Історія землеустрою та кадастру

1. ВСТУП

Україна розташована  у центрі Європи. За площею (603,7 квадратних кілометрів) вона посідає друге місце  в Європі після Росії. Україна  проголосила свою незалежність 24 серпня 1991 року. Політична форма правління  – республіка. Президент виконує  роль глави держави, а Парламент – її законодавчого органу. Офіційна державна мова – українська. Національна валюта України – гривня (грн.).  

Сучасного вигляду територія  країни набула в 50-х рр. минулого століття. У складі адміністративно-територіального  устрою України 24 області (регіони) та Автономна Республіка Крим. Міста Київ та Севастополь також мають статус адміністративних одиниць регіонального рівня. Загальна кількість постійного населення України станом на 5 грудня 2001 року складала 48 млн. 241 тис. осіб, з них 37,541 млн. – етнічні українці і 8,334 млн. – етнічні росіяни. Решту населення складають євреї, білоруси, поляки, молдавани, болгари і кримські татари. Київ – столиця України і її найбільше місто з населенням 2,61 млн., друге місце за кількістю населення посідає Харків (1,47 млн.), далі – Дніпропетровськ (1,065 млн.), Одеса (1,029 млн.) та Донецьк (1,016 млн.). Міське населення складає 62,7%, сільське – 32,8%. Більша частина населення України сповідує православну віру. У Західній Україні переважає греко-католицьке віросповідання.

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які  знаходяться вмежах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної  зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених  Конституцією України.

Кожний громадянин має право  користуватися природними об’єктами  права власності народу відповідно до закону. Держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

        Використання території України, що сприяє її соціально-економічному розвитку є: 
- вигідне геополітичне розташування в центрі Європи, на перетині комунікаційних зв'язків "захід-схід" та "північ-південь";   
- достатньо сприятливі природно-кліматичні умови;   
- наявність територій з природним станом ландшафтів;   
- якісний стан та висока продуктивність земельних угідь;   
- значні запаси мінеральних ресурсів;   
- розвинутий інтелектуальний та науково-технічний потенціал;   
- потужна багатогалузева виробнича база;   
- розвинута мережа населених пунктів;   
- наявність територій з високим потенціалом соціально-економічного розвитку;   
- розвинута інженерно-транспортна інфраструктура та значна її щільність;   
- унікальний історико-культурний, туристичний та рекреаційний потенціал;   
- початок формування єдиної територіальної системи національної екологічної мережі.

     Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. За сукупністю особливостей навколишнього географічного середовища Україну можна поділити на три природно-кліматичні зони і два гірські масиви – Карпатський та Кримський. Цей поділ визначають різні типи клімату. На Поліссі, в зоні мішаних лісів, переважає прохолодне літо і помірна зима з сильними опадами. Клімат лісостепової зони помірно континентальний з холодною зимою і теплим літом. Широкий пояс лісостепу, що простягнувся через Центральну Україну, створює найкращі умови для життя та сільського господарства. Зона степу характеризується помітним континентальним кліматом з посушливим та жарким літом і холодною, часто сухою зимою.

Родючі землі в умовах відносно теплого клімату створюють  гарні умови для високої культури сільського господарства. У структурі сільськогосподарських угідь 77,7% складають орні землі, 2,2% - багаторічні насадження, 13,3% - пасовища та 5,8% - сіножаті. Найбільш родючі ґрунти Центральної та Південної України здебільшого зайняті під зерновими культурами. Ґрунти Північної та Західної України придатні для вирощування картоплі. Україна посідає четверте місце в світі по виробництву картоплі. Виробництво цукрового буряку поширене у Центральній, Північній та Західній Україні. Тваринництво здебільшого сконцентроване в Північній Україні. Свинарство та вівчарство головним чином переважає у центральних та південних областях.

У Декларації про державний  суверенітет України створення  нової системи земельних відносин шляхом здійснення всебічної земельної  реформи було проголошено одним з найважливіших завдань розвитку незалежної демократичної держави; для цього вжиті такі заходи:

-надання прав власності  на землю приватним землевласникам  в умовах розподілу земель  на засадах соціальної справедливості;

- забезпечення територіальних умов для ефективного ведення сільського господарства та землекористування в умовах гарантії екологічної безпеки в сільській та міській місцевості;

-  удосконалення методів державного управління земельними ресурсами та землекористування на основі ефективних економічних методів;

- включення землі в економічний (ринковий) товарообіг;

- створення системи приватних господарств у сільськогосподарському секторі;

- альтернативне додаткове функціонування великих, середніх та малих сільськогосподарських структур усіх форм власності на землю та майно.

Основні територіальні  умови для економічної незалежності місцевих громад були створені шляхом розмежування сільських, селищних та міських  рад; запровадження податку на землю  зробило його одним з основних джерел доходів для місцевих бюджетів. Зроблені перші кроки щодо запровадження оренди землі та механізмів продажу ділянок несільськогосподарського призначення як другого джерела доходів до місцевих та державного бюджетів. Земельна реформа спричинила до кардинальних змін у формах землеволодіння, структурі прав власності на землю; значні зміни сталися в землекористуванні та аграрному секторі. Первинну приватизацію сільськогосподарських угідь у країні в цілому завершено. Безкоштовна передача сільськогосподарських угідь у власність селян впродовж останнього десятиріччя була одним з найважливіших результатів реформи.

На основі приватної  власності на землю та майно реформовано  близько 11,8 тис. сільськогосподарських підприємств. Створено 20,5 тис. нових сільськогосподарських структур ринкового типу (з них 35,6 % товариств з обмеженою відповідальністю, 10,4 % сільськогосподарських кооперативів, 21,2 % приватних (орендних) підприємств, 17,5 % приватних фермерських господарств, 4% акціонерних товариств, 11,4% - інших форм суб’єктів господарювання).

   Згідно оперативних даних Державного Комітету України по земельних ресурсах (Держкомзем)¹ станом на 01 червня 2004 року в обмін на сертифікати на право власності на земельну частку (пай) видано 4,2 млн. державних актів. Власники сертифікатів уклали 4 млн. 923 тис. договорів оренди землі (72,6% від загальної кількості власників сертифікатів); ця цифра не охоплює громадян, які вийшли з колективних господарств, вилучивши свої частки.

Держкомзем є центральним органом виконавчої влади, координацію та керівництво діяльністю якого здійснює Кабінет Міністрів України. Держкомзем надає пропозиції щодо розробки державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання, захисту та моніторингу земель. Він відповідає за державний земельний кадастр та забезпечує регулювання у цій галузі, а також міжгалузеву координацію та функціональне врегулювання питань, що належать до його компетенції.

Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України є  державною самоокупною організацією, головне завдання якої полягає у виконанні робіт, пов’язаних із створенням автоматизованої системи державного земельного кадастру та веденням системи реєстрації прав власності на нерухомість. Центр державного земельного кадастру функціонує в межах своєї організаційної структури на загальнодержавному, обласному та нижчих рівнях у формі субординованих підприємств.

1. ІСТОРІЯ ЗЕМЛЕУСТРОЮ ТА КАДАСТРУ

Перші спроби обліку кількості  і якості земель проводилися ще при  первобутному общинному способі виробництва. Однак тоді облік був досить примітивний і проводився в інтересах громади. З появою приватної власності на засоби виробництва виникла необхідність у більш ретельному обліку. Крім приватних власників облік вела рабовласницька держава. Вона враховувала доходи від обкладання податками, контрибуціями, витрати на зміст армії і т.п. Об'єктом обліку поступово ставала земля, що вже в той час виступає як основний засіб виробництва в сільському господарстві. При рабовласницькому ладі як спеціальний земельний обліковий захід зароджується земельний кадастр, що продовжує розвиватися при феодалізмі й особливо при капіталізмі.

Так у Египті, у часи перших фараонів (4 тис. років до н. е.) ретельно велися оціночні списки земель, що підлягають оподатковуванню. Оцінку земель двічі в рік проводили спеціальні таксатори - чиновники фараона.

Земельний кадастр древнього  Риму (4 у до н.е.) являв собою опис земельної власності. У спеціальні реєстри вносили зведені розміри  земельних ділянок, способи їхньої обробки, якості і прибуток на земелью. На бронзові таблиці наносили плани маєтків, їхні назви, межі і розміри землеволодінь. Там же приводили зведення про якість земель і про саме господарство.

     В епоху  феодалізму подальший розвиток  одержав внутрігосподарський облік  який проводився з метою керування і контролю за розвитком поміщицького господарства.

   Феодальна держава  вела кадастр землі як засобу  виробництва  для оподатковування.  При феодалізмі в системі земельного  кадастру виникає земельна реєстрація, що узаконює право приватної власності на землю.

   У такий спосіб  вивчення земельних ресурсів  і проведення земельного кадастру  стало необхідністю з утворенням держави і розвитком оподатковування. У найдавнішій формі земельного обкладання розмір податку встановлювався по площі землі. На визначеному етапі поряд з обліком кількості починають враховувати і якісний стан земель, а вподальшому розмір доходу, одержаного з земель різної якості.

Перші описи земель у  Росії з'явилися ще в 9 столітті. Вони стосувалися головним чином 

монастирських і церковних земель служили підставою для наділення духівництва нерухомим майном, зокрема землею. Збирання даних про землю виникло також у зв'язку зі стягуванням зборів і податей російськими князями зі скорених ними племен.

    Існуючий у  11 столітті якісний облік земель мав спрощений характер. А перші переписи земель з характеристикою їхньої

 кількості і якості  відносяться до 12 століття. Найстарші кадастрові документи - опису земель періоду татарського ярма. Перший  перипис був проведен в 1245 р., а повсемістний перипис земель - у 1273 р.  Земельно - кадастровими документами в цей період були “Писцові книги”.

      У 16 столітті  для опису земель була створена  спеціальна установа “Помісцевий  наказ”. Але протягом 17 століття  в Росії відбувається розхитування писцового земельного кадастру. В інтересах поміщиків у податкову систему вводяться надзвичайні збори, безліч натуральних повинностей. У 1713 р.   Указом Петра-1 вводиться подушна подать. Якісний облік земель і їхня оцінка як підстава для оподатковування утратили своє значення і власне кажучи припинилися на тривалий термін. У цей період велику роль грає кількісний облік земель.

Але в 1837 р. Міністерство державного майна приступило до розробки нового земельного кадастру. Був пророблений  великий обсяг робіт зі зйомки і визначення розмірів земельних ділянок, облікові їхньої якості й оцінки. Однак уже в другій половині 19 століття, у зв'язку з переходом до капіталістичного способу виробництва, виникла необхідність у новому земельному кадастрі.

Найважливіше значення земельного кадастру полягає в тім, що він необхідний для організації найбільш повного, раціонального й ефективного використання земель і їхньої охорони, планування народного господарства, розміщення і спеціалізації сільськогосподарського виробництва, меліорації земель і хімізації сільського господарства, а також проведення інших  заходів, зв'язаних з використанням земель.

      Матеріали  земельного кадастру знаходять  широке впровадження при загальнодержавному  та регіональноиу і міському  землеустрою. Вони використовуються при формуванні землекористувань сільськогосподарських підприємств, розміщенні  виробничих центрів, встановленні складу співвідношення угідь і сівозмін, їхньому розміщенні, трансформації угідь, устрою території сівозмін і сільськогосподарських угідь, розміщенні сільськогосподарських культур відповідно до екологічної придатності земель для їхнього вирощування.

      Дані  земельного кадастру дозволяють  диференціювати цінність земель  для раціонального використання  й охорони по агровиробничих групах ґрунтів природно - сільськогосподарських зон країни. Тим самим земельний кадастр здобуває велику значимість на різних рівнях господарського планування і керування земельними ресурсами.

    Державний  земельний кадастр є основою  для ведення регіональних кадастрів природних ресурсів та ведення містобудівного кадастру.

2. ЗЕМЛЕУСТРІЙ У ЗАРУБІЖНИХ КРАЇНАХ

4. ОСНОВИ ЗЕМЛЕУСТРОЮ

Землеустрій базується на науковій основі та правовій. Науковава основа поділяє територію України: - за природно-кліматичними умовами; адміністративними та за цільовим використанням землі. Правова база включає  - правові акти, нормативно-правові акти, вказівки та інструкції

       Основним об’єктом землеустрою є Земля. З наукової точки зору при здійсненні землеустрою Земля розгялдається як фізичне тіло так і як просторовий базис.

       1.1.1. Земля як фізичне тіло

       Земля як живе космічне тіло має свою енергію та свою структуру. Однією із складових частин Землі є грунт.

 Грунт це - верхній горизонт землі. Грунти поділяються за своїми хімічними та фізичними властивостями. Не від’ємною частиною грунтів є рослинність та клімат. 

  Найважливішою якісною властивістю  землі як головного засобу виробництва в сільському господарстві є родючість. Родючисть грунту – це здатність землі задовольняти Родючисть грунту поділяється на природну і штучну. Природна родючисть як результат тривалого грунто-утворювального процесу, що проходить у певних кліматичних умовах, визначається фізичними, хімичними і біологічними властивостями грунту. Створена родючисть грунту шляхом обробітку грунту, внесенням добрив, травосіянням, підбором сортів, які здатні краще використовувати природну родючість,  називається штучною. Природна і штучна родючисть становлять економічну. Отже, при використанні землі необхідно враховувати не тільки її природні властивості, але й затрати коштів і праці. Це означає, що родючість виступає як абсолютна і відносна.

За вище зазначеними властивостями проведено районування території України, враховуючи географічне місце знаходження. Такий поділ дає змогу оцінити (бонітування, економічна оцінка грунтів) грунт, як засіб виробницьтва у сільському господарстві, визначити ступень родючисті грунтів.

1.1.2. Районування території 

       Природно-сільськогосподарське  районування території – наукова  система поділу території, яка  враховує закономірний розподіл  природних умов і ресурсів, а  також особливості їх сільськогосподарського  використання.

  Розрізняються дві форми  районування: загальнодержавна (агроекологічна), яка грунтується на принципах відображення об’єктивно існуючих природних комплексів (поясів, зон, провінцій, округів) і внутрірегіональна (внутріобласна) земельнокадастрова (земельнооціночна), яка грунтується на відмінностях природно-кліматичних і природно-економічних умовах території..

  Природно-господарський пояс -найвища одиниця прироно-сільськогосподарського районування, яка характерезується комплексом природних умов, що визначають поясний тип сільськогосподарського виробництва. Головною ознакою при виділенні поясів є теплозабезпеченість вище +10°С і відповідні з нею поясні типи грунтів і рослинності.

    Природно-господарська зона – основна одиниця районування території, що характерезується відповідним балансом тепла і вологи разом з головними особливостями грунтоутворення і мінерального живлення рослин. Зона має пануючі типи і підтипи грунтів та відповідні системи агротехнічних і меліоративних заходів. Кожній зоні властивий свій тип сільськогосподарського виробництва, своє співвідношення земельних угідь.

Природно-економічна провінція – це частина зони. Вона має спецефічні особливості грунтового покриву, які відрізняються між собою показниками гідротермічного і поживного режиму грунтів, основними з яких є: континентальність клімату, суворість і сніжність зими, тепло- і вологозабезпечення періоду вегетації, кліматичні індекси біологічної продуктивності. За особливостями природних провінцій визначаються провінціальни види сільськогосподарського виробництва.

    Прироно- економічні  провінції поділяються на округи, а вони, у свою чергу – на  природно-сільськогосподарськи райони.

     Прироно-сільськогосподарський округ  характерезується такими особливостями, як загальна побудова рельєфу, склад грунтотвірних порід, співвідношення грунтів різного гранулометричного складу, засоленість грунтів, заболоченість території тощо. Залежно від природних особливостей прироно-сільськогосподарських округів виділяється певний склад земельних угідь, сільськогосподарських культур і система ведення сільського господарства.

  Окремо виділені природно- сільськогосподарські гірські області – це відокремлені крупні орографічні системи, що належать до відповідних широтних теплових поясів і характерезуються певними типами структур висотної зональності, а також типами сільсько- і лісогосподарського використання земельного фонду. Гірські провінції та гірські округи виділяються у тепловому поясі з урахуванням експозиції схилів.

   Земельно-оціночний район – це частина території області, для якої притаманна певна однородність агрокліматичних, геоморфологічних, грунтово-меліоративних і природно-технологічних умов, які впливають на спеціалізацію та рівень інтенсивності сільського господарства.

   Земельно-оціночні райони характерезуються однорідним комплексом природних і економічних умов, поєднанням виробничих галузей, складом вирощуваних культур, структурою земельних угідь, землезабезпеченістю, енергоозброєністю, забезпеченістю основними виробничими фондами і трудовими ресурсами, затратами праці та загальними затратами на гектар земельної площі, кількістю добрив, що вносяться в грунт, урожайністю культур і вартістю валової продукції. У зонах зрошувального землеробства враховуються гідрологічні умови території, динамика та характер мінералізації грунтових вод, розподіл господарств за джерелами зрошення, водозабезпеченність земель, яка виражається у відсотках щодо зрошувальних норм. У зонах розвинутого плодівництва і виноградарства враховуються спецефічні особливості вирощування багаторічних насаджень.

  При земельно-оціночному районуванні  землеволодіння і землекористування  сільськогосподарських підприємств,  організацій і установ, незалежно  від адміністративного підпорядкування,  об’єднуються у земельно-оціночні  райони, межі яких, якщо можливо, суміщаються з межами адміністративних районів, а при їх неоднорідності – з межами сільськогосподарських підприємств, організацій і установ. Господарств у земельно-оціночному районі повинно бути не меньше 30, що визначається вимогами статистичної обробки інформації. Дрібні земельно-оціночні райони суміжних областей, якщо природно-економічні умови однорідні, можуть  об’єднуватися в один земельно-оціночний район.

  Для земельнооціночного районування  території залучаються різні  вихідні дані та матеріали, які характерезують кожне землеволодіння чи землекористування, а саме: агрокліматичний довідник адміністративних областей, обласні карти масштабу 1:200000 з нанесиними межами провінцій, округів зі схеми природно-сільськогосподарського районування України, грунтові карти масштабу 1:25000 або 1:50000 ( при наявності доцільно використовувати грунтові карти областей масштабу 1:200000), картограми агровиробничого групування грунтів районів і окремих господарств, відомості економічного характеру адміністративних районів і господарств про: середню багаторічну врожайність сільськогосподарських культур; фактичну і перспективну структуру посівних площ; спеціалізацію господарств; вартість валової продукції рослинництва з підрозділенням за галузями і прямі затрати на її виробництво у розрахунку  на 1 га ріллі; кількість внесених органічних і мінеральних добрив в умовних туках у розрахунку на 1 га ріллі; забезпеченність технікою ( вартість тракторів, сільськогосподарських машин і транспортних засобів), енергозабезпеченість рослинницьких галузей; наявність працездатних осіб, які беруть участь у сільськогосподарському виробництві ( осіб на 100 га ріллі).

Отже, основна мета природно-економічного районування – виділення невеликих  територій з максимально подібним природним станом, на яких існують рівні економічні умови сільськогосподарського виробництва і достатньо чітко проявляються відмінності у рівнях родючості окремих грунтів.  Ці території можуть бути названі природно-економічними мікрорайонами області, природної зони.

                  Схема земельно-оціночного (кадастрового) районування України

2. ЗЕМЕЛЬНІ РЕСУРСИ УКРАЇНИ.

      Земельні ресурси  України це - верхня товща земної  кори між її поверхньою і  дзеркалом грунтових вод у  межах території України. До  складу земельних ресурсів входять  усі землі України, незалежно  від їх категорії та цільовому  призначення . Земельні ресурси становлять основу для забезпечення життєвої та господарської діяльності.

2.ЗАКОНОДАВСТВО УКРАЇНИ

     Завданням земельного  законодавства є регулювання  земельних відносин з метою  забезпечення права на землю  громадян, юридичних осіб, територіальних  громад та держави, раціонального використання та охорони земель.   
      Земельне законодавство базується на таких принципах:

а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного  засобу виробництва;  
б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави;   
в) невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом;   
г) забезпечення раціонального використання та охорони земель;

ґ) забезпечення гарантій прав на землю;   
д) пріоритету вимог екологічної безпеки.

   Конституція України, Земельний  кодекс України є правовою  базою регулювання земельних відносин, суб’єктами яких є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. . Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї). Всі законодавчі та нормативно-правові акти щодо врегулювання земельних відносин розроблені на підставі Конституція України і Земельного кодексу України. Земельні відносини, що виникають при використанні надр, лісів, вод, а також рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються Земельний кодекс України, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать законодавству.  

     Земельні відносини  - це суспільні відносини щодо  володіння, користування і розпорядження  землею (право власності). Відповідно  до законодавства на території України існує три форми власності : державна, комунальна та приватна.

  У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.  
    До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну  
власність, належать:  
а) землі атомної енергетики та космічної системи;  
б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;  
в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;  
г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення а також землі під береговими смугами водних шляхів, водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони об'єктів водного фонду загальнодержавного значення за межами населених пунктів;  
ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;  
д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;  
е) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;