Особенности функционирования рынка недвижимости. 4

Содержание 

  Введение………………………………………………………………………3

  Глава 1. Понятие и функции рынка недвижимости………………………..4

  Глава 2. Структура рынка недвижимости…………………………………..8

  Глава 3. Общие и специфические особенности рынка

  недвижимости………………………………………………………………..15

  Глава 4. Прогноз  рынка недвижимости Москвы и России

  в 2010 году……………………………………………………………………21

  Заключение…………………………………………………………………...31

  Список  использованной литературы……………………………………….32 
 
 
 
 
 
 

  Введение 
 

  Развитие  в России рыночных отношений потребовало  формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

  Согласно  российскому законодательству оценочная  деятельность включает: оценку бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

  В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым  элементом при совершении практически  любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи  в аренду до принятия решения о  реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставный капитал и т.д. Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

  Актуальность  заданной темы обуславливается тем, что одним из важнейших атрибутов  рыночной отношений является рынок  недвижимости, неотъемлемым условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости.

  Целью данной работы является рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости Российской Федерации.

   Для  достижения поставленной цели, я  выделила ряд задач:

1. Рассмотреть функции и структуру рынка недвижимости
2. Изучить особенности рынка недвижимости
3. Проанализировать прогноз рынка недвижимости Москвы и России в 2010 году

   Поставленная задача была выполнена путем анализа экономической литературы, посвященной экономической тематике.  

  Глава 1. Понятие и функции  рынка недвижимости 
 

  «Рынок»¹ в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

  Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже  недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

  Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет  большое значение, что подтверждается:

  - колоссальной  стоимостью национального богатства,  материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере  половина может быть вовлечена  в рыночный оборот и приносить  ренту – владельцам, доход –  предпринимателям, налоговые и другие  платежи – в федеральный, региональные  бюджеты, бюджеты муниципальных  образований; 

  - достигнутой  уже сегодня высокой долей  рынка недвижимости в валовом  национальном продукте;

  - достигнутым  в ряде регионов и городов  высоким уровнем доходов бюджета  от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и  муниципальной недвижимости (в том  числе земли);

  - высоким  уровнем сборов в бюджет от  налогов на недвижимость и  сделок с ней; 

   - большим  количеством рабочих мест, созданных  в ходе становления и развития  рынка недвижимости. 

  Функции рынка недвижимости

  Рынок недвижимости оказывает большое воздействие  на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций².

  Одна из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

  Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

  Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

  Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

  Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

  Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

  Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

  Инвестиционная  функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

  Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

  Помимо  указанных выше функций некоторые  авторы выделяют ряд функций рынка  недвижимости, касающихся непосредственно  объектов недвижимости и имеющих  важное социальное значение:

  - создание  новых объектов недвижимости;

  - эксплуатация (управление) объектов недвижимости.

  В результате выполнения этих функций на рынке  недвижимости осуществляются различного рода операции, связанные со сменой собственника, с частичным или  полным изменением состава собственников, без изменения состава собственников. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются на рынке  недвижимости и с использованием рыночных механизмов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Глава 2.  Структура рынка недвижимости 
 
 

  На рынке  недвижимости выделяются две его  составляющие: первичный и вторичный  рынок недвижимости.

  На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

  На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

  Подобное  деление рынка имеет место  и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там  товары свободно перемещаются в экономическом  пространстве, в то время как предложение  на рынке недвижимости всегда привязано  к определенному региону, в рамках города – определенному району или  даже микрорайону.

  Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная  экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный  конфликт и т.д.) в регионе увеличивается  предложение недвижимости на вторичном  рынке, то автоматически падает спрос  и цены на первичном рынке.

  По структуре  рынок недвижимости делится на³:

  – рынок  жилья;

  – рынок  коммерческой недвижимости;

  – рынок  земли.

  Субъектами  рынка недвижимости являются:

  – покупатели (физические и юридические лица);

  – инвесторы;

  – продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

  – всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи  и передачи прав собственности: агентства  оценщиков; риэлтерские фирмы; юридические  фирмы; рекламные агентства; биржи  недвижимости; страховые компании; аукционные фирмы; фондовые биржи; конкурсные комиссии; чековые инвестиционные фонды  и т.д.

  Рынок жилья.

  В качестве объектов недвижимости на рынке жилья  выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах  и других строениях, пригодные для  постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

  Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям и  предназначенное для проживания граждан.

  Не допускается  размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении предприятий, учреждений или организаций допускается  только после перевода такого помещения  в нежилое, определяемом жилищным законодательством.

  Основной  предпосылкой для формирования рынка  жилья является закрепленное главой 18 ГК РФ и Законом РФ «Об основах  федеральной жилищной политики»  право собственности и другие вещные права на недвижимость в жилищной сфере.

  Право собственности  на жилье возникает только после  государственной регистрации этого  права.

  Рассмотрим  порядок сделок с квартирами. Предметом  сделок могут быть приватизированные  либо приобретенные в собственность  в ином установленном законодательством  порядке квартиры.

  Купля-продажа  квартир возможна за любую сумму  по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Кроме того, возможно заключение договора аренды, а также договора безвозмездного пользования.

  Сделка  с квартирами удостоверяется нотариально  при наличии правоустанавливающего  документа, которым может быть:

  – документ о приватизации квартиры;

  – справка  ЖСК;

  – договоры о ранее заключенных сделках  с квартирой;

  – свидетельство  о праве на наследство по закону или по завещанию;

  – договор  дарения.

  Правоустанавливающий  документ регистрируется по месту нахождения квартиры.

  Госпошлина  за составление и удостоверение  договоров отчуждения и приобретения квартир взимается в размере 3-4% от суммы договора, но не менее установленного законом размера минимальной  оплаты труда.

  Сделки  с квартирами могут быть совершены  доверенным лицом на основании доверенности.

  Для иностранных  граждан и лиц без гражданства  сделки, связанные с приобретением  квартир, оформляются в общем  порядке (Закон РСФСР «Об иностранных  инвестициях в РСФСР»).

  Для оформления в нотариальной конторе сделки, в  результате которой собственником  квартиры становится хозяйствующий  субъект, необходимо представить устав  хозяйствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочия руководителя, или доверенность, если документ подписывает доверенное лицо. Зарегистрированный договор является единственным удостоверением права  собственности.

  Конъюнктура рынка жилья складывается под  воздействием следующих основных показателей: изменение структуры спроса и  предложения, цены на жилье разных типов, соотношение между строительной и рыночной стоимостью.  

  Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке.

  На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы и  резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

  Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых  помещений и рынка промышленной недвижимости.

  Рынок нежилых  помещений подразделяется на несколько  сегментов, которые различаются  по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

  На рынке  промышленной недвижимости обращаются промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху индустриализации и в большей своей части  не соответствующие современным  условиям производства. Требования к  производственным помещениям зависят  от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической  безопасности, по санитарно-техническому состоянию.

  Предприятие в целом или его части могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

  Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

  В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

  Экономические, правовые и политические условия  в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений  и поэтому на данный момент преобладающей  формой является аренда.  

  Рынок земли.

  Во многих странах земля является одной  из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. Имеют место  операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных  предприятий 

  Сделки  с землей регулируются ГК РФ, Земельным  кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и  целым рядом нормативно-законодательных  актов. Например, Положением о порядке  ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже  земельных участков и других операций с землей.

  Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности  на землю, которое подлежит регистрации  в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности  на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

  Собственник земельного участка может возводить  на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать  строительство на нем другим лицам. Эти права осуществляются при  условии соблюдения градостроительных  и строительных норм и правил, а  также требований о назначении земельного участка.

  При первичном  предоставлении земельного участка  свидетельство выдается соответствующим  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению  местной администрации. При купле-продаже  земельных участков и в других случаях перехода права собственности  на землю свидетельства выдаются указанным комитетом на основании  договора купли-продажи (купчей) или  иных документов, подтверждающих переход  права собственности на землю.

  Основаниями для отказа в выдаче свидетельства  на право собственности на землю  являются:

  – прямой запрет в законодательных актах  РФ на предоставление земельных участков в собственность;

  – наличие  на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного  земельного участка;

  – изменение  целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных  Указом Президента РФ от 29 октября 19993г. №1767 "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России".

  Регистрация прав на недвижимое имущество, включая  описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными  в соответствии с законодательством  РФ.

  Использование земли в стране является платным.

  Взимание  платы за землю производится в  соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14 февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю".

  Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

  Собственники  земли, землевладельцы и землепользователи  облагаются ежегодным земельным  налогом.

  За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата.

  Для покупки  и выкупа земельных участков, а  также для получения кредита  под залог земли применяется  нормативная цена земли.

  Конкретный  порядок взимания платы за землю  установлен Инструкцией Государственной  налоговой службы РФ от 17 апреля 1995г. № 29 по применению Закона РФ "О плате  за землю".

  Объектами обложения земельным налогом  и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных  участков, земельные доли (при общей  долевой собственности на участок), предоставленные хозяйствующим  субъектам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

  Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий  стоимость участка определенного  качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости.

  Нормативная цена земли предназначена для  обеспечения экономического регулирования  земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности  на землю, передаче по наследству, дарении  и получении банковского кредита  под залог земельного участка. 
 
 
 
 
 

  Глава 3. Общие и специфические  особенности рынка  недвижимости 
 

  Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся  прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с  сектором финансовых инвестиций.

  При анализе  рынка недвижимости учитываются  следующие его особенности⁴:

  1. Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален  в смысле физических характеристик  и инвестиционных интересов.

  2.Неделимость.  Прямые инвестиции в интересы  недвижимости в большинстве случаев  неделимы и имеют высокую стоимость. 

  3.Неэластичность  предложения. Запас физической  недвижимости в краткосрочной  перспективе неэластичен. 

  4.Высокие  транзакционные издержки. Инвестиции  в недвижимость характеризуются  высоким уровнем издержек на  проведение сделок, маркетинговые  расходы и налоги на сделки, что требует достаточно высоких  гонораров профессиональным консультантам.

  5.Особые  проблемы управления, вызванные  решением экономических и юридических  проблем с недвижимостью.

  6.Для недвижимости  характерны особые риски, включающие:

  - физические  повреждения в результате воздействия  природных и техногенных факторов;

  - обязательства  перед третьей стороной в результате  дефектов физической недвижимости;

  - финансовые, связанные с условиями пересмотра  арендной платы;

  - экономические  - функциональный износ.

  7.Долговечность  - не изнашивающаяся земля, и  здания, имеющие долгий срок службы.

  8.Несовершенство  информации – на рынке недвижимости  фактически отсутствует возможность  получения полной и достоверной  информации по сделкам.

  9.Децентрализованный  рынок. Большая часть сделок  имеет место на отдельных локальных  рынках, имеющих своих покупателей  и продавцов. Информация о таких  сделках часто недоступна участникам  других локальных рынков.

  10.Государственное  регулирование: 

  - ограничение  арендной платы и защита позиций  арендаторов;

  - неравномерное  налогообложение;

  - контроль  за использованием земли с  точки зрения типа и плотности  застройки;

  - принудительное  отчуждение и др. 

  Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

  Основные  цели инвестирования:

  - личное  использование.

  - сдача  в аренду.

  - экономическое  (производственное) использование.

  - спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

  - приобретение  для последующего развития.

  Способы финансирования:

  - использование  только собственного капитала.

  - использование  смешанного финансирования.

  Соотношение рынка недвижимости и рынка капитала

  При прогнозировании  ситуации на рынке недвижимости необходимо учитывать его цикличность и  взаимодействие с рынком капитала. Цикл развития рынка недвижимости находится  в противофазе с инвестициями в традиционные финансовые активы.