Освидетельствование 2-х комнатной квартиры

Содержание

Введение……………………………………………………………………………………….......

1.Освидетельствование 2-х комнатной квартиры…………………………….

1.1.Анализ рынка недвижимости  г.Екатеринбург…………………………….

1.2.Принципы и методы освидетельствования

(техническая инвентаризация)…………………………………………………………..

2.Освидетельствование квартиры……………………………………………………..

2.1.Индификация объекта……………………………………………………………….…

2.2.Освидетельствование объекта……………………………………………….......

Заключение……………………………………………………………………………..………….

Приложение………………………………………………………………………………………..

Список источников……………………………………………………………………………...

Введение

Анализ рынка по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 20 января 2014 года средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир выставленных на продажу составляет 73083рубля. Динамика показателя остается положительной. Среди квартир различных размеров резкий рост показателей финансирования в сегменте многокомнатных объектов. Квартиры с четырьмя и более комнатами выросли на 2,5% их средняя цена составила 72265 рублей квадратный метр.

В тоже время «двушки» поднялись на 0,8% их показатель 72958 рублей квадратный метр, «трешки» на 0,4% их цена составляет 70671 рублей квадратный метр. Цены на однокомнатные квартиры практически не изменились 80630 рублей квадратный метр.

Темой данной курсовой является освидетельствование двухкомнатной квартиры.

Тема актуальна так как освидетельствование является необходимым для объекта оценки

Задачи:

Определение объекта для освидетельствования;

Сбор информации по объекту;

Проверка информации;

Сбор пакета документов по объекту;

Освидетельствование двухкомнатной квартиры

Цель работы: провести освидетельствование квартиры

1 Освидетельствование двухкомнатной  квартиры

1. Анализ рынка недвижимости

Объем предложения на рынке в последние полтора месяца сокращался. Темпы снижения показателя составляли около – 1 % в неделю. С начала декабря прошлого года кол-во квартир, выставленных на продажу в базе данных УПН через агентство недвижимости, снизилось на 7,9% или на 700 единиц. Сократилось число выставленных на продажу комнат. Если в ноябре прошлого года их было более 1800, то сегодня осталось около 1550. Тем не менее, объем предложения остается высоким. В базе данных УПН сейчас выставлено около 8500 квартир, при этом сроки экспозиции объектов во время и после новогодних каникул традиционно выросли.

     Сейчас среднее значение  составляет 4,5 месяцев, однако в ближайшее 3-4недели оно вернется на уровень конца прошло года, тоесть к уровню 3,5 месяца.

      В отдельных сегментах  рынка в последнее время фиксируется  достаточно резкие корректировки  среднего показателя, что объеснятеся изменениями структуры выборки. Так, на пример, в центре периодически выставляются и снимаются с продажи объекты, цена метра в которых заметно выше среднего уровня.

     В итоге за последние  четыре недели стоимость жилья  в самом дорогом районе города  выросли на +1,7%.

     Сегодня она составляет 95949 рублей квадратный метр. В  то же время в 4 поясе цены  на квартиры снизились на -0,7%. Стоимость квадратного метра  в самых отдаленных районах  оказалась на уровне 54517 рублей  квадратный метр. В 3 поясе корректировка  составила +1,1%. Средняя цена предложения  здесь 63442 рубля квадратный метр. В районах 2 пояса показатель поднялся  на +0,6%. Средний уровень цен при  этом составил 67989 рублей квадратный  метр. Наименьшее изменение в 1 поясе. Корректировка здесь превысила +0,2%. Квадратный метр в приближенных  к центу районах обойдутся  покупателю сегодня в 75749 рублей  квадратный метр.

     Среди квартир различных  размеров резкий рост показателя  зафиксировался в сегменте многокомнатных  объектов. Квартиры с четырьмя  и более комнатами подорожали  за 4 недели на 2,5%, их средняя цена  составила 73265 рублей квадратный метр. В то же время двухкомнатные квартиры поднялись 0,8%, трехкомнатные квартиры поднялись на 0,4%, однокомнатные квартиры практически не изменились.

2. Принципы и методы освидетельствования, технической инвентаризации

Техническая инвентаризация квартир

Техническая инвентаризация квартиры – возможность получения полной достоверной информации о квартире посредством получения, обработки и хранения информации об объекте. Вся недвижимость имеет свой паспорт, она измерена и учтена инвентаризаторами. Любое изменение в проекте квартиры (снос стены или, наоборот, постройка новой) требует одобрения специалистов, а после перепланировки вносятся соответствующие поправки в паспорт объекта.

Техническая инвентаризация квартиры бывает трех видов: первичная, плановая и внеплановая.

Первичная инвентаризация проводится после сдачи дома в эксплуатацию. По данным первичного учета на каждую квартиру оформляется технический паспорт. Объектам учета присваиваются инвентарные и кадастровые номера. Для проведения первичной инвентаризации надо предоставить разрешительную документацию на строительство, проектную документацию и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Плановая инвентаризация проводится через пять лет после первичной. Плановый учет необходим для выявления изменений произошедших с квартирой, которые надо зафиксировать. В дальнейшем плановая инвентаризация квартиры должна проводиться каждые пять лет, когда истекает срок годности технического паспорта.

Внеплановая инвентаризация квартиры проводится при перепланировке или реконструкции объекта. Также внеплановый учет проводится при государственной регистрации права собственности на объект или других сделок с ним, с целью выявления изменений произошедших от последней инвентаризации.

Сейчас техническую инвентаризацию можно пройти не только в БТИ, но и частных организациях, которые имеют право заниматься данной услугой. Наши сотрудники качественно проведут техническую инвентаризацию квартиры в кратчайшие сроки с учетом всех ваших пожеланий. В итоге Вы получите новый технический паспорт на квартиру государственного образца.

Целью технической паспортизации квартир является обеспечение собственников, арендаторов, нанимателей жилых помещений документами, содержащими необходимые и достоверные сведения о потребительских характеристиках жилья, технические рекомендации по его безопасной эксплуатации, а также проведение в городе единой политики по сохранности, содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

Покупая квартиру, каждый гражданин должен получить документ, подтверждающий, что он приобретает товар определенного качества. Современная квартира – одно из самых сложных инженерно-технических сооружений. В ее стенах и за пределами квартир скрыто множество инженерных коммуникаций, различное оборудование. Все это необходимо знать не только обслуживающим организациям, но и самому жильцу. Безопасность проживания людей в собственном жилище во многом зависит от того, насколько хорошо собственник, наниматель или арендатор квартиры знает, где и какие проложены коммуникации.

Технический паспорт- это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилья. Технический паспорт оформляется при купле, продаже, обмене или перепланировке квартиры.

Паспортизация объектов недвижимости, в том числе паспортизация жилых зданий, в том или ином виде осуществляется в нашей стране, начиная с 60-х годов прошлого века, что было связано, прежде всего, с переходом на типовое проектирование и индустриализацию строительства жилых домов первых массовых серий.

 Паспорт жилого дома  разрабатывается с целью создания  единого документа, объективно отражающего  степень соответствия жилого  дома всей совокупности предъявляемых  к нему нормативных и других  требований, уровень его потребительских  свойств на этапах 

проектирования, строительства и последующей эксплуатации на протяжении всего жизненного цикла жилища. Паспорт разрабатывается как для новых жилых домов, так и для объектов существующего жилищного фонда.

Паспорт жилого дома является обязательным нормативно-правовым техническим документом, содержащим необходимую достоверную информацию о потребительских свойствах жилища и степени его соответствия нормативным и иным требованиям на стадиях проектирования, строительства и последующей эксплуатации.

Содержащаяся в паспорте информация предназначается для использования:

1. при утверждении проекта жилого дома;
2. при сдаче-приемке построенного жилого дома;
3. при страховании жилища;
4. при совершении любых юридических актов в части домов, связанных с правом собственности, владения, распоряжения и пользования, при оформлении передачи в собственность, купли, продажи, мены, залога, найма, аренды, обмена и иных форм предоставления жилища;
5. при получении разрешения на изменение планировки квартиры, на реконструкцию и перепланировку дома;
6. при  переводе жилых зданий в нежилой фонд;
7. при регистрации степени износа жилища и отнесения его к категориям непригодности для проживания, ветхого, аварийного, подлежащего капитальному ремонту, сносу;
8. при корректировке регламента эксплуатации жилого дома;
9. при разработке мероприятий и рекомендаций по восстановлению утраченных и совершенствованию существующих потребительских свойств жилых жомов;

10. в иных необходимых случаях при проектировании, строительстве и эксплуатации жилища.

Паспорт предназначается для применения в регионах России по решениям соответствующих органов управления субъектов РФ. При этом допускается обоснованная корректировка (дополнение, изъятие, изменение) некоторых показателей и характеристик в паспорте с учетом местных условий и в соответствии с региональными законами и нормативными документами в части, не противоречащей общероссийским законам и нормативным документам (АНиПам, ГОСТам и т.п.)

Технический паспорт квартиры – это не только потребительские характеристики и эксплуатационные рекомендации, но и база для правовой защиты потребителей.

Технический учет составляет основу государственного учета и возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро технической инвентаризации.

Технический учет жилищного фонда осуществляется в соответствии с нормативными актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В настоящее время форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления утверждены приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 г. Согласно этому документу в паспорте объекта индивидуального жилищного строительства должны содержаться:

1. наименование ОТИ, адрес объекта и дата его обследования;

2. общие сведения об объекте – фактическое использование, год постройки, общая и жилая площадь дома, этажность, отсутствие разрешения на строительство и имеющиеся нарушения на строительство, и имеющиеся нарушения градостроительных норм и правил;

3. состав объекта – наименование, буквенное (литера) или цифровое обозначение и характеристики частей объекта или вспомогательных строений, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай и т.п.);

4. сведения о правообладателях объекта;

5. ситуационный план земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, перепланировка, веранда, сарай и т.п.);

6. благоустройства объекта:

7. поэтажный план;

Электрические сети. Схема расположения групповых линий электросети, состав, элементы и описание особенностей электрических сетей квартиры, в том числе фрагменты прокладки групповых линий в штабах и в трубах.

Техника безопасности при выполнении отверстий в конструкциях квартиры при скрытой электропроводке.

Отопление. Представляются параметры теплоносителя, наименование и краткая характеристика отопительных приборов и терморегуляторов, обеспечивающих поддержание комфортной температуры воздуха, температурные нормативы в период отопительного сезона, наличие приборов учета . При горизонтальной системе отопления указывается способ прокладки подающих и обратных трубопроводов и их характеристика.

Вентиляция (приточная и вытяжная, кондиционирование). Представляются принципиальные и конструктивные особенности, а так же нормативные показатели работы систем для отдельных помещений.

Водопровод и канализация. Размещение стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации, размещение сантехнических приборов, характеристики и параметры запорно-регулирующей арматуры, сантехнических приборов и подводок к ним, в том числе приборов учета.

Связь и сигнализация. Характеристика систем: радиотрансляции, телефонной связи, телевидения, пожарной сигнализации, системы охраны входа.

Пути эвакуации при пожаре. Представляется описание непосредственно путей эвакуации для данной квартиры в случае пожара и мероприятия, обеспечивающие их безопасность. Указываются опасные факторы пожара, воздействующие на людей.

Санитарно-гигиенические и экологические нормативы жилых помещений: допустимая температура в различных помещениях квартиры в холодный и теплый периоды года, допустимая относительная влажность в холодный и теплый периоды года, допустимая скорость движения воздуха в помещениях квартиры, температура на поверхности отопительных приборов, продолжительность непрерывной инсоляции для помещений квартиры, уровень шума (в дневное и ночное время) от движения транспорта. Исследования санитарно-гигиенического и экологического состояния квартиры проводятся по заявке и за счет владельца квартиры организациями, которые имеют соответствующую аккредитацию для произведения измерений и представления сведений по экологической безопасности и санитарно-гигиеническому состоянию жилища.

8. экспликация к поэтажному плану;
9. расчетно-инвентаризационная ведомость, включая:

1. исчисление площадей и объемов;

2. техническое описание и определение физического износа;

3. расчет инвентаризационной стоимости

Законодательством не установлен срок действия Технического паспорта. В свою очередь в Постановлении Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N921 говорится: "Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Обследование технического состояния домовладения

Обследование технического состояния строительных конструкций является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Объем проводимых обследований домовладения увеличивается с каждым годом, что является следствием ряда факторов: физического и морального их износа, перевооружения и реконструкции производственных зданий промышленных предприятий, реконструкции малоэтажной старой застройки, изменения форм собственности и резкого повышения цен на недвижимость, земельные участки и др.

Особенно важно проведение обследований при реконструкции старых зданий и сооружений, что часто связано с изменением действующих нагрузок, изменением конструктивных схем и необходимостью учета современных норм проектирований зданий. В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потери их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом.

Для разработки мероприятий по восстановлению эксплуатационных качеств конструкций, необходимо проведение их обследования с целью выявления причин преждевременного износа понижения их несущей способности.

Очевидно, что обследование зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями и специалистами, обладающими знаниями в самых разных областях строительной науки, а также знающими особенности технологических процессов в производственных зданиях.

Обследование зданий выполняется с целью установления их пригодности к нормальной эксплуатации или необходимости ремонта, восстановления, усиления или ограничений в эксплуатации, как отдельных конструкций, так и зданий в целом.

Общей целью обследований технического состояния строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

Обследования проводятся при реконструкции или реставрации зданий, при длительном перерыве (более одного года) в строительстве зданий, при обнаружении в конструкциях дефектов и повреждений, при авариях, а также при изменении нагрузок или функционального назначения здания.

Обследование конструкций с целью определения технического

состояния и остаточного ресурса химических предприятий проводится в следующих случаях:

• обнаружения дефектов и повреждений (категории «А») при периодических и внеочередных осмотрах;

• после пожаров и стихийных бедствий;

• после аварии в цехе или в цехах аналогичных производств;

• по предписанию органов Госгортехнадзора России;

• при изменении технологии производства или его консервации;

• необходимости наличия заключения о состоянии промышленных зданий и сооружений для получения организацией лицензии на эксплуатацию производств и объектов;

• истечения сроков обследования или нормативных сроков эксплуатации;

• при изменении владельца

• при страховании организации;

• для определения экономической целесообразности ремонта или реконструкции;

при увеличении нормируемых природно-климатических воздействий (сейсмические, снеговые, ветровые воздействия).

Параметры оценки технического состояния зданий и сооружений  
Для оценки технического состояния зданий и сооружений определяют следующие параметры: 

• прочность и однородность материала конструкций;

• коррозионное состояние конструкций;

• толщина защитного слоя бетона;

• расположение, диаметр и класс арматуры в бетонных конструкциях; 

• геометрические характеристики стальных профилей;

• марка стали;

• расчетное сопротивление стали;

• коррозионный износ;

• наличие дефектов сварных соединений;

• наличие скрытых дефектов; 

• линейные деформации;

• величина нагрузок, действующих на конструкции.

По результатам испытаний составляются расчеты конструкций и их элементов на основе методов строительной механики. Итогом проделанной работы является отчет о техническом состоянии объекта. 
          На основании отчета о техническом состоянии объекта разрабатывается (при необходимости) проект реконструкции, который предусматривает приведение конструкций здания или сооружения к требуемым эксплуатационным параметрам.

Техническая экспертиза

Техническая эксплуатация зданий - комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование и использование зданий по назначению, техническое и санитарное обслуживание и ремонт.

Чаще всего техническую экспертизу зданий и сооружений производят для определения размеров ущерба при возникновении различных ситуаций, которые привели к повреждению имущества организаций или отдельных граждан. Независимая профессиональная оценка повреждений и ущерба, причиненного имуществу, необходима для определения предварительной стоимости работ по восстановлению и ремонту поврежденных объектов, а также для расчета размера возмещения убытков, связанных с утратой или повреждением имущества. Техническая экспертиза зданий и сооружений, как частных домов, так и объектов коммунального хозяйства или промышленных зданий производится не только в случае повреждения, но и перед проведением капитального ремонта или реконструкции.

После проведения экспертизы выдается заключение, которое включает результат проведения работ, полное описание объекта и результаты всех проведенных работ неразрушающими методами.

Довольно часто техническая экспертиза зданий и сооружений производится в случаях, когда перед консервацией объекта или возобновлением строительства законсервированного объекта необходима оценка стоимости незавершенных работ. Иногда возникают ситуации, когда подрядчик произвел ремонт в полном объеме, надлежащего качества и с соблюдением всех сроков, но у заказчика имеются необоснованные претензии, опираясь на которые он отказывается оплачивать работы подрядчика. Без технической экспертизы зданий и сооружений нельзя обойтись, когда необходима квалифицированная оценка ремонтных или строительных работ, а также оценка их качества.

Общее определение экспертизы – это проведение профессиональной оценки соответствия объекта исследования определенным требованиям и нормам.

Предмет независимой экспертизы объектов строительства (недвижимости) – констатация наличия или отсутствия дефектов, проверка документации и самого объекта на соответствие правилам и нормам, существующим в отношении данного типа объектов. Кроме того, предметом экспертизы может являться оценка стоимости самого объекта (конструкции) либо стоимости его восстановления (окончания строительства), а также составление рекомендаций по дальнейшим действиям различных участников проекта.

Этап I. Подготовка работ по проведению обследования.

• ознакомление с объектом, уточнение объемно-планировочных и конструктивных решений.

• анализ проектной документации;

• составление технического задания.

Этап II. Предварительный мониторинг конструкций.

• визуальный осмотр конструкций.

• выявление дефектов (трещин, сколов, протечек в кровли) и их фиксация.

Этап III. Детальное обследование строительных объектов.

• обмерочные работы геометрических параметров здания, конструкций узлов;

• инструментальное определение дефектов;

• определение прочностных характеристик материалов;

• разработка шурфов с целью определения фундамента и грунтов;

• определение расчетной схемы здания и его отдельных строительных конструкций;

• расчет несущей способности строительных конструкций по результатам работ;

• анализ результатов, поверочных расчетов;

• анализ полученного материала и выявления причин появления дефектов;

• разработка рекомендаций по обеспечению безопасной эксплуатации.

Техническое заключение включает: