Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. 2

Министерство  сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

 

Государственный университет  по землеустройству

 

Кафедра земельного права

 

 

 

 

курсовая работа по учебной дисциплине

«ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО»

НА ТЕМУ: ОСОБЕННОСТИ  ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

Проверила:                                  

Выполнил: 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2009

 

СОДЕРЖАНИЕ:

 

Введение

ГЛАВА 1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

1.2. Основные принципы  оборота земель сельскохозяйственного назначения

1.3. Субъекты отношений  оборота земель сельскохозяйственного назначения

ГЛАВА 2. Особенности оборота  земель сельскохозяйственного назначения

2.1. Общие требования  к обороту земель сельскохозяйственного  назначения

2.2. Особенности оборота  земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения

2.3. Особенности оборота  долей в праве общей собственности  на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

ГЛАВА 3. Текущее состояние  земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

Заключение

Список использованной литературы

Список использованных нормативно-правовых актов

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Тема курсовой работы «особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения» одна из наиболее актуальных и развивающихся в области земельных отношений.

 

Основной особенностью земельных участков сельскохозяйственного  назначения, как объектов гражданского оборота, является их практическая незаменимость и невосполнимость. Именно плодородие как способность почвы земельного участка удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений в значительной мере определяет специфику этого объекта недвижимости. Исходя из этого в российском законодательстве, так же как и в законодательстве большинства зарубежных стран, земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются в отдельную категорию, имеющую особый правовой режим.

 

Одной из основных черт такого режима является установление специальных  правил участия данных земельных  участков в обороте, а также определение перечня лиц, способных обладать правами на них.

 

Проблема включения  земельных участков вообще и земельных  участков сельскохозяйственного назначения, в частности, в число объектов права частной собственности  и соответственно возможность их свободного перехода от одних лиц к другим является для Российской Федерации особо значимой вот уже на протяжении почти двадцати лет. После первоначального закрепления в декларативном порядке права частной собственности на землю в Законе РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» до установления порядка и способов его приобретения в Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) и Федеральном законе от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ «Об обороте») проделана большая исследовательская работа. Вместе с тем, современное законодательство, опосредующее оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, еще далеко от совершенства. Практика выявляет множество спорных, недостаточно урегулированных вопросов и даже правовых пробелов в данной сфере. Поэтому актуальность проведения комплексного исследования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения представляется вполне очевидной.

 

Кроме того, актуальность решения проблем в данной области  связана с повышением востребованности земельных участков сельскохозяйственного  назначения для выращивания сельскохозяйственной продукции в свете роста её потребления, в том числе в  связи с ростом народонаселения Земли. Устойчивый прирост производства сельскохозяйственной продукции позволит обеспечить продовольственную безопасность и продовольственную независимость Российской Федерации.

 

ГЛАВА 1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота

 

1.1. Понятие  земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 77 ЗК землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей.

 

В составе земель сельскохозяйственного  назначения выделяются:

-сельскохозяйственные угодья;

-земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;

-земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных и иных явлений;

-земли, занятые замкнутыми водоемами;

-земли под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

-фонд перераспределения земель.

 

Сельскохозяйственные  угодья используются для выращивания  сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. К ним  относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Самостоятельную категорию  угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие осо-*бой охране. К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлена под пар. Сельскохозяйственные угодья — наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки. Они закрепляются за сельскохозяйственными предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.

Часть земель сельскохозяйственного  назначения выделяется для размещения объектов инфраструктуры, необходимой  для обслуживания сельскохозяйственного  производства, и включает земли, занятые  хранилищами сельскохозяйственной продукции, агрохимикатов, техническими средствами обработки почвы, предприятиями перерабатывающей промышленности, животноводческими комплексами.

С учетом особенностей ведения  сельского хозяйства, связанных  с постоянным проживанием граждан в сельской местности, земли сельскохозяйственного назначения выделяются для размещения жилых объектов. На них могут быть расположены отдельные поселения, подсобные хозяйства, объекты органов местного самоуправления, объекты культуры, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Временно не используемые сельскохозяйственные угодья, а также  иные земли, выбывшие из сельскохозяйственного  оборота в результате добровольного  отказа граждан от земельных участков, отсутствия наследников либо в результате принудительного изъятия земельных участков за ненадлежащее использование (принудительного прекращения прав на землю), образуют фонд перераспределения земель. Это — своего рода резерв сельскохозяйственных земель, которые предназначены для их предоставления по мере необходимости гражданам и организациям для сельскохозяйственного производства. В эту группу входят также различного рода неудобья (овраги и т.п.) и нарушенные земли.

 

Земельный кодекс дает лишь общее определение и классификацию  земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливает общие принципы использования таких земель. Более детально особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон вступил в силу с 27 января 2003 г. (через шесть месяцев после его официального опубликования; официальная публикация закона имела место 27 июля 2002 г.).

 

Сельскохозяйственные  угодья пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том  числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений  научно-исследовательских организаций  и учебно-опытных подразделений  образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

 

Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного  назначения, устанавливает правила  и ограничения, применяемые к  обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Федерального закона не распространяется на земельные  участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК.

 

 

1.2. Основные принципы оборота земель

сельскохозяйственного назначения

Статьей 1 Федерального закона установлены основные принципы оборота  земель сельскохозяйственного назначения, которые должны учитываться и  при совершении сделок с земельными участками из земель данной категории:

1) сохранение целевого  использования земельных участков;

2) установление размера  общей площади земельных участков  сельскохозяйственных угодий, которые  расположены на территории одного  административно-территориального  образования субъекта РФ и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право  субъекта РФ или в случаях,  установленных законом субъекта  РФ, органа местного самоуправления  на покупку земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право  субъекта РФ или в случаях,  установленных законом субъекта  РФ, органа местного самоуправления  на покупку доли в праве  общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

5) установление особенностей  предоставления земельных участков  из земель сельскохозяйственного  назначения иностранным гражданам,  иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам  и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

 

Нарушение указанных требований является основанием для признания договора об отчуждении земельного участка недействительным, а также основанием для принудительного прекращения прав на землю.

 

 

1.3. Субъекты отношений оборота земель

сельскохозяйственного назначения

Субъектами отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Статья 78 ЗК устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

-гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

-хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

-некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

-казачьими обществами;

-опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

-общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

 

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

 

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ  оборота земель сельскохозяйственного  назначения

 

2.1. Общие требования к обороту земель сельскохозяйственного назначения

Собственники земельных  участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В случае нецелевого использования  земельных участков их правообладателями, а также использования участков неприемлемыми способами право  постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям, установленным ЗК. Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности, может быть изъят принудительно  у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего  использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК.

Заявление в суд о  принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление в суд направляется по правилам, установленным ЗК для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

 

Юридические лица и граждане, использующие земли сельскохозяйственного назначения обязаны:

-осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земли сельскохозяйственного назначения, исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;

-соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

-предоставлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

-содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

-информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании.

 

Сельскохозяйственные  угодья должны использоваться только по целевому назначению. В исключительных случаях под несельскохозяйственные нужды могут быть предоставлены угодья худшего качества по кадастровой оценке. Среди сельскохозяйственных угодий выделяются такие, которые вообще не могут быть переданы для использования в иных целях - особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья (отнесение к этому виду находится в компетенции субъектов РФ и производится с учетом наличия и состояния сельскохозяйственных угодий на территории субъекта).

Сельскохозяйственные угодья перестают быть таковыми в результате изъятия и перевода в другие категории земель. Строгий порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г.; ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004г.

 

Согласно ст. 4 Федерального закона установлено, что минимальные  размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным данной статьей.

Не допускается выдел  земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности  на земельный участок из состава  искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Размер общей площади  земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут  находиться одновременно в собственности  гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ.

Установленный законом  субъекта РФ размер общей площади  таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

 

Статьей 5 Федерального закона предусмотрена особая обязанность  лица, у которого по основаниям, допускаемым  законом, оказался в собственности  земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые в силу закона не могут принадлежать ему на праве собственности. Подобная ситуация может сложиться в следующих случаях:

-указанные объекты оказались в собственности иностранного гражданина, иностранного юридического лица, лица без гражданства, а также юридического лица, в уставном (складочном) капитале которого доля перечисленных лиц составляет более чем 50 процентов;

-нарушены предельные размеры земельного участка;

-допущены иные нарушения гражданского или земельного законодательства.

 

В случае, если в собственности  лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу Федерального закона.

Земельные участки или  доли в праве общей собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения, приобретенные после  вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований статьи 3 настоящего Федерального закона.

В случае, если при нарушении  требований о предельном размере  земельных участков собственник  не произведет в течение указанного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган государственной власти субъекта РФ в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении названных требований, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

Обязанность извещения  соответствующих органов об имеющем место нарушении возложена Федеральным законом на учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов.

 

2.2. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

Купля-продажа  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения.

Совершение сделок по купле-продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Кроме того, имеются особенности, предусмотренные законом исключительно для сделок с земельными участками данной категории земель.

Так, согласно ст. 8 Федерального закона при продаже земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если названные субъекты откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже названной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка  по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеизложенным правилам.

Следует отметить, что сделка, совершенная  с нарушением указанных правил, не является ничтожной. Она лишь оспорима. При продаже земельного участка  с нарушением преимущественного  права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.