Особенности функционирования рынка недвижимости. 2

Особенности функционирования рынка недвижимости 

Введение 

 В России в  условиях становления рыночной  экономики все большую роль  играет рынок. Одним из его  видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет  недвижимое имущество, его стоимость  и участники рынка.  

 Как известно  цена и рынок неразделимо связаны  между собой, они дополняют  и характеризуют друг друга.  Обязательным условием оценки  недвижимости является учет специфики  функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости  оказывает существенное влияние  на потоки доходов, уровни риска  и на возможную цену реализации  объекта недвижимости в определенный  момент времени в будущем, т.е.  на основные данные, используемые  при оценке методами доходного  подхода. Учет особенностей функционирования  рынка недвижимости позволит  более обоснованно скорректировать  данные ретроспективного периода  для оценки недвижимости методами  рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности  недвижимости как объекта для  инвестирования (если оценка заказывается  потенциальным инвестором) требует  обязательного учета текущего  состояния рынка недвижимости  и перспектив его развития  в будущем. 

 Таким образом,  мы не можем быть полноценными  и профессиональными участниками  рынка недвижимости и оценивать  недвижимое имущество, не познав  основных особенностей рынка.  Именно особенностям функционирования  рынка недвижимости и посвящена  данная работа. 

Рынок недвижимости и его характеристики 

 Любая сфера  хозяйственной деятельности, в том  числе и сфера недвижимости, обладает  своими специфическими особенностями,  накладывающими особый колорит  на экономические процессы. В  условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой  специфики являются особенности  рынка недвижимости. 

 Однако прежде  чем говорить об особенностях  рынка недвижимости, определимся,  что же мы понимаем под самим  термином «рынок недвижимости». 

 Такое определение  важно не только с позиций  академического интереса, но и  с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить  среди субъектов рыночных отношений  тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке. 

 Если обратиться  к литературе, то в ней под  рынком недвижимости довольно  часто понимается рынок оборота  прав на недвижимость. 

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и  П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее  определение: «Рынок недвижимости —  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования»1. 

 Подобные определения  фиксируют весьма важную составную  часть проблемы — рыночные  механизмы обеспечивают переход  прав на недвижимость, распределение  и перераспределение недвижимости  между различными вариантами  ее использования. 

 Однако при  таком определении из сферы  рынка недвижимости выпадает  целый комплекс отношений, связанных  с созданием новых объектов  недвижимости и управлением, эксплуатацией  уже существующих объектов. Между  тем интересы многих субъектов  рынка связаны с недвижимостью  именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении  средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода  от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей  недвижимости гарантии их прав  важны, но не менее важны  и вопросы качества эксплуатации  объекта недвижимости, величина  его издержек, связанных с использованием  объекта. Таким образом, оборот  прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок. 

 В связи с  этим более правильным представляется  следующее определение рынка  недвижимости: 

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости2. 

 В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие: 

* в ходе создания  объектов недвижимости — между  инвесторами, застройщиками, подрядчиками  и пользователями недвижимости; 

* в процессе оборота  прав на недвижимость — между  продавцами и покупателями, арендодателями  и арендаторами и т. д.; 

* в процессе эксплуатации  объектов недвижимости — между  собственниками и управляющими, управляющими и пользователями  и пр. 

 Эти отношения,  конечно, существенно отличаются  по своему содержанию друг  от друга, но все они объединены  одним общим началом — объектом  недвижимости. Именно специфика  этого объекта является главным  фактором, определяющим особенности  рынка недвижимости. 

 Объект недвижимости  обладает такими характерными  признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость  земли. Эти признаки обуславливают  целый ряд особенностей рынка,  в частности такие, как индивидуальность  ценообразования, ограниченность  числа продавцов и покупателей,  локальность рынков и вытекающая  из нее высокая зависимость  процессов, происходящих на рынке  недвижимости от состояния региональной  экономики и законодательно-нормативной  базы и т.д.  

 «Рынок» в самом  общем понимании определяется  как система, регулируемая соотношением  спроса и предложения. В более  узком значении понятие «рынок»  используется специалистами как  место купли-продажи товаров и  услуг. Специфика рынка недвижимости  проявляется в том, что он  не имеет определенного места  купли-продажи. Понятие «рынок  недвижимости» означает куплю-продажу  различных объектов недвижимости. 

 Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции,  что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами,  низкой ликвидностью (табл.1). 
 

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной  конкуренции3

Рынок совершенной  конкуренции 

Рынок несовершенной  конкуренции

1 . Однородные и  делимые товары 1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Большое число  участников, что делает невозможным  влияние каждого из них на  уровень цен 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта

3. Полная, достоверная  и доступная для всех участников  информация 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Централизованное  ведение сделок 4. Децентрализованные торги

5. Низкие операционные  расходы 5. Высокие операционные издержки 
 
 

 За последние  годы рынок недвижимости повысил  свою активность с помощью  действия компаний, специализирующихся  на операциях с недвижимостью,  финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов. Тем  не менее, его нельзя отнести  к рынку совершенной конкуренции  вследствие существенных особенностей  функционирования, обусловленных такими  факторами как: 

 • специфика  объектов недвижимости; 

 • относительно  более высокие уровни риска,  характерные для недвижимости; 

 • воздействие  рынка капитала; 

 • невозможность  достижения состояния равновесия  между спросом и предложением. 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости 

 Развитие рынка  недвижимости определяется: 

 • экономическим  ростом или ожиданиями такого  роста. Хотя на рынке и могут  возникать благоприятные краткосрочные  условия при отсутствии роста,  такие обстоятельства возникают  достаточно редко; 

 • финансовыми  возможностями для приобретения  недвижимости, что, в свою очередь,  обусловлено стадией экономического  развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием  и характером рабочих мест; 

 • взаимосвязями  между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой  того или иного района. Некоторые  районы находятся в состоянии  застоя, так как их основные  отрасли промышленности перемещены  в другие части страны или  пришли в упадок. В состоянии  застоя находятся районы, зависящие  от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области,  что может привести к быстрой  дестабилизации на рынке недвижимости  в этих районах в условиях  структурных изменений в экономике. 

 Рынок недвижимости  находится под значительным влиянием  факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом,  так и отдельных регионов, и  факторов, определяющих политическую  стабильность. Сложные причинно-следственные  взаимосвязи между факторами,  воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1). 
 

Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими  на рынок недвижимости4 
 
 
 

 Факторы, воздействующие  на рынок недвижимости. 

1. Факторы государственного  регулирования рынка недвижимости:  

1.1 - нормативные  акты, регулирующие сделки купли-продажи  недвижимости;  

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью  на региональном уровне. 

2. Общеэкономическая  ситуация:  

2.1 - производство  национального дохода;  

2.2 - объем промышленного  производства;  

2.3 - занятость трудоспособного  населения;  

2.4. - ставки доходности  финансовых активов;  

2.5 - платежный баланс  страны;  

2.6 - состояние торгового  баланса;  

2.7 - притоки капитала;  

2.8 - оттоки капитала;  

2.9 - рост доходов  населения;  

2.10 - индекс потребительских  цен. 

3. Микроэкономическая  ситуация:  

3.1 - экономическое  развитие региона;  

3.2 - диверсификация  занятости работоспособного населения;  

3.3 - экономические  перспективы развития региона;  

3.4 - притоки капитала  в регион;  

3.5 - оттоки капитала  из региона. 

4. Социальное положение  в регионе.  

4.1 - возможность  межэтнических и военных столкновений;  

4.2 - отношение к  частному капиталу;  

4.3 - отношение к  иностранному капиталу;  

4.4 - устойчивость  политики администрации региона;  

4.5 - уровень безработицы  в регионе;  

4.6 - популярность  проводимой администрацией региона  политики. 

5. Природные условия  в регионе:  

5.1 - экологическое  положение в регионе;  

5.2 - наличие развитой  инфраструктуры. 

 Как видно на  рис.1, решающая роль принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая  ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние  финансового рынка. Если же  действие макроэкономических факторов  относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей  доход, определяется микроэкономическими  факторами. Такова основная характеристика  факторов, влияющих на рынок недвижимости. 

Структура рынка  недвижимости 

 Рынок недвижимости  имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать  его можно по различным признакам: 

1. Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно  выделить три сектора: 

 развития (создания) недвижимости; 

 оборота недвижимости; 

 управления и  эксплуатации недвижимости. 

 Каждый из секторов  имеет свою структурную определенность  и специфику. Их привлекательность,  объем, динамика зависят от  связанных с ними финансовых  потоков, подразделяемых: 

- на инвестиции  капиталовложений (развитие недвижимости); 

- на товарные (финансирование  оборота прав на недвижимость); 

- на доходы (от  сделок и от эксплуатации недвижимости); 

- на налоги (налогообложение  недвижимости). 

 Сектор оборота  недвижимости формирует рыночную  цену ее объектов. 

 Сектор управления  и эксплуатации недвижимости  отслеживает степень влияния  тех или иных товарных характеристик  объектов недвижимости на их  доходность. Именно отсюда исходит  запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. 

 На сегодняшний  момент признаками рынка развития  недвижимости являются: 

- преобладание внебюджетных  источников инвестирования; 

- большая альтернативность  потенциальных инвесторов (различные  предложения по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости); 

- высокая сложность  поиска управляющего инвестиционным  проектом (от заключения договора  о намерениях до сдачи объекта  недвижимости в эксплуатацию); 

- слабая изученность  рынка развития; 

- отсутствие качественно  отработанных технологий эффективного  и экономичного строительства  и, следовательно, долгосрочного  спроса на строительное оборудование  и материалы. 

2. По способу совершения  сделок рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный. 

 Под первичным  рынком недвижимости принято  понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными, а также  приватизированными объектами. Он  обеспечивает передачу недвижимости  в экономический оборот. 

 Под вторичным  рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными  объектами, находящимися в эксплуатации  и связанные с перепродажей  или с другими формами перехода  поступивших на рынок объектов  от одного владельца к другому. 

 Первичный и  вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.  Например, цены вторичного рынка  представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным  является новое строительство  при существующем уровне затрат.  

 Взаимное влияние  спроса и предложения на первичном  и вторичном рынках недвижимости  выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений  относительно инвестирования в  недвижимость. Особенно сложной  эта задача является еще и  потому, что сделки на рынке  недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный  характер, что серьезно затрудняет  сбор необходимой информации.  

 Однако при  всей сложности этой задачи  она не является главной. Рынок  недвижимости испытывает на себе  влияние экономической ситуации  в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях.  Возможности реагирования на  изменение этой ситуации на  первичном и вторичном рынках  недвижимости различны. Так, при  снижении спроса вторичный рынок  недвижимости может достаточно  гибко реагировать на него  уменьшением предложения и падением  цен, нижняя граница которых  определяется, по сути, тремя факторами:  ценой приобретения объекта, финансовым  положением продавца и соответствием  его уровня доходов уровню  текущих затрат по содержанию  недвижимости. Диапазон снижения  цен или предложения может  быть довольно широк. 

 На первичном  рынке недвижимости ситуация  иная. Нижняя граница цены определяется  уровнем затрат на строительство:  при его переходе застройщик  несет прямые убытки. Вместе с  тем здесь сложнее как уменьшить,  так и увеличить предложение.  В строительном процессе задействован  ряд организаций, каждая из  которых заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же  невозможно и быстро увеличить  предложение — процесс создания  объектов недвижимости занимает  месяцы и даже годы. 

3. По видам сделок  в рамках всего рынка недвижимости  можно выделить: 

- рынок купли-продажи; 

- аренды; 

- ипотеки; 

- вещных прав (доверительное  управление) и др. 

4. По степени готовности  к эксплуатации: 

- незавершенное строительство; 

- новое строительство;                           

- строительство,  подлежащее реконструкции и т.д. 

5. По форме собственности: 

- частные объекты  недвижимости; 

- государственные  и муниципальные объекты недвижимости. 

6. По отраслям: 

- промышленные объекты; 

- сельскохозяйственные  объекты; 

- общественные здания  и сооружения; 

- рекреационные  и т.д. 

7. По функциональному  назначению: 

- жилая недвижимость; 

- производственные  здания; 

- непроизводственные  здания и помещения (офисы,  склады и пр.); 

- гостиницы; 

- торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д. 

8. По виду объектов  недвижимости: 

- земельный рынок; 

- здания и сооружения; 

- помещения;         

- предприятия как  имущественные комплексы; 

- кондоминиумы; 

- вещные права; 

- многолетние насаждения. 

 Из вышеназванных  рынков недвижимости важное значение  имеют наиболее развитые рынки  земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости. 

 На рынке недвижимости  сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры,  способствующие эффективности его  оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения  между субъектами первичного  и вторичного рынка имеют сложную  функциональную структуру, цель  которой - удовлетворение потребительского  спроса на объекты недвижимости.

Особенности функционирования рынка недвижимости 

 Наиболее распространенная  точка зрения - рынок недвижимости  характеризуется как одна из  разновидностей инвестиционного  рынка и выделяет несколько  общих идентификационных признаков,  подтверждающих наличие их структурной  зависимости: 

 • совокупность  инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов,  взаимодействие которых приводит  в конечном счете к возможности  обмена между ними; 

 • возможность  использования инструментов согласования  интересов продавцов и покупателей; 

 • наличие  экономических отношений между  продавцами и покупателями; 

 • проявление  экономических отношений между  стоимостью и потребительской  стоимостью товаров, обращающихся  на этом рынке; 

 • наличие  совокупности потребителей, заинтересованных  в приобретении данного товара  и обдающих реальными или потенциальными  возможностями для такого приобретения. 

 • получение  дохода от объекта инвестирования; 

 • необходимость  в управлении для получения  дохода.  

 Однако рынок  недвижимости имеет и свои  особенности. 

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. 

 Недвижимость  довольно затруднительно приобрести  именно в таком количестве, в  котором хотелось бы инвестору.  Для этого необходимы значительные  и вполне определенные по масштабам  средства, что, с одной стороны,  может потребовать уменьшения  иных активов, с другой —  у инвестора может просто не  оказаться достаточных средств. 

 Например, достаточно  сложно приобрести недвижимость  объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой  доли через участие в АО, образованным  на базе здания, не дает инвестору  достаточно возможностей для  самостоятельного управления недвижимостью. 

Необходимость в  управлении. 

 Недвижимость  в отличие от иных активов  в большей степени нуждается  в управлении для получения  дохода. От эффективности управления  существенно зависит уровень  доходности. Отсюда следуют, по  меньшей мере, два вывода: 

- для большинства  инвесторов недвижимость как  объект инвестирования представляет  довольно сложный актив; 

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями  в сфере управления недвижимостью,  она может быть более, предпочтительным  объектом инвестирования, позволяющим  извлекать больший доход и  обладать контролем над активом. 

Неоднородность недвижимости. 

 Данный фактор  определяет существенную дифференциацию  в доходах между различными  объектами недвижимости одного  типа в пределах даже одной  местности. 

Защищенность доходов  от инфляции. 

 Недвижимость  в большей степени, чем финансовые  активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену  инфляция переносится в доход,  так что доход растет вместе  с инфляцией. 

Высокие транзакционные издержки. 

 Сделки с недвижимостью  требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой  недвижимости эти издержки составляют  примерно 1% от цены объекта, для  жилой они существенно выше  и могут достигать до 10% от цены. 

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. 

 Относительная  независимость доходов от недвижимости  по сравнению с доходами от  финансовых активов делает недвижимость  своего рода арбитром для портфелей  финансовых активов. 
 

Особенности ценообразования. 

 Цены на фондовом  рынке являются прямым следствием  последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости  — результат последней продажи  и переговоров между участниками  совершающейся сделки. Отсюда —  ценообразование на рынке ценных  бумаг более динамично, чем  на рынке недвижимости, а колебания  цен более часты. 

Сохранность инвестируемых  средств. 

 Недвижимость  предоставляет инвестору больше  гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного  ухудшения ее качеств). Здания  и сооружения — долговечные  конструкции, но обеспечение сохранности  недвижимости может требовать  дополнительных усилий (например, страхования).