Региональное ипотечное кредитование реальность и перспективы

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………….…….……………….…3

1 Программы долгосрочного ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии регионов……………………….………………………...4

2 Высокие кредитные риски и ставки, снижающие доступность жилищных кредитов……………………………………………………….……………...……..16

Заключение …………………………………………………………………...…….26

Список использованных источников и литературы………….………………......28

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время  приобретение собственного жилья –  первоочередная потребность для  каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство  Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2012 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной работы является изучение ипотечного кредитования, его роль в российской экономике.

1 ПРОГРАММЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ РЕГИОНОВ

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном  кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения¹.

Определяя основные направления и  подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

– долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

– кредитование жилищного строительства;

– государственная бюджетная поддержка  приобретения жилья населением (система  целевых адресных субсидий)².

В 2010 году в России было выдано 290 тысяч  ипотечных кредитов общим объемом  около 370 миллиардов рублей. Это в 2,4 раза больше, чем в 2009-м, но почти вполовину меньше, чем в рекордном для сектора 2008-м. Тогда сумма ипотечных кредитов составила почти 656 миллиардов (рис. 1)³.

Рисунок1 - Динамика выдачи ипотечных кредитов в России в 2008-2010 годах

В настоящее время  ипотечное кредитование является наиболее востребованным и динамично развивающимся  направлением розничного бизнеса российских банков.

На данный момент ипотечные  ссуды входят в продуктовый ряд  практически всех крупных иностранных  банков, развивающих в России розничное  направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранного капитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовых корпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений  розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству  национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся  конкуренции перед банками встает острейшая задача увеличения точек присутствия банка на региональных рынках, банки активно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все новые отделения и дополнительные офисы. Регионы представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

Таким образом, можно  констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют между собой за клиентов.

Власти регионов, заинтересованные в увеличении строительства жилья, также стараются создать условия для развития ипотеки, и некоторые из них выглядят почти революционно. Например, в феврале 2011 года администрация Ростовской области заявила о планах увеличить спрос населения на ипотеку за счет снижения кредитной ставки до 8-9 процентов. Добиваться этого предполагается вместе с руководством филиала одного из крупнейших российских банков. Кредитное учреждение уменьшает свою ставку до 12 процентов, а ее дальнейшее сокращение обеспечивают с помощью бюджетных средств: регион выделит 200 миллионов рублей, еще 100 миллионов - областной центр¹.

В Смоленской области  к этим планам отнеслись с интересом, но следовать тем же путем отказались.

 Работа по повышению  доступности ипотеки не должна  превращаться в господдержку банков, хотя ее доступность для населения необходимо повышать. Что толку в таких кредитах, которые способны получить лишь 12 процентов жителей страны? Ипотека будет иметь смысл только тогда, когда участвовать в ней сможет половина населения. В Смоленской области будет разработана программа, позволяющая бюджетникам принять участие в ипотеке. Но при этом хотелось бы чувствовать и встречное движение - со стороны банковских учреждений.

____________________________________________________________

³ В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования Электронные ресурс] //Режим доступа: http://m.rg.ru/2011/03/22/reg-roscentr/stroika.html

Программа ипотечного жилищного кредитования действовала на Смоленщине с 2004 по 2010 год. Пока в ее рамках предполагалось погашать процентную ставку по ипотечному кредиту, она не работала вовсе. И, скорее, не из-за неработоспособности механизма, а потому, что о ней никто не знал. Летом 2006-го в программу были внесены изменения, позволяющие участнику (бюджетнику со стажем работы не менее двух лет) сразу после заключения договора с банком получить из областного бюджета 100 тысяч рублей на безвозвратной основе - для внесения первоначального взноса за квартиру или погашения процентной ставки.

В 2008-м - перед самым началом экономического кризиса - власти региона снова усовершенствовали документ: в последующие два года размер социальной выплаты мог достигать 30 процентов кредита и составлять уже до 300 тысяч рублей. Помощь предоставляли при условии, что после приобретения жилья с помощью ипотеки размер общей площади помещений, имеющихся у семьи на праве собственности и по договору социального найма, не будет превышать 33 квадратных метров на человека. В 2009-м на выплаты участникам ипотеки из регионального бюджета было выделено около 13 миллионов рублей, а в 2010-м речь поначалу шла о 18 миллионах, но затем объем финансирования программы увеличили до 23. В прошлом году ее участниками стали 116 работников государственных и муниципальных учреждений и сотрудников милиции общественной безопасности¹.

Примерно в том же направлении, пусть и с помощью несколько  иного механизма, следуют в Тульской области. В 2009-2010 годах жилищные условия с использованием ипотеки при поддержке бюджета здесь смогли улучшить 197 семей работников бюджетных учреждений и государственных и муниципальных служащих, которые встали на учет до 1 марта 2005 года. В 2011-м из региональной казны на развитие этого сектора планируется выделить 70 миллионов рублей. При этом на субсидии гражданам направят 60

___________________________________________________________________

³ В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования Электронные ресурс] //Режим доступа: http://m.rg.ru/2011/03/22/reg-roscentr/stroika.html

миллионов, а десять пойдет на финансирование уставной деятельности областного Фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. По расчетам, социальные субсидии на ипотеку смогут получить 100 семей.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования развит неравномерно - почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона Российской Федерации.

Однако сегодня имеет  место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. Если в 2009 году доля четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2010 году (по итогам первого полугодия) - 34%.

Самая большая сумма  объема ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ. Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд. руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном Федеральном округе (табл. 1)¹.

Таблица 1- Статистика рынка ипотечного кредитования в 2010 году по Федеральным округам

_______________________________________________________________

³ В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования Электронные ресурс] //Режим доступа: http://m.rg.ru/2011/03/22/reg-roscentr/stroika.html

Стратегия активного  географического расширения обусловлена  активным развитием и огромным потенциалом  региональных рынков недвижимости. Региональные рынки ипотечного кредитования характеризуются как высоко концентрированные, за исключением Москвы и Московской области. В связи с меньшим количеством игроков на региональных рынках, меньшей стоимостью недвижимости и более медленным ростом цен на нее выход в регионы для развития ипотечного кредитования выглядит наиболее привлекательно.

Банки, предоставляющие ипотечные  кредиты в России, можно разделить  на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные  и частные¹.

 Два банка с государственным участием – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают более 50% ипотечного рынка. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.

 Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

 Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпоТек Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). Финансовый кризис внес свои коррективы в данный список. Из чисто специализированных ипотечных банков

____________________________________________________________

¹ГриненкоС.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 182 с.

перепрофилировались в  универсальные банки (РИБ). На сайте  ИпоТек Банка вообще отсутствует  слово «ипотека».

- Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банков оказался наиболее стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «ДельтаКредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

 - Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и до середины 2010 года выступал сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В июле 2010 года Восточный экспресс банк приобрел 100% долей Городского ипотечного банка у банка «Morgan Stanley». С конца 2010 года Городской ипотечный банк прекратил выдачу ипотечных кредитов и в настоящее время его деятельность ограничена обслуживанием выданных ипотечных кредитов.

 - ИпоТек Банк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдает ипотечных кредитов.

 - Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов, с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. С июля 2010 года Русский ипотечный банк возобновил действие собственных ипотечных программ.

- Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

- Флексинвест Банк – первоначально работал в Самаре под названием Волжский Универсальный банк. 21 апреля 2008 года инвестиционный фонд Aurora Russia Limited приобрел 100% акций ОАО «Волжский Универсальный Банк», после чего он стал позиционироваться как специализированный ипотечный банк, предоставляющий кредиты по собственным программам и по стандартам АИЖК. В настоящий момент действует только головной офис банка в Москве.

 Рефинансирующие организации:

 В 2005 году на  российском ипотечном рынке появились  структуры, конкурирующие с АИЖК  на рынке рефинансирования, и  предлагающие первичным кредиторам  выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска¹.

 До кризиса 2008:

 До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. Помимо этого ряд банков-оригинаторов осуществлял куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг.

В таблице 1 представлены основные ипотечные операторы, функционирующие на рынке².

В результате финансового кризиса 2008 – 2009 годов число участников российского рынка рефинансирования значительно уменьшилось. Фактически

_____________________________________________________________

³ Текущее состояние ипотечного рынка [Электронные ресурс] //Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

² Текущее состояние ипотечного рынка [Электронные ресурс] //Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

монополистом на этом рынке осталось государственное  АИЖК. Сегодня

единственным реальным конкурентом АИЖК выступает банк «ГПБ-Ипотека», учитывая большой региональный охват – свыше 40 операторов.

Таблица 1 - Основные ипотечные операторы, функционирующие на рынке

В 2011 году наметились пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка – оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом  любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать  задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом – о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу – это уже другой вопрос¹.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

Потенциал развития ипотеки  в России огромен. К сожалению, у  большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – он ежегодно увеличивается в два-три раза.

Если сбросить со счетов сложные условия фондирования, в  которые мировой финансовый кризис поставил все банки без исключения, грандиозные возможности для развития ипотеки есть как в столице, так и в регионах. Причем вряд ли нужно проводить серьезное разделение между столицей и другими городами – предложение недвижимости и финансовые возможности россиян по-прежнему ниже спроса. И это справедливо как для Москвы, так, например, и для Краснодара.

То же самое можно  сказать и о работе банка по продвижению ипотеки в регионах. Успех зависит от тех же факторов, что и при развитии любого другого  направления банковского бизнеса. Важно, насколько в банке развито

________________________________________________________________

¹Ипотека 2011 - правила игры меняются [Электронные ресурс] //Режим доступа: http://www.credits.ru/articles/9566/

фондирование собственных  операций, на какие сроки он располагает денежными ресурсами, есть ли соответствующие технологии и персонал. Следует также понимать, что в регионы нужно выходить постепенно и аккуратно, необходимо создавать себе репутацию. В регионах также требуется строить отношения с бизнесом, с местной администрацией и вкладывать деньги в рекламу розничных банковских продуктов.

Все перечисленные факторы  не могут не влиять на ценовую политику банков при развитии региональной ипотеки. Зачастую процентные ставки по ипотеке, как и по другим видам кредитов, выше, чем в столицах. Сумма, которую банк готов предоставить региональному заемщику, меньше суммы, получаемой по аналогичным программам столичным жителем, что во многом объясняется более высокими ценами на жилье в столицах. К тому же там гораздо выше конкуренция среди банков. Следует признать (и это один из плюсов развития ипотеки в регионах), что на сегодняшний момент конкуренция между ипотечными игроками в регионах значительно слабее. Впрочем, это ни в коей мере не умаляет достоинств местных игроков.

Правда, однозначно судить о том, где  ипотека прибыльнее – в столице  или в регионах – невозможно. В Москве традиционно более быстрые  темпы застройки жилья и высокая  стоимость недвижимости, лучше также  и финансовые возможности заемщиков. Вместе с тем темпы строительства в регионах в последнее время растут, там наблюдается значительный отложенный спрос на жилье.

При продвижении ипотечных программ в регионах банки сталкиваются с  проблемами, которые в столице  могут быть уже не столь очевидными. Начнем хотя бы с того, что региональный рынок для банка, работавшего пока только в столицах, является достаточно новым. Банку труднее ориентироваться в регионе, а технологии, зарекомендовавшие себя в столице, не будут автоматически действовать на периферии. Кроме того, региональные заемщики намного консервативнее москвичей или петербуржцев. Возможно, этим и объясняется тот факт, что в регионах до сих пор значительную часть кредитов на жилье предоставляет СберБанк. Финансовой структуре, решившей развивать региональную ипотеку, придется конкурировать с крупнейшим банком России. Консерватизмом заемщика можно объяснить и тот факт, что за последние годы иностранные игроки на рынке увеличивали свою долю не путем органического роста, а за счет приобретения портфелей других игроков.

Важнейшими инструментами конкурентной борьбы в регионах являются агрессивная  маркетинговая политика, а также  стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для достижения поставленных задач банкам необходимо:

1) расширять и постоянно совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровень сервиса;

2) развивать сеть каналов  дистрибуции кредитных продуктов; 

3) непрерывно совершенствовать  системы управления рисками ипотечного  кредитования и взыскания, а также повышать операционную эффективность;

4) развивать маркетинговую  деятельность и повышать узнаваемость  бренда;

5) постоянно совершенствовать  эффективность функционирования и управления;

6) привлекать к работе  высокопрофессиональных специалистов  для успешной реализации стратегии.

2 ВЫСОКИЕ КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И СТАВКИ, СНИЖАЮЩИЕ ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы¹:

 - ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

 - требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

В 2007-08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.

Этот негативный фактор был обусловлен ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности².

Снижение объемов и  увеличение стоимости банковского  кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели  к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать

___________________________________________________________________

³ Основные проблемы жилищного кредитования в России[Электронный ресурс] //Режим доступа:  http://www.creditorus.ru/ipoteka/problems-russia.php

²Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса [Электронный ресурс] //Режим доступа:  http://asninfo.ru/content/view/10270/41