Бизнес план гостинницы

1 РАЗДЕЛ. Основные  элементы проекта

1. Характеристика проекта

       Отрасль гостиничного сервиса является одной  из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах г.Москвы по приемлемым для лиц, прибывших из провинции в командировки или о личным делам (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.

       Проектируемое предприятие входит в рынок, который  можно охарактеризовать как рынок монополистической конкуренции с четко обозначившимися чертами олигополистической конкуренции. Его основные характеристики:

       1.На  рынке присутствует достаточно  большое количество покупателей,  которые имеют недостаточную информацию об услугах, предоставляемых предприятиями, работающими в сфере гостиничного бизнеса. Поэтому обязательно проведение активной маркетинговой и рекламной политики, направленной на информирование потенциальных клиентов о гостинице и комплексе предоставляемых ею услуг;

       2.На  рынке работает достаточно большое  количество продавцов, услуги  которых дифференцированы, но при этом различия в принципе незначительны: у кого-то имеется платная автостоянка, у кого-то нет и т.д. Поскольку ни одна из фирм не продаёт такой же точно продукции, она имеет определенную власть над ценой. В то же время присутствие на рынке близких по характеру услуг-заменителей ограничивает способность фирмы повышать цены, так как при наличии на рынке сходных услуг потребители весьма чувствительны к их цене. По этой причине на рынке исключены методы ценовой конкуренции.

       3.Элемент  олигополии в рынок вносят  высокие входные барьеры: для  вхождения в отрасль необходимо располагать значительным капиталом, так как строительство и необходимое оборудование для гостиницы стоят достаточно дорого. В то же время выход из отрасли не ограничен практически никакими барьерами: здание гостиницы относительно несложно переоборудовать, номера можно сдавать в аренду под офисы и т.д. Подобное соотношение входных и выходных барьеров порождает некоторую застрахованность бизнеса.

       Предприятие предполагает предоставлять следующие  виды услуг гостямг.Москвы и её жителям:

       1.Услуги  гостиничного комплекса – предприятие  располагает гостиницей на 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:

       -70 номеров с большой двуспальной  кроватью;

       -50 номеров с двумя раздельными  кроватями.

       2.Услуги  общественного питания – на  каждом из шести этажей гостиницы имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.

       3.На  территории гостиницы имеется  платная автомобильная стоянка  на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

       4.Помимо  этого, гостиница сдаёт в аренду  площади, на которых располагаются:

       а) киоск «Роспечати»;

       б) киоск сувениров;

       в) приемный пункт почтового отделения  связи.

       Помимо  этого, гостиницей предоставляется  целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п.– одним словом, стандартный набор услуг.

       Наименование  предприятия: ОАО «Гостиница «Коломенская».

       Категория: 3***

       Адрес: 115487 г. Москва, пр-т Андропова, д.50

       Тел.: 112-12-12, факс: 112-12-14

       Гостиница занимает 6-этажное здание, расположенное  в тихом районе недалеко от центра Москвы в 5-ти минутах от музея-заповедника «Коломенское».

       Настоящий проект гостиницы рассчитан на 5 лет и предполагает:

       1.Строительство  гостиницы на 120 номеров; общая  стоимость проекта при этом составит 75250 тыс.руб.;

       2.Стоимость  проекта покрывается на 90000 тыс.руб. за счет собственных средств и на 30000 тыс.руб. за счет долгосрочного кредита сроком на два года;

       3.В  проекте доказано, что предприятие  полностью рассчитается по кредиту  и процентам в течение первых двух лет с начала работы;

       4.Срок  окупаемости процента (по дисконтированным  величинам) – три года;

       5.Эффективность  проекта подтверждается положительным  значением критерия NPV.

       6. Точка безубыточности в первый  год составляет 46441 тыс. руб.

       1.2 Цель проекта и желаемый результат

       Определенные  достижимые цели инвестиционного проекта  должны быть четко сформулированы и  описаны. Описание этих целей по существу должно стать задокументированным соглашением основных сторон о целях проекта. В описании цели инвестиционного проекта должны найти отражение в четко и однозначно интерпретируемой форме: результат проекта, срок окончания, расходы, порядок изменения цели и иерархия зависимых целей.

       Результат описывается как желаемое состояние системы в зависимости от типа и вида инвестиционного проекта. Дополняется отдельными эффектами.

       Сроки задаются в виде временного интервала, в котором желательно завершение инвестиционного проекта. Как правило, это пока заявление о намерении, но в ряде случаев может быть и обязывающим.

       Расходы в первом описании могут представлять бюджетные рамки, а в ряде случаев - твердую верхнюю границу.

       В процессе жизненного цикла проекта  может возникнуть необходимость  корректировки целей проекта. В  описании цели должен быть определен  порядок таких изменений.

       Иерархия  зависимых целей. В описании целей  инвестиционного проекта может  быть в качестве дополнения показано, какая иерархия должна приниматься, если одна цель проекта больше не может  быть достигнута.

       Описание  целей проекта включает:

• результаты проекта - описание предмета инвестиционного проекта и экономических эффектов от реализации;
• протекание инвестиционного проекта - сроки осуществления и используемые средства и расходы. Описание целей проекта определяет сущность проекта, в котором учитываются и рисковые соображения. Поэтому в описание инвестиционного проекта также входит:
• соглашение о результате инвестиционного проекта;
• определение или заявление о намерениях по сроку осуществления инвестиционного проекта и его бюджету;
• соглашение о порядке разрешения возможного конфликта между результатом, сроками и расходами.

       Готовое описание целей инвестиционного  проекта является основой для  дальнейшей работы над проектом.

       Целью данного проекта является :

1. строительство и последующая эксплуатация промышленного гостиничного комплекса;
2.  повышения уровня услуг и  приобретение базы постоянных клиентов. 1.Заполнения до конца избранной рыночной ниши;
3. совершенствования предоставляемых услуг;
4. глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку гостиницы.

Проект  рассчитан на пять лет. При этом:

1.Коэффициент  загрузки мест составляет 0,75 в  первый год реализации проекта. Объем продаж ежегодно возрастает на 5%;

2.Выручка  от прочих услуг принята укрупнено, в размере 10% от выручки от основной деятельности;

3.Ежегодный  рост цен составляет 10%

Таблица 1.1-Выручка от продаж (прогноз) при реализации проекта

Таблица 1.2 - План доходов и расходов гостиницы по годам реализации проекта(тыс.руб.)

       Для оценки эффективности проекта используем метод чистой приведённой стоимости, который основан на сопоставлении дисконтированной стоимости денежных поступлений за прогнозируемый период и инвестиций. Под денежными поступлениями понимается сумма чистой прибыли и амортизационных отчислений:

       Rt=П4+А

       Чистая  текущая стоимость определяется по формуле:

       n

       NPV= Ri/(L+2)i-JC , [4]

       i=1

       Где JC – объем инвестиций, который  на начало реализации проекта принимается как завершённый;

       Ri – элемент потока денежных поступлений в i-ом году;

       2=0,16 – коэффициент дисконтирования,  учитывающий средний уровень  риска проекта;

       i – порядковый номер года реализации проекта.

       При NPV>0, проект признаётся эффективным.

       Имеем:

       NPV=24411+6396/(1+0,16)/+35486+6396/(1+0,16)2+48039+6396/

       (1+0,16)3+59405+6396/(1+0,16)4+72796+6396/

       (1+0,16)5=30807/1,16+41882/1,346+54435/1,561+65801/1,811+79192/

       2,1-75250=26558+31116+34872+36334+37771-75250=+91341 тыс.руб.

       Таким образом, проект экономически эффективен (NPV>0).При этом срок окупаемости проекта не превысит трёх лет. 

1.3Участники  проекта

       В любом инвестиционном проекте принимают  участие множество сторон со своими интересами и возможностями (рис. 1).

       Рис. 1- Участники инвестиционного проекта

       В итоге участники взаимосвязаны  и все заинтересованы в успешной реализации проекта. Порою личные интересы участников могут идти вразрез с  ролевыми интересами. Здесь важно  правильно подобрать, расставить и  замотивировать участников.

       Рассмотрим  основные интересы, возможности и  предназначение участников инвестиционного  проекта.

       1. Инициатор проекта: генерирует главную идею проекта; инициирует проект; готовит предварительное обоснование проекта и предложения по реализации и согласует их с заказчиком проекта. Интерес – довести до реализации начатое дело. Возможности – идея.

       2. Владелец, собственник, заказчик  проекта: согласует окончательные цели и результаты проекта; принимает результаты работ по проекту. Интерес – получение максимального результата от реализации проекта (прибыли, стоимости или иных возможностей). Возможности – взять ответственность за реализацию идеи.

       3. Проектная группа состоит из  лиц, которые обладают компетенциями,  необходимыми для удачной реализации  проекта: планирует, исполняет,  контролирует исполнение и завершает  проект. Интерес – обеспечить успешную реализацию проекта. Возможности – компетенции.

       4. Менеджмент проекта: управляет проектом; координирует действия участников проектной группы. Интерес – достижение запланированных показателей, поставленных владельцем проекта. Возможности – обеспечивать достижение поставленных задач.

       5. Администратор проекта: обеспечивает  делопроизводство и документооборот  по проекту; доводит распоряжения  менеджмента до участников группы; собирает, обрабатывает и учитывает  информацию об исполнении проекта;  организует и протоколирует рабочие  встречи проектной группы; подготавливает  отчетность по проекту для  менеджмента, администратора и  прочих заинтересованных лиц  по указанию менеджмента. Интерес – качественное выполнение обязанностей. Возможности – администрировать проект.

       6. Подрядчики проекта: исполняют  работы по проекту; подготавливают  отчетность об исполнении мероприятий  проекта для администратора. Интерес – своевременная и качественная поставка запланированных ресурсов для проекта и исполнение работ. Возможности – поставлять необходимые проекту ресурсы.

       7. Потребитель результатов проекта:  получает и внедряет результаты  проекта в свою деятельность; согласует промежуточные и окончательные результаты проекта; использует результаты проекта в своей деятельности. Интерес – получить качественный продукт (результат проекта). Возможности – заплатить за продукт (результат проекта).

       8. Консультант проекта: консультирует менеджмент проекта по вопросам, связанным с реализацией проекта; предоставляет рекомендации по реализации проекта. Интерес – вознаграждение. Возможности – оказание консультаций, достаточных для реализации проекта.

       9. Источники финансирования проекта:  обеспечивают проект финансовыми  ресурсами; возвращают вложенный  капитал из проекта в запланированные  сроки в требуемых объемах. Интерес – обеспечить возврат на вложенные средства. Возможности – финансовые ресурсы.

       10. Страховые компании: страхуют риски  проекта; покрывают убытки в  случае реализации рисков. Интерес – обеспечить снижение рисков проекта. Возможности – финансовые ресурсы.

       11. Кураторы проекта от власти: объявляют  о поддержке проекта; предоставляют  налоговые льготы; помогают с  выделением участка для реализации  проекта; помогают наладить контакты  с местными поставщиками и  инфраструктурными организациями. Интерес – повысить налоговые поступления и уровень зарплаты населению. Возможности – поддержка проекта «словом».

       Выделяют  следующие модели организационных  структур проектов в зависимости  от степени увеличения полномочий руководителя (менеджмента) проекта: координационная; «слабая матрица»; «сбалансированная  матрица»; «жесткая матрица»; проектная. 

1.4Жизненный  цикл проекта

       Любой инвестиционный проект от его зарождения до окончания проходит ряд этапов. Жизненный цикл принято условно  делить на фазы (стадии, этапы). Рассмотрим различные варианты (примеры) выделения фаз жизненного цикла проекта.

       Первый  вариант основан на использовании  методики Мирового Банка и включает выполнение следующих шести последовательных этапов.

       1.Определение: формирование целей экономического развития и определение задач проекта. На этом этапе вырабатываются идеи проекта, осуществляется его предварительная проработка, анализ осуществимости, а также рассматриваются альтернативные проекты. По окончании работ по этапу будущий кредитор и заемщик составляют совместный отчет (резюме).

       2.Подготовка: изучение технических, экономических, институциональных, финансовых аспектов проекта с точки зрения его осуществимости. На этой стадии работу ведет либо заемщик, либо специализированное агентство.

       3.Экспертиза: детальное изучение всех аспектов проекта. Работы по этапу проводятся либо специализированным агентством, либо совместно кредитором и заемщиком. При этом анализируются все выгоды и затраты, связанные с проектом, то есть технический план и степень его завершенности, воздействие на природную и социальную среду, коммерческие (рыночные) перспективы, экономический аспект последствий проекта для государства, финансовые обстоятельства проекта и т. д.

       4.Переговоры: проведение деловых встреч кредитора с заемщиком, утверждение кредита, подписание документов, выдача кредита под проект.

       5. Реализация: планирование проектной  деятельности, ее проведение, надзор  за ходом и управление проектом.

       6. Завершающая оценка. Проводится  через некоторое время после  окончания проекта и служит  целям ретроспективного анализа.

       Второй  вариант выделения этапов жизненного цикла инвестиционного проекта  условно можно представить следующим  образом:

       * замысел;

       * анализ проблемы (цели, требования, задачи);

       * разработка концепции (анализ  выполнимости, альтернативные концепции);

       * детальная проработка (спецификация, чертежи, детальные планы);

       * выполнение проекта (рабочая документация, испытания, приемка);

       *использование (внедрение, техническое обслуживание, эксплуатация);

       * ликвидация (демонтаж, утилизация, продажа,  задание на развитие).

       В третьем варианте жизненный цикл проекта разделяется на более  крупные стадии (фазы):

       * прединвестиционную;

       * инвестиционную;

       * эксплуатационную. 

       Прединвестиционная стадия начинается с формирования инвестиционного замысла и определения инвестиционных возможностей. Эта работа проводится в рамках технико-экономических исследований с целью получения убедительных доводов в пользу осуществления инвестиционного проекта, способов его осуществления и рентабельности не только у заказчика (инвестора и его партнеров), но и при необходимости у внешних структур, принимающих решения о целесообразности реализации этого проекта в данной местности (на данном предприятии). Технико-экономические исследования могут включать в себя патентные, а для масштабных проектов - экологические, социологические и иные исследования. На основе технико-экономических исследований осуществляется предпроектная проработка инженерно-конструкторских, технологических и строительных решений, уточняются все экономические показатели проекта и расчеты по его реализации и эффективности.

       Технико-экономические  исследования должны обязательно включать в себя результаты маркетинговых  исследований, с учетом которых осуществляется примерный расчет масштабов производства, объема необходимых инвестиций, в  том числе из внешних источников финансирования, ожидаемой выручки от реализации проектируемой продукции, текущих затрат на ее производство и реализацию. На основе результатов маркетингового исследования проводятся предварительные расчеты для определения возможностей реализации (финансовой осуществимости) и эффективности проекта. Все это осуществляется в виде < первого предпроектного документа обоснования инвестиций - инвестиционного предложения. Цель подготовки инвестиционного предложения - заинтересовать потенциальных инвесторов и в случае необходимости провести инвестиционный конкурс.

       В результате рассмотрения и принятия инвестиционного предложения определяются в первом приближении организационно-правовая форма реализации проекта, примерный  состав инвесторов.

       Следующим шагом является разработка технико-экономического обоснования целесообразности инвестиций (ТЭО инвестиций). Оно базируется на принятых заказчиком и одобренных потенциальными инвесторами инвестиционных предложениях и содержит оценки рисков, требуемых ресурсов и ожидаемых  результатов. Весьма важное место в  ТЭО инвестиций занимает сравнение  альтернативных вариантов реализации проекта. Маркетинговая проработка на уровне ТЭО инвестиций состоит  из анализа рынка и формирования комплекса мероприятий по воздействию  на рынок. Анализ должен включать характеристику и структуру целевого рынка, данные о потребителях, организации сбыта, социально-экономической среде, конкуренции, расчеты спроса, предложения и  емкости рынка, определение планового  объема продаж в стартовый год  и прогноз продаж в заключительный год эксплуатации проекта. Синтез комплекса  маркетинговых мероприятий начинается с выбора рыночных стратегий проекта. В зависимости от масштабов целевого рынка, степени новизны продукта, освоенности рынка и перспектив его развития необходимо выбрать  адекватные стратегии, то есть пути и  методы доведения продукта до потребителя. В рамках выбранных стратегий  разрабатывается концепция маркетинга, включающая конкретные мероприятия по воздействию на рынок.

       Обоснование инвестиций должно учитывать новейшие научно-технические достижения и  передовой опыт работы близких по роду деятельности производств, а также  иметь в виду перспективы развития данной отрасли.

       Если  ТЭО инвестиций положительно оценивает  инвестиционные предложения, то проводится его детальная проработка и разрабатывается  ТЭО инвестиционного проекта. Разработка ТЭО проекта позволяет принять  решение о финансировании проекта  или отказе от него. Если принимается  решение о продолжении проекта, то на основе материалов ТЭО и дополнительной информации с целью снижения неопределенности результатов инвестирования составляется бизнес-план проекта. Как правило, бизнес-план составляет та же команда специалистов, которая готовила ТЭО проекта.

       Бизнес-план - это документ, содержащий полную системную  оценку перспектив инвестиционного  проекта. Бизнес-план завершает предин-вестиционную фазу и является инструментом управления инвестиционным проектом на инвестиционной и эксплуатационной фазах.