Банковское дело. 19

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение 

1 Становление  ипотеки в Украине 

1.1 Объекты, субъекты, инструменты и рынки ипотеки  

1.2 Схема ипотечного  кредитования  

1.3 Причины, препятствующие  полноценному функционированию  рынка ипотечного     кредитования 

1.4 Объем ипотечных кредитов в Украине 

1.5 Законодательное  регулирование 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

Одной из важных предпосылок достижения социальной стабильности есть удовлетворение потребностей населения в жилье. Вопрос формирования эффективной системы и выбор приемлемой модели ипотечного жилого кредитования в Украине является довольно актуальным и с точки зрения насущности их решения. Вопросы управления ипотечным кредитным портфелем являются актуальными как для зарубежных, так и для отечественных ученых и практиков и широко обсуждаются на страницах прессы, являются предметом научных и практических банковских конференций. Эффективное управление ипотечными кредитными портфелями позволит увеличить надежность отечественной банковской системы, а также повысить привлекательность ипотечного кредитования, что, в свою очередь, будет способствовать повышению конкуренции на данном сегменте рынка, либерализации условий кредитования и, в конечном итоге, решению жилищной проблемы в Украине. 

Целью данной работы является рассмотрение предпосылок и условий развития ипотечного кредитования в Украине, среди которых: наличие эффективно-действующей законодательной базы; достаточный платежеспособный спрос на ипотечные займы со стороны населения; уровень развития банковской системы; возможности и условия привлечения в банковскую сферу долгосрочных кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных займов. 

Для этого  необходимо решить ряд задач: 

1) Определить  основы организации и развития  системы ипотечного жилого кредитования в Украине и основные условия для эффективного внедрения ипотечного кредитования как одной из форм внебюджетного финансирования жилой сферы. 

2) Анализ  наиболее важных параметров ипотечного  жилищного кредитного портфеля, выявление факторов, оказывающих на него наибольшее влияние, и разработка предложений по улучшению управления ипотечным жилищным кредитным портфелем с учетом особенностей отдельного банка. 

3) Рассмотреть  вопрос рефинансирования ипотечных  кредитов, мероприятий, направленных  на повышение надежности системы жилого ипотечного кредитования. 

4) Использование  системы ипотечного кредитования  как важного стимулятора стабилизации  и возрастание современной экономики. 

После решения поставленных задач необходимо на основании достоверных данных сделать вывод о ситуации сложившейся на данный момент. 

1 СТАНОВЛЕНИЕ  ИПОТЕКИ В УКРАИНЕ 

1.1 Объекты,  субъекты, инструменты и рынки  ипотеки 

Для лучшего  понимания ипотеки рассмотрим ее структурные элементы: субъекты ипотечного механизма (участники), объекты ипотеки, инструменты и рынки ипотеки. 

Субъектами  ипотеки являются лица, которые вступают в отношения в ипотечной системе  и делятся на основных и тех, что  обеспечивают ипотеку. 

 К  основным субъектам относяться: 

- заемщик;

- кредитор;

- инвестор;

- государство. 

 К  субъектам, которые обеспечивают ипотеку, относяться: 

- страховые  компании;

- компании  из оценки недвижимости;

- финансовые  институты, которые осуществляют  посреднические операции на вторичном  рынке заставных;

- судебные  органы;

- учреждения, которые обеспечивают доступ к жилью через ипотеки разных слоев населения за программами правительства;

- нотариальные  органы. 

К объектам ипотеки относяться денежные займы и недвижимость. 

Инструментами ипотеки являются ценные бумаги, заставные, векселя, ипотечные облигации и др. 

Рынок ипотеки - это рынок ипотечного капитала и рынок ипотечной недвижимости. 

Рынок ипотечного капитала - это часть  финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости. Рынок ипотечной недвижимости - это часть рынка недвижимости, которая обслуживает ипотечный механизм движения стоимости. В зависимости от типа недвижимости, которая есть заставным обеспечением, ипотечные рынки делятся на: ипотечный рынок жилья, ипотечный рынок земли, ипотечный рынок коммерческой недвижимости, ипотечный рынок промышленной недвижимости. 

Взаимосвязь структурных элементов ипотеки, принципов ее организации, нормативной  базы, которые обеспечивают эффективное  движение стоимости в разных ее формах вдоль продолжительного времени, называется ипотечной системой. Чем более улучшена ипотечная система, тем эффективнее она действует. Сегодня на высоком уровне ипотечные системы США, Германии, Англии, некоторых других развитых капиталистических государств. 

Современная ипотечная система - это такая система, которая за счет усовершенствования взаимосвязи своих составных дает возможность значительно увеличить инвестиции в недвижимость. 

Законом "Об ипотеке" выделены объекты  недвижимости, которые могут быть залогом: 

- частный  дом, даже недостроенный; 

- отдельная  квартира; 

- комната  в коммунальной квартире; 

- гараж; 

- земельный  участок, в том числе кооперативный  пай; 

-право  аренды на все объекты, которые  вышеперечисленные . 

Также в законе даны определения понятия "недвижимость" таким образом: все, что помещается под землей, не является объектом залога. Итак, ни погреб, ни подземный подвал не является залогом.

В зависимости  от того, как ипотечная система  формирует общий портфель кредитных  ресурсов, различают три ее основных модели: депозитную, инвестиционную и целевую.

На практическое развитие и организацию ипотечной  системы огромное влияние имеет  целый комплекс условий и факторов. Главные из них: политические; правовые; экономические; исторические. 

Политические факторы - это общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы.

Правовые  факторы определяются способностью правовой среды защищать отношения  собственности на объекты недвижимости, обеспечение законных способов наложения взыскание и отчуждение имущества, которое есть объектом залога, и наличие четкой системы регистрации недвижимости. 

Экономические факторы - это общее развитие кредитного рынка и рынка ценных бумаг в стране, уровень инфляции, платежеспособность населения.

Исторические  условия и факторы - это традиции накопления ресурсов, а также отношение  к кредиту населения и исторические особенности формирования земельного устройства.

Важной  составной системы ипотечного кредитования есть рынок недвижимости, которая через совокупность механизмов может влиять на такие действия: 

- передачу  права собственности на объекты  недвижимости; 

- установление  цен на недвижимость; 

- распределение  территории (ли перераспределение) между разными конкурирующими видами использования земель и ее улучшение (домов, сооружений, многолетних насаждений и др.). 

Рынок недвижимости, главная цель которого свести вместе продавца и покупателя, имеет очень сложную функционально-организационную структуру. Об этом свидетельствует тот факт, который на таком рынке действует значительное количество узкоспециализированных посредников. Ныне, кроме продавца и покупателя, можно выделить таких профессиональных посредников, которые обслуживают рынок недвижимости: агент (брокер) операций с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страхователь, юрист и др. Кроме сложной организационной структуры, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые отличают его из других рынков, которые необходимо иметь в виду во время проведения оценочных работ.

В отличие  от рынков других товаров, на которые  может быть одно конкретное место  заключения соглашения (биржа), рынок  недвижимости имеет великое множество  возможных мест заключения соглашения, поскольку соглашения укладываются, как правило, по месту расположения объекта недвижимости. Поэтому рынок недвижимости делится на великое множество локальных (местных) рынков. Эта особенность обусловлена спецификой недвижимости, которая правит на рынке за товар и есть предметом соглашений. Недвижимое имущество немобильное, дома и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. 

1.2 Схема  ипотечного кредитования 

Характерной чертой широкого взгляда на ипотеку  является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик-кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко используется то, что банки и прочие финансовые институты в сущности выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаёмщикам. Вместе с тем, именно широкий взгляд на ипотеку позволяет наиболее рельефно увидеть ключевую организующую роль в ней целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей доходное движение стоимости и, в конечном итоге, - воспроизводство всей системы ипотечного кредитования. 

 Схема организации ипотечного кредитования . 

Данная  схема предполагает следующий механизм взаимоотношений участников: 

1) Заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти службы создают первичный рынок закладных; 

2) Кредитор  может сохранять выданные закладные  в собственном портфеле ценных  бумаг или продать их другим  инвесторам. Эти инвесторы и банк создают вторичный рынок закладных; 

3) Покупая  закладные, инвесторы обеспечивают  кредиторов дополнительными денежными  средствами для предоставления  новых кредитов;  

4) Эмиссионно-финансовая  компания (реинвестор, ЭФК) также  может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле. Альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга; 

5) Далее  цикл повторяется, когда первые  финансовые учреждения предоставляют  заемщикам новые кредиты под  залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке [15]. 

Государство (законодатель) с помощью постоянных мер регулирует поток ресурсов между  кредиторами первичного рынка, которые  открывают закладные, и инвесторами  на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов и расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов. 

На фоне изложенного становится понятно, что работа ипотеки возможна только при четкой организации и взаимосвязи между всеми ее элементами. 

Изложенное  позволяет рассматривать ипотеку  как определенную взаимосвязь различных  составляющих (элементов), обеспечивающих движения ресурсов (ценностей) в целях получения дохода (прибыли) и повышения эффективности их использования. 

Исходя  из того, что устройство, позволяющее  передавать и изменять движения, называется механизмом, мы можем взаимосвязь  различных элементов при ипотечном  кредитовании (ипотеке), обеспечивающих движение стоимости (ресурсов) в различных его формах, назвать ипотечным механизмом. 

Таким образом, под ипотечным механизмом в данной работе понимается взаимосвязь  различных субъектов и объектов рынка на основе определенных принципов, социально-экономических рычагов, методов, юридических норм и процедур, обеспечивающих доходное движение ресурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимости, которая остается в пользовании у залогодателя или третьего лица. 

1.3 Причины, препятствующие полноценному функционированию рынка ипотечного кредитования 

Есть  несколько причин, которые препятствуют полноценному функционированию рынка  ипотечного кредитования. Во-первых, потенциальные  заемщики не спешат легализировать своих  фактических прибылей, поэтому их кредитоспособность определяется по косвенным показателям; во-вторых, общая экономическая нестабильность может привести к потере заемщиком источников своих доходов и, соответственно, возможности своевременно вносить платежи; в-третьих, из-за очередного дефолту стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте может значительно снизиться, и тогда при продаже имущества (квартиры), в случае потери кредитоспособности заемщиком, полученной суммы не хватит, чтобы покрыть кредит и дать возможность заемщику получить более дешевое жилье. 

1.4 Объем  ипотечных кредитов в Украине 

Ипотечное кредитование было одним из наиболее динамичных сегментов украинского  кредитного рынка на протяжении 2003 года. Большинство банков, а также  многие небанковские финансовые учреждения, такие как кредитные союзы, выделили данное направление деятельности в разряд приоритетных. Несмотря на отсутствие официальной статистики, характеризующей развитие ипотечного кредитования в Украине, данные, содержащиеся в средствах массовой информации, позволяют произвести его приблизительную оценку. По заявлению исполнительного директора Украинской независимой ипотечной ассоциации, объем ипотечных кредитов украинских банков на 01.12.2003 г. составил 1,24 млрд. грн., из которых 795 млн. грн. было выдано в национальной валюте и 0,445 млрд. грн. - в иностранной. Эти данные приблизительно корреллируют с информацией, содержащейся в других источниках. В частности, ипотечный кредитный портфель пяти банков - наиболее активных участников данного рынка -- банка "Аваль", "Правекс-банка", "Приват-банка", банка "Аркада" и "Укрсоцбанка" составил около 900 млн. грн. [7]. На наш взгляд, обе указанные цифры, не могут претендовать на абсолютную точность. Это связано с тем, что план счетов украинских банков не выделяет ипотечные кредиты в отдельную категорию и тем самым вынуждает добавлять в любые оценки размеров ипотечного рынка определенную долю субъективизма. Ситуация усугубляется еще и тем, что в Украине существуют различные подходы в определении понятия "ипотечный кредит" - кредит под залог недвижимости [1], кредит под залог недвижимого имущества жилого назначения (кроме объектов незавершенного строительства) [5] или кредит на финансирование приобретения жилья. Консолидация всех вышеперечисленных видов кредитов под залог недвижимости в условный ипотечный кредитный портфель, позволяет утверждает о его значительном удельном весе в совокупном кредитном портфеле украинских банков, объем которого, по состоянию на 01.02.2004 г., составил 67 млрд. грн., в т.ч. 8,9 млрд. грн. -- кредиты физическим лицам. 

1.5 Законодательное  регулирование 

В Украине  выдача займов под залог недвижимости имущественных прав, связанных с  недвижимостью, осуществляется соответственно положениям Законов Украины "Об ипотеке", принятым Верховной Радой Украины 5 июня 2003 года, что вступил в силу 1 января 2004 года, и "Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечных долгом и ипотечные сертификаты" [1;2]. Ипотечное кредитование является формой пассивного участия банков Украины в строительстве, поскольку их роль ограничивается сугубо банковской функцией - предоставление денежных средств инвесторам и застройщикам на условиях кредита. Такая форма базируется на основах обязательственного права - ипотеке. Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случаи невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника [1]. 

Законодательно  урегулированные отношения, которые  возникают в процессе рефинансирования. Ипотекодержатель (кредитор) имеет  возможность создавать консолидированный (объединенный) ипотечный долг и пул ипотек, под который выпускать ценные бумаги - ипотечные сертификаты [2]. 

Закон Украины "О финансово-кредитных  механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и  операциях с недвижимостью" определяет основные принципы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования массового строительства жилья, а также особенности управления сформированными ресурсами [3]. Отношения, которые возникают в связи с передачей имущества в управление, регулируются положениями гл.70 Гражданского кодекса Украины [6]. 

В Украине  также разработанные и 12 марта 2004 г. Утвержденные общими сборами членов Украинской национальной ипотечной  ассоциации (УНИА) стандарты жилого ипотечного кредитования, которые имеют  целью установления единых требований к процедуре предоставления данного вида займов. Предметом этих стандартов есть жилое ипотечное кредитование, которое осуществляется для заемщиков-резидентов Украины на условиях обеспечения залогом недвижимого имущества жилого назначения. Сам документ предусматривает возможность использования его положений Национальным банком Украины, отечественными и иностранными финансово-кредитными учреждениями (в т.ч. банками) для осуществления рефинансирования ипотечных кредитов [5]. Стандарты стали первым методическим документом в Украине, в которой, на базе действующей нормативно-правовой базы, заложенные унифицированные параметры осуществления жилого ипотечного кредитования, определенные параметры и условия оценки кредитоспособности заемщиков, оформление ипотечных соглашений, страхование и др. Важной также усматриваем стандартизацию процедур, связанных с предоставлением и обслуживанием ипотечных займов, который включает: анализ заемщика (проверку его легитимности принятие к использованию предмета залога); оценку имущества, которое передается в залог; оценку кредитного риска (вероятности дефолту заемщика и риска залога) и формирование системы мониторинга "кредитных историй" заемщиков и кредитного рейтинга.