СОДЕРЖАНИЕ

      ВВЕДЕНИЕ

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

     «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     «Недвижимое имущество – это реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

     «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»[1, с. 29].

     Во  всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности[4, с. 87].

     Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости»[1, с. 35].

     Согласно  ст.130 Гражданского кодекса РФ “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…”[3, с. 76-77].

     С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

     В данном курсовом проекте необходимо произвести оценку объекта недвижимости для заемного финансирования.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены[4, с. 124-126].

     Актуальность  оценочной деятельности состоит  в том, что рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     Оценка  необходима и при вторичной эмиссии  акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

     Оценка-это  обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Также это подкрепляется нормативной базой: Федеральным Законом “Об оценочной деятельности в РФ ” №135 – ФЗ, принимаемые в соответствии с ним нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов Федерации.

     В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

     Оценка  необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 % местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Также она необходима и в заемном финансировании под обеспечение недвижимости. Согласно ст.334 ГК сущность залогового финансирования заключается в том, что залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор  по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель)  имеет право в случае неисполнения  должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими  кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом.[3, с. 139] .

     Целью данного курсового проекта является  закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков  в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости.

       Задачи исследования:  Техническое  описание объекта оценки; анализ  лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки. 

       Предмет и объект исследования: объектом исследования является  недвижимость, предметом – определение состояния конструкций и оценка стоимости рассматриваемого объекта.

     Курсовой  проект состоит из нескольких разделов. В разделе постановка задачи нужно выявить базовую информацию, определяющей весь процесс оценки. Во втором разделе необходимо выполнить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Раздел определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости включает использование трех подходов для оценки объекта: затратный, сравнительный, доходный (метод капитализации). Также приводится сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости. Последний раздел – расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

     Необходимо  определить стоимость одноэтажного необорудованного здания коммерческой недвижимости. Этап постановки задач включает следующую последовательность действий:

     1) идентификация и описание объекта оценки. Здание предназначено для торгового выставочного центра с несколькими павильонами для проведения выставок на местном, межрегиональном и международном уровне.

     Объект  расположен в районе средней отдаленности г. Новосибирска по ул. Большевистская,123/2 (Октябрьский район). Здание одноэтажное, несущими элементами являются стены. Стены выполнены из кирпича, перекрытие – железобетонные панели, фундамент ленточный каменный, состояние хорошее. Площадь объекта оценки: общая площадь помещения составляет 2439,74 м2, по осям -   2460 м2, площадь застройки – 2480,34 м2.

     Земельный участок, относящийся к объекту, составляет 8000 м2. Несущая способность грунта средняя. Объект находится на главной магистрали города. В здании оборудование отсутствует. Асфальтобетонное покрытие составляет 10% от площади земельного участка;

     2) установление имущественных прав. Оцениваемый объект находится в собственности физического лица. Собственником данного объекта является Горохова Декабрина Федоровна, проживающая по адресу г. Новосибирск, ул. Депутатская, 58. Правоустанавливающим документом является договор купли – продажи;

     3) дата оценки. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки 06.10.2011 г;

     4) описание цели оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится с определенной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.). В данном проекте целью оценки является определение залоговой стоимости имущества;

     5) определение вида оцениваемой стоимости. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. В данном случае определяется залоговая стоимость. Залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуды [6, с. 19].  Залоговая стоимость оценивается на основе рыночной и составляет 30-70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта. Для данного объекта была выбрана 50 %, т. к. здание в хорошем состоянии, находится в районе, расположенным недалеко от центра, и на главной улице города. После продажи можно использовать как торговый выставочный центр, так и для других функциональных назначений, сделав определенную реконструкцию. Имеет относительно большие площади, что сказывается на высокой цене объекта в целом и пользуется более низким спросом, чем помещения меньших размеров.

      2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

     По  определению лучшее и наиболее эффективное  использование  (ЛНЭИ) земли и  улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ЛНЭИ  объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом ЛНЭИ.

     Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. ЛНЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

     В оценочной практике результаты такого анализа могут быть использованы:

• При оценке свободных земельных участков;
• В затратном подходе оценки участков с улучшениями – при оценке функционального устаревания, связанного с различиями рекомендуемых функций, соответствующих ЛНЭИ для земельного участка как свободного и для того участка с существующими улучшениями.
• В подходе сравнительного анализа продаж (договоров аренды): при выборе объектов – аналогов и осуществлении корректировок цен продаж (ставок арендной платы) обязательно выполнение требования соответствия использования каждого аналога (после сделки) принципу ЛНЭИ.
• В доходном подходе: арендные ставки, потери от недозагрузки и неплатежей.

     Для каждого объекта при анализе ЛНЭИ необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям[3].

       Первоначально составляется максимально  полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень  осуществляется без ограничений. В частности, оцениваемый объект может реализовывать в себе любые функции, будь то здание автогаражей, складских помещений, мастерской ремонта, промышленное предприятие, здание пищевого производства, столовой, кафе или магазин. Любые функции теоретически могут быть здесь реализованы.

     1) законодательная разрешенность. Из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых – по данным анализа -  может встретить непреодолимые препятствия вследствие  законодательных и нормативно-правовых нарушений:

• Правилами зонирования и существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;
• Требованиями, предусмотренными СНиП, в частности, по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
• Нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а так же по потреблению ресурсов.

     При этом имеются в виду запреты и  ограничения не только на сами функции, но так же и на набор работ, предназначенных для реализации этих функций.

     Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

• Наличие сервитутов и других ограничений прав собственности на объект;
• Местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
• Наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
• Возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемых функций. [3]

     Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Наш объект расположен в районе средней отдаленности, на главной магистрали, что практически недалеко от центра, то есть уже отпадает вариант использования здания в качестве промышленного производства, поскольку здания такого назначения, по недавно вышедшему закону, переносят за черту города. Вокруг объекта оценки хорошее окружение в виде зданий аптеки, почты и телеграфа, супермаркета, административных зданий, кафе. Территория прекрасно благоустроенна, имеются зеленые насаждения, палисадники и газоны, вряд ли местная администрация даст разрешение на создание автогаражей здесь, поскольку это ведет к загазованности, пыли и постоянному шуму. То же самое можно сказать и о складских помещениях, и СТО, к ним всегда требуется подъезд автотранспорта. Это не одобрят.

     2) физическая осуществимость. Исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка и конструктивных особенностях здания. Из этого перечня исключаются также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства: нет возможности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а так же обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.

     Очевидно, что требующееся для подобного  рода улучшения дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функций при окончательном выборе варианта[3].

     Здание  имеет пять помещений, примерно равных по площади, так же здание имеет высокие  потолки, несущими конструкциями являются стены. Поэтому, в принципе, в оцениваемом здании физически возможно реализовать галереи, магазины, салоны, ресторан, офисы. Все конструктивные особенности здания этому не противоречат.

     3)экономическая  целесообразность. Юридически разрешенные и физически осуществимые остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала[3].

     Оцениваем возможную доходность для каждого  законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. 

     Таблица 1                

     Ставки  аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2

     Как видим из анализа ставок арендной платы на коммерческую недвижимость, наиболее высокие ставки при данной площади и в районе средней отдаленности будут у производственных зданий и зданий торгового назначения. То есть среди возможных вариантов использования здания остаются те же кафе, галереи, магазины, салоны, ресторан, офисы, банк, аптека.

     4)  максимальная доходность. На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта, и проект признается отвечающим принципу ЛНЭИ объекта.

     При анализе использования участка  с существующими улучшениями  учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли.

     Можно оценить, что вокруг объекта оценки уже есть здание аптеки, здание супермаркета, здание административное – бизнес-центр с офисами и банком на первом этаже,  здание кафе. Выходит, что наиболее удачным  вариантом будет использование объекта недвижимости под выставочный центр (галерею), по той хотя бы простой причине, что в округе этого нет. Значит, оно будет востребовано, посещаемо, будет пользоваться спросом и приносить доход, поскольку не будет встречать сильной конкуренции хотя бы поблизости. Это обуславливается так же тем, что объект находится на второстепенной улице города с удобными подъездными путями и легкой доступностью, расположен в районе средней отдаленности, что еще и говорит о более низких ценах на аренду помещений по сравнению с центром, значит, будет привлекателен для арендаторов.

     Итак, оцениваемый объект  - торговый центр с несколькими залами. Он предназначен как для ярмарок-выставок, так и для различных презентаций.  

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

     В отношении недвижимости, стоимость  – это мера того, сколько будущий  покупатель будет готов заплатить  за оцениваемый объект собственности  в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий). Затраты – это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости.

     Недвижимость  не существует сама по себе. Она находится  под воздействием окружающей среды  и сама влияет на нее. Наиболее существенно  на стоимость недвижимости влияют следующие факторы: физические, социальные, экономические, политические (административные).  Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения. Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

     Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки);  и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

     3.1. Использование затратного подхода

     Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

     где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

      - стоимость земельного участка,  тыс. р.;

      - стоимость нового строительства  здания, тыс. р.;

      - накопленный зданием износ,  тыс. р.

     Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

     Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым[1]. Данные о проданных на рынке аналогах - в таблице 3.1. 

     Таблица 3.1                 

     Данные  о продажах земельных участков

     * Сделка между партнерами по бизнесу.

     ** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

     После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м_².

     Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

     Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

     Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

     При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены).

     Первая  группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

     Вторая  группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

     Размер  величины поправок, необходимых для  расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

     - наличие сервитута (обременения)  снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

     - кредиты предоставляются под 15 %;