Особенности функционирования рынка недвижимости. 5

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 

Курсовая  работа 
 

 по  предмету «Оценка недвижимости» 

на тему: «Особенности функционирования рынка  недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва, 2011

     Содержание 
 

      Введение 

     Недвижимость  занимает особое место в системе  элементов рыночной экономики. Она  выступает и в качестве средств  производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности¹.

     Недвижимость является особым видом товара, включает в себя следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности.

     Понятие «недвижимость» не отделимо от другого  понятия – «имущество». Имущество  является совокупностью имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое)².

     Согласно  ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации³ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними⁴.

     Актуальность  заной работы заключается в том, что активное развитие российского рынка недвижимости в последние годы, подразумевающее в том числе и постоянно растущее количество операций с объектами недвижимости, обусловливает необходимость применения изучения особенностей рынка недвижимости на современном этапе.

      Целью данной работы является изучение особенностей функционирования рынка недвижимости.

      Основные  задачи работы:

• Рассмотреть понятие и характеристика рынка недвижимости;
• Выделить функции и особенности рынка недвижимости;
• Определить структуру и состав рынка недвижимости;
• Рассмотреть методы и принципы оценки недвижимости;
• Провести анализ основных показателей рынка недвижимости Москвы;
• Изучить жилищные программы Москвы, процесс их реализации;
• Определить применение затратного подхода к оценке недвижимого имущества;
• Рассмотреть характеристику объекта недвижимости;
• Провести оценку стоимости объекта недвижимости.

     Объектом  данной работы является рынок недвижимости. Предметом данной работы выступает специфика функционирования рынка недвижимости. 

      Глава 1. Теоретические основы рынка  недвижимости 

     1.1 Понятие и характеристика рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости⁵.

     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

     1) колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

     2) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

     3) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

     4) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

     5) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

     Рынок недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:

     - локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

     - значительно меньшее число сделок купли-продажи;

     - владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки⁶;

     - сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

     - рынок недвижимости несовершенен.

     Рассмотрим подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
• продукт на рынке должен быть однородным;
• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
• спрос и предложение эластичны по цене;
• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

     Любые отклонения от вышеприведенных условий  снижают эффективность распределения  ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

     1) Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

     2) Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

     3) Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

     4) Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

     5) Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

     Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик  рынка недвижимости можно сделать  вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. 
 
 
 

     1.2 Функции и особенности  рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости в экономике выполняет  следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

     Выделим основные типы операций с недвижимым имуществом (Таблица 1.1).

     Таблица 1.1

     Основные типы операций с недвижимым имуществом

     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

     Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов⁷:

     1) экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

     2) социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

     3) природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

     4) административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

     5) окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

     6) национальные и культурные условия, традиции населения.

     7) политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

     Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в  маленьком городке новой фабрики  может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

     Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным  от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому  величина спроса на землю будет определяться⁸:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  период времени.

     В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

     Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

     Цена  – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных  сделках.

     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятный  денежный эквивалент собственности. Это  наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. 

     1.3 Структура и состав рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

     1) продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

     2) покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

     3) профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости⁹.

     Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:

     - организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

     - федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

     - федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

     - органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

     - органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

     - органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

     - проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

     - органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

     - государственные нотариусы.

     Неинституциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, работающим на коммерческой основе. Субъекты коммерческой недвижимости приведены в приложении 1.

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода¹⁰:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

     1) Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости¹¹:

     - органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

     - институт независимой оценки недвижимости;

     - девелопмент;

     - банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

     - институт управляющих недвижимостью;

     - институт риэлторов;

     - государственный и частный нотариат;

     - строительные организации;

     - арендаторы недвижимости;

     - продавцы недвижимости;

     - саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

     Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских  правоотношений (земля, искусственные  сооружения, а также соответствующие  им права собственности). Правомерно будет выделить:

• рынок земли;
• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
• строительный рынок;
• рынок таймшеров и т.д.

     2) Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

     С достаточной степенью условности они  могут быть представлены тремя группами отношений:

     - рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

     - рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

     - рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

     1) По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

     а) Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

     Количество  недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

     б) На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке¹².

     В то же время рост затрат на строительство  приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке.

     в) Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

     2) По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.