Ограничения и обременения в использовании земель

Содержание

Введение……………………………………………………………………..3

Глава I: Характеристика субъекта права. Понятие субъекта, способ создания, учредительный документ, нормативно-правовая база деятельности субъекта……………………………………………………………………………5

Глава II: Правовой статус объекта………………………………………...11

2.1. Общая характеристика право на землю………………………………11

2.2. Основания возникновения право на землю…………………………..12

2.3. Права и обязанности субъекта при использовании земли…………..21

Глава III: Ограничения и обременения в использовании земель………..30

3.1. Общая характеристика в ограничении и обремени в использовании земель……………………………………………………………………………..30

3.2 Характеристика ограничений  и обременений в использовании  земель ИЖС……………………………………………………………………………....32

Заключение………………………………………………………………….35

Библиографический список………………………………………………..37

Введение

Актуальность темы: Активно развивающийся рынок земли, повсеместная застройка земельных участков выявили ряд правовых проблем, связанных с этими отношениями. Важность таких вопросов подтверждают недавно принятые поправки к Земельному кодексу Российской Федерации, регламентирующие порядок и условия предоставления земельных участков для жилищного строительства. В этом правовом вопросе законодатель постарался защитить интересы граждан, которые инвестируют свои личные сбережения в жилищное строительство.

В исследовании отдельных видов предоставления земельных участков для строительства необходимо детально обозначить и раскрыть содержание основных элементов порядка предоставления.

Хотя и в меньшей степени, чем раньше, но все же встречаются нарушения в сфере предоставления земельных участков и особенно часто такие нарушения происходят в определении условий предоставления земельных участков для строительства. Нередко такие нарушения происходят из-за элементарного незнания чиновниками земельного законодательства. В связи с этим важным вопросом настоящей работы является выделение наиболее распространенных условий предоставления земельных участков для строительства.

Вопрос о правах и обязанностях лиц, осуществляющих застройку земельных участков, является сложным и интересным, поскольку его регулирование осуществляют нормы разной отраслевой принадлежности. Здесь необходимо проанализировать и очертить круг норм, из различных отраслей права, которые в комплексе накладывают определенные права и обязанности на правообладателей земельных участков, осуществляющих на них жилищное строительство.

На практике часто возникают споры относительно реализации правовых норм, регулирующих предоставление и дальнейшее использование земельного участка для жилищного строительства, поэтому субъектам жилищного строительства необходимо учитывать в своей деятельности практику разрешения судебных споров в судах Российской Федерации.

Степень научной разработанности проблемы. В настоящее время существует достаточно много исследований, посвященных общим вопросам предоставления и возникновения прав на земельные участки. Концептуальные вопросы, касающиеся порядка предоставления и использования земельных участков под цели строительства, а также правового режима отдельных категорий земель, были освещены в трудах Г.А. Аксененка, В.П. Балезина, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, А.А. Забелышского, И.А. Иконицкой, А.А. Рябова. Н.А. Сыродоева и др.

Цель работы: Изучить правовой режим использования земель ИЖС.

Задачи работы:

• Дать характеристику субъекта права;
• Изучить понятие субъекта, способ создания, учредительный документ, нормативно-правовую базу деятельности субъекта;
• Дать общую характеристику права на землю;
• Изучить основания возникновения права на землю;
• Рассмотреть права и обязанности субъекта при использовании земли;
• Дать общую характеристику в ограничении и обремени в использовании земель;
• Дать характеристику ограничений и обременений в использовании земель ИЖС.

Глава I: Характеристика субъекта права. Понятие субъекта, способ создания, учредительный документ, нормативно-правовая база деятельности субъекта

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – прежде всего, это вид разрешенного использования земельного участка, который определяет статус земли с юридической и правовой точки зрения.

Также индивидуальное жилищное строительство – это форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Как правило, земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках. Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей ИЖС, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции. [27, с. 151]

Пункт 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ (Архитектурно-строительное проектирование) определяет объект индивидуального жилищного строительства, а именно: осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). [5]

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Среди основных преимуществ ИЖС:

• такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства;
• у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества;
• соответственно, собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и т. п. тратами;
• хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории;
• вполне можно пользоваться услугами местных государственных учреждений (например, школой или же поликлиникой);
• данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья.

Таким образом, ИЖС оптимально для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства.

Субъектом права на земельный участок для ведения ИЖС и, соответственно, на возведенный жилой дом могут быть любые дееспособные физические лица. При этом если в период реформ начала 90-х годов прошлого века Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» одним своим названием запрещал иностранным гражданам получить такой участок в собственность, то ЗК РФ подобных ограничений не предусматривает (если только земельный участок не находится в приграничной полосе, размеры которой с момента вступления в силу ЗК РФ в октябре 2001 года и по сей день не определены). В качестве субъектов ИЖС никогда не были юридические лица, однако нерешенной в течение многих лет проблемой являлся земельно-правовой статус индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица (далее – ИП), занимающих промежуточное положение между гражданами и юридическими лицами, часто пытавшихся получать «как граждане» участок для ИЖС и в том же порядке его приватизировать. [4]

Первоначально органы местного самоуправления, не различая правового статуса гражданина и ИП, нередко принимали решение о предоставлении последним земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в том числе и для ИЖС, в целях реализации индивидуальными предпринимателями конституционных прав (на жилище, достойный уровень жизни и т. д.), носителями которых они не являлись. В то же время в нарушение требований закона об осуществлении предпринимательской деятельности в специальной организационно-правовой форме (ИП или юридического лица) зачастую производилось выделение земельных участков гражданам для предпринимательской деятельности. [27, с. 156]

Впоследствии ЗК РФ предусмотрел возможность переоформления земельных участков, находящиеся у граждан на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в частную собственность бесплатно; для коммерческих юридических лиц устанавливалась обязанность в срок до 1 января 2004 года (сейчас – до 1 января 2010 года) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности на платной основе. Отсюда возник практический вопрос, какие из этих правил следует применять в отношении ИП. Согласно первоначальному толкованию судами пункта 1 статьи 5 и пункта 5 статьи 20 ЗК РФ ни ЗК РФ, ни закон о введении его в действие не разграничивают виды граждан как субъектов земельных правоотношений, а потому действие пункта 5 статьи 20 ЗК РФ о бесплатной приватизации земельного участка распространяется и на ИП. [4]

Однако такое толкование противоречило принципу равенства субъектов предпринимательской деятельности, конкретизирующему конституционное правило о равенстве всех перед законом и судом и предполагающее формальное признание юридического равенства субъектов предпринимательской деятельности в рамках земельных и иных правоотношений. Дискриминация субъектов предпринимательской деятельности заключалась в неравных условиях безвозмездного приобретения в собственность земельных участков в зависимости от того, в какой разрешенной законом форме физические лица осуществляют предпринимательскую деятельность – в форме юридического лица или без образования юридического лица.

Проблема неравенства субъектов предпринимательской деятельности разрешилась в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором отмечалось, что при применении пункта 5 статьи 20 ЗК РФ следует иметь в виду, что согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то и граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. [28, с. 163]

Указанное разъяснение Пленума вызвало большой резонанс в научной среде, породив диаметрально противоположные точки зрения. Противники решения проблемы не в пользу ИП ссылались на невозможность распространения практики применения норм гражданского права к земельным отношениям. С таким подходом трудно согласиться, поскольку каждое физическое лицо в сфере земельных отношений обладает общим правовым статусом (гражданина Российской Федерации) и в тоже время может выступать специальным субъектом, быть носителем одного или нескольких специальных правовых статусов, включая правовой статус ИП. Поскольку правовая конструкция ИП является институтом гражданского права, то оно определяет его содержание и для других отраслей права, включая земельное право.

ГК РФ называет участниками гражданских отношений граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 2 ГК РФ), не выделяя ИП в качестве особого субъекта. Согласно статье 23 ГК РФ ИП приравнивается к такому виду субъектов гражданского права, как юридические лица. Соответственно, нормы, касающиеся юридических лиц – коммерческих организаций, распространяются и на ИП. ЗК РФ, называя в пункте 1 статьи 5 ЗК РФ участниками земельных отношений граждан и юридических лиц, использует готовую конструкцию гражданского права, не конкретизируя виды юридических лиц, а устанавливая лишь особенности регулирования земельных отношений в зависимости от видов деятельности отдельных его субъектов (религиозные организации, объединения инвалидов, дачные, садоводческие объединения и т. д.). В связи с этим при разрешении вопроса о бесплатном оформлении права частной собственности на земельные участки необходимо определить, в каком правовом статусе выступает физическое лицо (как гражданин Российской Федерации или как ИП), и исходить из этого. Это обуславливает и цели предоставления участков: ИП и юридическим лицам – для реализации права на предпринимательскую деятельность, а гражданам – для реализации конституционного права на жилище, достойный уровень жизни и т. п. [2]

Другая группа специальных субъектов прав на земельный участок для ведения ИЖС – лица, обладающие особыми льготами. Так, пунктом 4 статьи 5 Закона Российской Федерации от 15 января 1993 года № 4301-I «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (в редакции от 14 июля 2008 года) предусматривается бесплатное предоставление в собственность земельных участков для ИЖС, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, устанавливаемых в соответствии с ЗК РФ, но не менее чем 0,20 гектара в городах и поселках городского типа и 0,40 гектара в сельской местности.

В отношении других категорий льготников их права сформулированы менее четко. Например, согласно пункту 12 статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (в редакции от 23 июля 2008 года) отдельным категориям военнослужащих органы местного самоуправления вправе (следовательно, не обязаны) в первоочередном порядке выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов. Реализовать это право рассматриваемым категориям гражданам затруднительно, поскольку у органов местного самоуправления нет в наличии сформированных земельных участков, которые пустовали бы в ожидании, когда гражданин, имеющий особую льготу, обратится с заявлением о бесплатном получении такого участка. Вследствие этого возникают такие сложности, как поиск подходящего участка, составление проекта границ и получение постановления органа местного самоуправления о его предоставлении.

Глава II: Правовой статус объекта

2.1. Общая характеристика право на землю

Объектом права в нашем случае является земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого позволяют использовать его для возведения индивидуального жилого дома. Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Поскольку жилой дом может быть построен гражданином на нескольких разновидностях земельных участков, проведем сравнительный анализ правового режима земельного участка для ИЖС и участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ), садоводства, и дачных земельных участков. [28, с. 163]

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельным участком, предоставленным для жилищного строительства, признается земельный участок, отведенный для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и прошедший соответствующую процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством. Как правило, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в составе жилых территорий. Жилые территории - участки, иные части территории города, предназначенные преимущественно для жилой застройки и размещения объектов комплексного повседневного и периодического обслуживания населения. В соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. В Земельном кодексе определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года этот процесс расписан более детально.

2.2. Основания возникновения право на землю

Отдельного рассмотрения заслуживает особый порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. В отличие от садовых и дачных земельных участков, по поводу которых ЗК РФ лишь отсылает к Федеральному закону от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», процедура предоставления участка для ИЖС в ЗК РФ (ст. 30.1) прописана более подробно. Согласно пункту 3 статьи 30.1 предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет». [19, с. 137]

В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета участка. В случае поступления заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. [19, с. 140]

Такой ход событий может быть определен как идеальный, поскольку осуществлению прав граждан на получение земельного участка для ИЖС в аренду препятствуют «земельные рейдеры». Суть дела заключается в том, информация о свободных земельных участках для ИЖС не относится к категории «свободного доступа», а потому население и предприниматели не имеют сведений о наличии и местоположении свободных земельных участков. Узнав из объявления в газете о существовании такого участка, рейдеры (это могут быть как пенсионеры, так и представители криминальных структур или риелторы) обращаются в местную администрацию с заявлением о своем желании получить этот земельный участок. Если гражданин, вложивший некоторую сумму в подготовку проекта границ участка и уже психологически настроившийся на получение его в аренду, сможет «договориться» с рейдерами, то они отзывают свои заявки и гражданин заключает договор аренды с местной администрацией. Если же рейдеру и гражданину не удается договориться, то орган местного самоуправления вправе назначить проведение аукциона (на котором может победить не этот гражданин, а, скажем, риелтор), либо гражданин забирает свое заявление, в надежде, что, повторно подав заявку, ему удастся «проскочить» без проведения аукциона.

Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений – земельный участок. Всего Земельный кодекс предусматривает два случая: - без предварительного согласования мест размещения объектов; - с предварительным согласованием мест размещения объектов; Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц – федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство. Предоставление же в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Это большой прогресс в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным и компетентынм органам государственной власти или местного самоуправления стало сложнее предоставлять земельные участки исходя из собственных предпочтений. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями власти в процессе предоставления земельных участков для строительства. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федераци был дополнен статьей 30.1, в которой нормативно закреплены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, в этой статье закреплено правило, согласно которому земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Сам же порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта также подробно урегулирован в Земельном кодексе и сводится к проведению следующих действий (ст.30 ЗК РФ). Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия: - подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает межевые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре); - определение разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете. - определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения. - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления - публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 30 ЗК РФ: “Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка”. Проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами. В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики. Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), после проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. [3] Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства определяется п.2 статьи 38.1 Земельного Кодекса. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Таким образом, основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности. Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган государственной или муниципальной власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. По мнению автора настоящей работы, для решения этой проблемы следовало бы либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта Российской Федерации, либо передать по договору право на проведение аукциона негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально “прозрачной” для всех ее участников. В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Теперь обратимся к порядку подачи самого заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства и этапах предоставления земельного участка. Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании обращения гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о предоставлении в аренду земельного. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответствующего органа (при наличии официального сайта) в сети "Интернет". В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, обратившемуся с заявлением. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка для жилищного строительства, как правило, известна, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. После поступления заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Нормы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в том числе и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно. После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления. Для определенных категорий граждан предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Так, Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства, на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления. Также предусморено бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности для Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Предоставить сотрудникам органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы МЧС России, прослужившим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 15 лет и достигшим предельных возрастов по выслуге лет или которым до достижения этих предельных возрастов осталось не более трех лет службы, а также уволенным в запас по состоянию здоровья либо по сокращению штатов, семьям погибших или умерших сотрудников право на первоочередное вступление в жилищно-строительные кооперативы и получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах, избранных ими с учетом существующего порядка прописки. [22, с. 153]

2.3. Права и обязанности субъекта при использовании земли

При рассмотрении обязанностей лиц, использующих принадлежащий им земельный участок для строительства, автор настоящей работы предлагает придерживаться следующей классификации: общие обязанности лиц, характерные для всех правообладателей земельными участками; обязанности лиц, использующих принадлежащий им земельный участок для жилищного строительства. Общие обязанности правообладателей земельных участков. Земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому право собственности на землю порождает одновременно и обязанности собственника. В п.2 и п.3, ст.36 Конституции РФ установлены важнейшие принципы, определяющие свободу пользования землей: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Таким образом, законодатель в нормативно правовом акте, имеющим высшую юридическую силу, установил следующие обязанности для лиц, использующих принадлежащий им земельный участок: не наносить ущерба окружающей природной среде; не нарушать прав и законных интересов иных лиц; использование земельного участка не должно противоречить нормам и правилам, установленным соответствующим федеральным законом. В ст. 42 Земельного кодекса РФ определены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков. Установлен одинаковый перечень обязанностей землепользователей для собственников и для лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Вызвано это тем, что перечень обязанностей землепользователей и их осуществление определяются в зависимости от объекта использования - земельного участка, а не от вида права на данный земельный участок. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами. Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования - одна из основных обязанностей землепользователя. Земельное право предусматривает предоставление земельного участка исключительно для определенного целевого использования. При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Данная деятельность находится в компетенции органов государственной власти субъектов РФ в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель (ст.8 Земельного кодекса РФ). Использование земельного участка не по целевому назначению является составом правонарушения и влечет применение мер юридической ответственности; способы использования не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Более детально данное положение регулируют нормы экологического законодательства; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Федеральным законом от 26.12.95 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" устанавливается обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы обо всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст.16). В соответствии с Положением об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.10.96 N 1170 , землепользователи, на земельных участках которых расположены геодезические и межевые знаки, обязаны соблюдать охранную зону геодезического пункта. К ней относятся земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной один метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. В пределах охранной зоны геодезического пункта запрещается без разрешения территориальных органов Федеральной службы геодезии и картографии России осуществлять виды деятельности и производить работы, которые могут повлечь повреждение или уничтожение наружного знака, нарушить неизменность местоположения специального центра или создать затруднения для использования геодезического пункта по прямому назначению и свободного доступа к нему; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами. Эти обязанности возникают в зависимости от природных объектов, расположенных на земельном участке и от вида использования этих объектов (в коммерческих целях или для личного пользования). Коммерческое использование предполагает получение специального разрешения; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю. Эта обязанность, порядок и сроки уплаты земельного налога урегулированы главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее Налоговый кодекс РФ). Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Эти обязанности определены в Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Таким образом, Земельный кодекс РФ оставляет открытым перечень обязанностей для правообладателей земельных участков. Обязанности правообладателей, использующих земельный участок для жилищного строительства. Собственник земельного участка, реализуя свое право на застройку, обязан соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ обязанностью при застройке земельного участка является соблюдение красных линий, которые установлены проектами планировки и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) Так в ст.13 Земельном кодексе РФ, определяющей содержание охраны земель, установлено, что в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить: мероприятия по ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения; мероприятия по ликвидации захламления земель; рекультивации нарушенных земель. Порядок проведения работ по рекультивации земель в настоящее время урегулирован Постановлением Правительства РФ от 23.02.94 N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы", а также принятым во исполнение данного Постановления Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22.12.95 N 525/67 "Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" . Указанными актами устанавливается, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при проведении всех видов строительных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель. При необходимости в установленном порядке на эти цели могут направляться средства из других источников финансирования в соответствии с действующим законодательством. Условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшего применения плодородного слоя почвы, устанавливаются органами, предоставляющими земельные участки и дающими разрешение на проведение строительных работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на основе проектов рекультивации, получивших положительное заключение государственной экологической экспертизы. Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка; восстановлению плодородия почв; своевременному вовлечению земель в оборот; сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель; при проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель. Основы соблюдения санитарных требований (санитарно-эпидемиологических, санитарно-гигиенических) установлены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения заключается в таком состоянии здоровья населения, при котором отсутствует вредное воздействие факторов среды обитания на человека и обеспечиваются благоприятные условия его жизнедеятельности. Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения достигается путем выполнения санитарно-эпидемиологических мероприятий, соблюдения установленных санитарных правил при осуществлении любой деятельности, в том числе связанной с использованием земли для строительства. Земельный кодекс предусматривает обязанность своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. [32, с. 21]

Определение сроков начала и окончания строительства в качестве условия предоставления земельного участка с одной стороны выполняет функцию, связанную с упорядочением застройки в соответствии с планом застройки, согласованному в установленном порядке проекту строительства, а с другой стороны накладывает дополнительные обязанности на лицо, которому предоставляется земельный участок. Такое условие непосредственно закрепляется в административно-правовом акте решении соответствующего органа, осуществляющего предоставление земельных участков для строительства. Особую важность данной обязанности подтверждает норма об ответственности ввиду ненадлежащего использования земельного участка, так, если участок предназначается для жилищного и иного строительства и не используется для этой цели в течение трех лет, он может быть изъят у собственника (ст.44 Земельного кодекса РФ, ст.284 Гражданского кодекса РФ) [3], арендатора (ст. 46 Земельного кодекса РФ), правообладателя на титуле постоянного (бессрочного) пользования (ст.45 Земельного кодекса РФ) [4]. В ст. 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие обязанности лица, осуществляющего застройку земельного участка: выполнять требования градостроительного плана земельного участка; требования технических регламентов; обеспечить безопасность работ для третьих лиц; обеспечить безопасность работ для окружающей среды; выполнять требования сохранности объектов культурного наследия. Так, в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия; лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство представителей органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию; проводить строительный контроль; обеспечивать ведение исполнительной документации; извещать представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке; обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. Лицо, осуществляющее строительство, обязано производить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений и иных объектов недвижимости на земельных участках и благоустройству земельных участков в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами. [32, с. 24]

Необходимо также соблюдать условия режима соответствующей территориальной зоны, в составе которой находиться земельный участок, например, жилой, общественно-деловой зон и т. д. В соответствии со ст.19 Закона Российской Федерации "О недрах" (далее Закон о недрах) должны выполнятся требования законодательства Российской Федерации о недрах: собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, в соответствии с законодательством о недрах на правообладателя земельного участка, осуществляющего на нем строительство, накладывается обязанность не добывать на своем участке полезные ископаемые, не относящиеся к общераспространенным и не осуществлять строительство подземных сооружений на глубину более пяти метров. Кроме вышеназванных, есть особые обязанности, характерные для определенных видов жилищного строительства.

Глава III: Ограничения и обременения в использовании земель

3.1. Общая характеристика в ограничении и обремени в использовании земель

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и другими федеральными законами. При этом могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в зонах с особыми условиями использования. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации. Сведения об ограничении вещного права на соответствующий объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлено это ограничение, включаются в кадастр после осуществления государственной регистрации соответствующего ограничения. [33, с. 122]

Ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, например:

- сервитут;

- ипотека (залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного  с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом  пользования им);