Договір оренди

Міністерство  освіти і науки України

Київський університет культури і мистецтв

ВП «Херсонський факультет менеджменту і бізнесу»

Кафедра документознавства

РЕФЕРАТ

з дисципліни « Договірне право»

Тема:

«Договір  оренди»

                                                                          Виконала: студентка V курсу

                                                                                      групи ДМ-408

                                                                                                 Скрипніченко О.В.

                                                         Науковий керівник:

                                                                                        Макарчук С. С.

Херсон  – 2013

План

1. Поняття договору оренди

2. Об’єкти оренди

3.Сторони  в договорі оренди

4.Порядок  укладення договору оренди

5.Умови  договору оренди

Вступ

Процеси демократизації в області  економіки торкнулися орендних відносин одними з перших. Договір про оренду, регульований Цивільним Кодексом України, відноситься до традиційних договорів  цивільного права і завжди займав вагоме місце у законі, в тому числі в кодифікованих актах. Останніми роками практика показала, що законодавство має багато прогалин щодо орендних відносин. Перш за все йдеться про вузьке коло об’єктів оренди. Багато об’єктів, які були виключені з цивільного обороту і не могли бути предметом оренди, необхідно було включити в цю сферу. До них безпосередньо відносяться підприємства, господарчо-виробничі комплекси, земельні ділянки та ін. Крім того виникла потреба в розширені прав учасників відносин, надання їм більшої свободи як у виборі партнерів, так і в узгодженні умов оренди, зняття непотрібних обмежень. Норми Цивільного Кодексу 1963 р. В значній мірі не відповідали новій обстановці і потребували зміни.

У 1989 р. Були прийняті Основи законодавства  СРСР та союзних республік, до яких входила Україна. Цей акт можна  вважати кроком до виведення цивільно-правових відносин з-під жорстокого державного контролю. У 1991 р. Були прийняті загальні принципи та підходи в регулюванні  договору про оренду в СРСР та республіках.

Фінальним етапом на сьогоднішній день стала розробка нового ЦК від 15.08.2004 р., який і регулює орендні відносини. Глава 58 під назвою Найм (оренда) містить  найголовніші положення про оренду, її види, права та обов’язки сторін в договорі оренди. Слід підкреслити, що нове законодавство про оренду відображає нові цивільні правовідносини, що склалися в державі.

Новий ЦК можна вважати головним джерелом цивільно-правового регулювання  орендних відносин. У вищезгаданій главі 58 сформульований комплекс загальних  норм, дія котрих поширюється на всі види орендних відносин. Вони носять загальний характер і тому повністю не регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальних  правил. Йдеться про самостійні види оренди (фінансова оренда, тощо). Слід зауважити, що багато норм мають диспозитивний характер, що дозволяє сторонам в договорі вносити свої корективи, якщо це не заборонено законом і не передбачено в договорі.

1. Поняття договору оренди

Ст. 759 ЦК закріпила традиційне визначення договору найму, основні ознаки якого  залишилися ще з ЦК 1963 р., ототожнивши  поняття оренди та найму. Одним з  напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств  та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам. За допомогою  оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних  у нього виробничих фондів, так  і інтереси орендаря, який не обтяжуючи  себе щоразу придбанням необхідного  обладнання, устаткування та ін., має  змогу ефективно використовувати  найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Отже лаконічним визначенням договору оренди є строкове і платне передання  майна в користування (не власність) засноване на договорі.

З наведеного визначення випливає, що:

- орендні відносини мають виключно  договірний характер і не можуть  виникати на підставі планових  завдань або інших адміністративно-управлінських  актів;

- оренда передбачає передачу  майна в користування, на відміну  від договору купівлі-продажу,  який дає право власності на  майно (ст. 761 ЦК);

- користування є платним, що  забезпечується внесенням орендарем  орендної плати у визначеному  договором розмірі та строках  (ст. 762 ЦК);

- оренда передбачає передачу  майна в тимчасове користування. Договір припиняється у разі  закінчення строку (ст. 763 ЦК).

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем  для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання  робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб, тощо) діяльності.

Поряд з ЦК важливими джерелами  оренди є ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992, а  також декрети КМУ ”Про укладання  договорів оренди приміщень підприємствами та організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг” 1992р., ЗУ „про приватизацію державного майна” 1992р., постанова КМУ „про затвердження методики оцінки вартості об’єктів оренди, порядку викупу орендарем оборотних  матеріальних засобів та порядку  надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів” 1995р., Типові договори оренди від 2000р.

2. Об’єкти оренди

ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” визначає об’єкти оренди. Насамперед, об’єктами оренди є цілісні майнові  комплекси підприємств, їх структурних  підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною  ділянкою, на якій він розміщений, автономними  інженерськими комунікаціями, системою енергопостачання. Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також  оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок  їх передачі орендареві. Так, грошові  кошти та цінні папери з урахуванням  дебіторської та кредиторної заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання  орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно  з договором оренди. Строк надання  кредиту не повинен перевищувати строку дії оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов’язаний повернути  орендодавцеві надані йому кошти  та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто негрошові кошти і нецінні  папери) викуповуються орендарем  згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з  договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься  орендарем протягом 30 календарних  днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу  господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні  засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При  цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об’єктами оренди можуть також бути нерухоме (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене  майно підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених  у процесі приватизації (корпоратизації).

Разом з тим не можуть бути об’єктами  оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів, що здійснюють діяльність, передбачену ч.1 ст. 4 Закону України „Про підприємництво” (діяльність, пов’язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних  підприємств, майнові комплекси  яких не можуть бути об’єктами оренди. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів  України „Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного  виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається”  від 31 грудня 1992 р. №26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних  передавальних центрів та об’єктів, що становлять загальнодержавну систему  зв’язку; магістральних ліній електропередачі, магістральних трубопроводів; магістральних  залізниць, автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій; протирадіаційних споруд тощо. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.

3. Сторони в договорі оренди

Суб’єктами оренди (сторонами в  договорі оренди) є орендодавці та орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, фізичними особами, що передають майно в оренду) є:

- Фонд державного майна України,  його регіональні відділення  та представництва – щодо цілісних  майнових комплексів підприємств,  їх структурних підрозділів та  нерухомого майна, а також майна,  що не увійшло до статутних  фондів господарських товариств,  створених у процесі приватизації (корпоризації), що є державною  власністю;

- органи, уповноважені Верховною  Радою Автономної Республіки  Крим та органами місцевого  самоврядування управляти майном, – щодо цілісних майнових комплексів  підприємств, їх структурних підрозділів  та нерухомого майна, яке відповідно  належить до Автономної Республіки  Крим або перебуває у комунальній  власності;

- підприємства – щодо окремого  індивідуально-визначеного майна,  а з дозволу зазначених вище  орендодавців – також щодо  структурних підрозділів підприємств  (філій, цехів, дільниць) та нерухомого  майна;

- фізичні особи.

Орендарями (тобто юридичними або  фізичними особами, яким майно передається  в оренду) згідно із Законом України  „Про оренду державного та комунального майна” можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу  підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни  України, фізичні та юридичні особи  іноземних держав, міжнародної організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

Особливістю чинного Закону України  „Про оренду державного та комунального майна” є те, що він не передбачає створення організації орендарів  як майбутнього орендодавця. Відтепер після прийняття рішення про  оренду цілісного майнового комплексу  члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства  господарське товариство.

Рішення трудового колективу про  оренду цілісного майнового комплексу  вважається прийнятим, якщо за нього  проголосувало більше половини членів трудового колективу.

До реєстрації у встановленому  порядку господарського товариства кожен член трудового колективу  підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має  право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.

Створене членами трудового  колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними  та юридичними особами право на укладення  договору оренди майна його підприємства, структурного підрозділу, де створено це товариство.

4. Порядок укладення договору оренди

Закон України „Про оренду державного та комунального майна” досить детально регламентує процедуру укладення  договору оренди.

Фізичні та юридичні особи, які бажають  укласти договір оренди, направляють  заяву, проект договору оренди відповідному орендодавцеві. У разі надходження  до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу  підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

У випадках, якщо підприємство, його структурний  підрозділ, щодо цілісного майнового  комплексу якого надійшла заява  про оренду, або ініціатор укладення  договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець, або група підприємців  можуть зайняти монопольне становище  на ринку; сумарна вартість активів  або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належить об’єкту  оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені  законодавством, – орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також  до органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти  відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній  власності, то орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані  орендодавцем копії документів і  протягом п’ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки ( дозвіл або  відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання  орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди вважається погодженим із зазначеними органами.

Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим  управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява  про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально-визначеного  майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти  днів після дати її реєстрації дає  згоду або відмовляє в укладенні  договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон України „Про оренду державного і комунального майна” містить примірний  перелік підстав відмови у  передачі в оренду об’єктів. Це, зокрема:

- прийняття рішення компетентним  органом про приватизацію цих  об’єктів;

- включення об’єкта до переліку  підприємств, що потребують залучення  іноземних інвестицій згідно  з рішенням Кабінету Міністрів  України чи місцевих органів  влади;

- відсутність згоди Антимонопольного  комітету України на оренду;

- відсутність згоди органу, уповноваженого  управляти відповідним майном, на  виділення структурного підрозділу;

- інші підстави, передбачені законами;

- прийняття рішення орендодавцем  про укладання договору оренди  нерухомого майна з бюджетною  установою, організацією.

Надаючи приоритетне право на укладення  договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами  можливе лише за умови відсутності  заяви господарського товариства протягом двадцяти днів з дня направлення  ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності  заяв про оренду цілісного майнового  комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності  заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу  підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної  установи, організації) від двох або  більше фізичних або юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу встановлюється:

- Фондом державного майна України  – для об’єктів, що перебувають  у державній власності;

- органами, визначеними Верховною  Радою Автономної Республіки  Крим, – для об’єктів, що належать  Автономній Республіці Крим;

- органами місцевого самоврядування  – для об’єктів, що перебувають  у комунальній власності.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді  у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.

5. Умови договору оренди

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає  в тому, що в разі недосягнення сторонами  домовленості хоч би з однією з  них такий договір не вважається укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України  „Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є:

- об’єкт оренди (склад і вартість  майна з урахуванням її індексації). Оцінка об’єкта оренди здійснюється  за Методикою оцінки вартості  об’єктів оренди, затвердженою постановою  Кабінету міністрів України від  10 серпня 1995 р. №629. Зазначена Методика  передбачає особливості оцінки  вартості цілісного майнового  комплексу (при цьому обов’язковим  є проведення повної інвентаризації  відповідно до Положення про  інвентаризацію майна державних  підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств  та організацій, яке передається  в оренду, затвердженого постановою  Кабінету Міністрів України від  2 березня 1993 р. №158), оцінки вартості  будівель, споруд, приміщень, яка  проводиться експертним шляхом  згідно з Порядком проведення  експертної оцінки при передачі  в оренду державного майна,  що затверджується Фондом державного  майна України, та оцінки вартості  іншого, окремого індивідуально-визначеного  майна, яка проводиться з урахуванням  умов Методики оцінки вартості  майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. №1554;

- термін, на який укладається  договір оренди, що визначається  за погодженням сторін. У разі  відсутності заяви однієї зі  сторін про припинення або  зміну договору оренди протягом  одного місяця після закінчення  терміну дії договору він вважається  продовженим на той самий термін  і на тих самих умовах, які  були передбачені договором. Після  закінчення терміну договору  оренди орендар, який належним  чином виконував свої обов’язки,  має переважне право, за інших  рівних умов, на продовження договору  оренди на новий термін;

- орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві  незалежно від наслідків господарської  діяльності.

Строки внесення орендної плати  визначаються у договорі, проте зазначена  Методика рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплексу  державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися  щоквартально в 5-денний термін від  дати, встановленої для подання квартальних  бухгалтерських звітів (балансів), а  за IVквартал – у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Орендна плата встановлюється в  грошовій формі. Залежно від специфіки  виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у  натуральній або грошово-натуральній  формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а  також на вимогу однієї з сторін у разі зміни цін і тарифів  та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар  має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з  незалежних від нього обставин змінилися  передбачені договором умови  господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди;

- відновлення орендованого майна  та умови його повернення. У  разі розірвання договору оренди (ст. 783 ЦК), закінчення строку його  дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

- виконання зобов’язань за договором  оренди, яке має здійснюватися  відповідно до загальних вимог,  встановлених Цивільним кодексом  щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов’язаний:

- передати об’єкт оренди орендареві  у строки і на умовах, визначених  у договорі оренди. У разі порушення  цього зобов’язання орендар має  право вимагати від орендодавця  передачі об’єкта та відшкодування  збитків, завданих затриманням  передачі, або відмовитись від  договору і вимагати відшкодування  збитків, завданих йому невиконанням  договору оренди;

• проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати  об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов’язаний:

- використовувати та зберігати  орендоване майно відповідно  до умов договору, запобігати  його пошкодженню, псуванню;

- вносити орендну плату своєчасно  і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені  й інші обов’язки сторін:

- відповідальність сторін за  невиконання обов’язків за договором  оренди, у тому числі за зміну  або розірвання договору в  односторонньому порядку, встановлена  законодавчими актами України,  а також конкретними укладеними  договорами оренди;

- страхування орендарем взятого  ним в оренду майна, яке здійснюється  відповідно до законодавства  України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними  на весь строк дії договору і у  випадках, коли після його укладення  законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Список використаних джерел

1. Інтерент – сайт     http://coolreferat.ua
2. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами від 14.03.1995.
3. Цивільний кодекс України 2004