Особенности отдельных видов договоров

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………………………………………2

Глава 1.Договор аренды. Общие положения …………………………………………………………….4

1.1 Виды договора аренды. Понятие и содержание…………………………………………………..7

Глава 2.Особенности отдельных видов договоров:……………………………………………………12

2.1 Договор аренды транспортных средств………………………………………………………………..12

2.2 Договор  аренды зданий и сооружений…………………………………………………………………16

2.3 Договор  аренды предприятий……………………………………………………………………………….21

Заключение………………………………………………………………………………………………………………….26

Список использованной литературы………………………………………………………………………….28

Приложение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности (предпринимательской и иных сферах, включая бытовую.) В этой связи важнейшей задачей является гибкое реагирование и поддержание законодательства в соответствии с потребностями участников имущественных отношений. Одним из таких инструментов правового регулирования является договор аренды.

Аренда - стало все более распространенным видом услуги. Ею пользовались и сотни лет назад, но в наше время, понятие аренды имеет особую актуальность. Аренда окружает нас повсюду, на работе и дома.

В курсовой работе «Договор аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий» мне предстоит, рассмотреть  особенности правового регулирования аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, в частности: основные положения и отличительные черты данных договоров, а так же виды договора транспортных средств, исполнение договора  аренды зданий и сооружений, исполнение и прекращение договора аренды предприятий.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие в области аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий.

Целью работы является исследование  и выявление характерных  черт и особенностей отдельных видов договоров аренды.

Указанные цели определяют задачи исследования:

1) анализ  понятия договора аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий ;

2) изучение  правового регулирования каждого вида договора аренды;

3) раскрытие  содержания договора аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий;

Данная курсовая работа состоит из:

-Введения;

-Двух глав;

-Заключения;

-Списка использованной  литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Договор аренды. Общие положения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. (Ст. 606 ГК РФ)1

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади и т.д.2

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств.3

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается - это электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования. Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор, арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. I ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хоти бы одной из сторон договора является юридическое лицо независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества, арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.4

 

 

 

 

1. Виды договора аренды. Понятие и содержание

Гражданским кодексом РФ (далее по тексту – ГК РФ) к договорам аренды отнесены следующие договоры:

договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).5

Далее в данной курсовой работе я рассмотрю следующие виды договоров:

договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации;

договор аренды зданий и сооружений;

договор аренды предприятия.

Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

В соответствии с частью 1 ст.632 ГК РФ “По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации”. 6Это законодательное определение договора.

Следует отметить, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор не распространяются.

Данный договор заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

Следует отметить, что многие вопросы, касающиеся данного договора, стороны могут устанавливать самостоятельно в договоре.

Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.

Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Во избежание повторений с характеристикой прошлого вида договора аренды укажем лишь отличительные моменты данного договора:

Обязанность по поддержанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, в т.ч. проведение текущего и капитального ремонта, возложена на арендатора.

Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами.

По остальным моментам данный вид договора аналогичен предыдущему виду договора.7

Договор аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.

Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Следует учитывать, что обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако, сторонами в договоре данное правило может быть изменено.

Согласно п.1 ст. 654 ГК РФ, в договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. В соответствии с п.3 ст. 654 ГК РФ, при установлении размера арендной платы на единицу площади здания или сооружения или иного показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Следует отметить несколько правил об отношении прав на земельный участок, находящийся под арендуемым зданием или сооружением (ст. ст. 652-653 ГК РФ)8:

Одновременно с передачей арендатору прав владения пользования соответствующей недвижимостью на основании договора аренды зданий и сооружений ему же передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью  и необходимо для ее использования.

 Если  арендодатель является собственником  земельного участка, на котором  находится сдаваемое в аренду  здание или сооружение, то арендатору  предоставляется право аренды  земельного участка или предусмотренное  договором аренды здания или  сооружения иное право на соответствующий  земельный участок. Если в договоре  не установлено передаваемое  аренду право на соответствующий  земельный участок, то к нему  на срок аренды здания или  сооружения переходит право пользования  земельным участком, который занят  зданием или сооружением и  необходим для его использования  в соответствии с его назначением.

Если речь идет об аренде здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, то такая аренда допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования соответствующим участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Если земельный участок, на котором расположено арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, то за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, занятым соответствующим зданием или сооружением и необходимым для его использования, на действовавших до продажи данного земельного участка условиях.9 

 

Договор аренды предприятия

В соответствии с п.1 ст. 656 ГК РФ, “По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами”. 10Это легальное определение данного договора, регламентированное законом.

Особые требования установлены к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Особенности отдельных видов договоров

2.1 Договор аренды транспортных  средств.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. 

Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров в отдельный вид. Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования, предусмотренного ст. 787 ГК РФ) осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс. Общие правила аренды транспортных средств Гражданским кодексом не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.  12

Договор аренды транспортных средств должен быть заключен в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 643 ГК). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды. Предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации.  
 
Предельные сроки аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ч. 2 ст. 632 и ч. 2 ст. 642 ГК). 

Виды договора аренды транспортных средств:

1. договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации ,иначе договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) 

2. договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации или аренда транспортного средства без экипажа 

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК РФ). 13Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель – специалист в своем деле.  
 
В этом определении отражены три его специфические черты:  
 
1) предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;  
 
2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а работника (работников),б состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ;  
 
3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.14 
 
Арендодатель в дополнение к общим обязанностям должен:  
 
1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта предоставление необходимых принадлежностей. Выполнение той обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества.  
 
2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.  
 
Арендатор в изъятии его обычных обязанностей:  
 
1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи;  
 
2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Это право вытекает из цели договора аренды транспортного средства с экипажем – обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда (субфрахтование на время) возможна только с экипажем. 

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).15  
Цель договора – получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.  
 
Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:  
 
1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществляя его текущий и капитальный ремонт. Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.  
 
2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.  
 
3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование. В принципе, арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипажа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арендодателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора. 16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Договор аренды зданий  и сооружений

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц. В этом случае земельные участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей – строений.17 Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).18

Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок выражена в п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования:

-если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится носителем аналогичного права на земельный участок;

-если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);

- если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка

Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставный капитал юридического лица и т. п., так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).19

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК).

Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.