Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области

Кафедра  
 
 

     Дисциплина: Региональная диагностика 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

     «Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области» 
 

НОВОСИБИРСК, 2012

     Содержание

Введение 3

Глава 1. Понятийный аппарат рынка недвижимости 5

1.1 Понятие недвижимости 5

1.2 Понятие рынка недвижимости 9

1.3 Виды и сегментация рынка недвижимости 12

Глава 2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в Новосибирской области 15

2.1 Анализ рынка жилья в Новосибирской области 15

2.2 Анализ рынка земли в Новосибирской области 19

2.3 Изучение рынка коммерческой недвижимости в НСО 24

Глава 3. Направления развития рынка недвижимости Новосибирской области 27

Заключение 30

Список использованной литературы 31

     Введение

     Недвижимость  формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Таким  образом, целесообразно изучить  вопрос недвижимости на примере Новосибирской  области.

     Для написания данной работы была поставлена цель - рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и  развития рынка недвижимости в Новосибирской  области. Для достижения данной цели необходимо решить ряд вопросов:

• Дать определение термину недвижимость
• Рассмотреть понятие и формы рынка недвижимости
• Проанализировать современное состояние рынка недвижимости в НСО
• Обозначить направления развития рынка недвижимости

     Объектом  изучения в данной работе является рынок недвижимости Новосибирской  области. Предмет: состояние и развитие рынка недвижимости НСО.

     В работе использовались такие методы исследования как классификация  недвижимости и анализ статистических данных.

     Для написания курсовой работы использовались статьи из журналов «Социальная политика и социология», «Эксперт», «Закон», «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» и «Российское предпринимательство», а также информация с сайта Территориального органа Федеральной службы государственной статистики и Гражданский кодекс РФ.

     Курсовая  работа  состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

     Во  введении приводится обоснование и доказательство важности рассматриваемой темы.

     В первой главе рассматривается понятийный аппарат рынка недвижимости –  рассматриваются понятия недвижимости и рынка недвижимости, а также  выделяются виды и сегменты рынка  недвижимости.

     Во  второй главе проводится анализ современного состояния рынка недвижимости в  Новосибирской области по сегментам.

     В третьей главе рассматриваются  основные направления развития рынка  недвижимости в Новосибирской области.

     В заключении подводятся итоги о проделанной  работе.

     Глава 1. Понятийный аппарат  рынка недвижимости

     1.1 Понятие  недвижимости

     В отечественной инвестиционной практике и экономической теории, «недвижимость» как экономическая категория представляет собой явление неоднозначное. Все зависит от того, с какой позиции рассматривать эту категорию.

     Если  сточки зрения правовых норм гражданского права, то в российском законодательстве к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»¹. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, а так же к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Т.е. понятие недвижимости в российском законодательстве рассматривается  очень широко. И включает в себя с одной стороны такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей: здания, сооружения и пр.), а с другой стороны, в качестве недвижимых вещей рассматривают объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками (к примеру, летательные аппараты, морские суда и т.п.), такая недвижимость носит наименование «недвижимость в силу закона». Такая же тенденция трактовки понятия «недвижимости» прослеживается и в законодательстве стран с развитой рыночной экономикой.

     Одним словом в законодательстве, когда  речь идет о недвижимости то, прежде всего, выделяют такие физические характеристики, которые неразрывно связаны с  землей. В этом случае «недвижимость - это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится с ней)».

     «С позиции экономической науки, так же существует различные трактовки термина «недвижимость». Одни продолжают законотворческую трактовку, например И.Т. Балабанов, предлагает следующее определение: «недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала».

     Другие, например В.А. Горемыкин, рассматривает  недвижимость как потребительское благо и дает следующее определение: «недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющей определенные качественные и количественные характеристики».

     Как мы видим неоднозначность категории  «недвижимость» сохраняется и в  экономических науках, так, к примеру, первый автор трактует недвижимость, как капитал, финансовый и инвестиционный актив, а другой, как потребительское благо (товар, вещь)»².

     Неопределенность  в трактовке понятия «недвижимость» наблюдается и в ее классификации. Так западные экономисты предлагают классифицировать недвижимость по ключевым видам недвижимости (офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая) и особым, неключевым видам недвижимости, приносящей доход (отели, стадионы, неприбыльные необработанные земли, лесные участки и пр.).

     В свою очередь в отечественных  источниках встречается деление  недвижимости: по видам (жилая и коммерческая недвижимость); по типам (жилая, нежилая недвижимость, земля и промышленная недвижимость).

     «Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: создан-ные природой без участия труда человека; являющиеся результатом труда человека; созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут»³.

     Несмотря  на существующие различия в трактовке  понятия «недвижимость» и ее классификации, выделим сущностные признаки недвижимого  имущества:

     Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи,то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

     Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. «В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам»⁴.

     В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

     Таким образом, недвижимость является весьма многогранным объектом для изучения экономической науки. На микроэкономическом уровне купля-продажа объектов недвижимости представляет собой оборот традиционного товарного рынка, где сделки осуществляются исходя из спроса и предложения, и на интенсивность оборота в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей. В то же время объекты недвижимой собственности являются предметом макроэкономического регулирования, поскольку многие обобщающие показатели, свидетельствующие об уровне развития всей национальной экономики относятся к сфере недвижимости (как, например, среднее количество жилплощади на душу населения или уровень развития производственных мощностей в том или ином регионе).

     1.2 Понятие  рынка недвижимости

     По  утверждению Джека Фридмана и  Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

     «С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия»⁵.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

     Рынок недвижимости - это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между  собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

     Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь  создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое  обновление предприятий и оживление  отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

     «Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс)»⁶.

     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций:

• Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
• Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
• Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
• Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
• Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
• Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
• Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
• Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.
• Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

     1.3 Виды  и сегментация  рынка недвижимости

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового  актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям (Таблица 1).

     Таблица 1- Классификация рынков недвижимости

     «Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

     - рынок жилья;

     - рынок коммерческой недвижимости;

     - рынок земельных участков»⁷.

     Рынок жилья - сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования.³ Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

     Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться  в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным  для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

     Рынок земельных участков. Во многих странах  земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

     В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок  офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и  т.д.

     В Первой главе рассматривался понятийный аппарат рынка недвижимости, при  изучении которого выяснилось, что  существует множество определений, как недвижимости, так и рынка недвижимости. Но из этого множества были выбраны основные определения, которые даны в ГК РФ, т.к. они более ясно раскрывают понятие недвижимости.

     Глава 2. Анализ современного состояния рынка  недвижимости в Новосибирской  области

     2.1 Анализ  рынка жилья в Новосибирской области

     Общий объем жилищного фонда Новосибирской  области  – 56286,4 тыс. кв. метров, в  том числе:

• 43701,3 тыс. кв. метров – по городским поселениям;
• 12585,1 тыс. кв. метров – по сельской местности.

     По  сравнению с 2009 годом  жилищный фонд увеличился на 1603,4 тыс. кв. метров, выбыло 243,9 тыс. кв. метров.

• 45,1 %-  жилищного фонда области относится к периоду застройки 1971-1995 г.г.
• 33,3 % составляет площадь квартир, построенных в 1946-1970 г.г.
• 17,1 % -в домах, построенных после 1995 года.

     «Ввод жилья за счет всех источников финансирования по Новосибирской области за  2009 год составил 1216 тыс. кв. метров – 87 % к 2008 году. Доля индивидуального жилья в общем объеме введенного жилья в 2009 году составляет 28 % (19,4 % в 2000 году, 31 % в 2008 году) ( График 1)»⁸.

     В перспективе улучшение уровня жизни  и качества проживания требует ввода  в действие жилья ежегодно не менее 2000 тыс.кв. м в год, путем строительства коммерческого и муниципального жилья, в т.ч. домов для малосемейных, молодежных жилых комплексов,  общежитий, домов для престарелых и инвалидов с одновременным решением вопросов повышения уровня комфортности и качества жилищного строительства. При этом доля частного сектора должна составить 80 %, муниципального и государственного  –20 % соответственно.

     На  улучшение жилищных условий граждан-жителей  Новосибирской области в 2009 году за счет средств областного бюджета  Новосибирской области, федерального бюджета, средств Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства  направлено более 6,0 млрд. рублей ( График 2). 

     Рисунок 2 - Государственная поддержка жилищного строительства в Новосибирской области

     Средняя цена квадратного метра типовой  квартиры на первичном рынке в конце 2011 года составляла 34,129 тыс рублей. На вторичном – 46,661 тыс рублей. При этом на первичном рынке отмечается рост стоимости жилья, на вторичном – цена остается примерно на уровне конца 2010 года(Таблица 2).

     «Что  касается средней себестоимости  строительства, то она, согласно статистическим данным, составила в первом квартале 2011 года 32,538 тыс рублей за кв м – в том числе 32,516 тыс рублей по Новосибирску и 26,432 тыс рублей по области. Самой большой стоимостью вводимого жилого метра может похвастаться ООО КраснообскМонтажспецстрой – 48,5 тыс рублей, самой низкой – компания «Газстрой» — 35,7 тыс рублей»⁹.

     Таблица 2 - Средние цены на рынке жилья по Новосибирской области

     Ипотечные предложения банков улучшаются, если на первое января 2010 года средняя ставка ипотечных кредитов для населения была на уровне 13-17%, то в 2011 году она снизилась и составила от 8,5 до 10,5%. Уменьшается и размер требуемого первоначального взноса, некоторые банки уже его не требуют совсем.

     Продолжается  и господдержка в части компенсации процентов по кредиту для граждан, приобретающих жилье, — в 2011 году на эти цели было затрачено 1,413 млрд рублей бюджетных средств, в 2012 намечено выделить 48 млн рублей. Для индивидуальных застройщиков действуют свои субсидии, компенсирующие застройщику затраты на строительство в общей сумме в размере 400 тыс рублей, в 2012 году сумма затрат на них составит 310 млн рублей, что, по мнению региональных властей, позволит стимулировать ввод в строй около 90 тыс кв м индивидуального жилья.

     2.2 Анализ  рынка земли в  Новосибирской области

     Земли, находящиеся в пределах Новосибирской  области, составляют земельный фонд Новосибирской области, площадь  которого 17775,6 тыс. га. На территории Новосибирской  области 30 муниципальных районов, 5 городских округов, 455 муниципальных  образований. Основную часть территории области занимают земли сельскохозяйственного назначения – 62,7 %, земли лесного фонда – 25,9 %, земли запаса – 5,9 %. Менее: земли водного фонда – 3,3 %, земли населенных пунктов–1,5 %, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного специального назначения – 0,7 %. Изменение площадей земель по категориям выявляется в процессе уточнения и корректировки площадей земельных угодий, перевода земель из одной категорию в другую( Рисунок 1).

     По  информации Управления Роснедвижимости, в Новосибирской области к городским населенным пунктам отнесены города и рабочие поселки, их общая площадь составляет 127,6 тыс. га. Большую площадь занимает областной центр – город Новосибирск, его площадь 50026 га или 39,2 % от площади городских населенных пунктов. 
 
 
 
 

     Рисунок 3 - Структура земельного фонда по категориям земель¹⁰

      В состав земель населенных пунктов включены застроенные  территории, площади, улицы, переулки, проезды, промышленные зоны, леса, парки, скверы, водоемы, земли сельскохозяйственного  использования и другие. Земли, находящиеся в черте населенных пунктов составляют 261,3 тыс. га, что на 0,3 тыс. га больше, чем в предыдущем году. Основанием изменения площади земель данной категории явились документы, принятые в установленном порядке администрацией Новосибирской области об изменении границ населенных пунктов за счет перевода в земли населенных пунктов и включения в границы населенных пунктов земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в основном, для жилищного строительства. Так, в 2009 году в соответствии с принятыми Законами Новосибирской области изменилась площадь Новосибирска, в соответствии с постановлениями администрации Новосибирской области в 2009 году изменились границы с. Венгерово, д. Ночка Венгеровского района; с. Кыштовка, с. Куляба Кыштовского района; с. Завьялово, с. Лебедевка, с. Морозово Искитимского района; п. Ягодный Карасукского района; с. Чистополье Коченевского района; с. Толмачево, с. Ленинское Новосибирского района; с. Новотырышкино Колыванского района.