Інститут довічного утримання: сучасний стан та перспективи розвитку

Інститут довічного утримання: сучасний стан та перспективи розвитку.

Ще з радянських  часів цивільне законодавство визначає можливість укладати договір довічного утримання, відповідно до якого одна сторона (відчужувач) передає інщій стороні  (набувачеві) нерухоме або рухоме майно, що має значну цінність, у свою чергу набувач (фізична або юридична особа) зобов’язана утримувати відчужувача, забезпечувати його усім необхідним, що визначено договором.

У Цивільному кодексі УСРР 1922 р. не було норм про довічне утримання (догляд). У нотаріальній інструкції від 17 листопада 1928 р. зазначалося, що у договорі дарування міг бути включеним обов’язок особи, яка одержала дар, утримувати дарувальника або третіх осіб до смерті (згодом ця норма була скасована). І тільки при прийнятті ЦК УРСР, у 1963 році у гл. З7 розмістив норм про довічне утримання (ст.425-429)

З прийняттям сучасного Цивільного кодексу України(2003р.) договір довічного утримання (догляду) зазнав значного оновлення в правовому полі. Однак практика застосування чинного законодавства породжує низку питань, які потребують свого теоретичного обґрунтування та законодавчого вирішення. Їх дослідження з огляду на практику застосування є актуальним.

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації (стаття 745 ЦК). У випадку недодержання встановленої форми укладення договору довічного утримання (догляду) він вважається недійсним.

 Предметом договору може бути:

1. Житловий будинок або його  частина.

2. Квартира або її частина.

3. Інше нерухоме майно (земельна  ділянка, садовий будинок, дача, гараж, нежитловий будинок, нежитлове приміщення, виробничий комплекс, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна, тощо).

4. Рухоме майно, що має значну  цінність.

Цей договір має такі особливості:

- майно переходить у власність  набувача, проте розпоряджатися  таким майном набувач за життя вiдчужувача не зможе, оскільки при посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору (стаття 73 Закону України «Про нотаріат»);

- зобов’язання з довічного утримання мають особистісний характер, оскільки встановлюються щодо конкретно визначеної фізичної особи;

- договір довічного утримання  може бути укладений на користь  третьої особи (утриманця), якій набувач  повинен надати довічне утримання та догляд;

- цей договір носить тривалий  характер та вимагає від набувача  постійного і систематичного  виконання своїх обов’язків.

Сторони договору довічного утримання, їх права та обов’язки.

Згiдно статті 746 ЦК сторонами за договором довiчного утримання (догляду) є вiдчужувач та набувач. Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа, тобто незалежно вiд вiку та стану здоров’я (частина 1 статті 746 ЦК). Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути лише повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа (ч. 2 ст. 746 ЦК). Також частиною 4 статті 746 ЦК У передбачено, що договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

За договором довічного утримання (догляду) відчужувач має такі права:

- визначити умови забезпечення  його житлом, зокрема у будинку (квартири), що ним передано набувачу  за договором;

- визначити всі види  матеріального забезпечення, догляду (опікування), які надаватиме йому  або третій особі набувач.

- вимагати виконання  умов договору з надання утримання (догляду), у тому числі безпосередньо набувачем;

- у разі потреби має  право порушувати питання про  заміну майна, переданого за договором  довічного утримання (догляду), на  іншу річ;

- розірвати договір  у разі неналежного виконання набувачем своїх зобов’язань у судовому порядку.

Набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання (догляду) з моменту посвідчення такого договору або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір довічного утримання (догляду) підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

 Набувачами можуть  бути декілька осіб. В такому  випадку виконувати обов’язки  за договором вони будуть солідарно. Відповідно, солідарною буде і відповідальність набувачів у разі не виконання умов договору.

 За договором довічного утримання (догляду) набувач має такі права:

- здійснювати право  володіння та користування таким  майном, якщо договором не передбачено інше;

- якщо договір укладено  на утримання кількох осіб - спiввласникiв  майна, що було передане набувачеві, у раз смерті одного з них, набувач має право на зменшення  обсягу зобов’язань щодо утримання  вiдчужувача(iв) (абз. 2 ч. 1 а. 747 ЦК);

- за взаємною згодою  з вiдчужувачем набувач має  право вирішити питання про  заміну переданого йому за  договором майна на іншу річ. Заміна речі повинна відбуватися  на підставі внесення змін  до договору довічного утримання (догляду) з дотриманням вимог до форми цього договору;

- набувач має право  визначити у заповіті спадкоємців  щодо майна, яке передане йому  за договором довічного утримання (до них також перейдуть його  зобов’язання за цим договором);

- набувач має право  на розірвання договору.

 В договорі довічного утримання (догляду) передбачаються обов’язки  набувача:

- забезпечувати вiдчужувача  або третю особу (утриманця) відповідно  до умов договору матеріальним  утриманням та (або) доглядом (опікуванням) довічно;

- забезпечувати вiдчужувача або третю особу (утриманця) житлом;

- у разі смерті вiдчужувача(чів) поховати його(їх). Якщо договір  укладено вiдчужувачем на користь  третьої особи, цей обов’язок  може бути покладено на набувача  щодо третьої особи (утриманця) за  домовленістю сторін.

Припиння договору довічного утримання.

Припинення договору довічного утримання (догляду) у разі смерті вiдчужувача (або третьої особи) оформлюється нотаріусом, який посвідчив договір довічного утримання (догляду).

 Для цього набувач  подає свідоцтво про смерть та примірники договору. Нотаріус знімає заборону шляхом вчинення відповідного посвідчувального напису на всіх примірниках договору.

 У разі розірвання  договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з невиконанням або  неналежним виконанням набувачем  обов’язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.

 У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.

 Припинення договору  у цьому випадку оформлюється  за заявою зацікавленої особи  — сторони договору та на  підставі рішення суду про  розірвання договору довічного  утримання (догляду).

 Статтею 757 ЦК встановлено, що за договором довічного  утримання (догляду) можливий перехід обов’язків набувача у разі його смерті до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.

 У разі смерті фізичної  особи - набувача за договором  довічного утримання (догляду) при  відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис.

 Відчужувачу повертається  приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.

 У разі припинення  юридичної особи - набувача з визначенням  правонаступників до них переходять  права та обов’язки за договором  довічного утримання (догляду). У разі ліквідації юридичної особи - набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача (стаття 758 ЦК).

 У разі ліквідації  юридичної особи - набувача, за умови  відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців та письмової заяви відчужувача, припиняє дію договору довічного утримання (догляду) та повертає відчужувачу первинний правовстановлювальний документ.

Істотними умовами договору довічного утримання (догляду) є:

1) найменування (назву), місце  проживання сторін (місцезнаходження  сторін), ідентифікаційний номер - для  фізичних осіб та ідентифікаційний  код за даними ЄДРПОУ - для юридичних  осіб;

2) предмет договору довічного утримання (житловий будинок, квартира або її частина, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність);

3) відомості про документ, що підтверджує право власності  на відчужуване за договором  майно;

4) вартісна оцінка майна, що відчужується за договором. Оцінка вартості відчужуваного майна визначається за згодою сторін.

 При встановленні  оцінки вартості нерухомого майна, що є предметом договору, необхідно  виходити з того, що вона не  може бути меншою за інвентаризаційну  оцінку такого майна, визначеною технічною документацією бюро технічної інвентаризації, відповідним органом державного земельного кадастру;

5) розмір (вартість) та форма  надання утримання та (або) догляду, періодичність виконання обов’язків  набувача. В договорі може бути вказано: коли саме, з якою періодичністю набувач повинен здійснювати надання допомоги на користь відчужувача майна;

6) строк чинності договору (термін дії договору довічного  утримання (догляду);

7) місце виконання договору. Якщо ж місце виконання зобов’язання не встановлено у договорі, то виконання провадиться (за зобов’язаннями про передавання нерухомого майна) за місцезнаходженням такого майна;

8) у разі зобов’язання  набувача забезпечити відчужувача  або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати;

9) чiтко встановленi права  та обов’язки сторiн та інші умови, встановлені за домовленістю сторін договору;

10) умови та підстави  припинення чи зменшення обсягу  обов’язків набувача перед відчужувачем; підстави та порядок розірвання  договору довічного утримання (догляду),

11) момент виникнення  права власності на майно, передане за договором;

12) відомості щодо забезпечення  виконання договору (накладення  заборони відчуження на майно).

Договір довічного утримання є:

• односторонньо зобов’язуючим, оскільки набувач за цим договором наділений лише обов’язками з утримання відчужувача, а відчужувач має право вимагати надання такого утримання і не несе жодних обов’язків за договором. В юридичній літературі висловлена позиція, що цей договір слід вважати взаємним, оскільки набувач має право вимагати його розірвання [11, с. 157]. Однак, видається, що право вимагати розірвання договору надане будь-якій його стороні (ст. 651 ЦКУ). Для договору довічного утримання право сторін на його розірвання визначене прямою вказівкою ст. 755 ЦКУ. Тому не зовсім справедливо розцінювати право набувача на розірвання договору як таке, що випливає із самого договору. Законодавче закріплення такого права не впливає на характеристику договору довічного утримання як односторонньо зобов’язуючого.
• відплатним. За цим договором набувач отримує у власність майно, вартість якого на момент укладення договору відома. Натомість вартісний вираз утримання, що буде надаватися набувачем відчужувачу за договором, не може бути точно відомий, визначений. Адже неможливо визначити строк дії договору. Існування договірних відносин за нормального перебігу обумовлене моментом смерті відчужувача (довічне утримання!). Тому з огляду на цю обставину договір довічного утримання відносять до алеаторних (ризикових) договорів.

Цей договір триваючий, оскільки зберігає силу до моменту смерті відчужувача і вимагає систематичного виконання набувачем своїх обов’язків (надання матеріального забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, необхідної допомоги тощо). Велике значення, мають також і моральні взаємовідносини, адже поняття «утримання», очевидно, охоплює не тільки натуральний його вираз. Тому законодавець повинен надати право відчужувачу розірвати договір у разі недотримання моральних норм набувачем.

З огляду на специфіку оцінки відплатності в договорі довічного утримання дещо спірним є твердження, що у зв’язку з визнанням довічного утримання не ціною переданого майна, а своєрідним зустрічним наданням, зазначений договір має розглядатися самостійним договірним типом з передачі майна у власність безоплатно, на який поширюються загальні положення про дарування (а не про купівлю-продаж) [4, с 341]. Адже від того, що зустрічний еквівалент не визначений в обмін на передане у власність майно, вартість якого відома, природа договору як відплатного аж ніяк не змінюється.

Майно, передане за договором довічного утримання, не може бути предметом стягнення за боргами набувача. Таке правило втановлене в інтересах відчужувача майна, оскільки при розірванні договору у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов’язків за договором, відчужувач згідно з нормою ст. 756 ЦКУ набуває право власності на майно, яке було ним передане і має право вимагати його повернення. Тому важливо, щоб таке майно зберігалося в натурі впродовж усього строку дії договору. В контексті аналізу особливостей видів забезпечення виконання зобов’язань набувача за цим договором можливим є врахування тих підходів, що стосуються договору ренти. Зокрема, можливість встановлення неустойки на випадок невиконання чи неналежного виконання набувачем своїх обов’язків за договором.

Як свідчить практика укладення таких договорів, а також судова практика вирішення спорів з них сторони зазвичай не вдаються до конкретизації поняття «догляд», «утримання», а обмежуються загальними вказівками у договорі про те, що набувач зобов’язується сплачувати відчужувачу періодичні платежі та надавати періодичне натуральне утримання (продукти харчування, ліки, сплачувати комунальні послуги тощо). В тих же випадках, коли набувачами за договором є юридичні особи, у договорі зазначається тільки грошова сума, яка підлягає періодичній виплаті на користь відчужувача, оскільки юридична особа за своєю суттю не здатна здійснювати догляд за відчужувачем. Тому проаналізувавши норми гл. 56 і гл. 57 ЦКУ, можна стверджувати, що договір довічного утримання є різновидом ренти і відрізняється від нього за певними ознаками:

• По-перше, платник ренти зобов’язується виплачувати одержувачеві ренту у формі конкретної грошової суми або в іншій формі, а набувач за договором довічного утримання зо­бов’язується забезпечувати відчужувача утриманням (яке теж до речі може бути як грошове, так і в іншій формі), доглядом. Умова про догляд за договором ренти, виходячи зі змісту ст.ст. 731, 737 ЦКУ не виключається. Фактично лише зміщуються акценти: за договором ренти – рентні платежі; за договором довічного утримання – утримання, догляд.
• По-друге, за договором ренти обов’язок платника ренти може носити безстроковий характер або здійснюватися протягом певного строку, тоді як набувач за договором довічного утримання здійснює свій обов’язок довічно.
• По-третє, майно під виплату ренти може передаватися у власність платника як на відплатних, так і на безвідплатних засадах (ст. 734 ЦКУ), тоді як за договором довічного утримання майно передається у власність набувача взамін утримання, яке він має надати. Еквівалентність вартості переданого майна і витрат на утримання (догляд) не може бути заздалегідь відомою. Аналізуючи, по суті, обидві договірні конструкції слід виділити ще й інші специфічні риси, зокрема щодо підстав розірвання договору, можливості відмови від договору та їх правових наслідків.

У ч. 1 ст. 756 ЦКУ передбачено, що витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню. Такий досить суворий правовий підхід додатково стимулюватиме набувача добросовісно виконувати свої обов’язки за договором. У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором (ч. 2 ст. 756 ЦКУ). Введення такої норми має позитивний характер, оскільки спрямоване на захист інтересів добросовісних набувачів за договором. Однак за конкретних життєвих обставин режим спільної часткової власності для колишніх сторін договору може виявитися доволі проблематичним. Тому як альтернатива такому правовому наслідку на законодавчому рівні доцільно було б передбачити і можливість відшкодування набувачеві понесених вит­рат. Коли відчужувачами за договором довічного утримання могли бути лише непрацездатні за станом здоров’я або за віком особи, таке правило явно суперечило б меті договору. Тепер, коли знято обмеження щодо суб’єктного складу договору, суд з врахуванням конкретних обставин справи на випадок розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, міг би присуджувати такому набувачеві часткове відшкодування понесених витрат.

Правове регулювання договірних відносин з довічного утримання (догляду) зазнало значного оновлення. Договір довічного утримання (догляду) є реальним, односторонньо зобов’язуючим, відплатним, алеаторним, триваючим, з особливо довірчим характером. Цей договір спрямований на передання майна у власність і разом з тим поєднує в собі й інші інтереси сторін, повязані з доглядом. Але не зважаючи на те, що цей  договір має довгу із’явився ще у радянській Україні, все ж таки існує ряд проблем при його пракричному використанні. А саме:

• На практиці часто трапляється, що одна сторона (набувач) неналежним чином виконує свої обов’язки або ж не виконує їх зовсім , і при цьому не несе ніякої відповідальності, а особа, яка знаходиться на утриманні (відчужувач) не може звернутися до суду і захистити свої права або роз торгнути договір (як правило, ці особи старі , немічні та потребують сторонньої  допомоги).
• Відсутній державний орган на який покладено обов’язок здійснювати контроль за належним виконанням договорів довічного утримання.
• Законодавством не передбачено інших санкцій, крім цивільно-правових санкцій за не виконання або неналежне виконання договору, що створює видимість вседозволеності.
• Дуже часто трапляеться, що відчуджувачь не знає своїх прав і скориставшись цим одержувачь може зробити так що договір буде дуже вигідним для нього.

Проаналізувавши норми чинного законодавства та практику застосування, ми можемо запропонувати наступні шляхи вирішення  вище вказаних проблем:

• Створення державного органу до компетенції якого належало б вести облік таких договорів та контролювати їх виконання .
• Визначити обмежене коло осіб, яким дозволено бути набувачами за договором довічного утримання (такими особами можуть бути: родичі відчужувача або юридичні особи, які мають спеціальний дозвіл, та зареєстровані у спеціальному державному органі).
• Ввести адміністративну відповідальність за порушення умов договору.

Усі ці нововведення покращать застосування договору довічного утримання на практиці.