Основы оценки стоимости имущества

Министерство  образования и науки РФ

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Тульский государственный  университет

 

Региональный центр  повышения квалификации

 

Кафедра «Финансы и менеджмент»

 

 

 

 

 

Оценка недвижимости и бизнеса

 

 

 

КОНТРОЛЬНО – КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Основы оценки стоимости имущества»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил __________  

(подпись)  (группа, расшифровка подписи)

 

 

Проверил __________  

(подпись)  (расшифровка подписи, ученая степень, звание)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тула 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение            3

1 Оценка стоимости земельного участка       4

2 Оценка стоимости зданий (сооружений)      7

3 Оценка стоимости машин и оборудования      9

4 Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов              12

5 Оценка оборотных активов                17

Заключение                  19

Список литературы                 20

 

ВВЕДЕНИЕ

Под оценочной деятельностью  понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [7, ст. 3].

На сегодняшний день в России существуют различные формы  собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Актуальность данной темы работы заключается в том, что в условиях развития рыночной экономики оценка имущества приобретает все большее значение. Важность оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Оценка имущества рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.

Целью контрольно-курсовой работы является изучение теоретических аспектов оценки стоимости имущества.

Цель предполагает решение  ряда задач:

— рассмотреть особенности оценки стоимости земельного участка;

— рассмотреть особенности оценки стоимости зданий (сооружений);

— рассмотреть особенности оценки стоимости машин и оборудования;

— рассмотреть особенности оценки стоимости нематериальных объектов собственности;

— определить основные методы оценки нематериальных активов;

— рассмотреть особенности оценки оборотных активов.

Работа состоит  из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы.

1 Оценка стоимости земельного участка

Особенность земельного участка как составной части  имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки – одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам.

Цель единичной оценки – определение рыночной специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

Рыночная стоимость  земельного участка устанавливается  в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Министерством имущественных отношений РФ (в настоящий момент – Росимущество) были установлены Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков и прав аренды на земельные участки. Данные документы не являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, однако оценщик может их использовать для обоснования применяемых методов оценки земельных участков, а также для обоснования отказа от затратного подхода в оценке земли (с теоретической точки зрения затратный подход в оценке земельных участков не применяется, что отражено в вышеприведенных Методических рекомендациях) [3].

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков следующие:

1. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

2. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

3. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) [5, разд. II, абз. 3].

4. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

5. Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

6. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

7. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка [5, разд. II, абз. 8].

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

— целевое назначение и разрешенное использование;

— преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

— перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

— ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

— текущее использование земельного участка.

Оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе  основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [5, разд. IV, абз. 3].

В случае использования  иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

 

2 Оценка стоимости зданий  (сооружений)

Оценка стоимости сооружений и зданий на сегодняшний день стала  неотъемлемой процедурой при проведении операций с недвижимым имуществом. Данная оценка необходима, прежде всего, при любых коммерческих операциях с недвижимостью.

При оценке стоимости зданий и сооружений обязательно учитывать, что административные помещения, которые были интегрированы в здание входят в состав его комплекса. Чаще всего это магазины, детские сады, парикмахерские, ателье, почтовые пункты. Частью зданий признаются средства и устройства технической коммуникации, поддерживающие нормальную работу всех систем. К ним относят электропроводку, сигнализацию, канализацию, водопровод, газоснабжение, телефонные линии и т.д. Всё это приводит к необходимости при оценке стоимости зданий и сооружений производить также оценку основных фондов.

Следует отметить, что  объект является зданием не только в том случае, когда стоит отдельно от строений, но даже тогда, когда имеет  общие стены с другими сооружениями либо стоит впритык.

Стоимость недвижимого имущества, в данном случае зданий и сооружений, как и в других сферах оценки, определяется многими факторами. Из всей совокупности факторов, которые влияют на стоимость зданий и сооружений, можно выделить базисные, определяющие всю структуру стоимости объекта:

— техническое состояние объекта;

— местоположение объекта;

— наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;

— архитектурно-конструкторские решения;

— экологические факторы.

Точная оценка зданий и сооружений базируется именно на анализе данных сведений и определении степени их влияния на стоимость объекта.

Для оценки недвижимого  имущества используются все доступные  методы, с точки зрения наличия необходимой информации. Оценка зданий и сооружений осуществляется в три классических подхода: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход к оценке основывается на исследовании аналогичных предложений на рынке недвижимости, их стоимости и состоянии. Исходя из проанализированных данных, оценщик может дать предварительное заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта. При использовании доходного подхода стоимость объекта формируется на основе предположительных объёмов доходов. Затратный доход базируется на предположении о том, что затраты на строительство объекта оценки являются ориентиром для вычисления рыночной стоимости здания или сооружения.

Важным этапом при  оценке зданий и сооружений является определение степени износа недвижимого  имущества. Существует три вида износа сооружений: внешний, физический и функциональный.

1. Физический износ объекта – это обусловленное эксплуатационными и природными факторами снижение стоимости объекта.

2. Функциональный износ объекта – это снижение стоимости объекта, которое вызвано факторами научно-технического прогресса, а также связано с ухудшением функциональных характеристик сооружения.

3. Внешний износ – это обусловленное внешними факторами снижение стоимости объекта. Например, изменение пропорционального соотношения спроса и предложения на рынке недвижимого имущества, экологические факторы и т.п.

Особенность оценки коммерческой недвижимости заключается в том, что стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ [1].

 

3 Оценка стоимости машин  и оборудования

Машины, оборудование, транспортные средства – такой вид имущества, которое может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям.

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств  тесно связана с методиками оценки недвижимого имущества, но в то же время существенно от них отличается. Отметим основные отличия между этими методиками.

1. Совершенно разный характер объектов оценки. Машины и оборудование – имущество движимое. Для них при оценке земельный или территориальный фактор практически  роли не играет, но в то же время приобретает значение другой круг факторов (техническое совершенство, надежность и качество, степень изношенности, моральное старение, бренд изготовителя и т.д.) [4, 10].

2. При оценке машин,  оборудования и транспортных  средств большую остроту имеет  проблема идентификации объектов оценки. Задача идентификации таких объектов значительно сложнее, чем при оценке объектов недвижимости [4, 11]. Оценщик часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия. Объекты машин и оборудования должны быть отграничены от объектов недвижимости. Однако встречаются такие объекты, которые настолько прочно связаны со зданием или сооружением, что возможно их отнесение, как к недвижимости, так и к оборудованию. Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания.

3. При оценке машин  и оборудования исключительно  важную роль играет фактор износа [4, 12]. В большинстве случаев оценщику приходится иметь дело с техникой, имеющей ту или иную степень износа, причем как физического, так и морального [4, 12].

4. На стоимость машин, оборудования и транспортных средств могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др., в то время как при оценке недвижимости эти элементы роли не играют.

5. Для многих видов  специализированных и специальных  машин и оборудования рынок  ограничен. Лишь отдельные виды машин, оборудования и транспортных средств (автомобили, тракторы, компьютеры, бытовая и офисная техника, универсальные станки и др.) представлены на активном массовом рынке. Значительная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным заказам и не имеет открытого рынка, поэтому его оценку приходится вести с применением затратного подхода [4, 13].

6. Рынок машин, оборудования  и транспортных средств весьма  подвижен в сравнении с рынком недвижимости. Это вызвано систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения и появлением новых образцов взамен морально устаревших [4, 13].

7. При оценке машин, оборудования и транспортных средств следует также учитывать зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится [4, 13].

При оценке машин и  оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (см. рисунок 1).

Рисунок 1 – Подходы  к оценке машин и оборудования

Поскольку в большинстве  случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости за исключением восстановительной, необходимо стремиться к использованию всех трех вышеупомянутых подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы затратного подхода незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Применению доходного  подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (мини-пекарня, грузовой автомобиль).

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

 

4 Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов

С развитием рыночных отношений в составе имущества  субъекта появился новый вид средств – нематериальные активы. Под нематериальные активы  принято понимать любые долгосрочные активы, не связанные непосредственно с каким-либо осязаемым объектом (вещью).

К нематериальным активам относятся, например: компьютерное программное обеспечение, базы данных, произведения науки, литературы и искусства, наукоемкие промышленные технологии, изобретения, полезные модели, селекционные достижения, секреты производства (ноу-хау), товарные знаки и знаки обслуживания.

В составе нематериальных активов учитывается также деловая  репутация, возникшая в связи с приобретением предприятия как имущественного комплекса (в целом или его части) [3].

При определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов следует учитывать:

— нематериальный, уникальный характер объекта оценки;

— текущее использование  объекта;

— возможные отрасли использования, наиболее вероятные емкость и долю рынка, издержки на производство и реализацию продукции, выпускаемую с использованием объекта оценки, объем и временную структуру инвестиций, требуемых для освоения и использования объекта оценки в той или иной отрасли;

— риски освоения и использования объекта интеллектуальной собственности и нематериальных активов в различных отраслях, в том числе риски недостижения технических, экономических, эксплуатационных и экологических характеристик, риски недобросовестной конкуренции и другие;

— стадии разработки и промышленного освоения объекта оценки;

— возможность и степень правовой защиты;

— объем передаваемых прав и других условий договоров о создании и использовании объекта интеллектуальной собственности и нематериальных активов;

— способ выплаты вознаграждения за использование объекта интеллектуальной собственности и нематериальных активов;

— другие факторы.

В целом для оценки нематериальных активов применимы те же три основополагающих подхода, которые применяются для оценки в целом: это затратный, доходный и сравнительный подходы. Вместе с тем, по отношению к нематериальным активам использование этих подходов несет свою специфику, поскольку нематериальный актив является довольно нестандартным объектом для оценки [2].

Основным подходом при оценке нематериальных активов чаще всего является доходный подход. Этот подход основан на доходах, которые ожидает получить владелец объекта оценки (в нашем случае – нематериального актива). В целом удобство применения того или иного подхода зависит от того, какой именно нематериальный актив оценивается. Ниже приведена таблица, отражающая применимость подходов для оценки различных типов нематериальных активов.

Таблица 1.

Рекомендуемая предпочтительность применения подходов к оценке нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности [2].

Виды НМА и ОИС	В первую очередь	Во вторую очередь	В последнюю очередь
Патенты и технологии	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Товарные знаки	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Объекты авторского права	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Квалифицированная рабочая сила	Затратный	Доходный	Сравнительный (рыночный)
Информационное программное обеспечение менеджмента	Затратный	Сравнительный (рыночный)	Доходный
Программные продукты	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Дистрибьюторские сети	Затратный	Доходный	Сравнительный (рыночный)
Базовые депозиты	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Права по франчайзингу	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Корпоративная практика и процедуры	Затратный	Доходный	Рыночный

 

Ниже мы рассмотрим наиболее распространенные методы оценки нематериальных активов.

1. Метод стоимости создания. Для оценки вновь образованных нематериальных активов, например, зарегистрированных (но еще не раскрученных) товарных знаков, патентов, которые зарегистрированы, но еще не используются в производстве и т.д., в ряде случаев применим метод стоимости создания, относимый к затратному подходу. Оценка стоимости объекта в рамках данного метода представляет собой оценку затрат, необходимых для создания оцениваемого актива, при этом должны быть учтены прибыль предпринимателя и накопленный износ (нематериальные активы подвержены всего двум типам износа – функциональному износу и внешнему износу) [2].

Понесенные затраты не гарантируют отличную от нуля величину стоимости нематериального актива. На практике данный метод можно использовать лишь в случаях, когда нет возможности применить другие методы к оценке объекта.

2. Метод сделок. Метод сделок является основным методом сравнительного подхода. В рамках этого метода стоимость нематериального актива анализируется на основе произошедших рыночных сделок с аналогичными нематериальными активами. В целом применение этого метода можно разбить на следующие этапы. Во-первых, анализируются преимущества и недостатки объектов-аналогов по сравнению с оцениваемым объектом. Далее, устанавливаются корректирующие коэффициенты, связанные с различиями между объектами-аналогами и оцениваемым нематериальным активом. Наконец, производится расчет мультипликаторов и их применение к параметрам оцениваемого нематериального актива для расчета стоимости этого объекта.

 3. Метод преимущества в прибыли. Наличие сильного нематериального актива (например, товарного знака) приводит к конкурентным преимуществам. Компания-владелец узнаваемого бренда может продавать товары по ценам выше, нежели цены на аналогичную продукцию конкурентов, не обладающих сильными брендами. К преимуществу в прибыли приводит и наличие нематериальных активов, не связанных с маркетингом, например, лицензий, патентов, технологий и т.д. Чем более высокотехнологичной является отрасль промышленности, в которой используется данный нематериальный актив, тем к большему преимуществу в прибыли может приводить наличие подобных нематериальных активов.

Для применения метода преимущества в прибыли необходимо установить величину дополнительной чистой прибыли до налогообложения, получаемой использующим данный нематериальный актив предприятием, по сравнению с предприятиями, выпускающих аналогичную продукцию без использования такого объекта. Также, например, может быть взята за основу дополнительная прибыль, полученная предприятием после применения какого-либо усовершенствования.

На практике для получения  величины дополнительной прибыли может  быть использована разница в цене продукции, произведенной с использованием оцениваемого нематериального актива и аналогичной по своим качествам продукции, произведенной без его использования, например, конкурирующими предприятиями. Указанная разница в цене, умноженная на объем выпуска, отождествляется с дополнительной прибылью владельца объекта.

Некоторой сложностью данного  метода является то, что на практике часто нелегко установить, насколько продукция, используемая в качестве аналога действительно имеет характеристики аналогичные той, для производства которой используется оцениваемый нематериальный актив.

4. Метод выигрыша в себестоимости. Родственным предыдущему методу является так называемый метод выигрыша в себестоимости. Часто оказывается, что нематериальный актив, например, использование запатентованной технологии, полезной модели и т.д. приводит к сокращению затрат предприятия, ее использующего. Также к сокращению расходов может приводить, например, наличие у фирмы квалифицированных сотрудников.

Рассчитанная величина выигрыша в себестоимости отождествляется  в рамках метода с доходом, приходящимся на нематериальный актив. Согласно тому, что было сказано ранее, этот доход может быть приведен к текущему моменту при помощи ставки капитализации либо капитализирован в зависимости от того, предполагаются ли эти доходы постоянными во времени.

5. Метод освобождения  от роялти. В основе метода освобождения от роялти лежит предположение о том, что оцениваемый нематериальный актив не принадлежит его текущему владельцу, а предоставлен ему на лицензионной основе третьей стороной. Соответственно, в этом случае нынешнему владельцу пришлось бы выплачивать периодические платежи за право использования актива, называемые роялти. Чаще всего размер роялти привязан к выручке от реализации продукции, произведенной с использованием нематериального актива и представляет собой, например, процент от этой выручки.

Удобство метода состоит  в том, что типичная величина ставок роялти может быть сравнительно легко определена исходя из анализа рынка. В различных источниках приводится информация о стандартных ставках роялти в зависимости от вида деятельности компании либо выпускаемого продукта.

Таким образом, метод освобождения от роялти дает оценщику возможность выделить из общей выручки предприятия денежные потоки, приходящие на нематериальный актив. Размер роялти может быть привязан к текущей величине выручки предприятия, в этом случае полученная величина платежа роялти должна быть капитализирована; полученная величина стоимости отождествляется со стоимостью нематериального актива.