недвижимостью и проблем землепользования

Иванкина Елена Владимировна

Москва 2012 г.

1. ВВЕДЕНИЕ

 

В условиях преобразования общественного  строя в России, развертывания  и укрепления системы рыночных отношений  начал формироваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической  системе, поскольку с ними прямо  или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная  деятельность. Недвижимость выступает  в качестве естественного пространственного  базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей  и составляет основу национального богатства  страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться  новые для России экономические  отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет  экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов  прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью  имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский  рынок недвижимости находится в  стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления  и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя  период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня  этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений. 

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и  все большее число граждан, предприятий  и организаций участвует в  операциях с недвижимостью.

Развитие  рынка недвижимости напрямую связано  как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией  в стране.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы работы.

Целью курсовой работы является разработать  рекомендации по развитию рынка недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

- определены понятие рынка недвижимости, его основные сегменты;

- изучены функции и основные  участники рынка недвижимости;

- определено понятие инфраструктуры;

- рассмотрены особенности  рынка  жилой недвижимости эконом-класса Москвы;

- проанализировано состояние рынка   жилой недвижимости  эконом-класса Москвы;

- рассмотрены предложения по развитию  рынка недвижимости Москвы.

Объектом  исследования является жилой рынок  недвижимости Москвы.

Предмет исследования – система экономических  отношений действующих на рынке  недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Для написания курсовой работы были использованы методические пособия, классические и  современные труды  отечественных  и зарубежных экономистов в области  недвижимости, справочники по недвижимости и всемирная сеть Интернет.

 

2. Основные понятия и особенности рынка недвижимости И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА

 

1. Рынок недвижимости – понятие, основные сегменты

 

Недвижимость  создается  трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном  из важнейших секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.¹

Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие  функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных  сфер жизни общества и материального  производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля  имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо  или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1).

Недвижимое  имущество как товар – это  объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое  имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость

его со временем может возрастать под  влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому  возникает такая экономическая  характеристика как территориальные  предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Рис. 1. Недвижимость - объект экономических  и государственных интересов.

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится  много частей, каждая из которых  будет характеризоваться принадлежностью  к какому-то товарному сектору  или потребительскому сегменту. Эта  часть рынка представляет собой  нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми  запросами.

В рыночной экономике важно найти  свою нишу, т.е. сориентироваться на будущих  покупателей и определить товар, который будет пользоваться спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие (рис. 2)²:

- Рынок земли (земельных участков);

- Рынок жилья;

- Рынок нежилых помещений;

- Рынок промышленной недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.2 Структурные составляющие рынка  недвижимости.

Каждая  из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют  особые процедуры при оценке и  продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство  является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных  услуг.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление  недвижимости как товара на рынке (государство  в лице федеральных, региональных и  местных органов власти в настоящее  время выступает как основой  продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое  количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

 

 

 

 

 

2. Функции и участники рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению  А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства  и направляет его участников к  цели, которая совсем не входила  в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики  и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного  регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения  доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и  др.

Коммерческая  функция состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный  капитал.

Функция санирования - это очищение экономики  от неконкурентоспособных и  слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная  функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Функционирование  рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

 

3. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Формирование  и развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование.

Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые  на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений  между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления  рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера – профессиональной, рекламной, справочной, экономической  правовой и деловой.

Среди профессиональных участников рынка  недвижимости наибольший удельный вес  занимают посреднические организации  – риэлтерские фирмы. Эти фирмы  действуют как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости.

Риэлтерские фирмы, как показывает практика в  Москве, Санкт-Петербурге и других крупных  городах России, подразделяются на три группы:

Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов.

Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую  чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах.

Группа  мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются  не в состоянии соответствовать  тем требованиям, которые предъявляют  муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм – это  по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников.

Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется их специальной  подготовкой и использованием современных  компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. аНАЛИЗ рынка вторичной недвижимости в москве
1. Особенности рынка недвижимости Москвы

 

   Первые дома современного эконом-класса появились в Москве в середине 90х, но тогда они были мало востребованы рынком, поскольку популярность пользовались лишь очень дорогие, либо очень дешевые квартиры в старых панельных домах. Но потом ситуация изменилась кардинальным образом и эконом-класс стал наиболее востребованным на рынке жилой недвижимости.   

 Цены на жилье в Москве, последние пять лет колеблющиеся в диапазоне $4000 - 6000 за метр, в среднесрочной перспективе, скорее всего, не сумеют выбраться из этого коридора, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на круглом столе IRN.RU .Однако крушение риелторско-девелоперских надежд на $10 000 за «квадрат» в обозримом будущем не означает, что для профессиональных участников рынка наступили черные дни.

Все помнят, что кризис трехлетней давности жестоко ударил по столичному рынку недвижимости, «уронив» цены на квартиры примерно на треть. С улучшением экономической ситуации стоимость жилья вновь пошла вверх, однако о былых темпах роста цен пока не идет и речи. Если в 2005 – 2008 гг. московские квартиры дорожали в среднем на 25-30% в год, то в прошлом году стоимость типового столичного жилья увеличилась лишь на 9,5% - при официальном уровне инфляции в 6,1%. То есть кризис выбил цены из агрессивного восходящего канала в умеренный, существовавший на рынке с 2001-го по 2005 г. – тогда цены ежегодно росли на 10-15%, на уровне инфляции или чуть выше. 

 

График 1.

 
Однако если рассматривать динамику стоимости квартир в Москве с 1998 г. в целом, не зацикливаясь на кризисе, то станет очевидно, что качественный рост цен на столичную недвижимость, по сути, закончился еще в 2006 г. (см. график № 1 и 2). С 2002 по 2006 г. стоимость московского метра не просто выросла в разы, а изменилась качественно: из недооцененных ($1000 за «квадрат») квартиры в Москве превратились в $4000 за 1 кв. м. Однако после 2006 г. четкий тренд вверх или вниз на рынке отсутствует: цены дергаются туда-сюда в диапазоне $4000 - 6000 за метр по индексу IRN.RU. На бирже такую динамику называют боковым трендом. И по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в ближайшие годы ситуация кардинально не изменится: цены на жилье находятся под влиянием двух разнонаправленных групп факторов, которые не позволяют им ни существенно вырасти, ни серьезно упасть. 

 

График 2.

Май уже не в первый раз  за последние годы принес очередное  ухудшение макроэкономической ситуации . Развитие проблем вокруг Греции и евро привело к бегству от риска, коррекции цен на нефть и оттоку капитала из России. Но еще более значимым для российского рынка недвижимости, как и для любого человека, оказался очередной резкий скачок курса доллара, снова заставивший каждого задуматься о перспективах, о сохранности сбережений и о квартирном вопросе. Говорить о полноценной реакции рынка недвижимости на все эти процессы пока рано – данный рынок инертен, но первые выводы по итогам мая уже можно сделать.

Бивалютность московского рынка жилья сразу же привела к разнонаправленности динамики средних показателей в рублях и в долларах. Цены на основную массу квартир, разумеется, представлены в рублях, а потому рост курса доллара к рублю автоматически приводит к симметричной коррекции долларовых цен вниз. Однако часть продавцов привязывают цены на квартиры в Москве к доллару или же поспешно пытаются проиндексировать их к росту курса, даже если формально цены представлены в рублях. Это приводит к некоторому повышению средней цены в рублях, а коррекция цен в долларах оказывается меньше, нежели величина снижения курса. Истина же, как известно, расположена где-то посередине: между снижающимся долларовым индексом цен на жилье и слегка подросшим рублевым.

Так, наиболее динамичный еженедельный индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, довольно быстро начал уходить в минус (см. динамика цен на недвижимость в Москве на графике 3 и 4). Только за последние 2 недели мая долларовый индекс потерял почти полтора процента. Однако среднемесячный индекс за май оказался все же на 0,8% выше среднеапрельского показателя (см. график 3). Это, по сути, величина изменения цен с середины апреля по середину мая, и начало майской коррекции еще не успело полноценно повлиять на него.

График 3.

По статистике журнала www.metrinfo.ru, средняя цена в рублях за май подросла с уровня чуть ниже 160 тысяч за метр до 165. Но следует понимать, что только после стабилизации курсов валют на некоем новом уровне можно будет судить о том, как все это повлияло на изменение реальной стоимости недвижимости.

В разрезе цен по типам  жилья в мае наблюдается полная чехарда. Так, динамику хуже среднего уровня показали совсем разные сегменты квартир: пятиэтажки и современные монолитные и кирпичные дома. Лучше среднего – современные панельные дома и панельное жилье советского периода. По комнатности квартир лучше среднего оказались однокомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры, а двушки и многокомнатные – хуже.

Аналогичная ситуация и  по географии. Лучше среднего оказались Центральный округ и районы за МКАД, а также Северо-Западный округ и Северо-Восточный округ. Хуже среднего – Юго-Восточный округ и Восточный округ.

В разрезе районов Москвы опередили рынок в мае Кропоткинская, Парк культуры, Щукинская, Тушинская, Молодежная, Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект, Крестьянская Застава, Римская, Печатники, Свиблово, Ботанический сад и другие. В минус ушли Люблино, Волжская, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, ВДНХ, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская, Славянский бульвар, Сокол, Аэропорт, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Фрунзенская, Спортивная, Бауманская.

Таким образом, даже смежные, близко расположенные и схожие по своим свойствам районы Москвы показали разнонаправленную и по сути бессистемную динамику. Это, очевидно, является следствием хаотичной первой реакции рынка на перепады курсов валют, и некая системность должна появиться спустя месяц-два.

Недвижимость в Москве (www.irn.ru)	Май12	Апр12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4 696	+0.6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	4 895	+1.7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	5 222	+0.9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	5 058	+0.4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	5 992	+0.6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	5 944	+0.3%
Все панельные и блочные дома	4 938	+1.1%
Все монолитные и кирпичные дома	5 665	+0.4%

 

 

Квартиры в Москве (www.irn.ru)	Май12	Апр12
Однокомнатные квартиры	5 314	+1.2%
Двухкомнатные квартиры	5 286	+0.6%
Трехкомнатные квартиры	5 161	+1.0%
Многокомнатные квартиры	5 490	-0.0%

 

 

 

 

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)	Май12	Апр12
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	7 753	+1.0%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	4 055	+0.7%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1.91	+0.2%

 

 

Индексы цен  на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Рисунок 3.

Рисунок 4.

График 4.

Как уже  не раз отмечал аналитический  центр IRN.RU, реакция рынка недвижимости на макроэкономические перипетии бывает двоякой ( см. рис.3 и рис.4). Умеренная нестабильность на финансовых рынках и умеренная коррекция на биржах рынку недвижимости только на руку. Происходит переток денег в защитные активы, инвесторы бегут от рисков, люди активизируются в решении квартирного вопроса по принципу «пока не стало хуже», а также ищут спасения для своих сбережений – все это активизирует рынок недвижимости и может даже приводить к умеренному подъему цен.

Если  же экономический кризис оказывается серьезным, по примеру 2008 или 1998 годов, то такая ситуация не обходит стороной и недвижимость. Поэтому прогноз рынка недвижимости Москвы и России сейчас сводится по сути к ответу на вопрос о том, насколько глобальной окажется нынешняя фаза кризиса. Казалось бы, есть все основная опасаться – дефолт Греции (и, возможно, последующие аналогичные дефолты других стран Еврозоны) может вызвать не менее разрушительные последствия в экономическом и финансовом пространстве, нежели банкротство банка Леман Бразерс в 2008 году, что стало спусковым крючком первой волны кризиса. Более того, нынешние проблемы грозят единству Евросоюза и делают туманными перспективы евро как единой европейской валюты и второй мировой резервной валюты после доллара.