Федеральное агентство по образованию 

     Государственное образовательное  учреждение

     высшего профессионального  образования

     «Тульский государственный  университет» 
 

     Кафедра «Финансы и менеджмент»

     Оценка  недвижимости и бизнеса

     КУРСОВАЯ  РАБОТА 

     Основы  оценки стоимости недвижимости 
 
 
 

     Тула 2011 г.

      Содержание

     Введение

     Первоначальный  импульс заинтересованности российского  общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. В последнее время распространилось получение кредита по обеспеченному залогом обязательству.

     Формирование  частной собственности в РФ вызвало  спрос со стороны частного сектора  на услуги оценщиков. Многие хозяйственные  товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

      1 Краткое изложение  основных фактов

     1.1 Общие сведения

     1.2 Определение термина рыночная стоимость

     Под рыночной стоимостью, в соответствии со статьей 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     1.3 Объём и этапы исследования

     Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

     Сбор  общих данных и  их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

     Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта оценки были применены три подхода (затратный, сравнительный, доходный), являющихся стандартными и принятыми Российским Обществом Оценщиков.

     Подготовка  отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

     1.4 Среда местоположения  объекта

     Местоположение. Оцениваемая однокомнатная квартира находится на пятом этаже девятиэтажного кирпичного  жилого дома

     Объект  оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, улица Ложевая, дом 136, квартира 20. В непосредственной близости от объекта оценки находятся: продуктовый и хозяйственный магазины, жилые дома, детский сад, парикмахерская, спортивная площадка. Фасадная сторона дома выходит во двор. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное.

     Динамика  застройки: стабильная, средняя.

     Характеристика  местности: Местность - городская. Рельеф площадки - спокойный. Рельеф площадки характеризуется отметками от 210 м до 234 м. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -12° C, июля +23 С. Расчетная зимняя температура наружного воздуха при проектировании имущества составляет -22° С. За год выпадает в среднем 600мм. осадков. Глубина промерзания грунта – 1,3м. Преобладающее направление ветров - юго-западное. Скоростной напор ветра - 22 кг/кв. м.

     Подъезд - подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированным дорогам.

     Инженерное  обеспечение:

     Водоснабжение: - холодная и горячая вода.

     Канализация - общегородская сплавная.

     Электроснабжение  - осуществляется через систему напряжением в сети  220 В.

     Теплоснабжение - осуществляется от городской теплосети.

     Вентиляция  - естественная.

     Телефонная  связь  - присутствует.

     Пожарно-охранная сигнализация - отсутствует.

     Газоснабжение - присутствует.

     Анализ  спроса и предложения: анализ рынка недвижимости г. Тулы показал, что предложение подобных объектов значительно, спрос на аналогичные объекты также велик.

     Коммерческая  привлекательность: Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (троллейбуса 10 маршрута, автобусов 18, 16, 21, 24, 40к, 12 маршрутов).

     Объект  выполнен по типовым проектным решениям и может быть использован по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

     К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект расположен в непосредственной близости от маршрутов городского транспорта, магазинов и т.п.;
2. объект имеет достаточный уровень технического обеспечения;
3. объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;
4. объект имеет удобные подъездные пути;
5. раздельные санузлы.

     К недостаткам объекта  оценки, уменьшающим  его коммерческую привлекательность, можно  отнести:

1. значительный износ объекта (дом – постройки конца 80-х годов).

     На  момент оценки объект полностью готов  для использования по прямому назначению.

     1.5 Описание основных  параметров объектов  оцениваемого имущества

     Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций составных компонентов объекта оценки (для всего здания) и уровня технического состояния самой квартиры.

     Объект  представляет собой однокомнатную  квартиру, расположенная на пятом этаже кирпичного девятиэтажного дома. Состоит из:

• одной жилой комнат;
• кухни;
• коридора;
• раздельных санузлов.

     Общая полезная площадь квартиры  - 33 кв. м.

     Жилая площадь квартиры  - 18 кв. м.

     Высота  потолков   - 2,7 м.

     В комнате имеется выход на не застекленный балкон.

     Квартира  имеет двойную входную дверь (деревянная и железная )

     Стены квартиры кирпичные, перегородки – гипсовые.

     Потолки в комнате поклеены светлыми потолочными  обоями. Состояние потолков может  быть охарактеризовано как удовлетворительное.

     Стены в комнате оклеены обоями. Стены  в коридоре покрыты  пластиковыми панелями. Стены в санузлах выложены кафельной плиткой, на фартук кухни выложен кафельной плиткой, стены оклеены обоями. Состояние стен и их отделки может быть оценено как хорошее.

     Полы  сверху покрыты линолеумом. Выявлено вздутие линолеума. Состояние полов  может быть оценено как удовлетворительное.

     Дверные проемы деревянные, окрашены краской. Оконные проемы деревянные, двойные. Состояние оконных и дверных  проемов – удовлетворительное.

     Состояние подъезда может быть охарактеризовано как удовлетворительное.

     1.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование”, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим критериям.

     Законодательная разрешённость: выбор тех способов использования которые не запрещены законодательством РФ.

     Физическая  осуществимость: выбор физически осуществимых способов использования.

     Финансовая  осуществимость: выбор осуществимых способов использования с точки зрения достаточности средств финансирования.

     Максимальная  эффективность: выбор способа использования с точки зрения максимизации прибыли и стоимости оцениваемого имущества.

     Наилучшее и наиболее эффективное  использование: по моему мнению наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилой квартиры, то есть по существующему назначению.

     2 Определение стоимости  объекта оценки

     Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

     - затратный подход:

     - сравнительный подход;

     - доходный подход.

     Использование трёх подходов приводит к получению  трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

     2.1 Затратный подход

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

     В основе затратного подхода лежит  принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

     Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа строений.
4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.

     Оценка  стоимости восстановления (замещения)

     Стоимость строительства можно оценить  двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

     Стоимость восстановления определяется как стоимость создания  точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

     Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

     Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки. Применение метода оценки с использованием проектно-сметной документации проводилось по незавершенному строительству здания производственной базы.

     Полную  восстановительную стоимость зданий и сооружений имущества производственной базы определяем по укрупнённым показателям восстановительной стоимости с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

     Восстановительная стоимость каждого из объектов оценки определяется путем умножения объема (площади либо иной единицы измерения) каждого из объектов на стоимость строительства единицы объема (площади) объектов.

     В дальнейшем восстановительная стоимость  объекта корректируется на величину накопленного износа.

     Оценка  накопленного износа

     Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

     Физический  износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и  т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или , по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

     Физический  и функциональный износ обычно присущи  самой собственности.

     Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Для определения степени физического  износа объекта оценки использованы результаты визуального осмотра технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений на 01 августа 2010 года. При определении физического износа зданий и сооружений использованы правила оценки физического износа жилых зданий (ВСМ 53-86(Р)).

     Для определения накопленного износа применяется таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий.

Таблица 2.1 - Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий

     Учитывая  общее удовлетворительное состояние оцениваемой квартиры и самого девятиэтажного дома, величина износа объекта оценки принимается равной 10 %. В расчетах стоимость функционального и экономического износов принята на нулевом уровне.

     Анализ  рынка услуг тульских строительных организаций, занимающихся жилищным строительством, показал, что средняя стоимость застройки одного кв. м. жилья в кирпичных домах города Тулы на дату оценки составляет в среднем  40000 руб.

     Тогда восстановительная стоимость оцениваемой  квартиры составит:

     41000 руб. * 33 кв. м = 1353000 руб.

     Стоимость оцениваемой квартиры с учетом физического  износа составит:

     Sзат = 1353000 * (100-10)/100 = 1217700 руб.

     Таким образом, стоимость оцениваемой  квартиры, определённая затратным подходом, составляет 1217700 (один миллион двести семнадцать тысяч семьсот рублей).

     2.2 Сравнительный (рыночный) подход

     Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Рыночная  стоимость объектов, рассчитанная с применением сравнительного подхода, может быть рассчитана по формуле:

     Sср = П*Сап,

где Sср - стоимость здания, определенная сравнительным подходом, руб.;

    П - площадь здания, кв.м;