Договір найму житлового приміщення

ВСТУП

Тема даної курсової роботи: “Договір найму жилого приміщення”. Вивчення даного питання є потрібним і актуальним. Актуальною данна тема є  в першу чергу тому, що договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 1 ст.9 Житлового кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором. Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Метою  даної роботи є дослідження  таких питання як: поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення, права і обов'язки наймача житла і членів його родини, зміна і розірвання договору найму житла, поняття про піднайом житла.

Структура  роботи . Робота складається із вступу, трьох розділів, які поділяються на сім підрозділів, висновку та списку використаних джерел.

Розділ 1. ПОНЯТТЯ ЖИТЛОВОГО ЗАКОНОДАВСТВА ТА ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

1. Поняття житлового законодавства

Відповідно до ст. 47 Конституції  України кожен має право на житло. Одним з найважливіших видів цивільних правовідносин, спрямованих на задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов'язання, що випливають з договору найму жилого приміщення, з членства в житлово-будівельному чи житловому кооперативах, з деяких інших угод.

Згідно із ст. 4 Житлового  кодексу України жилі будинки  та жилі приміщення в інших будівлях становлять житловий фонд, який складається  з державного житлового фонду, громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів та приватного житлового фонду. Жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян і не можуть використовуватися для потреб промислового характеру [3].

Житлове законодавство  — це сукупність нормативно-правових актів, які регулюють суспільні відносини щодо реалізації конституційного права на житло та пов'язані з ними відносини щодо управління житловим фондом, забезпечення його збереження, експлуатації і ремонту.

Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл.59 ЦК. Основним спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є ЖК.

Житловий фонд утворюють  жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Існує кілька видів житлового  фонду:

—  державний;

—  громадський;

—  фонд житлово-будівельних  та житлових кооперативів;

—  приватний.

Надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. №470.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають  житловий фонд і ведуть житлове будівництво, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням — також і за місцем проживання.

Кожна сім'я може перебувати на квартирному  обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому  комітеті місцевої ради за місцем проживання. Для взяття на квартирний облік необхідна потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і прописка в даному населеному пункті.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

—  забезпечені житлом нижче  за встановлений рівень;

—  які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

—  які хворіють на тяжкі форми  деяких хронічних захворювань, у  зв'язку з чим вони не можуть проживати  в комунальній квартирі або в  одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

—   які проживають за договором  піднайму житла в будинках державного або громадського фонду чи за договором  найму житла в будинках житлово-будівельних  кооперативів;

—  які проживають тривалий час  за договором найму (оренди) в приватних  будинках (квартирах);

—  які проживають в гуртожитках;

—  які проживають в одній  кімнаті по дві і більше сім'ї  незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші 9 років, крім подружжя (в тому числі коли займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).

Надання житла здійснюється в порядку  черговості. Законодавство встановило перелік осіб, які мають право  першочергового надання житла. До них, зокрема, належать:

—   інваліди  Великої  Вітчизняної війни та прирівняні до них особи;

—  Герої Радянського  Союзу, Герої Соціалістичної Праці;

—  особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних  захворювань;

—  учасники війни;

—  інваліди праці  І і II груп та інваліди І і II груп з числа військовослужбовців;

—  матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня";

—  сім'ї при народженні близнят;

—  багатодітні сім'ї;

—  вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітних шкіл і професійно-технічних навчальних закладів.

Позачергово житло надається:

—   громадянам,  житло яких  внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

—  особам, направленим  у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

—  особам, які повернулися  з державного дитячого закладу, від  родичів, опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим,  — за неможливості  повернення займаного раніше житла;

— дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

—  особам, обраним  на виборну посаду, коли це пов'язано  з переїздом в іншу місцевість;

— членам сім'ї народного  депутата України в разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

При наданні житла  не допускається заселення однієї кімнати  особами різної статті, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на деякі тяжкі форми хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.

Жиле приміщення надається  громадянам у межах 13,65 кв. м жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рішення про надання житла приймає виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства разом із профкомом (спільним рішенням).

На підставі рішення  про надання житла в будинках державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих рад народних депутатів і віданні міністерств, державних комітетів та відомств (відомчий житловий фонд).

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведуть, як правило, за місцем їх проживання органи державної  адміністрації або виконкоми  районних (міських) рад народних депутатів. Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

• проживання у приміщенні, яке не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати  в комунальній квартирі чи в одній  кімнаті з членами своєї сім'ї;

• проживання у гуртожитках;

• проживання в одній  кімнаті двох і більше сімей незалежно  від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя, тощо.

Громадянам, які перебувають  на квартирному обліку, жилі приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, цю мають право на першочергове одержання жилих приміщень. До таких громадян належать: інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того, жилі приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло  стало непридатним для проживання у зв'язку зі стихійним лихом;

• громадянам, направленим  у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких Інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Заяви громадян про взяття на квартирний облік розглядаються житловими комісіями органів державної адміністрації чи місцевих рад народних депутатів; спори про відмову у взятті на облік судам не підвідомчі, їх розглядають тільки в адміністративному порядку. Жилі приміщення у будинках місцевих рад народних депутатів надаються на підставі рішення органів державної адміністрації або місцевої ради з участю представників громадських організацій. Вселення громадян на надану їм за рішенням вказаних органів житлову площу проводиться тільки за ордерами, які видає виконком на підставі цього рішення. Ордер — це адміністративний акт (письмове розпорядження, наказ) виконкому місцевої ради народних депутатів на вселення громадянина (та його сім'ї ) у зазначене в ньому жиле приміщення. З одного боку, ордер породжує адміністративно-правові відносини між виконкомом та житлово-експлуатаційною організацією, куди він передається, а з другого — цивільно-правові відносини між громадянином та зазначеною організацією, що зобов'язана укласти договір найму жилого приміщення з цим громадянином. Спори про видачу ордера судам не підвідомчі, але у тих випадках, коли жиле приміщення надається з цивільно-правових підстав, зокрема при приєднанні жилого приміщення, що звільнилось у квартирі, іншому наймачу (ст. 54 Житлового кодексу), при виселенні з наданням іншого жилого приміщення (ст. 109 Житлового кодексу) тощо, громадяни мають право по суду вимагати видачі ордера.

Ордер може бути виданий  лише на вільне жиле приміщення.

         1.2 Поняття договору  найму  житлового приміщення

За договором найму  жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором  майнового найму, проте у системі  договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду [1, ст.105].

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача представляє особа, на ім'я якої видано ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим  договором найму жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила  користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 372.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну  плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить детально викладено  нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового  кодексу України умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї', порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при розгляді спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму  жилого приміщення у будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, Інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з однією чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму  жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам [2, ст. 124].

У частині 2 ст. 63 Житлового  кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч  і є ізольованим, але за розміром воно менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, цю надаються в Україні, передбачені ст. 47 Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (оренди) житла — це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату [6, ст.810].

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене  — воно включає не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок  укладення та припинення договору найму  житла, що є об'єктом права державної  або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму  житла, крім найму житла, що є об'єктом  права державної або комунальної  власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ЖК договір  найму жилого приміщення — це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення в користування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити квартирну плату.

Характеристики договору — двосторонній, сплатний. Згідно з ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).

Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму:

а)  предмет договору найму житла — лише жиле приміщення;

б)  наймачі за договором  найму житла — лише фізичні особи (це передбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);

в)  коло прав наймача  в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму — зокрема, право користування житлом у будинках державного та громадського фонду, право обміну тощо;

г)  договір найму  житла породжує права та обов'язки не тільки для наймача, а й для  членів його сім'ї;

д)  договір найму  житла в будинках державного і  громадського фонду має безстроковий характер.

Предметом договору найму  житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок [6, ст.812].

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб [6, ст.813].

Сторони договору найму  жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду — житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності — підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду наймодавцем виступає власник жилого будинку.

ЖК передбачає обов'язкову письмову форму договору найму жилого приміщення. Недотримання письмової  форми договору не має наслідком  його недійсність.

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду.

Згідно з ЖК члени  сім'ї наймача, які спільно проживають з ним, користуються нарівні з  наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Наймач не користується будь-якою перевагою перед членами сім'ї в здійсненні права користування житлом.

Відповідно до ЖК членів сім'ї наймача можна поділити на дві групи. Перша — чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Друга — інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Вони можуть бути визнані членами сім'ї наймача. Це може бути, наприклад, фактична дружина наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання про визнання особи членом сім'ї наймача, з'ясовує характер його відносин з наймачем, іншими членами сім'ї, встановлює, чи мали місце ведення спільного господарства (наявність спільних витрат), а також інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.

Іноді трапляється неправильне  тлумачення закону про поняття члена  сім'ї наймача. Так, районний суд Одеської області, задовольняючи позов про виселення подружжя П., зазначив у рішенні, що П. не були членами сім'ї померлого наймача С., оскільки не були його близькими родичами, як того вимагає ЖК України. Однак ЖК не пов'язує визнання особи членом сім'ї наймача з наявністю близької спорідненості, та й узагалі родинних відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.

Особи, які перестали  бути членами сім'ї наймача, але  продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають такі ж права та обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Наймач і члени його сім'ї мають право користування житлом (в будинках державного та громадського фонду — безстрокове право). Воно включає можливість вселення членів сім'ї, обміну, здачі в під-найм, вселення тимчасових мешканців тощо.

 Розділ 2. ПРАВА І ОБОВ'ЯЗКИ НАЙМАЧА ЖИТЛА

2.1 Права наймача  житла

Право на вселення членів сім'ї. Згідно зі ст.817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з  ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до вищевказаних правил, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні [6, ст.817].

Одним з найважливіших  прав наймача є право на вселення в займане жиле приміщення свого  чоловіка (дружини), дітей, батьків, а також інших осіб. Здійснення цього права відповідно до ЖК можливе лише за письмовою згодою всіх членів сім'ї, що проживають у цьому приміщенні, за винятком вселення до батьків неповнолітніх дітей, коли такої згоди не потрібно.

Вирішуючи спори про  право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд з'ясовує, чи дотриманий установлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім'ї наймача, чи були вони прописані в цьому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання. З урахуванням обставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність причин, за якими особу, яка вселилася до наймача як член сім'ї, не було прописано в жилому приміщенні.

Особи, які вселилися  в жиле приміщення як члени сім'ї  наймача, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та проживаючими з ним членами сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житлом.

Якщо зазначені особи  були вселені без згоди членів сім'ї наймача, то вони не набувають права користування жилим приміщенням.

Право на збереження житла  за тимчасово відсутніми особами [1, с.207].

Згідно зі ст.71 ЖК у  разі тимчасової відсутності наймача  або членів його сім'ї у будинках державного або громадського житлового фонду за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Однак жиле приміщення може зберігатися за тимчасово відсутніми і протягом більш тривалих термінів.

У ЖК зазначені випадки, коли жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутніми понад шість місяців:

1)  призов на строкову  військову службу або направлення  на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років — протягом усього  періоду проходження  військової служби;  перебування  на військовій службі  прапорщиків,  мічманів і  військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на військовій службі;

2)  тимчасовий виїзд  з постійного місця проживання  за умовами і характером роботи, у тому числі за кордоном (екіпажі суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій тощо) або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, аспіранти, стажисти тощо) — протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;

3)  поміщення дітей  на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування, якщо в жилому приміщенні залишилися проживати інші члени сім'ї;

4)  виїзд у зв'язку  з виконанням обов'язків опікуна  (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов'язків;

5)  влаштування непрацездатних  осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів  у будинки-інтернати та інші  установи соціальної допомоги  — протягом усього часу перебування  в них;

6)   виїзд для  лікування в лікувально-профілактичному  закладі — протягом всього часу перебування в ньому;

7)   взяття під  варту або засудження до позбавлення  волі — протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в житлі залишилися проживати інші члени сім'ї.

Визнання особи такою, що втратила право користування житлом внаслідок відсутності понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку за позовом наймодавця, наймача і членів його сім'ї.

Якщо наймач або члени  його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом. Отже, відсутність особи понад встановлені строки ще не спричиняє автоматичного визнання її такою, що втратила право користування житлом. Якщо її відсутність пов'язана з поважними причинами, вона не може бути визнана такою, що втратила право на житло. У законі не роз'яснюється, які причини слід вважати поважними. Це питання вирішує суд з урахуванням конкретних обставин. У судовій практиці поважними причинами визнаються: перебування особи у відрядженні, в іншому населеному пункті у зв'язку з необхідністю догляду за хворим родичем або поганим станом здоров'я і потребою в догляді, конфліктні відносини з членами сім'ї, неправомірна поведінка інших членів сім'ї, що заважає користуватися житлом тощо.

Особливий випадок зберігання житла за тимчасово відсутніми особами  у разі одержання охоронного посвідчення (броні) — бронювання житла. Воно може здійснюватися при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування за кордоном, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і прирівняні до них місцевості. Бронювання регулюється Правилами бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. №342.

Право на обмін жилого приміщення. Обмін жилими приміщеннями регулюється ЖК і Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. №31.

Наймач жилого приміщення вправі провести обмін займаного  жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, у тому числі тими, які проживають в іншому населеному пункті, за наявності письмової згоди проживаючих разом із ним членів сім'ї.

ЖК допускається так  званий примусовий обмін: якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного жилого приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

Примус до обміну в  цьому випадку не має будь-яких каральних, компенсаційних або виховних цілей, адже він не пов'язаний з порушенням правил користування житлом, а спрямований, як правило, на ліквідацію обставин неможливості спільного проживання членів сім'ї в одному жилому приміщенні через недоброзичливі стосунки між ними за відсутності винних дій одного з них. Тому в таких випадках суди мають враховувати доводи та інтереси осіб, які проживають у жилому приміщенні, що заслуговують на увагу.

Особливим випадком обміну є так званий внутрішньосімейний обмін: наймач або член його сім'ї має право здійснити обмін частки жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, з наймачем іншого приміщення, за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

Обмін у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним у судовому порядку як за загальними, так і за спеціальними підставами [2, ст.208].

Загальними підставами є сформульовані в цивільному законодавстві підстави визнання недійсними цивільно-правових правочинів. У судовій практиці іноді пред'являються позови про визнання обміну жилими приміщеннями недійсним, як здійсненого внаслідок помилки, що має істотне значення. В правочині обміну жилими приміщеннями судова практика визнає такою, що має істотне значення, помилку щодо розміру жилої площі або її якісного стану. Це незнання або неправильне уявлення про такі недоліки жилого приміщення, які в момент здійснення обміну не могли бути виявлені, були виявлені пізніше і не можуть бути усунуті шляхом ремонту, що об'єктивно створює неможливість проживання в квартирі, робить її не відповідною санітарним вимогам. Не є підставою для визнання обміну недійсним наявність в обмінюваному приміщенні дефектів, що є незначними і легко усуваються.