Земельные участки как объекты сделок с недвижимым имуществом

Содержание

Введение 3

1. Понятие оборота земельных участков 5
2. Законодательство о сделках с землей 9
3. Земельный участок как объект сделок 14

Заключение 23

Список  использованной литературы 25

Введение

Состояние экономики  нашего государства находится в  прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных,                    так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных  участков в оборот выполняет                       не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей 
владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), 
но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем 
залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами 
(например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное 
управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского                 района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно               в гражданском законодательстве. Однако земля – особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ¹ (далее – ЗК РФ), других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект,² но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

При написании курсовой работы мы обратили внимание, что                             в учебниках и других изданиях цивилистического характера акцент обычно смещен на общие гражданско-правовые вопросы заключения и исполнения сделок (договоров), специальные вопросы правового регулирования данных отношений в случаях, когда объектом сделки является земельный участок, анализируются достаточно скромно.

Цель курсовой работы состоит  в общей характеристике земельных участков как объектов сделок с недвижимым имуществом.

Основные задачи курсовой работы:

1. определить понятие оборота земельных участков;

2)  изучить законодательство о сделках с землей;

3. охарактеризовать земельный участок как объект сделок.

1. Понятие оборота земельных  участков

Вопрос о  сделках с землей (земельными участками) непосредственно связан с такими понятиями, как «оборот», «гражданский оборот», «экономический оборот». Они  применяются и широко используются                          в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах³ и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации⁴ (далее – ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается «...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)».⁵

В Энциклопедическом  юридическом словаре термин «гражданский оборот» понимается как «гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права. В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов».⁶

В экономической  литературе под «оборотом» обычно понимается совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника,⁷ а также аналогичные процессы цикличного характера.

Не сложилось  однозначного понимания гражданского оборота и                          в юридической литературе. Е.А.Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории «рынок».⁸ Такое противопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-таки необоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова («рынок» и «оборот»). Но, полагаем, под рынком было бы лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть динамичная составляющая рынка.⁹ Например, Комплексная программа развития инфраструктуры товарных рынков в РФ¹⁰ выделяет понятие «товарный рынок», определяемый как система субъектов экономики и их отношений.¹¹ В таком понимании оборот – это действия, совершаемые участниками рынка.

Вряд ли правильно  сводить этот термин и к обязательствам                         по переходу права собственности на имущество,¹² поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не исчерпывают его значения.

В литературе встречаются и другие трактовки  оборота. Но, как отметил В.А.Тархов, «эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот нисколько не легче, чем определить гражданское право».¹³ В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию «оборот»:

1) весь рынок с его структурой и инфраструктурой;

2) совокупность производственных отношений товарообменного 
характера;

3) лица (субъекты) и отношения между ними, основанные на действии закона стоимости;

4) обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире – и иные юридические факты).

Первые три  позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касается последней группы,                                   то целесообразно внести некоторые уточнения.

Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129              ГК РФ  следует, что  «оборотоспособность»  есть  свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421               ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями – действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.

Поскольку указанные  действия есть, прежде всего, сделки (ст. 153                   ГК РФ), то именно их и следует признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи,                   по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать,                что отношения есть лишь результат сделок.

Выражение «оборот  земельных участков» в специальной  литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А.Сыродоев, «в связи с переходом                к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия «рынок земли» и «оборот земли».¹⁴ Г.А.Волков, А.К.Голиченков, О.М.Козырь считают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок                   с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру.¹⁵ Э.А.Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом.¹⁶

По мнению Ф.Х. Адиханова, «оборот земли можно  определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом – частный (рыночный)».¹⁷

Нельзя смешивать юридические и экономические понятия этого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота)                           в состав элементов рынка земли входят также: а) совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая); б) отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими                      в результате сделок; в) государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции; г) масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством.

2. Законодательство  о сделках с землей

Правила о сделках (договорах) закреплены преимущественно  нормами Гражданского кодекса. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1-7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8-16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128-141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153-165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166-181 ГК РФ).¹⁸ Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ.

Некоторые вопросы  сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов,¹⁹ указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ                                (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Источниками регулирования  отношений, возникающих из сделок, следует  признать также общепризнанные принципы и нормы международного права  и международные договоры Российской Федерации, которые являются                  в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ).

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают  определенного поведения, стороны  могут руководствоваться в своей  деятельности  обычаями делового  оборота (ст.   5  ГК  РФ).  Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).²⁰

Этой проблематике в цивилистической  литературе посвящено довольно много  исследований, что позволяет акцентировать  внимание на вопросах собственно земельного законодательства, а также его  соотношения                             с гражданским законодательством.

Базисные условия для  оборота земельных участков создала  Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом. Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках. Однако, как уже отмечалось, оборот земли был поставлен ГК РФ в зависимость от того,                  в какой мере он допускается законодательством о земле.

В этот период бурно развивается  и законодательство субъектов РФ                   о земле. Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок                    с землей.

Большое значение для правового регулирования  земельных отношений имело принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. был введен в действие ФЗ № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г.,²¹ а затем и Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.²²

Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений,²³ эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжает развиваться.²⁴

Одним из центральных вопросов является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила                 о всяких сделках (гл. 9 ГК РФ) и договорах (разд. III ГК РФ).

Важно также  учитывать, что всякое землепользование независимо                      от характера отношений и вида сделок, используемых для оборота земельных участков, представляет собой достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий (результатов), не сводимый только и исключительно                          к соответствующему договору (сделке). Так, с получением земельного участка в аренду у его пользователя сразу же появляются новые социальные отношения с соседями, возникает новый экономический формат хозяйствования (например, требуется постоянно учитывать необходимость арендных платежей). Арендатор оказывается правомочным и обязанным в отношениях административных с органами местного самоуправления, органами                           по землеустройству и природоохранными организациями.

Гражданское законодательство регулирует оборот земли постольку, поскольку оно регулирует оборот всех других объектов. Земля выступает                     в качестве объекта вещного права и определяет общие положения обязательственного права, которые касаются любых объектов гражданских прав. За этими пределами земельные отношения регулируются нормами права, которые учитывают ее специфику как природного объекта.

Вряд ли обоснованно включать в структуру земельного права  нормы, регулирующие отношения, которые по своей природе естественным образом связаны с понятиями стоимости, эквивалентности, возмездности, основаны                на частном интересе.

Нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая  сформировалась и апробирована в  гражданском праве, следует использовать,                 а не отвергать разработки цивилистов в области правоотношений собственности, в том числе собственности на землю, и т.п.

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право                               в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции».²⁵ Такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Для правильного  применения законодательства, регулирующего  оборот земельных участков, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений,²⁶ актов высших судебных органов.

В числе последних таких  актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Особое место в этой системе актов занимают постановления  и определения Конституционного Суда РФ.²⁷

3. Земельный участок  как объект сделок

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (см. прежде всего гл. 17                 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка  дано в ст. 6 ЗК РФ – земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены                            в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение  земельного участка содержится также  в ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», где ключевым термином является «часть поверхности».                   В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля                за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 160,²⁸ дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые                             в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также  определяется в разных значениях (как  «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в юридической  литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной  техники ЗК РФ, что проявляется  и                    в терминологических неясностях и неточностях.

Так, Н.А.Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон».²⁹ В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные                     в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Видимо, эта  критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок  при безусловной органичной связи  представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и «земля», и «земельный участок». Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.

По мнению А.П.Анисимова и А.Е.Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие «земля», отмечают авторы, является понятием «весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой»; понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию                          по целевому назначению их использования»; понятие «земельный участок» просто заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений».³⁰

Однако совершенно ясно, что следует различать землю  как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом,³¹ как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений.³²

Если обобщить имеющиеся законодательные и  доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. 
Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую 
в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не 
отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным 
явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если 
же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей 
естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий                                   по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, 
определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок». Например,                          в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, 
в магазинах – для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как 
объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого земельного участка  с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом.

Этим  же объясняется и существование  специальных правил земельного законодательства, «сопровождающих» гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но                в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях – нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя.³³ Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли                       в целом. Однако понятие «качество» для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей – в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

На земельном  участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля – всегда физически сложный, структурированный объект 
действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, 
даже в ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный 
(почвенный) слой», «замкнутые водоемы», «лес и растения» (п. 2 ст. 261                ГК РФ), «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть 
расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также 
иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья  и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

В последнее время высказываются  соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы  и насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д.³⁴ Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и  сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным.

По мнению И.А.Иконицкой, особенности земли как объекта  требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности.³⁵

Однако в литературе также  отмечается, что правило о первичности  участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и  к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях «ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.».³⁶

Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и 
горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные 
масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его 
физическое понимание, а те пределы пространства, на которое 
распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком 
смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного 
участка, определенные в ст. 261 ГК РФ.

Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство                       над участком не находится на праве собственности соответствующего лица,                        не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261               ГК РФ).

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект 
правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. 
Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками,                но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления 
индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного                 в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального закона                     от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».³⁷ Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки.

Данные для кадастра формируются  на основе специальных мероприятий землеустройства³⁸ и межевания как комплекса «работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади», т.е. мероприятий по определению границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона                «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ, не содержит ясного ответа          на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев оборота земель.