Особенности проведения государственной оценки земель и различных форм собственности

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Байкальский государственный  университет экономики и права» в г. Якутске

Кафедра государственно-правовых дисциплин и таможенного дела

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Кадастры и кадастровая оценка земель.

по теме: Особенности проведения государственной оценки

земель и различных  форм собственности.

 

Исполнитель студент       _________________________    Никитин. Е.О.

группы ЗИО-11                            подпись, дата

 

 

Руководитель                 __________________________     Лукин. А.А.

К.ю.н., доцент                                  подпись, дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Якутск 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ………………………………………………………..………….ст.2

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...ст.3

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ…………………………………………….…ст.6

1.1. Цели государственной  кадастровой оценки……………………………..…ст.6

1.2. Стоимость земель и  базовые функции…………………………………..ст.6

1.3. Требования, предъявляемые  к государственной кадастровой  оценке..ст.8

1.4. Иерархический принцип  организации оценки городских  земель…….....ст.10

2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И ОСНОВНЫЕ  ЭТАПЫ ОЦЕНКИ  ЗЕМЕЛЬ………………………………………………………………………….ст.12

2.1 Правовые источники  проведения государственной кадастровой………..ст.12

2.2 Этапы проведения оценки  земель в населённых пунктах………………..ст.18

3. ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ……………………………...…ст.26

3.1 Право частной собственности на землю юридических лиц……………....ст.26

3.2 Право общей собственности на земельный участок……………..………..ст.29

3.3. Право государственной собственности на землю………………………...ст.32

3.4 Право муниципальной собственности на землю……………………….....ст.37

3.5. Иные формы собственности на землю…………………………………….ст.41

3.5.1 Общая собственность супругов на земельный участок………………...ст.41

3.5.2 Общая собственность крестьянского (фермерского)…………………...ст.41

3.5.3 Собственность жилищного  товарищества (кондоминиума)…………...ст.41

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..ст.42

Список использованной литературы……………………………………….ст.44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в  Российской Федерации сложились  адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности, а также государственной  политики в области оценки земель для целей налогообложения. В  этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

• Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
• Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Определенные шаги в области  создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части  Налогового Кодекса Российской Федерации  предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости  земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.

В отдельных субъектах  Российской Федерации проводились  оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения  нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании  международной практики оценки без  учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической  и социальной жизнедеятельности.

В целях обеспечения методической поддержки и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным  комитетом Российской Федерации  по земельной политике разработана  “Методика государственной кадастровой  оценки городских земель” (Поставщик - Центр аналитических исследований и разработок АООТ “Городской кадастр”, г. Москва).

Настоящая “Методика государственной  кадастровой оценки городских земель”  предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и органам местного самоуправления для использования в земельно-оценочных  работах.

Государственная кадастровая  оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических  мероприятий, направленных на определение  кадастровой стоимости земельных  участков в границах муниципальных  образований по состоянию на определённую дату. При отсутствии информации о  рыночной стоимости земельного участка, полученной в результате проведения индивидуальной оценки, кадастровая  стоимость является основой, как  для исчисления базы налогообложения, так и для иных целей, предусмотренных  законодательством РФ.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении  или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Её основное отличие от других видов  оценки это то, что результаты используются для целей налогообложения и  то, что проводится она методами массовой оценки. Результатом кадастровой  оценки являются показатели базовой  стоимости земли в границах установленных  оценочных зон и кадастровая  стоимость земельного участка. Качество массовой оценки определяется статистикой  на основе выборки данных о продажах на всей оцениваемой территории.

Необходимость оценки земли  обусловлена ее исключительной ролью  в обществе как пространственного  базиса размещения всех отраслей промышленности, объектов непроизводственной сферы  и естественной производительной силы сельского хозяйства.

Земля ограничена в пространстве, различна как среда обитания и  по производительной способности. Поэтому  она всегда была объектом имущественных  интересов людей, яблоком раздора между правообладателями землей, символом экономической свободы собственника земли и власти государства.

Цель курсовой работы, является в полном исследовании, спектров кадастровой  оценки земель и форм собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Цели государственной  кадастровой оценки

 

В современном обществе кадастровая  оценка земель используется в следующих  целях:

• в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
• для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
• для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

 

1.2. Стоимость земель и  базовые функции

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским (и региональным) землям. Она характеризует меру удобства или выгоды от занятия данного  земельного участка по сравнению  с удобством или выгодой от занятия другого земельного участка.

Понятие стоимости городских  земель неотделимо от тех функций, под  которые они используются в данный момент или могут использоваться (базовых функций). Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись с точки зрения тех или иных конкретных функций. Ориентировочный перечень городских базовых функций приведен в таблице 1. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций. Между видом существующего использования и соответствующей базовой функцией есть различие: вид использования данного земельного участка в данный момент сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие, относящееся к группе земельных участков, близких по характеристикам. Так, конкретная обувная мастерская на углу двух конкретных улиц принадлежит базовой функции “КБО, мелкий бизнес”, которой принадлежит и множество других предприятий этого рода в городе.

Таблица 1

Городские базовые функции

№№ пп	Наименования функций	№№ пп	Наименования функций	№№ пп	Наименования функций
1 2 3 4 5 6 7	Коттеджное жилье  Сблокиров.2эт. жилье  Жилье 5-6 эт  Жилье 9-10 эт  Жилье 15-16 эт   Жилье 20-22 эт  Жилье центра: Функц. смесь Ж80Т10О10	8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18	НИИ, КБ, Вузы  Офисы, Администр. Учреждения  Машиностроение людоемкое  Машиностроение средне-людоемкое  Машиностроение нелюдоемкое  Черная металлургия  Цветная металлургия  Химия, Нефтехимия  Строймат., Деревообр.  Легкая , Пищевая  Коммун. Хозяйство	19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30	Торговля, общепит мелкие  КБО, мелкий бизнес  Ярмарки  Рынки  Торг.центры  Парки прогулочные  Спорт  Зрелищные учреждения  Медицинск. и оздоровит. Учреждения  Культура, образование, просвещение  Жел.дор. вокзалы и станции  Автовокзалы

 

Подчеркнем, что данный перечень базовых функций следует рассматривать  как сугубо ориентировочный: в каждом городе при проведении оценочных  работ формируется свой собственный  перечень, совпадающий с приведенным лишь отчасти.

 

1.3. Требования, предъявляемые  к государственной кадастровой  оценке

 

 Кадастровая оценка  земель должна удовлетворять  следующим требованиям. 

1. Полнота учета существенных факторов.

Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного  фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с  пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке  является обязательным, поскольку существенно  отражается на стоимости строительства  и использования под любую  базовую функцию. То же относится  к оценке земель в городе, находящемся  в сейсмической зоне, на территориях  с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.

2. Адекватность учета существенных факторов.

Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими  адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную  меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются  и корректно используются. Они  обеспечивают максимум объективности  и беспристрастности оценки, легко  обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.

3. Прозрачность методов оценки и наглядность результатов.

Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном  виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить  выборочную оценку самостоятельно. Нередко  и сами результаты представляются в  трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную  некачественно по существу.

4. Внутренняя непротиворечивость результатов оценки.

 Одним из методов  работы аудитора с результатами  оценки является выборочная проверка  и сопоставление локальных оценок  в различных местах города, в  ситуациях, которые хорошо знакомы  аудитору или легко поддаются  интерпретации. Если в таких  ситуациях не наблюдается взаимных  противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной  оценочной работы, хотя еще и  недостаточно для вынесения окончательного  положительного решения: после  этого можно применять более  тонкие методы анализа. Если  же уже на этом уровне в  работе обнаруживаются противоречия, это скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.

5. Адресность.

Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может  быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные  случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия. 

 

1.4. Иерархический принцип  организации оценки городских  земель.

Кадастровая и индивидуальная оценка

Факторы, определяющие стоимость  городских земель, можно разделить  на две группы, или два уровня: факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в квартале.

Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы, трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности математических функционально-градостроительных моделей.

Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого налогообложения, планирования инвестиций и других приложений результатов оценки.

Исходя из этого, процесс оценки городских земель строится иерархически. Вначале осуществляется кадастровая поквартальная оценка территории города, в которой учитываются факторы макроположения, или макроуровня. Результатом кадастровой оценки является базовая оценка земель каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости 1 м² его земель в предположении использования под каждую из базовых функций. Для индивидуальной оценки земель конкретного земельного участка под конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с учетом факторов микроположения, т.е. положения земельного участка в квартале.

Кадастровая поквартальная  оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования  факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее, и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

В рамках настоящей методики рассматривается только кадастровая  поквартальная оценка городских  земель. Рассмотрение перехода от кадастровой  поквартальной базовой оценки к  оценке земельных участков (индивидуальной оценке) выходит за рамки данного  документа.

Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь  – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального  развития.

 

 

 

1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ  РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ  ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ.

2.1 Правовые источники  проведения государственной кадастровой  оценки земель населённых пунктов.

Действующее земельное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих земельные отношения по использованию и охране земель. Федеральное законодательство включает законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и нормативные акты субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления.

Федеральное земельное законодательство базируется на Конституции РФ. К  нему относятся: законодательные акты, которые содержат правовые нормы, регулирующие земельные отношения; Указы президента РФ, правительственные нормативные акты, ведомственные нормативные правовые акты [1].

Основой всей системы законодательного регулирования земельных отношений, правовой основой информационного (земельно-оценочного) обеспечения  их регулирования является Земельный  кодекс Российской Федерации. Кодексом подтверждена, установленная Конституцией Российской Федерации платность  использования земель. Согласно ст. 65 «Платность использования земли» устанавливает следующие положения.

1. Использование земли  в Российской Федерации является  платным. Формами платы за использование  земли являются земельный налог  (до введения в действие налога  на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления  и уплаты земельного налога  устанавливается законодательством  РФ о налогах и сборах.

3. За земли, переданные  в аренду, взимается арендная  плата. Порядок определения размера  арендной платы; порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы за земли, находящиеся  в собственности РФ, субъектов  РФ или муниципальной собственности,  устанавливаются соответственно  Правительством РФ, органами государственной  власти субъектов РФ, органами  местного самоуправления. Размер  арендной платы является существенным  условием договора аренды земельного  участка.

4. Порядок установления  и сроки внесения арендной  платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения  и в иных случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом, федеральными  законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного Кодекса  «Оценка земли» определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается  в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости [2].

29 июля 1998 года принят  Федеральный Закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Этот Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей [6].

Работы по проведению государственной  кадастровой оценки земель ведутся  Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его  ведении предприятиями и организациями  в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации  от 25 августа 1999 №945 «О государственной  кадастровой оценке земель» и  Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 «Об  утверждении правил проведения государственной  кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.

В соответствии с Постановлениями  Правительства Российской Федерации  работы по проведению государственной  кадастровой оценки земель проводятся на землях всех категорий на всей территории. Эти работы создают основу для  введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации, определяющего, что при  исчислении земельного налога в качестве налоговой базы используется кадастровая  стоимость объекта налогообложения, где объектом налогообложения является земельный участок [5].

Данным постановлением органам  государственной власти субъектов  Российской Федерации по земельной  политике рекомендовано принять  нормативные правовые акты, необходимые  для проведения государственной  кадастровой оценки земель, а также  утвердить ее результаты.

Постановление Правительства  РФ от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении  правил проведения государственной  кадастровой оценки земель» определяет:

• порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике, его территориальным органам, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности;
• Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;
• в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков;
• Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Государственного комитета РФ по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Постановление Правительства  РФ от 11.04.2006 №206 «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» вносит изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316. Установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации - не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем один раз в 3 года. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Роснедвижимость [7].

13 сентября 2005 года Правительством  Российской Федерации утверждена  Подпрограмма «Создание системы  кадастра недвижимости (2006-2011 годы)»  федеральной целевой программы  «Создание автоматизированной системы  ведения государственного земельного  кадастра и государственного  учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», где определены в том числе задачи и мероприятия, связанные с развитием государственной кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Основные из них:

• разработка нормативно-правовой и методологической базы и унифицированных технических решений по кадастровой оценке объектов недвижимости (включает в себя проведение исследований по развитию системы налоговой оценки объектов недвижимости, разработку методик массовой оценки объектов недвижимости);
• организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель;
• проведение массовой оценки объектов недвижимости и введение сведений в государственный кадастр недвижимости.

Одной из важнейших составных  частей механизма регулирования  земельных отношений является платность  пользования землей. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических  условий хозяйствования на землях разного  качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий. Регулирование системы  платности землепользования осуществляется: Земельным Кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю», Налоговым кодексом РФ, иными нормативно-правовыми документами.

Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991г. определяет следующие  формы платы за землю: земельный  налог, арендная плата, нормативная  цена земли [14].