Договір майнового найму

     Зміст 

      Вступ

     Перетворення, що відбуваються в Україні продовж  останнього десятиліття переслідують велику мету – побудову якісно нової держави, одним з важливих елементів якої має стати оновлена модель соціально-господарської системи. Ця модель ґрунтується на поєднанні ринкових відносин з державним регулюванням, що має забезпечити ефективну діяльність учасників суспільного виробництва. Одним з невід’ємних елементів ринкових відносин є нормативно-правовий договір як джерело права, що виступає опосередковуючою ланкою між суб’єктами економіки.

     Започаткування  підприємницької діяльності, як правило, супроводжується численними проблемами, зокрема браком коштів, відсутністю  власного приміщення, обладнання, виробничого  устаткування, сировини, матеріалів, транспорту тощо. Реальним виходом із такої ситуації є залучення майна на умовах відстрочки платежу або у тимчасове платне чи навіть безкоштовне користування. Оформлюються такі операції за допомогою договорів майнового найму, оренди, лізингу. Останнім часом перспективним шляхом накопичення первісного капіталу або поповнення обігових коштів вважається надання державою права на участь у концесійних проектах. Вкладаючи кошти, працю, знання, використовуючи свої організаційні здібності, підприємець має час із часом розширити власний бізнес.

     Майновий  найм і відповідні його різновиди  значно підвищують ефективність використання державного і комунального майна. Тому надання суб’єктам господарювання більшої свободи, дерегулювання економіки і ліквідація монополії держави на засоби виробництва, значно стимулюють розвиток майнових відносин, є могутнім  імпульсом ефективності підприємництва в Україні.

     Актуальність  теми дослідження зумовлена великим значенням для стабільного функціонування економіки країни і підвищення добробуту населення належного цивільно-правового регулювання відносин пов’язаних з наймом, орендою і лізингом, що все частіше застосовуються як в господарській діяльності так і в побутових відносинах і потребують ретельного вивчення.

     Майновий  найм на сьогоднішній час, є однією із найактуальніших тем в цивільному праві. Саме зараз, з формуванням і становленням нової правової системи, розвитком цивільного законодавства в цілому, і інституту приватної власності. Зокрема, ми маємо можливість спостерігати за підвищенням правової свідомості громадян України, вдосконаленням правовідносин між особами, які ґрунтуються на принципах рівноправ’я та законності.

     Окремі  аспекти багатопланової проблематики правового регулювання особливостей договору майнового найму займалися такі науковці як В.Г. Брунь, В.Я. Бондар, М.В. Мороз, В.В. Мусієнко, Я.М. Шевченко, В.С. Щербина, В.О. Котюк та інших фахівці з питань цивільного, аграрного та господарського права.

     Метою курсової роботи є дослідження питань, пов’язаних з правовим регулюванням майнових відносин, зокрема, з відносинами пов’язаними з наймом, орендою та лізингом.

     Об’єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають у процесі укладення, виконання та припинення договорів майнового найму, які врегульовуються цивільним законодавством.

     Предметом дослідження є система нормативно-правових актів, які регулюють укладення, виконання та припинення договорів майнового найму, а також юридична література.

     У відповідності з поставленою  метою в ході дослідження розв’язувались наступні завдання:

     - дослідити поняття та значення  договору майнового найму в  цивільному законодавстві України;

     - висвітлити права і обов’язки сторін майнового найму;

     - з’ясувати підстави припинення договору майнового найму;

     - дати загальну характеристику  договору оренди та лізингу.

      РОЗДІЛ I. ПОНЯТТЯ  ДОГОВОРУ МАЙНОВОГО  НАЙМУ 

     Договір найму (оренди) належить до найбільш давніх інститутів зобов’язального права. Цей договір є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору набуває прав і стає взаємно зобов’язаною; сплатним, про що вже зазначалося вище; консенсуальним, оскільки він вважається укладеним внаслідок досягнення між сторонами угоди незалежно від моменту передачі речі. Сторонами вищевказаного договору є наймодавець і наймач.

     Відповідно  до часини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк [23, 459].

     Таким чином, закон передбачає можливість укладення як реальних договорів  найму (таких, що вважаються укладеними з моменту фактичного надання майна у користування), так і консенсуальних (таких, що вважаються укладеними з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору).

     У законодавстві та літературі поряд  з терміном „майновий найом” широко вживаються терміни „оренда”, „лізинг”, „прокат”, якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму. Так, предметом оренди можуть бути цілісні майнові комплекси державних підприємств або їх структурних підрозділів, окремі будівлі та спорки або приміщення у них, земля; предметом лізингу – устаткування, транспортні та інші основні засоби; предметом прокату – як правило, рухомі речі, що їх використовують для задоволення побутових невиробничих потреб (побутова теле-, радіо-, відеоапаратура, пральні машини, холодильники тощо) [16, 149].

     Деякі види майнового найму позначають іншими термінами. Так, за договором фрахтування судна на певний час судновласник зобов’язується за обумовлену плату (фрахт) надати судно фрахтувальникові для перевезення пасажирів, вантажів та інших цілей торговельного мореплавства на певний час (ч.1 ст. 203 Кодексу торговельного мореплавства України). На підставі договору чартера (фрахтування повітряного судна) виконують чартерне повітряне перевезення (ст. 61 Повітряного кодексу України).

     Договір майнового найму відрізняється  від інших (суміжних) цивільно-правових договорів рядом ознак [10, 243]:

     а) наймач отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування. Цим договір майнового найму відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни та дарування, за якими одержувач майна стає його власником або набуває права повного господарського відання чи оперативного управління. Крім того, оскільки користування майном за договором майнового найму є тимчасовим, після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов’язаний повернути майно утому стані, в якому він його одержав;

     б) оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом майнового найму можуть бути індивідуально-визначені, неспоживчі речі (устаткування та обладнання, приміщення, будівлі і споруди, транспортні засоби, предмети побутової техніки, музичні інструменти, спортивний інвентар тощо), які не знищуються повністю або не перетворюються на іншу річ у процесі їх використання. В цьому полягає відмінність договору майнового найму від договору позики, предметом якого можуть бути споживні речі (гроші або речі, визначені родовими ознаками) і за яким позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві таку саму суму грошей або рівну кількість речей того самого роду і якості (ст. 174 ЦК);

     в) ще однією ознакою, що характеризує договір  майнового найму є його оплатність. Цією ознакою він відрізняється від договору безоплатного користування майном, за яким майно теж передається у тимчасове користування з умовою його повернення, але безоплатно (ст. 324 ЦК).

     Договір майнового найму широко застосовується як у відносинах між організаціями, так і у відносинах організацій з громадянами (в тому числі суб’єктами підприємницької діяльності). Укладається він і між громадянами. Так, відповідно до пунктів 5 та 6 ст. 10 Закону України „Про підприємства в Україні” підприємство, якщо інше не передбачено чинним законодавством та його статутом, має право здавати в оренду іншим підприємствам, установам та організаціям належні йому будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, а також здавати в оренду громадянам засоби виробництва та інші матеріальні цінності, за винятком тих, які відповідно до законодавчих актів України не можуть бути у їх власності.

     Щодо  окремих видів договорів майнового  найму законодавством визначені спеціальні суб’єкти (наприклад, Фонд державного майна України або його регіональні відділення – у договорі оренди цілісних майнових комплексів підприємств або їх структурних підрозділів; банк або лізингова компанія – у договорі лізингу), які можуть бути орендодавцями [6, 125].

     Договір майнового найму укладається як в усній (між громадянами на строк до одного року), так і в письмовій (між громадянами на строк більше одного року та з участю організацій, якщо інше не передбачено окремими правилами) формі.

     Майновий  найом завжди має тимчасовий характер, навіть якщо договір укладено без  зазначення строку. За загальним правилом, строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлено чинним законодавством (ст. 258 ЦК). Так, відповідно до ст. 8 Земельного кодексу України земля може надаватися в оренду в короткострокове – до трьох років (для випасання худоби, сінокосіння, городництва, державних та громадських потреб) і довгострокове користування – до 50 років.

     Якщо  договір майнового найму укладено без зазначення строку, вважається, що він укладений на невизначений строк і кожна із сторін має право відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це у письмовій формі другу сторону за три місяці (ст. 259 ЦК) [23, 118].

     На  практиці часто наймач продовжує  користуватися наданим йому майном, незважаючи на закінчення строку договору, а наймодавець проти цього не заперечує. У такому разі, як зазначається у ст. 260 ЦК України, договір вважається поновленим на невизначений строк, кожна із сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.

     Форма договору залежить від суб’єктного складу та предмету оренди. Зокрема, до правочинів найму будівлі або іншої капітальної споруди ставиться вимога обов’язкової письмової форми, а якщо такий договір укладається на строк більше одного року, то він підлягає нотаріальному посвідченню. Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору транспортного засобу. Якщо за договором найму транспортного засобу сторонами є фізичні особи, то він також підлягає нотаріальному посвідченню.

     За  договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає  або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (частина 1 статті 827 Цивільного кодексу України).

     Договір позички є безоплатним. Безоплатність може випливати з суті взаємовідносин сторін. Зокрема, це виражається в певних діях, особливо якщо і раніше вони мали безоплатний характер.

     Цивільний кодекс України визначив, що предметом  договору оренди можуть бути майнові  права. До них належать майнові права автора та суб’єкта авторського права, володільця об’єкта промислової власності, права на чужі речі [20, 309].

     За  своєю природою позичкою опосередковуються  відносини найму, тому до договору позички  можуть застосовуватись положення , що регулюють договір найму та окремі його види. Це стосується предмету договору.

     За  договором найму наймодавцем  можуть виступати фізичні, юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно – територіальні  утворення тощо. Незалежно від суб’єктного складу право укладати договір оренди має власник або особа – володілець майнових прав. Власник може уповноважити на укладення договору майнового найму іншу особу. В такому випадку повноваження повіреного будуть визначатися договором доручення. Право передавати майно у найм можуть особи, які володіють цим майном на праві довірчого управління, якщо це передбачено законом чи договором або на іншій законній підставі [22, 176].

     За  договором позички позичкодавцем  можуть виступати як фізична так  і юридична особа, яка має відповідні повноваження щодо розпорядження річчю. Це стосується, насамперед, власника, а також осіб, які ним уповноважені. Певні обмеження встановлено для передачі речі у позичку для юридичних осіб – позичкодавців. Юридичні особи – суб’єкти підприємництва не можуть передавати речі у безоплатне користування своїм засновникам, учасникам, особам, які здійснюють управлінські або контрольні функції, керівникам.

     Термін  користування майном визначається сторонами  в договорі найму. Строк може бути визначений періодом у часі або конкретною датою. Договір найму може бути укладений на невизначений строк. У такому разі припинення договору пов’язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом покладається обов’язок на сторону, з ініціативи якої договірні зв’язки припиняються, повідомити другу сторону про це не пізніше ніж за три місяці – щодо найму нерухомих речей та один місяць – у разі розірвання договору найму рухомих речей. В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна.  
 
 

      РОЗДІЛ II. ПРАВА І  ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН 

     Залежно від сторони у договорі найму, права та обов’язки за ним поділяються на два види [15, 318]:

     - права та обов’язки наймодавця;

     - права та обов’язки наймача.

     Права наймодавця:

     1) вимагати своєчасного та у  встановленій формі внесення  плати за користування майном;

     2) відмовитись від договору в  будь-який час, за умови попереднього  письмового повідомлення іншої  сторони;

     3) відмовитись від договору і  вимагати повернення речі у разі не внесення наймачем плати за користування протягом 3 місяців підряд;

     4) гарантувати якість речі протягом  всього строку найму;

     5) надавати згоду на передання  майна за договором у піднайм;

     6) надавати згоду на поліпшення  речі, переданої у найм;

     7) вимагати відшкодування збитків,  завданих погіршенням речі, які  неможливо відновити;

     8) вимагати розірвання договору  з підстав, встановлених законом.

     Обов’язки наймодавця:

     1) передати майно наймачеві негайно  або у строк, встановлений договором;

     2) передати річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню;

     3) попередити наймача про особливі  властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть  бути небезпечними для життя,  здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

     4) провадити капітальний ремонт  речі, переданої у найм;

     В законодавстві України не дається  визначення поточного та капітального ремонтів. Розмежування між ними на практиці здійснюється з урахуванням таких критеріїв:

     а) істотність псування або зношеності майна;

     б) тривалість у часі;

     в) необхідність значних коштів на його проведення.

     Капітальним вважається ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна  чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.

     5) відшкодувати шкоду, завдану третім  особам у зв’язку з користуванням річчю, якщо це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем.

     Права наймача:

     1) вимагати передання йому майна  у користування негайно або у строк, встановлений договором і відшкодування збитків, завданих затримкою;

     2) вимагати зменшення плати, якщо  через обставини, за які він  не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;

     3) вимагати звільнення його від  плати за весь час, протягом  якого майно не могло бути  використане ним через обставини,  за які він не відповідає;

     4) відмовитися від договору в  будь-який час, за умови попереднього  письмового повідомлення іншої сторони;

     5) відмовитися від договору і  вимагати відшкодування збитків,  якщо наймодавець не передає  наймачеві майно; 

     6) продовжувати користуватися майном  після закінчення строку договору  найму, за відсутності заперечень  наймодавця;

     7) вимагати передання йому майна у користування негайно або у строк, встановлений договором;

     8) вимагати усунення недоліків  речі або відшкодування заподіяних  зббитків, переданої наймачеві з гарантією якості;

     9) змінювати стан речі, переданої  у найм, лише за згодою наймодавця;

     10) передавати предмету договору  найму у піднайм іншій особі,  лише за згодою наймодавця, якщо  інше не встановлено договором  або законом;

     11) право власності на плоди, продукцію,  одержані у результаті користування  річчю, переданою у найм;

     12) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а також на її придбання, за умови належного виконання своїх обов’язків;

     13) вилучати зроблені ним поліпшення  предмету найму, або на відшкодування  вартості зроблених ним витрат  чи на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю, за умови якщо поліпшення були зроблені за згодою з наймодавцем;

     14) вимагати розірвання договору  найму з підстав, встановлених  законом.

     Обов’язки наймача:

     1) у присутності наймодавця перевірити справність речі;

     2) своєчасно та у встановленій  формі вносити плату за користування  майном;

     3) укласти договір страхування  речі, переданої у найм, якщо це  передбачено договором або законом;

     4) користуватися річчю відповідно  до її призначення та умов договору;

     5) провадити поточний ремонт речі, переданої у найм;

     Поточний  ремонт визначається як ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.

     6) отримати згоду наймодавця на зміну стану предмета найму;

     7) отримати згоду наймодавця на  передання предмета найму в  піднайм;

     8) усунути погіршення речі, які  сталися з його вини;

     9) відшкодувати шкоду, завдану третім  особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою у найм;

     10) у разі припинення договору  найму, негайно повернути наймодавцеві  річ у стані, в якому вона  була одержана, з урахуванням  нормального зносу, або у стані,  який було обумовлено в договорі.

     Головним  обов’язком наймодавця є надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (ст. 262 ЦК). Цьому обов’язку наймодавця кореспондує суб’єктивне право наймача вимагати надання йому саме того індивідуально-визначеного майна, яке зазначене у договорі [8, 206].

     Якщо  наймодавець не надає у користування наймачеві зданого в найом майна, наймач має право витребувати у нього це майно (це право наймача ґрунтується також на нормах ст. 208 ЦК, що стосуються виконання зобов’язання у натурі) і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або з свого боку відмовитися від договору і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

     Наймодавець зобов’язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого у найом майна, але за умови якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 264 ЦК). Отже, наведена норма має диспозитивний характер, оскільки проведення капітального ремонту може бути покладено і на наймача. Якщо ж наймодавець не виконує покладений на нього обов’язок проводити капітальний ремонт, наймач має право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи зумовлюється невідкладною потребою, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її до найомної плати, або розірвати договір і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

     Ряд обов’язків за договором майнового найму покладається на наймача. Один з найістотніших – обов’язок своєчасно вносити плату за користування майном [17, 309]. Розмір цієї плати, що встановлюється сторонами у момент укладення договору, з часом може змінюватися залежно від ряду обставин, Зокрема, відповідно до ст. 266 ЦК України наймач має право вимагати відповідного зменшення найомної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість передбаченого договором користування найнятим майном істотно зменшилася.

     Користуючись  найнятим майном, наймач може проводити  чи інші його поліпшення. Доля цих поліпшень  регулюється у законодавстві  по-різному, залежно від того, проводилися  вони з дозволу наймодавця чи без  такого дозволу, а також чи можуть вони бути відокремлені без шкоди для майна, чи ні. У разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 272 ЦК); якщо ж поліпшення майна зроблені наймачем без згоди наймодавця, то можливі різні варіанти вирішення питання щодо долі таких поліпшень. Так, поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість же поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

     Наймач  має право за згодою наймодавця здавати  найняте ним майно у піднайм, якщо інше не передбачено законом або договором. За договором піднайму, наймач зобов’язується передати піднаймачеві майно повністю або в певній частині у тимчасове користування за плату. Таким чином сторонами за цим договором є наймач, який стає наймодавцем, і піднаймач. Оскільки піднайом є договором, похідним від договору майнового найму, у піднаймача не може бути більше прав щодо володіння і користування майном, ніж у наймача. Похідний характер договору піднайму означає також, що припинення договору майнового найму з будь-яких підстав тягне за собою припинення дії договору піднайму. 
 

      РОЗДІЛ III. ПІДСТАВИ ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ 

     Договір майнового найму припиняється по закінченні строку дії договору. У цьому разі наймач зобов’язаний повернути майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.

     Разом з тим договір майнового найму  може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду чи третейського суду на вимогу наймодавця або наймача.

     Наймодавець має право вимагати дострокового розірвання договору у таких випадках [7, 608]:

     а) якщо наймач користується майном не відповідно до договору або призначення майна (п. 1 ст. 269 ЦК);

     б) якщо наймач навмисне чи з необережності  погіршує стан майна (п. 2 ст. 269 ЦК);

     в) якщо наймач не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу (п. З ст. 269 ЦК).

     Наприклад, між орендним підприємством „Банно-оздоровчий комплекс „Центральний” та кооперативом „Гамма-1” було укладено договір оренди, відповідно до умов якого кооператив (орендар) зобов’язаний був вносити орендну плату не пізніше 10 числа наступного за звітним місяця у встановленому розмірі. Через деякий час у зв’язку зі змінами розцінок і тарифів сторони в окремому документі домовились, що розмір і порядок внесення орендної плати будуть визначені додатковою угодою сторін з урахуванням пропозицій орендодавця. Оскільки орендодавець таких нових пропозицій не подав, орендар припинив сплачувати орендну плат/ і не вносив її протягом року. Зазначене порушення умов договору дало підставу орендодавцю звернутися з позовом про розірвання договору оренди і виселення орендаря із займаного приміщення.

     Арбітражний суд задовольнив позовні вимоги, зазначивши, що за юридичною природою договір оренди належить до сплатних. Конкретну суму і строки внесення орендної плати встановлено укладеним сторонами договором, а документ щодо укладення додаткової угоди свідчить про наміри і можливість збільшити ставки орендної плати, але не скасовує умов договору щодо внесення встановлених ним орендних платежів. Таким чином, несплата протягом більше трьох місяців орендної плати стала підставою для розірвання договору оренди;

     г) якщо наймач не зробить капітального ремонту в тих випадках, коли за законом або договором капітальний ремонт є обов’язком наймача (п. 4 ст. 269 ЦК);