Особенности продажи недвижимого имущества

      ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

      ВВЕДЕНИЕ  …………………………………………………………с.3-5

      Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………….. ...с.6-17

      1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества ………………………………………………………………с.6-11

      1.2. Элементы договора купли-продажи недвижимости …... ..с.12-17

      Глава 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ- ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………..с.18-28

      2.1. Права и обязанности продавца…………………………с.18- 25

      2.2. Права и обязанности покупателя  ………………………….с. 26-28

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………...….с.29-32     СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………….……….......с.33 - 34        
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 

      Становление и активное развитие в Российской Федерации рыночных отношений, проводимые социально-экономические реформы, свидетелями которых мы являемся, потребовали соответствующих изменений в гражданско-правовом регулировании договора купли-продажи.

      Ранее, до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года¹, законодательство Советского периода не знало деления вещей на движимые и недвижимые. В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество.

      В советский период развития гражданского права сфера применения договора купли-продажи существенно ограничилась и свелась к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывавшиеся между «социалистическими» организациями регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. Проведение экономических реформ, главный смысл которых заключается в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже.

      При подготовке проекта нового Гражданского кодекса учитывалась наметившаяся в законодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи. Изменились товары, служащие предметом купли-продажи, отпали многочисленные ограничения для применения этого договора. Наиболее последовательно такой подход нашел отражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (глава 9)². Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась, и связано это было, в частности, с появлением в российском праве классификации вещей по критерию возможности перемещения без несоразмерного ущерба этому имуществу на движимые и недвижимые вещи.

      В настоящее время значимость договора купли-продажи недвижимости продолжает возрастать. С появлением возможности приватизировать свое жилье, земельный участок, на котором построен дом, значительно увеличивается предложение и спрос на недвижимое имущество как один из способов не только повышения уровня благосостояния, но и способ вложения капитала. Все это порождает необходимость в квалифицированном правовом регулировании, как самого договора купли-продажи недвижимости, в определении правового статуса недвижимого имущества, так и в четкой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

      Именно  поэтому, несмотря на то, что Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует с 31 января 1998 года³, в него постоянно вносятся изменения и дополнения, призванные усовершенствовать законодательство в этой сфере гражданского права России.

      Актуальность  выбранной темы дипломного исследования объясняется необходимостью грамотного подхода к заключению договора купли-продажи  недвижимости и его последующей  государственной регистрации. Сегодня практически каждый гражданин нашего государства сталкивается с проблемами в надлежащем оформлении указанного договора и регистрацией возникновения права собственности на недвижимое имущество. Как уже отмечалось выше, законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимости и государственной регистрации сделок с ней, постоянно изменяется и дополняется. Порой уследить за всеми нововведениями просто невозможно. Именно поэтому мне хотелось бы подробно осветить те изменения, которые произошли в регулировании рассматриваемых правоотношений, оценить их значение и перспективы применения на практике.

      Объектом  работы являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением  и исполнением договора купли-продажи  недвижимого имущества.

      Предметом работы является действующее законодательство Российской Федерации, а именно Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нормативно-правовые акты России.

      Цель  работы – изучение действующего законодательства, регулирующего вопросы заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, выявление пробелов действующего законодательства и трудностей при регистрации и исполнении данного договора.

      В работе будут рассмотрены задачи: исследовать источники правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, раскрыть понятие данного договора и его существенные условия, указать и раскрыть права и обязанности сторон по этому договору, подробно осветить вопросы государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и основания для приостановления или отказа в ней. Для этого изучены не только нормативные акты, но и научные исследования таких известных цивилистов России, как Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.М.Эрделевского. 
 
 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества 

      В п.1 ст.454 ГК РФ говорится, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В этом определении договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся в гражданском праве. Договор купли-продажи направлен на переход (перенесение) права собственности на вещь (или вещного права - права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.

      Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не в реальном характере договора.

      Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

      Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

      Договор купли-продажи недвижимости выделен  в особую группу договоров купли-продажи  ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      Особый  вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в ст.549 ГК РФ названа и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

      Вместе  с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

      Купля-продажа  земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным  законодательством. Земельный кодекс РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. 30, 38 ЗК РФ⁴) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

      В соответствии со ст. 7 ЗК РФ каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

      Особый  порядок установлен для продажи  земель сельскохозяйственного назначения. Из ст. 1 Закона об обороте земель (Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.)⁵ вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления; в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

      Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

      Из  статьи 552 ГК РФ следует, что собственник земельного участка при продаже расположенной на нем иной недвижимости имеет право продать соответствующую часть земельного участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве. Учитывая, что при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности на эту недвижимость, целесообразно при заключении сделки продажи недвижимости передавать земельный участок в долгосрочное пользование с последующей пролонгацией при исполнении пользователем всех возложенных на него как договором, так и законом обязанностей.

      Если  в договоре не определены права, на которых к покупателю недвижимости переходит земельный участок, то к нему переходит право собственности на часть земельного участка, занимаемого соответствующей недвижимостью. Эта норма носит императивный характер. Однако не ясно, как оформляется переход права собственности на земельный участок, на каких условиях - возмездности или безвозмездности. Думается, что в связи с тем, что переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Такую передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок.

      Если  продаваемая недвижимость расположена  на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от нормы ГК РФ. В соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений⁶.

      Собственник земельного участка может продать  земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему  на праве собственности.

      Законом предоставляется право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.

      Если  в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном  участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.

      Существенным  условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают  имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

      Таким образом, по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  
 
 

      1.2. Элементы договора купли-продажи недвижимости

      Существенным  условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию  договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

      Цена  конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

      По  желанию собственника земельный  участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Но даже если цена устанавливается  по итогам конкурса или аукциона, она  должна быть включена в договор. Типовой  договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству⁷, содержит специальный пункт (п. 2), посвященный плате по договору. В этом пункте указываются: цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору, подтвержденному продавцом требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.

      Нормативная цена земли устанавливается в  соответствии с постановлением Правительства  РФ от 15.03.97 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли"⁸ ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ).

      Документы о нормативной цене и кадастровой  стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

      При продаже здания, строения, сооружения и иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

      В договоре продажи может быть указана  лишь цена на единицу площади или  иного размера недвижимости, например, цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

      По  общему правилу, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п.1 ст. 235 ГК РФ). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служат основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром.

      Риск  случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

      Договор продажи недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

      Закон не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. 07.04.2010 N 60-ФЗ⁹).

      Основным  источником правового регулирования  отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский кодекс и, прежде всего глава 30. В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно.

      В ГК РФ кроме общих положений о договоре купли-продажи товаров излагаются также положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Это такие условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара: комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка: цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара.

      Также в ГК РФ расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи: поставки: поставки товаров для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия.

      К договору купли-продажи недвижимости применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части не урегулированной главой 30 ГК РФ).

      Наряду  с ГК РФ источниками правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости являются также иные Кодексы и федеральные законы. В ряде случаев ГК РФ сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору купли-продажи земельных участков, не урегулированным ГК РФ, применяются положения Земельного кодекса РФ¹⁰. Также к отношениям по продаже недвижимости применяется Федеральный Закон Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.)¹¹

        В некоторых случаях, предусмотренных ГК РФ, допускается регулирование отношений по купле-продаже недвижимости указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами).

      В качестве продавца могут выступать  государство (Российская Федерация  и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК РФ), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

      Граждане  могут заключать договоры купли-продажи недвижимости (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

      Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный ему объект недвижимости. К числу таких покупателей относятся:

      Во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли-продажи какого-либо недвижимое имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юридическими лицами.

      Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи недвижимости также граждане и юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

      Таким образом, существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества¹².

      Договор продажи недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов  письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.