Договір найму (оренди) житла

План

Вступ…………………………………………………………………………………………2

1. Конституційні права громадян на житло і способи його реалізації……………………..4
2. Поняття, правова характеристика і зміст договору найму (оренди) житла…………......8
3. Сторони договору найму (оренди) житла. Житлове право наймача та його членів сім’ї. Правове положення тимчасових мешканців і користувачів…………………………...20
4. Умови надання громадянам житла……………………………………………………….23
5. Ордер на житло і його значення. Підстави, порядок і наслідки визнання ордера недійсним…………………………………………………………………………………..26
6. Зберігання житла за тимчасово відсутнім громадянином. Порядок виселення громадян, що втратили право на користування житлом………………………………...29
7. Виселення наймача та осіб, які проживають з ним, пістави і порядок………………...37
8. Припинення договору найму (оренди) житла. Підстави і порядок припинення……...43

Висновок……………………………………………………………………………………46

Список використаної літератури………………………………………………………….49

Вступ

Вищою метою суспільного  виробництва є задоволення матеріальних і духовних потреб членів суспільства, зокрема, забезпечення громадянам можливості мати житло.

Житло являється однією із найголовніших  матеріальних умов життя людини поряд  із їжею, одягом, водою і т.д. Потреба  людини в житлі виникає з моменту  народження і зберігається протягом всього життя, тобто має постійний  характер, змінюючись із віком, з'явленням сімї та ін..Тому її задоволення є  однією з найважливіших проблем, а можливість користуватися комфортним житлом є одним із суттєвих показників добробуту. Від наявності житла, його якості та благоустрою залежать здоров'я, працездатність, тривалість життя людини. Тому забезпеченню громадян житлом у будь-якій державі має  приділятися належна увага, а  відтак кожен уряд у соціально  орієнтованій державі повинен розглядати житлову проблему як одне з найважливіших  соціальних завдань розвитку суспільства.

Статтею 47 Конституції України  закріплене право громадян на житло, однак житлова проблема залишається  гострою. Більше того, в нашій державі  ситуація у цій сфері останнім часом навіть загострилася, що пояснюється  неможливістю забезпечити всіх бажаючих житлом за рахунок суспільних фондів, наявністю низки проблем, пов'язаних із приватизацією житла, високою  вартістю індивідуального житла, недостатньо  високим рівнем доходів значної  кількості населення тощо.

Вітчизняне житлове законодавство  переживає зараз пору кардинального  оновлення, що відображується не лише в розробці кількох варіантів  проекту Житлового кодексу України, але й у прийнятті низки  спеціальних законів, які призначені врегулювати різні аспекти житлових та пов'язаних із ними відносин.

Така ситуація певною мірою, стримує підготовку нових наукових праць, а також спеціальних монографічних  досліджень з окремих проблем  користування житловими приміщеннями.

Разом із тим, користування житлом за договором найму має  достатньо надійне правове підґрунтя  у вигляді норм глави 59 Цивільного кодексу України, який було прийнято 16 січня 2003 р. і який набрав чинності з 1 січня 2004 р.

Зазначене свідчить про актуальність дослідження проблем, пов'язаних із користуванням житлом, зокрема, на підставі договору найму житла.

За часів існування  Радянського Союзу договір найму  житлового приміщення в державному і громадському житловому фонді  був одним із найпоширеніших способів задоволення громадянами своєї  житлової потреби. Як правило, цей договір  укладався з громадянами, які  довгі роки перебували на квартирному  обліку.

У сучасних умовах наша держава  не може брати на себе обов'язок безкоштовного  забезпечення своїх громадян житлом .

Вартість квартир у деяких районах  України є невиправдано завищеною, а у Києві – тим більше. Придбати собі житло може далеко не кожен, навіть якщо він має постійну роботу і  стабільний заробіток. Очевидно саме тому люди, які приїжджають працювати  в інший населений пункт, не купують  квартиру, а знімають чи орендують  її. Така ситуація створює цілий  ринок житла, яке здається в найм і приносить чималі прибутки наймодавцям, так як не потребує великих затрат і не несе великих ризиків для  власника нерухомого майна.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але  й для юристів.

Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого  забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній  юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття  проблемних питань Цивільного кодексу  України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Моєю задачею при дослідженні  даної теми є досконально дослідити  житлове законодавство на предмет  виявлення проблем, пов'язаних з  договором найму (оренди) жилих приміщень;

При дослідженні використовуються такі методи:

- метод соціально-історичного  аналізу;

- метод правового аналізу;

- метод порівняльного  аналізу.

1. Конституційні права громадян на житло і способи його реалізації.

Конституційні засади забезпечення прав і законних інтересів громадян 
Конституцією України кожній людині гарантовано право звернутися до суду для захисту своїх конституційних прав і свобод. Конституція має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії. Це зобов’язує всі державні органи та їх посадових осіб при розгляді конкретних справ керуватися насамперед нормами Конституції України. 
Відповідно до ст. 8 Конституції¹, в Україні визнається та діє принцип верховенства права. Конституційні права та свободи людини і громадянина є безпосередньо чинними. Вони визначають цілі та зміст законів, інших нормативно-правових актів, зміст і спрямованість діяльності органів законодавчої та виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та забезпечуються правовим захистом. 
Виходячи з принципу гарантування захисту конституційних прав і свобод, діяльність державних органів має бути спрямована на захист цих прав і свобод від будь-яких посягань. При цьому треба мати на увазі, що згідно зі ст. 22 Конституції, закріплені в ній права і свободи людини й громадянина не є вичерпними. 
Оскільки Конституція України, як зазначено у ст. 8, має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії, державні органи, розглядаючи конкретні справи, мають оцінювати зміст будь-якого закону чи іншого нормативно-правового акта з точки зору його відповідності Конституції та в усіх необхідних випадках застосовувати Конституцію як акт прямої дії. Прийняті рішення мають ґрунтуватись, перш за все, на Конституції та на тому законодавстві, що не суперечить їй. 
Якщо суд, розглядаючи справу, не визначився щодо відповідності Конституції України застосованого ним закону чи закону, що підлягає застосуванню в конкретній справі, він за клопотанням учасників процесу або за власною ініціативою має зупинити розгляд справи або звернутися з ухвалою чи постановою до Верховного Суду України, який, відповідно до ст. 150 Конституції, може порушувати перед Конституційним Судом України питання щодо відповідності Конституції законів та інших нормативно-правових актів. На жаль, у нас немає статистики таких звернень до Конституційного Суду, що не дозволяє прослідкувати динаміку кількості, але питання такого роду буде виникати при розгляді спорів у житловій сфері. 
        З метою правильного застосування норм Конституції при здійсненні правосуддя Пленум Верховного Суду України Постановою “Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя” від 1 листопада 1996 р. за № 9 визначив, що суд повинен безпосередньо застосовувати Конституцію у таких випадках: 
1) якщо зі змісту норм Конституції не випливає необхідність додаткової регламентації її положень законом; 
2) якщо закон, що був чинним до введення в дію Конституції чи прийнятий після цього, суперечить їй; 
3) якщо правовідносини, що розглядаються судом, законом України не врегульовано, а нормативно-правовий акт, прийнятий Верховною Радою чи Радою міністрів Автономної Республіки Крим, суперечить Конституції України; 
4) якщо укази Президента України, які внаслідок їх нормативно-правового характеру підлягають застосуванню судами при вирішенні конкретних судових справ, суперечать Конституції України. 
 Якщо зі змісту конституційної норми випливає необхідність додаткової регламентації її положень законом, суд, розглядаючи справу, повинен застосувати тільки той закон, який ґрунтується на Конституції та не суперечить їй. 
Конституцією було визначено положення, відповідно до якого, ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону та рішення суду (ст. 47 Конституції). Своєю чергою при вирішенні житлових спорів було скасовано положення про виселення в адміністративному порядку. Адміністративний порядок виселення не допускається навіть за санкцією прокурора і тих осіб, які самоуправне зайняли жиле приміщення чи проживають у будинках, що загрожують обвалом. В проекті ЖК це положення пропонується відновити, але застосовувати його слід лише для зазначеної категорії осіб.² 
                                         Права та обов’язки громадян 
   Держава взяла на себе зобов’язання щодо надання громадянам, які потребують соціального захисту, можливості отримати житло у держави та органів місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. Це стосується насамперед малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, осіб, які постраждали внаслідок катастрофи на ЧАЕС. Держава повинна забезпечити також надання пільгових кредитів для спорудження житла молодим сім’ям і громадянам, які тривалий час перебувають на обліку для поліпшення житлових умов. 
    Конституційне положення стосовно того, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, знайшло правове закріплення у ст. 9 Житлового Кодексу України, відповідно до якого житлові права громадян охороняються законом. Тому будь-яка особа не може бути правомірно виселена чи обмежена у праві користування жилим приміщенням. Виселення допускається тільки у виняткових випадках, і тільки з підстав і у порядку, передбачених законом. Перш за все, це такі питання, що суперечать умовам призначення житлового фонду чи порушують права та законні інтереси інших осіб, державних, громадських організацій. 
    Громадяни мають право на отримання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського жилого фонду. Права і обов’язки громадян визначаються нормативно-правовими актами. Права і обов’язки члена кооперативу та членів його сім’ї, умови користування та підстави припинення користування жилими приміщеннями визначаються також статутами відповідного житлового кооперативу. 
    Квартири, жилі будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Здійснюючи правомочності власника, вони на свій розсуд володіють, користуються і розпоряджаються житлом. Їхні права і обов’язки визначаються законодавством про власність. Окрім того, відносно своєї власності вони можуть вчиняти будь-які дії, що не суперечать закону, а саме — безоплатно або за плату передавати у володіння або користування іншим особам, а також відчужувати її. 
    Здійснюючи свої права, власники зобов’язані не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб і держави, не завдавати шкоди довкіллю, а також додержуватися моральних засад суспільства. 
    Житлові права громадян охороняються державою шляхом забезпечення існуючого правопорядку в країні в цілому. Органи державної влади і управління створюють умови для запобігання правопорушень, їх своєчасного виявлення та припинення, вживання профілактичних заходів. З моменту порушення суб’єктивних прав на житло держава в особі її юрисдикційних органів надає правовий захист шляхом вирішення спорів, оцінюючи дії особи або іншого суб’єкта права з точки зору їх правомірності та застосовуючи юридичні санкції до правопорушників. 
    З прийняттям Закону “Про приватизацію державного житлового Фонду” громадяни України, які проживають у квартирах багатоквартирних будинків, одноквартирних будинках, кімнатах багатоквартирних будинків, що використовуються громадянами на умовах найму, отримали право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків. Власники приватизованих квартир, як і будь-які власники, мають право розпоряджатися ними на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав регулюється цивільним законодавством України.³ 
     Особливості реалізації прав громадян на житло знайшли своє відображення і у проекті Житлового Кодексу України, який розроблений на основі та на розвиток Конституції України. 
    Так, громадянам України незалежно від наявності у них житла надано право вільного вибору, відповідно до своїх потреб і можливостей, побудувати чи придбати у власність житло або одержати його у найом,оренду. 
    Громадянам України, які потребують поліпшення житлових умов, гарантується право: на одержання пільгового кредиту для будівництва чи придбання власного житла, або на першочергове придбання у власність житла в державному та комунальному житловому фонді загального призначення чи першочерговий вступ до об’єднання забудовників багатоквартирних житлових будинків. 
   Окрім того, за проектом Житлового Кодексу гарантується право на житло за таких умов: 
1) забезпечення державою та органами місцевого самоврядування безоплатно чи за доступну плату (у межах встановленої норми) житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов і соціального захисту, а також інших категорій громадян, визначених законодавством. Звичайно при цьому виникне проблема визначення соціального рівня, тобто розміру середньомісячного сукупного доходу сім’ї в розрахунку на кожного члена сім’ї. У цьому разі важливо, щоб не 3/4 громадян України потребували в майбутньому соціального захисту; 
2) надання пільгових кредитів для будівництва чи придбання власного житла громадянам, які перебувають на обліку для поліпшення житлових умов; 
3) стимулювання будівництва, реконструкції та утримання житла через надання податкових пільг забудовникам і підрядникам, а також використання інших економічних важелів. 
   За проектом Житлового Кодексу України громадянам надано також право на придбання квартир на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених цивільним законодавством України. 
Крім прав житлове законодавство покладає на громадян обов’язки: 
- дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають; 
- використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення; 
- додержувати правил користування жилими приміщеннями; 
- економно витрачати воду, газ, електричну та теплову енергію; 
- власники квартир зобов’язані оплачувати всі витрати, пов’язані з утриманням будинку та закріпленої за ним прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку; 
- частково фінансувати ремонт будинку. 
 Заборгованість власників квартир за укладеними угодами, пов’язаними з утриманням будинку та оплатою комунальних послуг, стягується в судовому порядку. Зазначимо, що після введення закону про оподаткування нерухомості, вони зобов’язані будуть сплачувати щорічний податок на нерухоме майно. 
Однією з додаткових Конституційних гарантій забезпечення прав і свобод громадян є недоторканність житла. Відповідно до неї не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за вмотивованим рішенням суду. У невідкладних випадках, пов’язаних з врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку. 
   Ця норма передбачає посилення юридичних гарантій захисту недоторканності людини. Однак її запровадження потребує попереднього створення ряду умов, зокрема оновлення законодавства щодо вирішення справ законності й обгрунтованості огляду та обшуку житла громадян, визначення механізму реалізації нового законодавства та процесуальних норм тощо. 
    Увійти до житла можна для проведення обшуку у тих випадках, якщо впевненість, що знаряддя злочину, чи речі та цінності, здобуті злочинним шляхом, а також інші документи та предмети, що мають значення для встановлення істини у конкретній справі, заховані в цьому приміщенні, чи є достатньо даних, що саме тут переховується злочинець. У таких випадках обшук проводиться за санкцією прокурора за постановою слідчого з негайним повідомленням (до 24 год.) суд про це. Без рішення суду обшук може проводитися лише у невідкладних випадках. Наприклад, у разі затримання на місці злочину або за наявності свідчень про те, що вживаються заходи для знищення чи переховування документів або предметів, які мають значення для розслідування справи.     При обшуку має бути присутньою особа, в якої проводиться обшук, або повнолітні члени сім’ї. Заяви цих осіб з приводу дій слідчого мають бути записані у протоколі обшуку. Їм вручається копія протоколу. 
 До жилих приміщень без дозволу громадян можуть заходити тільки співробітники міліції за наявності даних, що там вчинений чи вчинюється злочин, відбувся нещасний випадок, а також за умови стихійного лиха, аварій, масових безладь чи заворушень для забезпечення особистої та громадської безпеки. 
   Незаконне проникнення до житла, незаконне проведення огляду чи обшуку, а так само незаконне виселення чи інші дії, що порушують недоторканність житла, в тому числі вчинені посадовою особою, тягне за собою кримінальну відповідальність (ст. 162 Кримінального Кодексу України)⁴. Особи, що постраждали, згідно зі ст. 56 Конституції України. мають право вимагати відшкодування збитків, заподіяних незаконними діями посадових осіб при здійсненні ними своїх повноважень. Норма цієї статті спрямована на захист громадян, які потерпіли від свавілля посадових осіб органів державної влади. Вона є значним кроком на шляху всебічного забезпечення прав і свобод людини. Вперше права людини розглядаються як такі, що визначають спрямованість діяльності держави, оскільки держава гарантує відшкодування за її рахунок моральної шкоди, завданої незаконними діями її органів чи представників, і у виборі переваг між державою та особою перевага надається останній. 
   Кожний громадянин України має право звертатися за захистом своїх прав до суду, до Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, а після використання всіх національних засобів правового захисту — до відповідних міжнародних установ або до відповідних органів міжнародних організацій, членом або учасником яких є Україна.

2. Поняття, правова характеристика і зміст договору найму (оренди) житла.

У господарському обігу значно поширені відносини майнового найму, зокрема такі його різновиди, як оренда і прокат. За допомогою майнового  найму розширяються господарські можливості використання майна. Поряд з цим  найм є засобом взаємодопомоги між  громадянами і організаціями  та сприяє упорядкуванню побуту громадян.

За договором найму  наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату і на певний строк. Крім Цивільного кодексу України особливості  укладення та виконання найму (оренди) можуть бути передбачені окремим  законом.

Договір найму є двостороннім. Сторонами договору найму є наймодавець  та наймач. Договір найму може бути консенсуальним і реальним. Історично  договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту  досягнення сторонами згоди за всіма  істотними умовами Передача майна  наймачеві розглядалася як виконання  договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося в ЦК УРСР. ЦК України пішов іншм шляхом, дозволивши учасникам цивільного обороту укладати як консенсуальні, так і реальні  договори найму.

Право на передання у найм має тільки власник майна або  особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

На відміну від договору купівлі-продажу майно передається  не у власність , а на визначений строк. Коли строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним  на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін може відмовитися  від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону  за один місяць, а у разі найму  нерухомого майна – за три місяці. Законом можуть бути встановлені  максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Обєктом договору можуть бути лише індивідуально визначені речі, споживча вартість яких передається  поступово і які в цивільному праві називаються неспоживчими. Це зумовлено змістом самого договору найму, за яким наймач після закінчення строку договору або його припинення зобов’язується повернути ту саму річ в натурі.

До обов’язків наймодавця належать такі:

Передати наймачеві річ  у користування негайно або у  строк, визначений договором;

Надати наймачеві річ  у комплекті в стані, який би відповідав умовам договору і забезпечував досягненням  мети найму;

Попередити наймача про  особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть становити  небезпеку для життя, здоровя, майна  наймача або призвести до пошкодження  самої речі під час користування нею;

Проводити за свій рахунок  капітальний ремонт речі.⁵

Наймач за договором найму  зобов’язаний вносити плату за користування річчю щомісячно (сторони можуть визначити й інші строки внесення плати), перевірити в присутності  наймодавця справність речі при її передачі у володіння, користуватися  річчю відповідно до її призначення  та умов договору. Наймач повинен проводити  за свій рахунок поточний ремонт речі, усувати погіршення стану речі, які  сталися з його вини, а також  у разі припинення договору негайно  повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була від нього  одержана, з урахуванням нормального  зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Наймодавець має право  відмовитись від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить  плати за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір  у цьому разі вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову  від договору.

Наймач має право вимагати розірвання договору, якщо наймодавець  передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору , а  також коли наймодавець не виконує  свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Передання наймачем речі у  користування іншій особі (піднайм) можливе лише зі згоди наймодавця, якщо інше не передбачене договором  або законом.

Продукція, яка була виготовлена  шляхом використання речі, передана йому в користування, є власністю наймача. Плоди і доходи, одержані наймачем від використання речі при здійсненні ним підприємницької діяльності, також є власністю наймача

Якщо наймач належно виконував  свої обов’язки за договором найму, то після закінчення строку договору він має переважне право перед  іншими особами на укладення нового договору найму. Умови нового довору визначаються домовленістю сторін

У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших істотних умов договору переважне право наймача  на укладення договору припиняється.

Глава 58 ЦК містить лише загальні положення з регулювання договору найму, що поширюються на всі його різновиди. Щодо спеціальних положень регулювання окремих видів найму, то вони встановлюються іншими законодавчими  актами, які не мають суперечити Цивільному кодексу України.

Житлові правовідносини є  одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з договору між наймачем і наймодавцем із приводу користування громадянином жилим приміщенням. За договором  найму одна сторона зобов’язується надати іншій стороні за плату  жиле приміщення для проживання у  безстрокове користування в будинках державного і комунального житлових фондів; у строкове – у житловому  фонді соціального призначення. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, укладається  наймачем з власником будинку.

В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного  акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язується використовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати  належну схоронність і вносити  квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму  жилого приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у  будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого  Постановою Кабінету Міністрів України  від 22 червня 1998 р. за № 939.⁶

Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг  житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна та умови його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін. Також повинні  бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачем взятого  ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бути передбачені  й інші умови.

Наймач житла зобов’язаний вказати у договорі осіб, які проживатимуть  разом із ним. Закон не обмежує  наймача щодо складу цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. У осіб, які проживатимуть із наймачем, виникають  рівні з ним права та обов’язки  щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються  відповідними правами та обов’язками  відносно наймодавця і наймача.

Договір найму житла прийнято вважати оплатним, двостороннім, строковим.Відповідно до ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України  до договору найму житла, крім найму  житла, що є об’єктом права державної  та комунальної власності, застосовується положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено договором.

Договір найму житла має  укладатися у письмовій формі, проте  у більшості випадках відносини  між наймачем і наймодавцем регулюються  лише усною домовленістю.

Законом можуть бути встановлені  особливості найму житла. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати  житло лише для проживання у ньому  фізичних осіб.

Договір найму житла укладається  на строк, що не перевищує п’яти  років. Якщо у договорі строк не встановлений, договір є укладеним на п’ять  років. Договір найму житла, укладений  на строк до одного року, вважається короткостроковим і має деякі  особливості, наприклад його наймач не має переважного права на укладення  договору найму житла на новий  строк.

Зміст договору житлового найму ( права  і обов’язки сторін)

Серед багатьох прав наймача  одним з найважливіших є право  на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

За взаємною згодою наймача  та осіб, які постійно проживають разом  з ним, вони можуть дозволити тимчасове  перебування у помешканні іншої  особи (осіб) без стягнення плати  за користування житлом (тимчасових мешканців). Вважається, що наймач та особи, які  постійно проживають з ним, мають  повідомити наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців.⁷ В сою чергу тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Наймач, в т. ч. за проектом ЖК (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового  фонду, має право за письмовою  згодою членів сім'ї, що проживають разом  з ним, включаючи і тимчасово  відсутніх, провести обмін займаного  житла.

Нині обмін жилих приміщень  у будинках державного та громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних  кооперативів проводиться відповідно до статей 79—89 Житлового кодексу  та затвердженими Постановою Ради Міністрів  УРСР "Правилами обміну жилих  приміщень в Українській РСР" від 31 січня 1986 р. за № 31.⁸

Здійснення цього суб'єктивного  права виникає з моменту отримання  ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з  них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення  нового. Основним змістом правовідносин  щодо обміну є взаємні процедурні права і обов'язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким,

Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих приміщень  виявляється в тому, що всі члени  сім'ї наймача, у тому числі й  тимчасово відсутні, підписують заяву  наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім'ї  засвідчується підписом керівника  організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплюється печаткою. Замість  підпису члена сім'ї до заяви  може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому  порядку. За неповнолітніх членів сім'ї  згоду на обмін у письмовій  формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється  не тільки на проживаючих членів сім'ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін  можна розпочати тільки за письмової  згоди всіх членів сім'ї.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:

1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;

2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження  кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться  між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і  в різних населених пунктах.

Виходячи з правил ст. 63 ЖК жиле приміщення, що виділяється  при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї  наймача (ст. 104 ЖК), не може бути меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а  не за часткою жилої площі, яка  припадає на кожного із членів сім'ї, що виділяються.

Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін  частини жилого приміщення з метою  окремого проживання не може здійснюватися  неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених законом  обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку  чи піклування, для обміну жилих  приміщень вимагається згода  органу опіки й піклування.

Обмін жилих приміщень  оформляється в бюро обміну жилих  приміщень при їх наявності або  виконавчим комітетом чи державною  адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:

1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, що стосуються квартир;

2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;

3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;

а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або

б) при обміні жилих приміщень  між членами різних житлово-будівельних  кооперативів;

4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;

5) документи, що підтверджують  перебування у шлюбі або в  родинних зв'язках з кимось  із осіб, які залишилися проживати  у приміщенні, частина якого обмінюється;

6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;

7) згоду органу опіки  й піклування при обміні жилих  приміщень, що перебувають у  користуванні особи, над якою  встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить  обмін, може зажадати й інші  необхідні документи.

Якщо між членами сім'ї  не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім'ї вправі вимагати у судовому порядку примусового  обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.

Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка  зазначала, що після розірвання шлюбу  з К. Я. спільне проживання з ним  стало неможливим, і просила в  порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м², тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м², а наймачі цих жилих приміщень з'їхались би у спірну квартиру.

Рішенням Жовтневого районного  суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволено.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників  обміну за винятком випадків, коли

1) між наймачем і членами  сім'ї досягнуто згоди про користування  житлом;

2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Угода про обмін жилих  приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й  учасники обміну одержали ордери. У  цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього  в судовому порядку виконання  цього обов'язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для  примусового щодо них виконання  рішення. Наявність рішення в  таких випадках не є перешкодою для  пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

Обмін жилих приміщень  у будинках підприємств, установ, організацій  допускається лише за їх згодою. Відмову  у згоді на обмін може бути оскаржено  у судовому порядку.

Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови  у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки ЖК та інші акти законодавства України  про обмін жилих приміщень  діють у межах її території, а  міжнародні угоди іншого не передбачають.

Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту  одержання ордерів, які видаються  виконавчим комітетом чи державною  адміністрацією відповідної ради і  є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті обміну з метою  об'єднання в одну сім'ю громадяни  одержують жиле приміщення в одній  квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків примусового обміну.

При обміні ордер видається  на вільне жиле приміщення. Виключенням  з цього правила, тобто вселенням  без ордеру, є випадок, коли предметом  обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто вселяється, надається  виписка з рішення виконкому  або держадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто  при вселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так  і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін  визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих  приміщень, за юридичною природою є  різновидом цивільної угоди, що має  юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 41—61 Цивільного кодексу).

Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник  угоди на обмін був введений в  оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне  уявлення про предмет обміну в  результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне  уявлення про санітарно-технічний  стан жилого приміщення при укладенні  договору з боку сторін обміну. Проте  наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об'єктивно утворюють  неможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.