Особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости и рынок капитала

Министерство образования  и науки РФ

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

 

«Воронежский государственный  архитектурно-строительный университет»

 

 

Кафедра экономики и основ  предпринимательства

 

 

КУРСОВАЯ   РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости и рынок капитала» 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 3 курса ФДО

специальности ЭУП (С)

Четверикова Т.Е.

Шифр 10-38-9-38

Проверила: Трухина Н.И.

 

 

 

 

 

 

Воронеж  2013                 

Оглавление

Введение 3

1. Особенности функционирования рынка недвижимости 4

1.1 Недвижимость. Виды недвижимого имущества 4

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, структура 6

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 9

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости 10

1.5 Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала 14

2 Расчетно-практическая часть 18

2.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 18

2.2 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковых площадей 21

2.3 Расчет финансовых поступлений 23

2.4 Обслуживание долга 24

2.5 Расчет стоимости недвижимости 25

2.6 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью 27

2.7 Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений 28

Заключение 30

Список использованной литературы 31

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере  личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

1. Особенности функционирования рынка недвижимости

1.1 Недвижимость. Виды недвижимого имущества

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих  законодательных актах еще не проведено четкое разграничение  между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или  его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих  земель, зданий (например, строительство  вредного производства); территориальных  особенностей (изменение территориальных  предпочтений может повысить стоимость  недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может  быть изменено). [2]

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено  к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается  на три основных типа: земля, жилье  и нежилые помещения.

В зависимости от характера  использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны  и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для  сельскохозяйственных (фермы, сады) и  специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, структура

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это  совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход  прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально  заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной  реформы в России можно считать  начало 90-х годов. Ранее существовала единая государственная собственность  на землю. Формирование рынка земли  в России началось с приватизации (Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

Основными особенностями  рынка недвижимости являются: локальный  характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного  местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению  с другими товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок  промышленной недвижимости. Можно также  выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. [6]

Основными субъектами ранка  недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые  компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный  суд, нотариальные конторы, налоговые  инспекции.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок  недвижимости.

На первичном рынке  недвижимость как товар выступает  впервые.

Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство  в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а  также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке  недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и  принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.  Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная  деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой  невозможно представить рынок недвижимости. [3]

Рынок недвижимости имеет  сложную структуру. Её классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и  значимость, придаваемая тому или  иному рассматриваемому параметру. Выделяют различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимости). Общая черта их – по функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью,  регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
4. По степени готовности (готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенные объекты).
5. По форме собственности (частные объекты недвижимости, государственные и муниципальные объекты недвижимости). [1]

 

 

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  «политической конъюнктурой» в  тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны,  инвестиционная активность снижается  «тормозится» развитие нормальной  системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных  направлений инвестирования вложений  в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере»  позволяют сохранить средства  от инфляции).

3. Размытость законодательной  базы (особенно относительно рынка  недвижимости).

4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и  анализа информации), низкого профессионализма  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья). [5]

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается  рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы  накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих  его характеристик к анализу  ситуации по отношении к конкретному  объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая  сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет  наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном  объекте недвижимости). На рынке  недвижимости сегментация может  быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному  назначению объектов или даже по комплексу  признаков.

Раз и навсегда определенного  основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она  позволяла объединять действительно  однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы  сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло  бы принимать экономически оправданные  решения, лучше понимать поведение  потребителей, грамотно выстраивать  отношения с ними и в итоге  обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных  в качестве оснований для сегментации  рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации  кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения может  быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые,  финансовые организации: их деятельность  непосредственно связана с потоком  посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования  необходимы постоянные контакты  как между собой так и с  органами власти. Отсюда они готовы  заплатить более высокую арендную  плату в непосредственном центре  города, но территории, достаточно  близкие к центру, однако не  принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации:  для некоторых из них важно  иметь представительные офиса  в центре города, однако рабочие  офисы, в которых заняты только  работники этих организаций, и  тем более собственно производственные  помещения, они предпочтут размещать  на периферии с более низким  уровнем арендной платы.

3. Торговые организации:  их ориентации зависят от характера  товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для  элитных клиентов). Соответственно  они ориентированы на пассажиропотоки  разного качества и, исходя  из них, строят свою политику  по отношению к арендной плате. [7]

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций  на здания участки. Расположенные в  непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих  продовольственными товарами, важна  их близость к местам проживания  населения;

- для предприятий, торгующих  элитными товарами, важно расположение  поблизости от мест расположения  учреждений либо на транспортных  магистралях:

- для предприятий, торгующих  ограниченным набором «ходовых»  товаров, существенна близость  к маршрутам общественного транспорта  и пр.

 

Таким образом, критерии сегментации  не могут быть заданы априори и  навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно  представляли собой однородное по своим  представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным  множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции  банков и промышленных предприятий  могут существенно разойтись  и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже  малооправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение  какого-либо продукта к определенному  сегменту рынка, а также определение  и «высвечивание» его места в  рамках сегмента.

В качестве продукта при  этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель  должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному  сегменту) и одновременно его отличие  от уже имеющихся на рынке, те его  достоинства, которые отсутствуют  у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке  является основанием для разработки концепции продвижения объекта  на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ  продукта.

Разумеется, и сегментация  рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые  используются для достижения главной  задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали  их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

качество = цене = потребителю. [7]

Например, на первичном рынке  недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы  своей активности, застройщик-предприниматель  должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять  те или иные технические и градостроительные  решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных  приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз  для того, чтобы сбалансировать все  составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации  как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя  позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

 

1.5 Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

         Таблица 1.

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
	рынок капитала	рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение  текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном  периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения  определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения  приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность  финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность  растет
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое  развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы  относительно устойчивый
Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска	R= Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск)	R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

 

Наиболее распространенная точка  зрения - рынок недвижимости характеризуется  как одна из разновидностей инвестиционного  рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

- совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

- возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

- наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

- проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

- наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

- получение дохода от объекта инвестирования;

- необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности:

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору.

2. Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени  нуждается в управлении для получения  дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень  доходности. Отсюда следуют, по меньшей  мере, два вывода:

- для большинства инвесторов  недвижимость как объект инвестирования  представляет довольно сложный  актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными  знаниями в сфере управления  недвижимостью, она может быть  более, предпочтительным объектом  инвестирования, позволяющим извлекать  больший доход и обладать контролем  над активом.

3. Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между  различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной  местности.

4. Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или  цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с  инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют  высоких транзакционных (операционных) издержек.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых

активов.

Относительная независимость доходов  от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей  финансовых активов.

7. Особенности ценообразования.

Ценообразование на рынке ценных бумаг  более динамично, чем на рынке  недвижимости, а колебания цен  более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору  больше гарантий сохранности инвестированных  средств. [4]

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости.

 

 

 

 

 

2 Расчетно-практическая  часть

2.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

В строении размещаются преимущественно  квартиры общей площадью 6180 м². На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 1030 м², ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. Количество парковочных мест рассчитано на 96 автомобилей. В здании расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2.

Баланс площадей

Коммерческое помещение	10	1030	Высота коммерческих помещений 3,8 м
Офисные помещения	-	-
Квартиры	60	6180	Высота квартир 3,3-3,8 м
Технические помещения	10	1030	Объем 35650 м3
Парковочный холл	20	2060	Мест для автомобилей  96
Итого площадей	100	10300

 

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование  объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов  строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный  цикл функционирования объекта или  на весь предполагаемый срок владения этим объектом.