Земельный вопрос в России в начале 21в.

Введение:

Экономика России, пройдя огромные испытания за последнее  десятилетие, сегодня набирает темпы. Поэтому очень важно в начале третьего тысячелетия выработать стратегию  и тактику создания современной  системы землепользования и на ее основе нового земельного строя российского  государства.

Вряд ли кто  может оспорить, да это подтверждает вся история человечества, что  главным источником жизнеобеспеченности  и процветания любого государства  является земля. Без нее нет государства. Земля в границах государства - это  территория страны, как основа суверенитета, местообитания населения, природный  ресурс, главный объект правовых и  экономических отношений. Бытует ошибочное  мнение, что земля это только территория государства. Далеко это не так. Земля  действительно территория, но вместе со всеми другими природными ресурсами  и имуществом, которые находятся  под ней и над ней, включая  агроклиматические условия и  их биопотенциал.

Поэтому указанные  функции земли всегда находились и будут находиться в сфере  приоритетных государственных и  общественных интересов. И в этом трудно переоценить значение нового Земельного кодекса, который призван  обеспечить равноправную защиту как  частно-правовых интересов собственников  земли, так и интересов государства  и общества. Являясь прежде всего  природным ресурсом и территорией, а затем в процессе человеческой деятельности и недвижимым имуществом, она вне всяких сомнений должна быть вовлечена в активный земельный  оборот и строжайшим образом регулируемый и контролируемый государством земельный  рынок. Это также подтверждается многовековым опытом многих стран с  высокоразвитой рыночной экономикой, где земельный фактор является главной  бюджетной составляющей государства.

История земельного вопроса в России - это история  права собственности на землю. Конституция  Российской Федерации относит это  право к числу основных прав человека, неотчуждаемых и принадлежащих  каждому от рождения. Реформирование права государственной собственности  на землю в конце ХХ века отменило не только его исключительность, но и трансформировало его сущность.

Н.В. Комов, первый заместитель руководителя Росземкадастра, доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН.

Условия и предпосылки для дальнейшего  проведения земельной реформы.

Реформирование  земельных отношений в РФ началось в 1990г. с принятием закона РСФСР "о земельной реформе". Затем в 1991г. был принят земельный кодекс РСФСР, установивший разнообразие форм собственности на землю, в том числе на частную. С 1990 по 2001г. было принято 411 федеральный закон, 33 указа Президента РФ. Огромное количество нормативных актов о земле принято также в регионах.

В соответствии с этими законодательными и другими  нормативно-правовыми актами о земле  в стране осуществлен переход  к многообразию форм земельной собственности, созданы условия для равноправного  развития различных форм хозяйствования на земле, проведено перераспределение  земли в пользу граждан и юридическое  закрепление земельной собственности, введена плотность землепользования, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли остались в государственной собственности.

Во всех субъектах РФ созданы государственные  учреждения "Земельные кадастровые  палаты". Они финансируются за счет федерального бюджетом и в соответствии с федеральным законом "о государственном  земельном кадастре" обеспечивают техническую, технологическую и  правовую часть его ведения.

Росземкадастр проводит большую работу по делимитации  Государственной границы РФ с  Украиной, Грузией, Азербайджаном и  Казахстаном. Для налоговых органов  на основе кадастровых данных составлены списки налогоплательщиков, что позволило  увеличить за последние годы поступление  средств от земельного налога и аренды земли во все уровни бюджета. Сбор платежей в целом по России в 2000г. составил около 25млрд. руб., в том числе в федеральный бюджет- 6,5млрд. руб. В 2001 поступления составят соответственно не менее 9 и 30 млрд.руб.

По этому  в странах с развитой рыночной экономикой землеустроительное обеспечение  земельных преобразований, в том  числе работы по государственному земельному кадастру, мониторингу земель и земельному обустройству, всегда были и будут  очени выгодными для государства, так как затраты на их проведение составят не более 10% от поступающих  земельных платежей.

Наконец то принят кодифицированный нормативный  акт- Земельный кодекс РФ.   Этот документ принят для унификации существующих правовых норм в области правовых норм в области земельных отношений и приведения земельного законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, складывающимися в РФ, так как в настоящее время земельное законодательство представляет собой совокупность несистематизированных правовых актов различного уровня, содержащие не соответствующие, а иногда и противоречащие друг другу нормы.

Принятие  земельного кодекса РФ систематизирует  принципы земельных отношений в  России, декларированных конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ, который регулирует только имущественные отношения и не учитывает особенности земли как природного ресурса и природного ресурса и природного объекта.

Земельный кодекс РФ основан на конституционны положениях и основном принципе значения земли:

• как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природного комплекса;
• как природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ;
• как недвижимого имущества, являющегося объектом гражданско-правовых сделок.

Поэтому земля, являясь сложным объектом, требует комплексного подхода к  регулированию земельных отношений, обеспечивающего защиту как частноправовых имущественных отношений, так и публичных интересов государства и общества.

Вышеперечисленные обстоятельства, а также результаты анализа правоприменительной практики и последние научные разработки ведущих ученых в области гражданского и земельного права были положены в основу разработки проекта Земельного кодекса РФ.

В новом  земельном кодексе РФ установлено  что предметом регулирования  являются земельные отношения, т.е. реализованы положения ст.9 Конституции  РФ- "отношения по поводу использования земли как основы жизни и деятельности народов РФ"

Характеристика  правовых основ нового земельного кодекса  РФ.

Кодекс  представляет собой кодифицированный акт, вобравший в себя нормы земельного законодательства, ранее содержавшиеся  в нормативных актах различного уровня. Эти нормы тщательно переработаны, унифицированы, исключено дублирование между ними.

Земельный Кодекс РФ содержит ряд нововведений, ранее отсутствовавших в законодательстве РФ:

• Установлено, что предметом регулирования Кодекса являются земельные отношения т.е. согласованно ст.9 Конституции РФ " отношения по поводу использования земли как основы жизни и деятельности народов РФ";
• Определены порядок и правовой режим оборота земельных участков и классифицированы земли, ограниченные в обороте и изъятые из него;
• введено понятие публичного сервитута для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения;
• устанавливается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов( все прочно связанные с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков);
• предусмотрено  деление земель по целевому назначению на семь категорий, определен порядок изменения целевого назначения и введены ограничения;
• детально регламентирована процедура совершения сделок с земельными участками, установлены порядок и система оплаты.

Виды  прав, установленных земельным кодексом РФ.

1. Земельные участки у граждан и юридических лиц могут находиться в собственности или на праве аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения земельными участками, возникшее до введения настоящего Кодекса у юридических лиц и граждан, сохраняются, при этом они имеют право приобрести земельные участки в собственность бесплатно.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
3. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земель. Недопустимо произвольное вмешательство государства в деятельность граждан и юридических лиц по использованию земельных участков.
4. По заявлению граждан и юридических лиц исполнительный орган государственной власти или исполнительный орган местного самоуправления должен в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Отказ не допускается, за исключением случаев, определенных законом. Решение выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа заявитель в праве обжаловать решение в суде, а так же требовать возмещения убытков.
5. Гражданам и юридическим лицам возмещается стоимость земельного участка в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд.
6. Отдельным категориям граждан земельные участки могут быть предоставлены в собственность бесплатно.
7. В соответствии с Конституцией России( ст.15) устанавливается приоритетность принципов и норм международного права над установленным настоящим Кодексом.

  На  положениях Кодекса следует остановиться подробнее.

1. Принцип  единства земельного участка и расположенных на нем зданий, строений сооружений. Реализации данного принципа способствует ряд конкретных норм Кодекса, направленных на соединение в собственности одного и того же лица зданий, строений, сооружений без земельного участка под ними. Например, исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка под этим зданием, запрет на приватизацию зданий, строений, сооружений без земельного участка под ними, если только эти земельные участки не ограничены в обороте или не исключены из него.
2. Ограничения оборотосопсобности  земельных участков. Земельные участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не подлежат приватизации, а также не могут быть объектами других гражданско-правовых сделок. Например, земельные участки под государственными природными заповедниками и национальными парками, объектами Вооруженных Сил, воинских формирований и т.д. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не подлежат приватизации, но могут быть объектами некоторых гражданско-правовых сделок, не влекущих впоследствии отчуждение права собственности на них(аренда). Например, земли лесного фонда, водного фонда, земли, предоставленные для нужд транспорта.

  Оборот  земель сельскохозяйственного назначения будет регулироваться федеральным  законом об обороте земель сельскохозяйственного  назначения . До принятия указанного федерального закона применяются следующие правила:

• при переходе прав на земельные участки данной категории изменение их целевого назначения не допускается;
• иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут иметь земельные участки данной категории только на правах аренды;
• приватизация земельных участков данной категории, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

3. Регулирование приватизации земельных участков. Принципиальная разница установлена в порядке приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, а так же предоставленных на том или ином праве, для юридических лиц и граждан.

   3.1.  Содержится несколько различий  при приватизации земельных участков  под зданиями, строениями, сооружениями,  а так же ранее предоставленных  на том или ином праве, для  юридических лиц и граждан.

  3.1.1.  Юридические лица- собственники зданий, строений сооружений вправе по своему выбору арендовать занятый ими земельный участок, либо до 1.01.2004 выкупить его по льготной цене. В соответствии с Кодексом такая цена устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения населенных пунктов и вида использования расположенных на выкупном участке зданий, строений, сооружений. Минимальный и максимальный размер выкупной цены составляет 3 и 30 ставок земного налога соответственно в зависимости от численности населенного пункта. поправочные коэффициенты- 0,7 и 1,3 в зависимости от вида использования.

  3.1.2.   Граждане, имеющие земельные участки в постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении, а так же в фактическом пользовании под жилыми домами, но не оформленные в установленном порядке, имеют право по своему желанию приобрести эти участки в собственность бесплатно. При этом, если гражданин имеет на указанных правах несколько участков, то на данных условиях приобретается только один участок, все остальные за плату. Срок переоформления гражданами своих прав не ограничен, т.е. Кодексом предусмотрен плавный переход.

  3.2   Незастроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут предоставляться за плату или бесплатно.

  3.2.1. За плату предоставляются земельные  участки на основе торгов. Предусмотрена  обязательная и заблаговременная  публикация информация о предстоящей  продаже земельных участков, об их целевом назначении и разрешенном использовании. Торги проводятся по правилам, установленным гражданским законодательством.

  3.2.2.  Бесплатно земельные участки могут предоставляться в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными актами органов местного самоуправления.

4. Предусмотрена возможность предостав- 
   ления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта при размещении объектов в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки. При этом бремя по формированию земельных участков возложено на органы, осуществляющие такое предоставление (продажу), а не на заявителя, что должно стать хорошим стимулом для инвестиций. Объектом купли-продажи и других сделок могут быть только сформированные в установленном порядке и прошедшие кадастровый учет земельные участки. Закреплен порядок действий по формированию земельных участков, их государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на них:

1. землеустроительные работы по формированию земельного участка и вынос границ участка 
   на местности в соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве»;

2. государственный кадастровый учет данного 
   земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»;
3. государственная регистрация права на данный земельный участок в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с 
   ним».

5. Постепенное сокращение титулов на владение земельными участками до собственности и аренды. После введения в действие Кодекса гражданам не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и по- 
   жизненное наследуемое владение, а ранее предоставленные сохраняются с правом бесплатного 
   приобретения их в собственность.

 Дан исчерпывающий перечень юридических  лиц, которым земельные участки  могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного пользования): органы государственной власти, местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, государственные предприятия. Остальные юридические лица могут по своему выбору арендовать земельные участки либо выкупить их по льготной цене. Правила определения арендной платы будут установлены Правительством Российской Федерации.

6. Введено понятие публичного сервитута.

Установлены различия между публичным и частным сервитутом: частный устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, публичный устанавливается законом либо иным нормативным правовым актом для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, населения. Установленный публичный сервитут порождает у собственника земельного участка право требования соразмерной платы от лиц, в интересах которых наложен сервитут, в случае невозможности дальнейшего использования такого участка — его выкупа по рыночной цене органом, установившим сервитут.

7. Установлены:

• порядок изменения целевого назначения земель. Так, в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, решение принимает Правительство РФ, в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной или муниципальной собственности,

— исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, в отношении земель, находящихся  в частной или муниципальной  собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — орган местного самоуправления;

• принудительное прекращение права собственности на земельный участок, а также прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков — землепользователей, землевладельцев — проводится только по решению суда;
• порядок использования земель поселений

определяется  в соответствии с их территориальным зонированием. Территория поселения делится на территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов и до. Документы территориального зонирования (аналогично Градостроительному кодексу РФ), правила землепользования и застройки утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Определенный земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне. Градостроительный регламент устанавливается для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения, возможности видов использования земельных участков в границах этой территориальной зоны и обязательно включает в себя требования специального законодательства (об охране объектов культурного наследия, окружающей среды, об особо охраняемых природных территориях, о железнодорожном транспорте, об обороне, а также жилищного законодательства, законодательства о землях сельскохозяйственного назначения и т. д.). Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы могут использовать земельные участки свободно в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой находится земельной участок.

 8. Установлены правила участия иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в земельных отношениях в Российской Федерации. Так, запрещено приобретение указанными лицами земельных участков в собственность на приграничной территории Российской Федерации, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных особых территориях. На остальной территории Российской Федерации указанные лица могут приобретать земельные участки, не ограниченные в обороте и не изъятые из него, только за плату, а также могут арендовать земельные участки.

 В Земельном  кодексе РФ сохранено также большое количество норм, ранее присутствовавших в законодательстве Российской Федерации.

 Краткое содержание Земельного кодекса РФ

 Земельный кодекс РФ содержит 18 глав. Первые 13 глав посвящены общим вопросам, таким, как основные принципы, предмет регулирования земельного законодательства, состав земель Российской Федерации по целевому назначению, полномочия Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений (глава 1 «Общие положения»). Так, предметом регулирования земельного законодательства являются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории — земельные отношения. Сохранено деление земель в Российской Федерации по целевому назначению на семь категорий:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

 Глава 2 посвящена охране земель. Это подчеркивает приоритет охраны окружающей среды в регулировании земельных отношений.

 Глава 3 описывает виды собственности на землю: граждан и юридических лиц, Российской Федерации (федеральная собственность), субъектов РФ, муниципальная.

 Глава 4 посвящена правам на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда земельных участков, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование. Сохранено право работников организаций отдельных отраслей экономим на получение служебных наделов в безвозмездное срочное пользование.

 В главе 5 описаны вопросы возникновения прав на землю. Установлено, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

 Глава 6 содержит описание прав и обязанностей собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

 В главе 7 приведено описание оснований и порядка прекращения и ограничения прав на землю. Права на землю могут быть прекращены при добровольном отказе от права, а также принудительно по решению суда. Земельный участок может быть изъят, в том числе в результате выкупа, для государственных или муниципальных нужд в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного или муниципального значения и по иным обстоятельствам, установленным федеральными законами и законами субъектов РФ. Права на землю могут быть ограничены при установлении особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах, установлении особых условий охраны окружающей среды, иных ограничений в случаях, установленных законом.

 Главы 8 и 9 посвящены вопросам возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства и защите прав на землю.

 Главы 10-12 содержат положения государственного управления землями:

• платность землепользования — земельный налог, арендная плата; оценка земли — рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка;
• государственный мониторинг земель, землеустройство и государственный земельный кадастр;
• земельный контроль: государственный, муниципальный и производственный.

 В главе 13 приведены вопросы ответственности за земельные правонарушения: административной, уголовной и дисциплинарной.

 Главы 14-18 посвящены описанию земель по категориям.

 Так, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями), земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кус-тарниковой растительностью, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с сельскохозяйственным производством, целей. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

 Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные городской (поселковой) чертой от земель других категорий. Земли поселений делятся в соответствии с градостроительными регламентами на территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иные территориальные зоны. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, включающий в том числе требования специального законодательства. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами.

 Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности, а также землями для обеспечения космической деятельности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществление иных специальных задач. В состав земель данной категории могут также включаться охранные, сани-тарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, включенные в состав этих зон, у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.

 К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов, природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных и природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изъятие земельных участков или иное прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.