Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Омский государственный  аграрный университет»

 

Омский аграрный техникум

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Тема: Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью

Дисциплина: Гражданское право

 

 

Исполнитель: Колмогорова Мария Андреевна 211П

Руководитель: Кислова Ольга Алексеевна

Оценка__________________

Дата «___» _______ 20__г.

Рецензент:_______________

________________________

 

 

 

 

 

 

г. Омск - 2012

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение………………………………………………………………………………………………………..	3
Глава I. Теоритические аспекты правового регулирования, обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью…………………………….	5
1.1.Понятие и юридические признаки недвижимого имущества……………….	5
1.2.Особенности правового режима недвижимости…………………………………..	6
Глава II. Механизм  обеспечения правомерности  и законности сделок с недвижимостью…………………………………………………………………………………………….	7
2.1. Понятие и структурные элементы механизма обеспечения    правомерности и законности сделок с недвижимостью…………………………….	8
2.2. Система органов, осуществляющих обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью. Правовые и организационные принципы их взаимодействия………………………………………………………………………	8
2.3. Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью……………………………………………………………………………..	13
Глава III. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации при совершении сделок с недвижимостью……………………………..	15
3.1.Обзор типичных споров, разрешаемых  в судебном порядке, по вопросу  совершения сделок с недвижимостью………………………………………….	15
3.2.Особенности и современные тенденции  судебного разрешения споров  по вопросам совершения сделок  с недвижимостью………………………	18
Заключение……………………………………………………………………………………………………	20
Список использованных источников…………………………………………………………….	22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность  темы состоит в том, что недвижимость является одним из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают  интересы почти всех граждан и  юридических лиц. Большинство людей  сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских  прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный  участок и т.п. Поэтому важно  знать законодательное регулирование  этих вопросов.

Действующее законодательство, регулирующее отношения  по поводу недвижимости, характеризуется  большим количеством нормативных  актов, иногда противоречащих друг другу. Сегодня имущественные права  граждан и юридических лиц  получают надежную защиту путем признания  их государством в лице специальных  государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

Целями исследования являются:

• Проведение теоритического анализа регулирования сделок с недвижимостью;

• Выявление и раскрытие сущности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.

Для достижения поставленной в данной работе цели необходимо решить следующие задачи:

ü Рассмотреть понятие «недвижимости»;

ü Раскрыть особенности ее правового режима;

ü Исследовать сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом  исследования являются соответствующие  правоотношения, складывающиеся между  субъектами гражданско-правовых отношений  при законности, исполнении и прекращении  ими сделок с недвижимостью.

Предмет - особенности  правового регулирования сделок с недвижимостью.

Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений  окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование  положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция  РФ, гражданское законодательство РФ, федеральные законы РФ,  проанализированы также материалы судебной практики. Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных  ученых в области гражданского права  таких как: Степанов С.А., Петрова  С.М. и др., а также иные литературные источники и материалы периодической  печати, относящиеся к проблемам  курсовой работы, в той мере, в  какой они были необходимы для  полного освещения вопросов избранной  темы.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью  требует признания и подтверждения  государством прав их участников. Являясь  гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности  для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно была закреплена обязательная государственная регистрация  сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной  регистрации и проверки законности сделки.

Структура работы состоит из введения, трех глав и  заключения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Теоретические  аспекты правового регулирования  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью

1.1. Понятие и юридические  признаки недвижимого имущества

По ГК РФ   все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты». Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГК РФ: «Предприятие в целом как имущественный  комплекс признаётся недвижимостью». Некоторые ученые относят предприятие  к сложной недвижимой  вещи, что  неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ  должна состоять только из вещей. В  предприятие же могут входить, согласно абзацу второму  пункта 2 статьи 132 ГК РФ,  все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права.

Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого  имущества является вещью, за исключением  предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и  не попадает под нижеуказанные признаки.

В качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно  выделить:

а) прочную  связь с земельным участком, которая  выражается в невозможности перемещения  объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в  данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных  на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к внешним свойствам  недвижимости, характеризующим его  особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак  недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости: признак  публичности (регистрационный порядок  признания и перехода права собственности  и иного вещного права на объекты  недвижимости).

Что касается первого признака, то он достаточно понятен. Второй и третий – похожи друг на друга. Признак «ограниченности» указывает на физические характеристики конкретных объектов, их местоположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских прав, относится  к числу индивидуально-определенных вещей. Ряд ученых указывают на то, что индивидуально-определенные вещи обладают  такими признаками, по которым  их можно отличить от других таких  же вещей. При этом недвижимость является, прежде всего, вещью, под которой  понимаются материальные, физически  осязаемые объекты, имеющие экономическую  форму товара. Вещам присуще два  юридических признака: доступность  обладания и материальность. Некоторые  ученые указывают еще один признак: ценность. А между тем этот признак  субъективно оценочен, изменчив в  силу объективных временных и  иных обстоятельств, а посему не может  считаться эффективным критерием  выделением данного признака.

 

1.2.Особенности  правового режима недвижимости

Правовой  режим общим образом можно  определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном  комплексе правовых средств, характеризующих  особое сочетание взаимодействующих  между собой дозволений и запретов (а также позитивных обязываний) и создающих особую направленность регулирования. Правовое регулирование - это особый правовой инструментарий (механизм, комплекс правовых средств), призванный юридически гарантировать достижение правовых задач в рамках определенных типов, моделей юридического регулирования на общественные отношения.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью  сводятся в основном к тому, что  они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они  ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого  документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что, вполне допустимо  при заключении многих иных письменных сделок). При этом письменная форма  договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки.

Иногда сделка считается заключенной только после  ее государственной регистрации. Причем в некоторых случаях требуется  государственная регистрация только перехода права собственности или  иного права в силу сделки с  недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений). А в других - необходима государственная  регистрация и самой сделки, когда  происходит смена собственника недвижимого  имущества или такое право  обременяется правами других лиц, и  перехода права собственности в  силу этой сделки (например, при продаже  жилых помещений, предприятий).

Одним из условий  сделки с недвижимостью является указание на предмет и цену договора. В нормативных актах могут  называться и иные существенные условия  договоров купли-продажи, аренды недвижимого  имущества, дарения и др.

Сделка считается  действительной при соблюдении четырех  условий:

- законность  содержания;

- правоспособность  и дееспособность физических  и юридических лиц, совершивших  сделку;

- соответствие  воли и волеизъявления участников  сделки;

- соблюдение  формы сделки.

В случае, когда  хотя бы одно из этих условий будет  нарушено, сделка может считаться  ничтожной, незаключенной или оспоримой.

Таким образом, правовой режим недвижимости можно  определить как определенный набор  способов правового регулирования  и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников регулируемых отношений  по отношению к конкретным видам  недвижимого имущества, и устанавливающий  особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.

 

 

Глава II. Механизм  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью

2.1. Понятие  и структурные элементы механизма  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью

Механизм  обеспечения законности и правомерности  сделок с недвижимостью (далее механизм) - это структурно-взаимосвязанная  совокупность правовых и организационных  мер, осуществляемых специально уполномоченными  на то органами публичной власти (в  том числе, иными субъектами) и  направленных на регулирование общественных отношений в сфере оборота  объектов недвижимости, с целью упорядочения последних в нормативно-установленное  и требуемое волевое поведение  всех участвующих в данных правоотношениях  лиц в рамках обеспечения публичного интереса. 

Механизм  представляет собой структурное  образование, состоящее из элементов,  выполняющих в нем определенные функции. Структура механизма состоит  из следующих элементов: объект, субъект  и правовые средства его обеспечения.

1) В состав субъектов механизма входят все субъекты права, которые устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции в сфере недвижимости и правоохранительные, судебные и контрольно - надзорные органы.

2) Объектом механизма выступают общественные отношения по обеспечению нормативно-установленного порядка в сфере оборота объектов недвижимости. 

Правовые  средства в сфере обеспечения  законности и правомерности сделок с недвижимостью подразделяются на две группы:

а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц;

б) охранительные правовые средства: меры предупреждения и пресечения правонарушений, в том числе, меры юридической ответственности.

 

2.2. Система  органов, осуществляющих обеспечение  правомерности и законности сделок  с недвижимостью. Правовые и  организационные принципы их  взаимодействия

В состав органов  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью  входят все субъекты права, которые  устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы  контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции  в сфере недвижимости, правоохранительные, судебные и контрольно - надзорные органы. Эти органы делятся на две группы. К первой группе относятся органы, прямо участвующие в обеспечении механизма. Это органы специальной компетенции, осуществляющие правовое сопровождение сделки на предмет ее законности (правомочности сторон, формы и содержания сделки, наличие необходимых документов и т.д.). Эти органы осуществляют предварительный и текущий, а иногда, и последующий контроль. Во второй группе находятся органы, осуществляющие контрольно-надзорные, юрисдикционные и правоохранительные функции. Эти органы участвуют на рынке недвижимости опосредованно, наделенные общей правоохранительной компетенцией, и выступают субъектами правоотношений в вышеуказанной сфере, после наступления юридического факта - нарушения законности (совершения правонарушения). При этом необходимо знать, что первая группа органов занимается непосредственным обеспечением законности, а вторая ее охраной. И только такая совокупность органов предполагает достижение эффективности в обеспечении законности и правомерности сделок с недвижимостью.

В первую группу входят:

1. Федеральная  регистрационная служба РФ и  ее территориальные органы. Эта  служба действует на основе  Положения о Федеральной регистрационной  службе, утвержденном указом Президента  РФ . Росрегистрация - является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основной задачей этого органа является обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп.1 п.2 Положения). Эта служба действует исходя из требований ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее, Закон о регистрации). К компетенции органов регистрации относится: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (абзац 1 ч.3 ст.9 Закона о регистрации); правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абзац 2 п.1 ст.13 Закона о регистрации); государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (п.1 ст.19 Закона о регистрации); в государственной регистрации может быть отказано, в предусмотренном законом порядке (ст.20 Закона о регистрации).

Таким образом, исходя из компетенции, установленной  законом, регистрационная служба - это  орган, непосредственно участвующий  в обеспечении законности сделки и прав из сделки. Росрегистрация регистрирует либо саму сделку, либо права из нее, либо и то и другое, предварительно выяснив обстоятельства, служащие основанием признания действий заявителя законными. Росрегистрация относится к органу, осуществляющему текущий контроль при совершении и (или) исполнении сделки.

2. Федеральное  агентство по управлению федеральным  имуществом (Росимущество). Оно действует на Положения «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» , где сказано, что «Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений». Росимущество имеет право совершать следующие сделки в отношении федерального имущества: аренда, вклад в уставной капитал хозяйственного общества, имущества, не закрепленного в хозяйственном ведении и оперативном управлении за унитарными предприятиями и учреждениями и т.д. Причем, подобные действия, влекут право Росимущества на осуществление контроля за использованием государственного имущества, пользователями.

3. Российский  фонд федерального имущества  (РФФИ). Правовой статус РФФИ закреплен  в Устав специализированного  государственного учреждения при  Правительстве Российской Федерации  «Российский фонд федерального  имущества» ,где указано, что «РФФИ - это специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ, которое является федеральным государственным учреждением, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации продажу приватизируемого федерального имущества, реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации».

4. Нотариальная  деятельность в Российской Федерации  осуществляется на основе Закона  «Основы законодательства РФ  о нотариате»   (далее - Основы  законодательства о нотариате). Нотариусы  наделены следующими полномочиями: удостоверяют сделки (ст.35, 36 Основ  законодательства о нотариате); нотариус  удостоверяет сделки, для которых  законодательством Российской Федерации  и республик в составе Российской  Федерации установлена обязательная  нотариальная форма. По желанию  сторон нотариус может удостоверять  и другие сделки (ст.55 Основ законодательства  о нотариате).

5. Оценочная  деятельность в РФ регулируется  ФЗ «Об оценочной деятельности  в РФ»   (далее - Закон об  оценочной деятельности). Под оценочной  деятельностью понимается деятельность  субъектов оценочной деятельности, направленная на установление  в отношении объектов оценки  рыночной или иной стоимости  (абзац 1 ст.3 Закона об оценочной  деятельности).

6. Опека и  попечительство регулируется множеством  нормативно-правовых актов. Так,  В ст. 31 ГК РФ сказано, что  опека и попечительство устанавливается  для защиты прав и интересов  недееспособных или не полностью  дееспособных граждан. Опека и  попечительство над несовершеннолетними  устанавливаются также в целях  их воспитания. Соответствующие  этому права и обязанности  опекунов и попечителей определяются  законодательством о браке и  семье.

Ко второй группе относятся:

1. Налоговые  органы. Правовое регулирование  касательно деятельности налоговых  органов включает в себя следующие  основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых  органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и,  Положение о Федеральной налоговой  службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное  постановлением Правительства РФ. Ст. 40 НК РФ «Принципы определения  цены товаров, работ или услуг  для целей налогообложения» наделяет  налоговые органы правом при  осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах не продолжительного периода деятельности.

2. Суды судебной  системы РФ (арбитражные суды, суды  общей юрисдикции, мировые судьи). Дела в сфере сделок с недвижимостью  рассматриваются в зависимости  от характера спора, правонарушения (если оно имело место), субъектного  состава сторон спора и т.д.  судами общей юрисдикции, арбитражными  судами и мировыми судьями.

3. Органы  внутренних дел. Задачами полиции  являются: обеспечение безопасности  личности, предупреждение и пресечение  преступлений и административных  правонарушений, выявление и раскрытие  преступлений, защита частной, государственной,  муниципальной и иных форм  собственности, оказание помощи  физическим и юридическим лицам  в защите их прав и законных  интересов.

Вся система  органов государственной власти действует на основании следующих  общих принципов:

а) Принцип  законности. Представляет собой один из ведущих принципов организации  и функционирования органов государственной  власти. Сущность этого принципа заключается  в том, что все государственные  органы должны в своей деятельности руководствоваться законом и  подзаконными актами не нарушая, и в  необходимых случаях, соблюдая, обеспечивая  и защищая права физических и  юридических лиц.

б) Принцип  самостоятельности и независимости  органов государственной власти. Главное в содержании данного принципа состоит в том, что в России действует правило о разделении властей, а в каждой ветви власти (кроме законодательной) действует система органов самостоятельных и независимых друг от друга.

в) Принцип  федерализма. Этот принцип основан  на том, что федеративное устройство основано на ее государственной целостности, единстве системы государственной  власти, разграничении предметов  ведения и полномочий между органами государственной власти.

г) Принцип  сочетания централизации и децентрализации. Этот принцип закрепляет правила  о том, что органы государственной  власти с одной стороны состоят  в вертикальной субординации и координации, а с другой - в горизонтальной координации.

 К правовым  и организационным принципам  взаимодействия субъектов механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, относятся:

1.Принцип  координации. Суть этого принципа  заключается в том, что все  органы государственной власти, как на основании законодательных  актов, так и на основании подзаконных актов, в том числе, межведомственных правовых актов, осуществляют координацию в своей деятельности посредством, как правило, обмена или передачи информации. Этот принцип обеспечивает эффективность государственного механизма и объективность в его действиях.

2. Принцип  оперативности. Этот принцип органически  вытекает из первого, заключая  в себе правило, согласно которому, взаимодействие (например, путем предоставления  информации) должно быть своевременным  с соблюдением предусмотренных  сроков получения, а в необходимых  случаях передача должна быть  немедленной.

 

2.3. Правовые  средства обеспечения законности  и правомерности сделок с недвижимостью

Понятие «средство» в юриспруденции употребляется  в самых разных значениях: его  используют и в отношении права  в целом, и применительно к  многообразным режимам правового  регулирования, элементам его механизма. Термин же «правовые средства» в  свою очередь тоже имеет известную  неопределенность. Рядом с ним  вполне можно поставить словосочетания «правовые явления», «правовые феномены», «правовые факторы», «правовые условия» и т.п., которые вполне могут считаться  взаимозаменяемыми.

Правовые  средства - это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и  деяниях (технологии), с помощью которых  удовлетворяются интересы субъектов  права, обеспечивается достижение социально  полезных целей.

Что касается смысла обеспечения законности и  правомерности сделок с недвижимостью, то стороны сделки и третьи лица вправе обратиться в государственные  органы за обеспечением и защитой  своих прав. Так, ст.12 ГК РФ закрепляет открытый перечень способов защиты гражданских  прав, а ст.11 ГК РФ указывает на возможность  судебной и административной защиты своих прав. Причем конкретные способы  защиты гражданских прав по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или, исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом. Таким образом, закон предусматривает для сторон сделки, если она не затрагивает права третьих лиц, следующий набор правовых средств защиты своих прав (естественно с учетом специфики рассматриваемой темы): виндикационный  и негаторный иски , расторжение договора в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной (эти способы защиты осуществляются судом в порядке искового производства), обжалование действий  государственных и муниципальных органов и их должностных лиц (этот способ защиты может осуществляться как в судебном, так и административном порядке) и иные способы защиты.

Правовыми средствами обеспечения законности и правомерности  сделок с недвижимостью в усеченном  виде можно назвать права сторон на обращение к нотариусу, когда  это по закону не обязательно для  придания сделке помимо всего прочего  еще и нотариальной формы. Для  того, чтобы механизм в лице его уполномоченных органов начал активную деятельность по защите нарушенных прав, необходимо, чтобы лицо, обратившееся за защитой, имело на это право (при виндикации, например, субъектом обращения с иском должен быть собственник), было дееспособно, должно быть соблюдено правило о подведомственности и территориальности и т.д. Таким образом, обращение граждан и юридических лиц (кроме случаев, когда государственные органы принимают меры защиты прав без такого обращения: уголовные дела из публичного обвинения, и иных случаев правовой активности публичных органов) служит основанием применения специфических юридических средств - мер защиты нарушенного права, которые и выступают формами реализации процесса механизма. При этом, обеспечение сделок (обратите внимание, не защита, а именно обеспечение), как деятельность государственных органов, также начинается с момента обращения физических и юридических лиц (например, заявление в органы государственной регистрации о регистрации права собственности; заявка претендента на участие в аукционе по продаже государственного имущества в соответствующий фонд имущества, и т.д.).