Анализ современного налогообложения недвижимости в РФ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Общие положения о налогообложении недвижимого имущества
Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи (Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним»).
Также предприятие в целом как имущественный
Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:
- нанесения ущерба их функциональным свойствам
- несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (поскольку известны случаи перемещения даже зданий).
При определении объекта оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учитывать, что ст. 5 закона об оценочной деятельности к объектам оценки отнесено:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. [9, c. 23-24]
Помимо однозначной идентификации объекта оценки, отчет должен содержать точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности).
При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.
Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.
Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.
Стоимость имеет две формы проявления:
- потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).
- меновая стоимость (характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке). [21, c.80-85]
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):
- рыночная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Цель определения рыночной стоимости является наиболее распространенной в отчетах российских оценщиков. Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.
Специальная стоимость объекта оценки допускает самостоятельное установление оценщиком критериев ее определения.
В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к одному из трех подходов:
- затратному;
- сравнительному;
- доходному.
Данное разделение является условным, поскольку конкретные методы могут иметь черты нескольких подходов. Нормативное определение подходов к оценке приведено в п. 5 Стандартов оценки и в рамках соответствующих разделов настоящего материала.
Процедура согласования результатов применения методов затратного, сравнительного и доходного подходов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. [11, c.58-59]
1.2. Исторические аспекты налогообложения недвижимости
Теория налога и практика налогообложения развивались вместе с теорией государства и практикой его функционирования. Одновременно налоги были и остаются основообразующими источниками государственного дохода. При этом налогообложение как элемент экономической культуры присуще всем государственным системам как рыночного, так и нерыночного типа хозяйствования. В связи с этим о налогообложении можно говорить как о феномене человеческой цивилизации, как о ее неотъемлемой части.
История налогов насчитывает
Государство как некая политическая организация, обладающая монопольным правом (государство самостоятельно и в полном объеме принимает решение о взимании налогов, определяет объекты налогообложения, круг налогоплательщиков, размеры налоговых отчислений, способы взимания налогов и т.д.) на применение силы, безусловно, всегда находило способы централизации финансовых ресурсов. На ранних этапах развития государства централизация финансовых ресурсов не отличалась системностью, да и сама процедура сбора средств нередко напоминала военную кампанию, когда имущество собиралось с подвластного населения, чье мнение относительно размера и порядка уплаты дани меньше всего интересовало победителя. [20, 114-116]
К современному обоснованию существования
В древнейшие времена в Египте взимался поземельный налог, причем он достиг сложного развития и отличался высокой точностью. Во времена Страбона в Египте существовали два нилометра, посредством которых производились наблюдения за уровнем воды, лежавшие в основе расчета будущего налога.
В Великой Римской Империи
Среди великого множества налогов того времени можно выделить следующие налоги, связанные с недвижимым имуществом и сделками с ним: земельный налог, налог на наследство, налог на доход с земли под постройкой, квартирный налог, сбор с квартирной платы, специальный налог на огороды.
Контролировать деятельность
налогосборщиков было довольно сложно,
да и налогоплательщику было выгоднее
дать взятку, нежели выплачивать непомерно высокие
Современное европейское государство
Если говорить о Древнерусском государстве, то используемый в летописях термин «дань» - прообраз налога рассматривается авторами «в смысле военной контрибуции, которую подвластные славянские племена платили своим победителям: на севере – варягам, на юге - хазарам». Да и внутри славянских племен сбор средств на содержание княжеских дворов не отличался особым расположением властителей к плательщикам. Именно неуемное желание князя Игоря в 945 году собрать с подвластных древлян средств сверх того, что они могли дать, привело к убийству князя. Но все эти платежи, собираемые правителями, нельзя назвать налогами. Объединение Древнерусского государства началось лишь с конца IX в. Основным источником доходов княжеской казны была дань. Это по сути дела сначала нерегулярный, а затем все более систематический прямой налог. Дань взималась двумя способами: повозом, когда она привозилась в Киев, и полюдьем, когда князья или княжеские дружины сами ездили за нею. Известно в Древней Руси было и поземельное обложение. [20, c. 209-211]
Ко времени Ивана III относится древнейшая переписная окладная книга Вотской пятины Новгородской области с подробным описанием всех погостов. В каждом погосте описывается, прежде всего, церковь с ее землею и дворами церковнослужителей, потом оброчные волости, села и деревни великого князя. Далее земли каждого помещика, земли купцов, земли владыки новгородского и т.д. При описании каждого селения следует его название (погост, село, сельцо, деревня), его собственное наименование, дворы, в нем находящиеся, с поименованием хозяев. Количество высеваемого хлеба, количество скашиваемых копен сена, доход в пользу землевладельца, корм, следующий наместнику, угодья, существующие при селении. Описание земель имеет важное значение, поскольку еще в период татаро-монгольского владычества образовалась и получила развитие посошная подать, включавшая в себя и поземельный налог. Последний определялся не только количеством земли, но и ее качеством.
Для определения размера налогов служило «сошное письмо». Оно предусматривало измерение земельных площадей, в том числе застроенных дворами в городах, перевод полученных данных в условные податные единицы «сохи» и определение на этой основе налогов. Соха измерялась в четях (около 0,5 десятины), ее размер в различных местах был неодинаков — зависел от области, качества почвы, принадлежности земель. Сошное письмо составлял писец с состоявшими при нем подъячими. Описания городов и уездов с населением, дворами, категориями землевладельцев сводились в писцовые книги. Соха как единица измерения налога была отменена в 1679 г. Единицей для исчисления прямого обложения к тому времени стал двор.
Иван Грозный (1530—1584) умножил государственные доходы лучшим порядком в собирании налогов. Земледельцы при нем были обложены определенным количеством сельскохозяйственных продуктов и деньгами, что записывалось в особые книги. По свидетельству Н. Карамзина, два земледельца, высеивая для себя 6 четвертей ржи, давали ежегодно Великому князю 2 гривны и 4 деньги, 2 четверти ржи, три четверти овса, осьмину пшеницы, ячменя. Некоторые крестьяне представляли в казну пятую или четвертую долю собираемого хлеба, баранов, кур, сыр, яйца, овчины и пр. Одни давали более, другие менее, смотря по изобилию или недостатку в угодьях.
В царствование Алексея Михайловича был введен налог на имущество. Он взимался в размере 3 коп. с четверти переходившей по наследству земли со всех без исключения, даже с наследников по прямой линии.
В 1714 г. Петр I издал указ о порядке наследования движимого и недвижимого имущества. До 1678 г. единицей налогообложения была «соха», устанавливаемая сошным письмом, а с 1678 г. такой единицей стал двор. Немедленно возник и способ уклонения от налогов: дворы родственников, а порой и просто соседей, стали огораживаться единым плетнем.
В период правления Екатерины
II (1729-1796 г.г.) система финансового управления
продолжала совершенствоваться. Так, в
1780 году по указу Екатерины II были созданы
специальные государственные
Во второй половине XIX в. большое значение приобретают прямые налоги. Основным налогом выступала подушная подать, которая с 1863 года стала заменяться налогом с городских строений. Полная отмена подушной подати началась в 1882 году. Вторым по значению налогом выступал оброк - плата казенных крестьян за пользованием землей. В этот же период начинает развиваться система земских (местных) налогов, которые взимались с земли, фабрик, заводов и торговых заведений. В период царствования Николая II большое значение имел налог с недвижимого имущества.
С 1917 года открыта новая страница
в экономических преобразованиях России.
Существует утверждение, что после Октябрьской революции
"закончилась эпоха совершенствования
1.3. Система налогов и сборов в сфере недвижимости
С введением в действие второй части Налогового кодекса в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.
Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:
1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц.
При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:
- соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;
- физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.
2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ. [18, c. 27-30]
Существенное экономическое
- федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;
- региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;
- местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.
В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:
- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;
- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.
По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:
- земельный налог;
- лесной налог;
- налог на пользование недрами;
- налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
- налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.
Рис. 1.2.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления [27, c. 44-49]
Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:
- объект налогообложения;
- налоговая база;
- налоговый период;
- налоговая ставка;
- порядок исчисления налога;
- порядок и сроки уплаты налога;
- возможные налоговые льготы в необходимых случаях.
При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам. [7, c.102]
ГЛАВА 2. ОПЫТ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ЕЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В РОССИИ
2.1. Анализ современного
Анализ истории развития налогообложения недвижимости в России свидетельствует о том, что государство не стремилось выработать определенную методологическую базу, на основе которой, возможно было бы построить концепцию налогообложения недвижимости. Поэтому, представляется целесообразным рассмотреть практику установления и взимания действующих имущественных налогов и определить основные направления современной концепции имущественных налогов исходя из правовых принципов их введения и выполняемых функций, т.е. исходя из реализации функциональных особенностей налогообложения недвижимости как элементов механизма согласования интересов государства и налогоплательщика.
В целом практика имущественного
налогообложения в РФ направлена на обложение недвижимого
На настоящий момент объекты недвижимости в РФ подлежат обложению тремя разными налогами - налогом на имущество организаций, земельным налогом и налогом на имущество физических лиц. Многие неотложные и перспективные меры по совершенствованию системы имущественных налогов выявляются при анализе современной практики и тенденций ее развития.
При построении налоговой системы РФ в начале 90-х годов предусматривалось, что имущественные налоги должны были относиться к ведению региональных и местных органов власти и, соответственно, быть основными источниками формирования доходной базы региональных и местных бюджетов. Данный подход обуславливался тем, что указанные органы власти могли реально обеспечивать эффективный контроль за накопленным имуществом, полнотой учета и сбора имущественных налогов, оценивать необходимость предоставления налоговых льгот. Рассмотрим более подробно организационные аспекты установления налогов, объектом которых выступает недвижимость, а также формирование и реализацию на практике порядка их исчисления с учетом принципов и функций. [7, c. 33-38]
Земельный налог был установлен Законом РФ от 13 декабря 1991 «О плате за землю» и ввел принцип платности использования земли. Этот налог принадлежит к числу местных, но устанавливается федеральным законом и взимается на всей территории страны. Как и все поимущественные налоги, он не зависит от результатов хозяйственной деятельности, но выделение разных категорий земель, устанавливает такую зависимость. Выполнение им фискальной функции несколько «отходило» на второй план из-за целевой направленности использования средств от его сбора. Однако их крайне мало доходило до конечного назначения, в связи с чем, не выполнялся принцип контролируемости налога. [19, c. 188]
Налоговое законодательство России претерпевает существенное качественное обновление. Можно утверждать, что с принятием всех глав 2-ой части Налогового Кодекса начнется второй, более зрелый период становления современной налоговой системы. Как известно, подобные систематизирующие акты принимаются с целью упорядочения и совершенствования законодательства и регулируют наиболее важные и принципиальные общественные отношения. Не исключением являются и отношения в области налогообложения недвижимости, в которой и на настоящий момент существует ряд объективных предпосылок для выработки рекомендаций по совершенствованию системы налогообложения недвижимости с учетом как интересов государства, так и налогоплательщиков.
Необходимо отметить, что разработка
предложений по совершенствованию системы налогообложения
Налог на недвижимость несет в себе идею унификации налогообложения имущества различных категорий налогоплательщиков (юридических и физических лиц) исходя из опыта развитых стран. Идея, безусловно, верная, но возможность ее использования зависит от социально-экономического развития государства.
Унифицированный режим налогообложения недвижимости
может вводиться в странах с
Целью совершенствования действующей системы, включающей налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, является обеспечение максимального соответствия механизма налогообложения недвижимости объективно изменяющимся экономическим, политическим, социальным и другим условиям с учетом реализации соответствующих принципов и функций в механизмах их исчисления и уплаты, согласования интересов государства и налогоплательщиков, а также обеспечения перехода к единому налогу на недвижимость при соблюдении организационно-экономических условий реализации модели нового налога. [26, c. 349]
- Анализ современного развития свиноводства на Дубровенском производственном участке
- Анализ современного Российского рынка рекламы
- Анализ современного рынка кожаной обуви и характеристика ее ассортимента
- Анализ современного рынка пластиковых карт в России
- Анализ современного рынка пластиковых карт в Российской Федерации
- Анализ современного состава Архивного фонда Российской Федерации, его структуры и классификации
- Анализ современного состояние финансового рынка Республики Казахстан
- Анализ современного ассортимента кожаной обуви
- Анализ современного ассортимента пушно-меховых товаров
- Анализ современного ассортимента телевизоров
- Анализ современного ассортимента фитопрепаратов, БАДов, применяемых для лечения и профилактики ОРВИ
- Анализ современного государства
- Анализ современного имиджа государства
- Анализ современного конституционно-правового статуса Федерального Собрания России
