Виды операций (сделок) с недвижимостью

Федеральное агентство по образованию

МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМ. Н.П.ОГАРЕВА

 

Архитектурно-строительный факультет

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

На тему:

«Виды операций (сделок) с недвижимостью»

 

Автор курсовой работы       __________

Специальность 080502 экономика и управление на предприятии (в строительстве)

Шифр зачетной книжки 04/1628

Руководитель работы          В.И.Белоглазов

 

Дата    

Роспись

 

 

 

 

 

 

САРАНСК, 2008

Содержание

1. Методологические основы оценки недвижимости…………………..3
2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости………………..5

2.1. Купля-продажа объектов недвижимости…………………………….7

          2.2. Мена…………………………………………………………………….9

          2.3. Дарение………………………………………………………………..10

          2.4. Наследование…………………………………………………………11

          2.5. Рента…………………………………………………………………..12

          2.6. Аренда…………………………………………………………………13

         3. Оценочная деятельность на рынке недвижимости…………………..16

4. Список литературы……………………………………………………24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Методологические основы оценки недвижимости.

 

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин. Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Помимо цены немаловажное значение на рынке имеет стоимость.

Различают несколько видов стоимости объектов недвижимости:

1. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
2. Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

3.   Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки.
4. Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего полезность, эквивалентную полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.
6. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Она рассчитывается, как правило, на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения.
7. Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Кроме перечисленных видов стоимости в некоторых случаях используются другие виды стоимости:

• Ликвидационная стоимость;
• Первоначальная стоимость объекта недвижимости;
• Остаточная стоимость объекта недвижимости;
• Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;
• Стоимость действующего предприятия;
• Залоговая стоимость объекта недвижимости;
• Стоимость специализированных объектов недвижимости;
• Стоимость права аренды объекта недвижимости.

 

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости.

 

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

- эмиссионные операции;

- инвестиционные операции;

- клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

• Выпуск объектов недвижимости;
• Размещение объектов недвижимости;
• Купля-продажа;
• Сдача в аренду или наем;
• Операция по обмену объектов недвижимости;
• Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;
• Траст;
• Страхование;
• Дарение и наследование;
• Залог недвижимости;
• Получение доходов по договорам ренты;
• Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;
• Маркетинг;
• Девелопмент;
• Бухгалтерский учет и аудит;
• Налогообложение;
• Оценка объектов недвижимости, ценообразование;
• Оценка инвестиционного риска;
• Инвестиционное проектирование;
• Консалтинг;
• Иные операции.

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

 

2.1. Купля-продажа объектов  недвижимости.

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта недвижимости  и процентов, если покупатель  не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости  или отказа от исполнения договора  купли-продажи, если покупатель отказывается  принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости  свободным от любого обременения, если только покупатель не  согласился принять объект обремененным  именно этими правами ( ст. 460 ГК  РФ);

- в случае изъятия объекта  у покупателя третьими лицами  – возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

- вступить в дело на стороне  покупателя в случае предъявления  иска об изъятии объекта недвижимости  третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

- передать объект покупателю  в том виде, в котором предусматривается  договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя:

- своевременной передачи проданного  ему объекта недвижимости со  всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

- уменьшения цены объекта или  расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

При этом покупатель обязан:

- принять по акту переданный  ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

- оплатить объект непосредственно  до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

- оплатить объект по цене, предусмотренной  договором (ст. 485 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.

2.2. Мена.

Операции мены регулируются гл. 31 ГК РФ, а также гл. 30 (к договору мены применяются правила о купле-продаже, закрепленные этой главой).

В этой сделке по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Особенностью данного договора является то, что в нем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче объектов недвижимости. Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2.3. Дарение.

Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.

По договору дарения одна сторона(даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:

- от имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их  законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных  учреждений, учреждений социальной  защиты;

- государственным служащим и  служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими  организациями.

Объектами дарения  могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ).

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).

2.4. Наследование.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ).

Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону.

Разделом V «Наследственное право» ГК РФ установлен круг наследников по закону – восемь очередей.

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо  ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа.

Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

 

 

2.5. Рента.

Этот вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ.

По договору ренты получатель ренты – собственник объекта недвижимости – передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

По договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.

2.6. Аренда.

Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование ( ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др.

Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).

Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

- уплату арендной платы;

- досрочного внесения арендной  платы от арендатора;

- расторжение договора и возмещение  убытков, если арендатор пользуется  имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

- расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

- внесение арендной платы за  все время просрочки, если арендатор  не возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Арендатор обязан:

- предоставить арендатору сданный  в аренду объект недвижимости  своевременно и в состоянии, соответствующем  его назначению и условиям  договора аренды (ст. 611 ГК РФ);

- отвечать за недостатки сданного  в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);

- предупредить арендатора о  правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

- произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду  объект недвижимости и возмещение  убытков, причиненных несвоевременностью  предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);

- требовать расторжения договора;

- требовать уменьшение арендной  платы или расторжение договора  и возмещение убытков при появлении  неоговоренных прав третьих лиц  на арендуемый объект (ст. 613 ГК  РФ);

- иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную  плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);

- пользоваться арендуемым объектом  недвижимости в соответствии  с его назначением и условиями  договора (ст. 615 ГК РФ);

-поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);

- вернуть объект недвижимости  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.

Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

3. Оценочная деятельность на рынке недвижимости.

 

  Рыночные методы оценки помогают  максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и  граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

         На первом  этапе приватизации, при создании  совместных предприятий такие  оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

         Оценка  необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

         Анализ  перспектив увеличения стоимости  недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

         Рыночная  стоимость означает наиболее  вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

         Выделяют  три основных метода оценки  рыночной стоимости недвижимости:

• метод сравнительных продаж;
• затратный метод;
• метод капитализации доходов.

 

Оценка методом сравнительных продаж (рыночных продаж).

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж  исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.