Региональное ипотечное кредитование

     Введение

         В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

     В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства  в стране сложилась ситуация, когда  большая часть населения не имеет  возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

     В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

     Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

     Опыт  практически всех стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

     Основная  цель работы :

     1. Расскрыть сущность ипотеки и определить роль ипотечного жилищного кредитования как фактора развития экономики в России.

     3.Обосновать наиболее перспективные направления и эффективные инструменты развития ипотечного кредитования в регионах России в целях удовлетворения потребности населения в жилье. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        Глава 1. Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации 

     1.1. Экономическое содержание ипотечного кредитования

     Жилищная  проблема в России, обострившаяся  в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в  поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным  решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

     В теории и на практике существуют различные  подходы к определению социально-экономической  сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

     Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический  инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

     Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

     Российское  законодательство определяет ипотеку  как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

     1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

     2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны. 

     3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

     В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:

     - обеспечивать мобилизацию средств  на финансирование жилищных кредитов;

     - предоставлять и обслуживать  кредиты. 

     1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

     Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

     - гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

     - федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями;

     - постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

     - федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

     - федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

     Законодательство  России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми  договорами, перечень существенных условий  договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ). 

     1.3 Система ипотечного кредитовани в России

         Система жилищного ипотечного кредитования является важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свободные денежные средства на длительный срок, и гражданами – заемщиками ипотечных кредитов. Механизм ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка

     Проблема развития жилищной ипотеки стала находить все большее отражение в различного рода программных документах как на федеральном, так и на региональном уровне. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

     Особую роль в создании различных программ ипотечного кредитования населения стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Происходит процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов ипотечного рынка на региональном уровне.

     От  активной позиции органов власти субъектов Российской Федерации  и органов местного самоуправления во многом будут зависеть результаты развития рыночной системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Особое значение при этом имеет создание действенной нормативно-правовой базы на региональном и местном уровнях.

     В Концепции рекомендуется принятие в рамках региональных программ законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования. В них должны найти отражение следующие вопросы: создание резервного фонда для временного проживания граждан, выселенных по решению суда из заложенных жилых помещений; порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение; совершенствование порядка регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья.

     В регионах Российской Федерации созданы правовые основы для функционирования системы жилищного кредитования граждан.

     Активную  позицию по развитию нормативно-правовых основ для системы ипотечного жилищного кредитования занимают органы власти Москвы, Самарской, Саратовской, Новосибирской областей, Хабаровского края и ряда других регионов. В настоящее время в этих областях утверждены региональные ипотечные программы, разработана и внедрена необходимая нормативная база.

     В настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Саров, Республика Башкортостан, Рязань и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению приобретения гражданами жилья. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

• желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;
• стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;
• поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

     Бюджетная поддержка региональных жилищных программ осуществляется в основном в форме:

• предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;
• субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;
• предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;
• аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

               Наиболее распространенная форма участия региональных и местных бюджетов в ипотечных программах – создание местными администрациями различных организаций (фондов), основной функцией которых является предоставление кредитов на цели приобретения гражданами жилья и жилищного строительства (Самарская область, Оренбургская область, Удмуртская Республика, Рязань, Саров и др.). Пока что источниками ресурсов этих организаций выступают, в основном, бюджетные средства и это является основным ограничивающим фактором развития ипотечных программ.

     Особо следует подчеркнуть неэффективность  подхода, при котором на бюджет возлагается  функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка - это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию и др.). Бюджет берет на себя не свойственные ему функции ему компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может оказаться недостаточно (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки, так как она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.

     Те  же проблемы возникают в случае, когда региональные ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам, т.е. бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам много ниже рыночных. В результате рыночные структуры, вынужденные привлекать ресурсы на финансовом рынке по более дорогой цене, оказываются не заинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных ресурсов. Это также ограничивает масштабы региональных программ.

     Безусловно, данные меры носят вынужденный характер, что связано как с низкими доходами населения, так и с отсутствием относительно доступных по ценам долгосрочных ресурсов у банков. Вместе с тем, нельзя забывать, что решение данной проблемы может повлечь не только “плюсы” в социальной политике администрации, но возможные минусы. Эти “минусы” состоят в том, что бюджетные средства предоставляются не адресно, “льготные кредиты” могут породить очередь как за бесплатным жильем, и что особенно важно, возможные инвесторы не смогут разместить свои средства на рынках с “искусственно заниженными ценами”.

     Более эффективное решение проблемы повышения доступности кредитов – в предоставлении целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и соответственно размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.  

     1.4. Обзор российского рынка ипотечного кредитования

     На  сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет  значительный потенциал. По мнению экспертов  Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения  группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США.

     Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 8-10 участников (рис. 3). Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков.

     Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, и структура выдачи кредитов по федеральным округам  крайне неоднородна. Однако прирост  в выдаче кредитов был достаточно равномерным. По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, прирост был максимальным — более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ).

     Конечно, рынок ипотечного кредитования в  нашей стране сильно отличается от более развитого рынка США. Объёмы ипотечного кредитования в Росси  не превышают 2% ВВП, в то время как  в США этот показатель доходит  до 60%. Кроме того, практически все выданные в России кредиты – это кредиты с фиксированной процентной ставкой, а в США основную долю составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. К тому же, спрос на жилье у нас по-прежнему в разы превышает предложение, в связи с чем вряд ли можно ожидать резкого падения цен.

     Основные  факторы отказа от ипотечного кредитования, актуальные в настоящее время  для россиян, раскрывают результаты исследования, проведенного компанией Business Vision. Наиболее часто жители российских городов не прибегают к ипотечному кредитованию в связи с отсутствием необходимых доходов (для 38,1% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с уровнем собственных доходов в сопоставлении со стоимостью недвижимости и предлагаемыми условиями кредитования). Вместе с тем, примечательно, что для 33,9% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с величиной процентной ставки. Так, 24% участников опроса не взяли ипотечный кредит в связи с неуверенностью в стабильности доходв, 15,4% - в связи с быстрыми темпами роста цен на недвижимость.

             Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. По мнению экспертов, уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие.  
Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование. По данным ЦБ с 2003 по 2005 г. объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раз, а за первое полугодие текущего года удвоился. Практически во всех банках отмечают значительное увеличение ипотечной составляющей кредитного портфеля.

             Причиной такого активного развития в первую очередь является постепенное повышение благосостояния граждан и увеличение доли населения, пользующейся банковскими услугами. Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки, что способствует улучшению условий кредитования — увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам".  
               Не менее важной причиной усиления интереса к ипотеке стало также то, что банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам, — считает он. — За последние годы ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась, более демократичными стали требования к заемщикам — в большинстве банков не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства, значительно понизился также первоначальный взнос.

Сейчас  на рынке стали появляться следующие  условия предоставления кредитов: первый взнос от 0 %, процентные ставки от 9—10 % годовых, сроки кредитования до 25—30 лет, максимально возможные суммы  кредитов в некоторых банках не ограничены, сроки оформления кредита от 2 дней, банки рассматривают различные способы подтверждения доходов. Эти условия очень близки к тому, к чему привыкли европейские и американские клиенты, искушенные в ипотеке.

Динамика  выдачи ипотечных кредитов в России по итогам десяти месяцев 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается.

              Согласно данным Банка России, за октябрь 2010 года предоставлено 30 749 ипотечных кредитов на общую сумму 38,8 млрд рублей. Всего, за десять месяцев 2010 года выдано 218 029 ипотечных кредитов на общую сумму 272,9 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за этот период 2010 года, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

                    В 2010 году российские банки стали снижать ставки по ипотечным кредитам, что поспособствовало увеличению их количества. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам также свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7%. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,7%. По сравнению с аналогичным показателем октября 2009 года месячный уровень ставок снизился на 1,5 п.п.  

        Глава 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

     2.1 Проблема ипотечного  кредитования

     В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения. Это особенно видно по состоянию ипотечного кредитования в регионах.

     Решиться  заемщику на ипотеку мешает также  тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого.

     В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка “длинных” дешевых денег. Среди основных причин — неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам.

     Проблемы  развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Пути решения есть и в этой ситуации, но они либо рискованные, либо занимают слишком много времени из-за многоэтапности.

     Как показывают данные социологических  исследований к актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации следует  отнести:

     1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого–то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок. Среди населения Удмуртской Республики 50–60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить.

     2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилищного строительства  в субъектах Российской Федерации  обуславливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.