Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Южно-Уральский Государственный  университет»

Архитектурный факультет

Кафедра дизайна

 

 

 

 

 

 

курсовая работа

«Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости.»

по дисциплине:  «Управление недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

 

 

                               

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ______________________________________________3

I.ПОНЯТИЕ И ПРИНЦИПЫ АРЕНДЫ_______________________4

II.ВИДЫ И ФОРМЫ АРЕНДЫ______________________________7

III.АРЕНДНАЯ ПЛАТА:СОСТАВ И ФУНКЦИИ_______________8  

IV.АНАЛИЗ  РЫНКА АРЕНДЫ В ЧЕЛЯБИНСКЕ______________12

ВЫВОД__________________________________________________14

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ___________________________________15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое  имущество», с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в  аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне  на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме  рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной  цене, и кроме того, избегает крупных  расходов, которые были бы связаны  с приобретением имущества, что  позволяет сэкономить деньги для  других финансовых нужд.

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого  человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность. Не случайно во многих странах  аренда давно уже получила широкое  распространение и считается  более предпочтительным способом организации  производства даже по сравнению с  ведением его на основе частной собственности

Возможность и необходимость  широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике  изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации  предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение  отношений собственности.

В данной курсовой работе я  постораюсь выяснить в чем сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы. Мы узнаем, что делает аренду столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области  аренды нежилых помещений.

 

 

 

 

I.Понятие и принципы аренды.

Традиционное определение  аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) - за плату.

В зарубежной и отечественной  практике под управлением недвижимостью  понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах  собственника и наделяется полномочиями:

-         собирать арендную плату;

-         выплачивать налоги;

-         сдавать часть помещений в  аренду;

-         вести учет и отчитываться  перед собственником.

Таким образом, сдача в  аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской  деятельности, с другой стороны, это  эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых  зданий, сооружений, нежилых или  жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды.

 

Арендной форме  производственной деятельности присущи  следующие основные принципы и особенности  организации:

· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого  имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда  при сохранении или трансформации  первоначальной формы собственности  в коллективную или частную;

· возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном  выражении, благодаря чему совершается  кругооборот их между арендодателем  и предпринимателем и на деле реализуются  отношения собственности работниками  предприятий;

· платность за землю и  другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для  установления системы налогов и  адекватного отражения общественных интересов

· взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств  производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

· договорная система отношений  между арендатором и арендодателем  как равноправными заинтересованными  партнерами;

· самоуправление, полная хозяйственная  самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность  арендатора за эффективное использование  переданных ему объектов недвижимости;

· замена системы гарантированной  заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим  не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной  части распределяемой выручки в  доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и  экономии ресурсов .

Нормативная база по аренде как сфере своеобразных договорных отношений между арендодателем  и арендатором достаточно разработана. Однако аренда как вид предпринимательской  деятельности в нормативном отношении  урегулирована недостаточно. Прежде всего не разрешен основополагающий вопрос для управляющих компаний об отнесении аренды к основному  или побочному (дополнительному) виду деятельности.

К основным видам деятельности относят производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень не входит. Ее традиционно  квалифицируют как побочную (дополнительную) деятельность, т. е. вне реализационную. Между тем в управляющих компаниях  арендные платежи превышают сумму  доходов от всех других видов деятельности.

Для правильного списания расходов и начисления налогов необходимо точно отнести управляющую компанию к соответствующей категории  учета и определить основной, второстепенный и вспомогательный виды деятельности. Тем более что многие организации  в современных условиях независимо от организационно-правовой формы становятся многопрофильными.

Второстепенный вид деятельности — это любая другая деятельность, часть которой в соответствии с выбранным критерием отбора меньше части основного вида деятельности. Каждый хозяйствующий субъект может  иметь несколько второстепенных видов деятельности.

Вспомогательный вид деятельности — это деятельность, цель которой  — способствовать выполнению основного  вида деятельности хозяйствующего субъекта.

Таким образом, если управляющая  организация наибольшие доходы получает от сдачи в аренду объектов недвижимости, то исходя из критерия «уровень доходности»  этот вид деятельности признается основным с соответствующими изменениями  как в бухгалтерском учете, так  и в налогообложении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II.Виды и формы аренды

Организационно-правовые формы  аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности  и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени  аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма  и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

· земельных участков и  других обособленных природных объектов;

· предприятий и других имущественных комплексов;

· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в  аренду недвижимое имущество, изъятое  из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) - атомные  электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения  и для сдачи в аренду природных  объектов. Так, пользование участками  недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного  законодательства РФ (ст.28)).

 

 

 

 

 

 

III.Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и  противоречия между собственником  недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или  уменьшение величины арендной платы  ущемляет интересы предпринимателя  либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к  негативным последствиям: к необоснованно  большим доходам одних или  банкротству предпринимателей. Высокая  арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты  из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата - это форма  экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной  стоимости в процессе использования  арендованного имущества. Она выполняет  функции возмещения стоимости объекта  недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения  доходов и выступает одной  из экономических форм реализации права  собственности .

Арендная плата по своей  сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный  участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим  приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

· состав платежей;

· размер платежей;

· способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных  отношений отдельные структурные  элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций  имеет важное теоретическое и  практическое значение.

Одним из главных принципов  определения арендной платы является возвратность арендованных средств  с соответствующим приростом  или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом  торга. На момент арендной сделки она  заранее известна по величине и поэтому  в составе арендной платы может  быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования  имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата  выполняла кроме возмещения еще  и стимулирующую функцию, она  должна включать сверх суммы амортизационных  отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном  размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в  развитие производства, в том числе  и арендного, является активной операцией  в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что  арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при  общественно нормальной организации  использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических  элемента:

1. Амортизационные отчисления  на полное восстановление арендованного  имущества (кроме земли);

2. Средства на капитальный  ремонт объекта в зависимости  от доли участия собственника  в его проведении;

3. Налог на имущество;

4. Часть прибыли, которая  может быть получена при общественно  необходимом использовании арендованного  объекта (арендный процент ).

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются  положения специального параграфа 4 той же главы.

По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником  или законом сдавать имущество  в аренду.

Передача нежилого помещения  в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому  лицу, при этом здание должно относиться к государственной собственности  субъекта РФ или муниципальной собственности.

Согласно статье 607 «Объект  аренды» Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и  другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если глубоко  вдуматься в сущность объекта  аренды, то можно заметить, что самое  важное его свойство следующее: к  нему могут быть отнесены только непотребляемые вещи, которые не изменяют и не утрачивают своих натуральных свойств в  процессе их использования. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, нетрудно заметить, что договор аренды допускает, помимо передачи во временное пользование, передачу имущества во временное  владение. Однако арендатору не переходит  право собственности на объект аренды, поскольку договором аренды не предусмотрена  третья составляющая собственности - распоряжение имуществом. Тем не менее предмет  договора аренды имеет самое настоящее  материальное выражение - это имущество, которым пользуется арендатор.

Со стороны арендатора происходит пользование имуществом, в результате чего он осуществляет деятельность и извлекает из этого  прибыль (или иные плоды). Результаты использования имущества могут  иметь материальную форму. Например, если по договору аренды арендатор  пользуется станком для производства деталей, то он осуществляет деятельность, результат которой носит явно выраженную материальную форму. Более  того, можно утверждать, что арендатор  не смог бы вести деятельность и  создавать материальную форму как  результат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом арендодателя.

Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально  определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При  нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Поскольку здание всегда находится  на земле и при использовании  его арендатором неизбежно возникнет  вопрос о мере пользования арендатором  землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет  арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное  наследуемое владение или другие правомочия). Право на земельный  участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной  вещью, а право на земельный участок  выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Установленная законом форма  договора аренды - простая письменная (т.е. не нотариальная), путем составления  одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы  влечет недействительность договора.

В отношении договоров  аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась  регистрация договоров аренды нежилых  помещений независимо от срока, на который  заключены такие договоры.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу  о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной  регистрации договоров аренды нежилых  помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что  в отсутствие в ГК РФ специальных  норм о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений  к таким договорам должны применяться  правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации  должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные  на срок не менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых  помещений и имущества у физических лиц».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД

В данной курсовой работе я  рассмотрела наиболее значимые вопросы  в области аренды, рассмотрела  принципы, формы и виды аренды,

Одной из важных предпосылок  повышения эффективности аренды, усовершенствования управления ею и  обоснованного прогнозирования  поступления арендной платы является анализ рынка объектов аренды,который я рассмотрела на примере аренды нежилых помещений в челябинске.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью  включает:

- систему законодательного  и нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию  правоустанавливающих и других  документов на объекты недвижимости;

- управление объектами  недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают  как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого  вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности  использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

CПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Горемыкин В.А. «Экономика  недвижимости», Учебник - 2-е издание,  перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый  центр «Маркетинг», 2002г.

2. П.Г.Грабовой «Экономика  и управление недвижимостью», учебник  для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск  Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.

3. И.С.Степанов «Экономика  строительства», учебник - 3-е изд., доп.и перераб. - Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

4Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - М: 2006

5. Гражданский Кодекс РФ