Особенности функционирования рынка недвижимости. 3

Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3

1 Особенности функционирования рынка недвижимости……………………….4

1.1 Недвижимость как объект оценки…………………………………………….4

1.2 Классификация объектов недвижимости……………………………………..5

1.3 Стоимость недвижимости и её виды………………………………………….7

4. Принципы и методы оценки жилой недвижимости…………………………..9

2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере квартиры)………………………………………………………………………….12

2.1 Характеристика рынка  недвижимости в г. Сорочинске…………………….12

2.2 Затратный подход…………………………………………………………….15

2.3 Сравнительный подход……………………………………………………….16

2.4 Доходный подход……………………………………………………………..21

3 Определение итоговой  стоимости объекта недвижимости…………………..23

Заключение…………………………………………………………………………25

Список используемой литературы………………………………………………26

Приложения……………………………………………………………………….27

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные возможности и особенности. Он представляет собой сферу вложения в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном воспроизводстве.

Недвижимость как экономическая  категория представляет собой созданные  трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к  земле и обладающие стоимостью.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в  качестве важнейшего экономического ресурса  и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.  Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира.

Оценка недвижимости - наука  прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении  наиболее эффективного с экономической  точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Эффективное совершенствование оценки недвижимого имущества в условиях современной России – это перспективное направление, требующее дальнейшего изучения, систематизации и развития.

Целью работы является рассмотрение особенностей оценки рыночной стоимости  объекта недвижимости (в данном случае – квартиры).

Для реализации поставленной цели, необходимо решить следующие  задачи:

• рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости.
• определение рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере квартиры).
• определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

Предмет исследования –  рассмотрение методических основ оценки недвижимого имущества с использованием различных методов к оценке.

Объект исследования –  жилая квартира.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы (20 ист.), приложения.

1 Особенности функционирования рынка недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

Сегодняшним законодательством  понятие недвижимость определено статьей 130 Гражданского Кодекса  РФ, в соответствии с которой к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки  недр и все, что  прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

      К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

      Недвижимость  как товар имеет следующие  особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

      Рынок недвижимости – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

      Отличительными  чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

• специфический характер оборота (через оборот прав на него);
• высокий уровень транзакционных издержек при сделках с ней;
• более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
• ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
• формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
• арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

      Несовершенство  рынка недвижимости непосредственно  влияет на специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

      Совокупность  потребительских свойств объекта  недвижимости и параметров внешней  по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

      Развитие  рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

Оценка  недвижимости –  операция по определению стоимости  объекта. Величину стоимости объекта  необходимо в следующих случаях:

• осуществления купли-продажи объекта;
• определения налогооблагаемой базы;
• решения вопросов ипотечного кредитования;
• аренды;
• страхования;
• переоценки основных производственных фондов предприятия;
• осуществления объективной приватизации;
• привлечения иностранных инвестиций и др.

      Оценка  одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью  в целом. Чем ближе фактическое  значение стоимости объекта к  истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью.  Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

      Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения.

      В свою очередь на спрос и предложение  влияют следующие факторы:

• уровень и динамика доходов населения;
• дифференциация населения по уровню доходов;
• состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
• уровень развития ипотечного кредитования;
• цены на рынке недвижимости;
• степень риска инвестиций в недвижимость;
• стоимость строительства;
• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
• условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

      Взаимодействие  отмеченных факторов в конечном итоге  определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке  недвижимости, а, следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных ее особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов  и структуры рынков, в рамках которых  производятся операции по купле-продаже  объектов и т.п.

      Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:

1. По функциональному  назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;
• природные комплексы (для эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады.

2. По происхождению:

• земельные массивы;
• отдельные земельные участки;
• комплексы зданий и сооружений;
• жилые многоквартирные дома;
• жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи);
• подъезд (секция);
• этаж в подъезде;
• квартира;
• комната;
• летняя дача;
• комплекс административных зданий;
• здание;
• помещение или части зданий (секции, этажи).

     3. Готовность  к эксплуатации:

• готовые объекты;
• объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции;
• объекты, требующие завершения строительства.

      Существуют  и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

      С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

1. неспециализированная недвижимость;
2. специализированная недвижимость.

      Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

      Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

           Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным  признакам и критериям повышает эффективность и объективность  процесса исследования рынка недвижимости. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

1.3 Стоимость недвижимости и её виды

Рыночная стоимость объекта  недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость  замещения, потребительская и восстановительная  стоимость, инвестиционная и страховая  стоимость, стоимость для целей  налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость  и стоимость права аренды объекта  недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта  недвижимости при существующем использовании  и т.д.

Потребительская стоимость - отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Восстановительная стоимость - определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость  до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта  недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит  от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

• макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом  массового сознания и факторы  психологического характера:

• массированная реклама;
• инфляционные ожидания;
• симпатии;
• осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

• местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
• архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
• экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену  и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
• престижность района;
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.

При выборе оценщика (индивидуального  предпринимателя) заказчику  следует учитывать следующие критерии: 
     _   членство оценщика в профессиональной организации;

• наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
• желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
• профессиональный опыт оценщика;
• наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику  следует собрать информацию об опыте  работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность  оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма  членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности.

1.4 Принципы и методы оценки жилой недвижимости

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими  стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

В основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке.

Принципы оценки делятся  на четыре группы:

1) принципы, основанные на  представлениях пользователя (принципы  полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического  разделения);

3) принципы, обусловленные  действием рыночной среды (принципы  альтернативности, изменчивости, зависимости,  предложения и спроса, конкуренции  и соответствия);

4) принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования  - главный принцип оценки. Этот  принцип соединяет в себе все  другие принципы и является  фундаментом любой оценки недвижимости.

Оценка недвижимости состоит  из следующих этапов:

1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка.
5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта.
6. Согласование результатов, полученных при различных подходах.
7. Подготовка отчета и заключение об оценке.
8. Доклад об оценке.

Известно несколько методов  оценки недвижимости. Выбор того или  иного метода зависит от:

• объекта оценки.
• целей и функций оценки.
• имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации (доходный).

Если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж (сравнительный).

Если объект недвижимости функционирует на пассивном рынке  недвижимости, оптимальным считается  затратный метод подхода.

Можно выделить несколько  наиболее методов оценки жилой недвижимости:

1.Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто  подобный метод используется для  оценки реконструируемых зданий, для  применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

2.Сравнительный  метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и  земли, сравнить аналогичные продажи  и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При  оценке жилых помещений не допускается  арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной  рыночной информации.

3.Доходный метод  или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих  доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два  вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений  и доходы от реверсии. Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.

2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере квартиры)

2.1 Характеристика рынка недвижимости в г. Сорочинске

За последние три года в Оренбургской области наблюдается  рост цен на квартиры вторичного рынка  жилья. За период с начала текущего года намечается рост тенденция постепенного роста цен на объекты недвижимости. Главным образом это касается одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Среди основных факторов, влияющих на спрос цен, продавцы чаще всего называют инфляцию и спекулятивный спрос.

На рынке жилой недвижимости представлен широкий спектр на продажу  и аренду квартир и домовладений, разных по размерам площадей и объему, месторасположению, оснащенностью  удобствами и тех оборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости  и другим параметрам. Указанный сегмент  рынка недвижимости насыщенный, подвержен  резким сезонным колебаниям и мгновенно  реагирует на экономическую и  политическую ситуацию в стране.

В краткосрочной перспективе (3-5 месяцев) аналитики прогнозируют некоторую коррекцию цен, вызванную  текущей нестабильной ситуацией  на фондовом рынке и в банковской сфере. Но уже в 2010г. Они ожидают  стабилизацию, а затем и значительный рост цен на жилье вследствие сокращения объёмов продаж строительства. Эксперты ожидают, что существующий прирост  цен на жилую недвижимость, уже  произошедший за восемь месяцев 2008г., в  любом случае мог бы обусловить замедление темпов роста к концу 2009г. Сейчас многие участники рынка ожидают  значительных скидок на объекты недвижимости, но практически рынок показывает, что  даже на развитых европейских  рынках, где кризис продолжался год, цены снизились незначительно.

Рынок аренды жилых помещений  активно развивался с 1992г. С начала приватизации жилищных фондов. Жилая  площадь, сдаваемая в аренду, всегда пользовалась, и пользуются устойчивым спросом. Основным спросом пользуется жилая площадь, находящаяся в центре города.