Обязательства долевого строительств

50

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИИ   ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ

1.      Понятие и признаки

2.      Правовое регулирование

ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРИЧИНЕННЫЙ ВРЕД В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.      Субъекты ответственности

2.      Основания возникновения ответственности

3.      Условия привлечения к ответственности

ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ПРИВЛЕЧЕНИЯ И ФОРМЫ ГРАЖДАНСКО- ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКОВ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.      Претензионный (досудебный)

2.      Судебный

3.      Формы ответственности

              3.1 Взыскание    неустойки за   просрочку    сроков     исполнения

            обязательств    по договору о долевом участии в строительстве

                                    3.2 Компенсация морального вреда за нарушение сроков окончания

           строительства

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Конституция Российской Федерации, провозглашая право граждан на жилище, гарантирует и обеспечивает право на защиту жилища и невозможности произвольного его лишения (ст. 40)[1]. Вместе с тем, следует признать, что сегодня эти Конституционные права не могут быть полностью реализованы. Именно поэтому Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в своем обращении 2010 г. к Федеральному собранию Российской Федерации отметил, что жильё является одной из самых острых проблем в России [2]. В этой связи изыскиваются новые пути и способы решения данной проблемы. В частности, практика свидетельствует, что в последние годы договор участия в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных способов привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости.

Однако, несмотря на то, что данный договор активно используется при установлении отношений в строительстве, его применение порождает определенные трудности, которые, по нашему мнению, обусловлены несколькими причинами. Во-первых, на рынке строительства жилья сегодня присутствуют компании, которые, привлекая средства граждан, нередко полностью перекладывают на них все риски, могущие возникнуть в процессе реализации строительных проектов. При этом участники долевого строительства чаще всего не способны оценить данные риски адекватно, поэтому их участие в строительных проектах сопряжено с возможностью нарушения их законных прав и интересов. Практика свидетельствует, что неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве является чрезвычайно распространенным явлением. Соответственно, последствия нарушения обязательств застройщиками по договорам участия в долевом строительстве являются острой социально-экономической проблемой, разрешить которую можно лишь при наличии эффективной правовой базы.

Активно обсуждаются проблемы, возникающие в процессе применения отдельных норм, регламентирующих участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и нуждающихся в совершенствовании в целях повышения эффективности гражданско-правовой ответственности застройщика. Низкая эффективность реализации гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве обусловлена отсутствием единообразного теоретического подхода к правоотношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве и как следствие - несовершенством законодательной базы, регулирующей эту сферу общественных отношений.

Цель данной дипломной работы состоит в том, чтобы раскрыть и охарактеризовать возмещение вреда участникам долевого строительства причиненного недобросовестным застройщиком вследствие несоблюдения сроков окончания строительства.  Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

      Дать понятие обязательства, возникающего вследствие причинения вреда в отношениях долевого строительства

      Проанализировать порядок привлечения и формы гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение сроков договора участия в долевом строительстве

      Рассмотреть ответственность за причиненный вред в отношениях долевого строительства

ГЛАВА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИИ   ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ

1.      Понятие и признаки

Обязательство представляет собой гражданское правоотношение, в котором одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия (передать вещь, выполнить работу, оказать услуги и др.), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.[3]

Согласно статей 8 и 307 Гражданского кодекса, основаниями возникновения обязательств служат юридические факты. К ним относятся договоры, иные сделки как прдусмотренные законом, так и не предусмотренные, но не противоречащие ему, причинение вреда другому лицу и др.

В зависимости от оснований возникновения обязанности возместить причиненный вред различают договорную и внедоговорную или деликтную (от латинского delictum – нарушение) ответственность.

Договорная ответственность – это ответственность за нарушение не только собственно договора, но любого наличного, то есть уже существующего между сторонами обязательства независимо от оснований его возникновения (из договора, административного акта). Она связана с нарушением конкретной обязанности должника в относительном правоотношении и регулируется, кроме общих положений о гражданско-правовой ответственности, нормами того закона, который регулирует и само нарушенное обязательство.

Определение понятия обязательств, возникающих вследствие причинения вреда, закон не дает. Однако основная идея, характеризующая его, содержится в п. 1 ст. 1064 ГК, согласно которой «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред».

Главное, что изложено в данной норме, заключается в установлении обязанности лица, причинившего вред, возместить причиненный вред. О праве другой стороны прямо не упоминается. Но закон, безусловно, имеет в виду и право потерпевшего требовать возмещения вреда, ибо обязанность может существовать только по отношению к субъекту, имеющему право требовать ее исполнения.

Следовательно, здесь налицо обязательственное правоотношение, которое можно определить следующим образом: в силу обязательства вследствие причинения вреда лицо, причинившее вред личности или имуществу другого лица (физического или юридического), обязано возместить причиненный вред в полном объеме, а лицо потерпевшее имеет право требовать, чтобы понесенный им вред был возмещен.

Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда обладают рядом следующих признаков.

Во-первых, сфера их действия простирается как на имущественные, так и на личные неимущественные отношения, хотя возмещение вреда носит имущественный характер.

Во-вторых, они возникают в результате нарушения прав, носящих абсолютный характер, будь то имущественные права (право собственности, пожизненно наследуемого владения и т.д.) или личные нематериальные блага

(жизнь, здоровье, телесная неприкосновенность, честь, достоинство и т.д.).

В-третьих, обязательства, поскольку нарушено абсолютное право, носит внедоговорной характер, хотя бы право и было нарушено лицом, с которым потерпевший находится (находился) в договорных отношениях. Если вред жизни и здоровью гражданина причинен при исполнении им договорных или иных обязательств, то обязательство, которое возникает в данном случае вследствие причинения вреда, в силу прямого указания закона (ст. 1084 ГК) носит внедоговорной характер. Так если потерпевший утратил трудоспособность вследствие несоблюдения работодателем правил по технике безопасности, обязательство из причинения вреда носит внедоговорной характер, поскольку оно возникло вследствие нарушения абсолютного права.

В-четвертых, обязательство направлено на полное возмещение потерпевшему, насколько это возможно, причиненного вреда, кому бы ни был причинен вред, в чем бы он ни выражался и каковы бы ни были способы (формы) возмещения вреда.

В-пятых, в случаях, предусмотренных законом, обязанность возмещения вреда может быть возложена не только на причинителя вреда, но и на иных лиц (например, на лицо, в интересах которого действовал причинитель).

В результате причинения вреда возникает обязательство по его возмещению, элементами которого являются стороны (кредитор и должник), содержание (права и обязанности) и предмет.

Содержание обязательств, возникающих вследствие причинения вреда составляют права и обязанности сторон:

1. право потерпевшего (кредитора) требовать от причинителя вреда восстановления прежнего (до правонарушения) имущественного положения в натуре или возмещения причиненных убытков;

2. обязанность лица, ответственного за причинение имущественного ущерба (должника), выполнить требование кредитора о возмещение ущерба.

   Согласно статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

   Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

   Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости   на основании одного разрешения на строительство. 

   Закон предусматривает 2 способа обеспечения исполнения обязательств по договору - залог и поручительство.

   Залогом и поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

-  возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в  случаях, предусмотренных  Законом и договором;

- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или   ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и федеральными законами денежных средств.

В соответствии со статьёй 13 Закона в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге:

  -  предоставленный для строительства земельный участок,  принадлежащий застройщику    на праве    собственности,    или    право    аренды  на указанный земельный участок  и  строящийся  на  этом  земельном участке объект с момента государственной регистрации договора;

   -  объект  незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;

   - жилые и нежилые помещения с момента регистрации права собственности застройщика на завершенный строительством объект.

   При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от этого государственная  регистрация       права собственности на такой   объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску    участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

     Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1) залогодержателем имущества является банк;

  2) от залогодержателя получено согласие:

- на удовлетворение своих требований за счет заложенного   имущества   в соответствии   с  частью  2   ст. 15 Закона (при  недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований).

- а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона (с момента подписания сторонами передаточного акта право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком не распространяется на данный объект долевого строительства.)  

    Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства объекта недвижимости.         

    Согласно пункту 8 статьи 13 Закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком не распространяется на данный объект долевого строительства.

2.      правовое регулирование

Основы правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, заложены в Конституции Российской Федерации. Так, в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

В отличие от большинства развитых стран, где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Как отмечает А. Шаханов: «Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы» [4].

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.

Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Указанный Федеральный закон в первую очередь направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений.

Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в строительстве жилья.

Актуальность и необходимость принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов.

Закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

В современном законодательстве к отношениям участия в долевом строительстве применяются нормы Гражданского кодекса РФ, в частности нормы о двух и многосторонних сделках, а также общие положения о договоре. Применение Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ объясняется использованием понятийного аппарата, сформулированного в нормах указанных кодифицированных нормативных актов, в рамках ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. от 16.10.2006г.).

Кроме того, следует особо отметить Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1 (в ред. от 21.12.2004г.). До принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» вопрос о возможности применения норм закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности являлся дискуссионным. Судебная практика по данному вопросу также не была единообразна.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Так, принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 27.10.2005г. №645.

ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРИЧИНЕННЫЙ ВРЕД В ОТНОШЕНИЯХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

          1. Субъекты ответственности

Субъектами обязательств, возникающих вследствие причинения вреда, являются потерпевший (кредитор) и лицо, ответственное за причинение вредом (должник).

Потерпевшим может быть любой гражданин как дееспособный, так и недееспособный. Потерпевший при исполнении им трудовых обязанностей – рабочий (служащий), работающий по трудовому договору, или член производственного кооператива или работающий по договорам подряда или поручения. Потерпевшей может быть организация, обладающая правосубъектностью.

Должником является непосредственный причинитель вреда либо лицо, отвечающее за действия непосредственного причинителя вреда.

Субъектами долевого строительства, т.е. сторонами договора участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (далее - дольщик).

Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.

Заказчик привлекается инвестором - лицом, осуществляющим финансирование строительства.

Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей - подрядчиков или генерального подрядчика, который в свою очередь самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.

Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.

Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.

Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону N 214-ФЗ.

Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика - в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика - в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону N 214-ФЗ.

Таким образом, если застройщик по Закону N 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.

Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

Заказчик несет ответственность перед инвестором.

Гражданско-правовая ответственность заказчика состоит в исполнении обязанности:

- возмещения кредитору убытков, включая причиненный ущерб и упущенную выгоду;

- уплаты предусмотренных договором штрафных санкций и пеней в согласованном сторонами размере.

С 1 января 2007 г. застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при наличии разрешения на данное строительство.

Согласно ст. ст. 1 и 2 Закона N 214-ФЗ застройщиками не могут быть:

- физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.

До 1 января 2007 г. индивидуальные предприниматели имели право быть застройщиками. Поскольку Закон N 214-ФЗ обратной силы не имеет, уже заключенные договоры от имени индивидуальных предпринимателей на стороне застройщика имеют силу и продолжают действовать вплоть до их окончательного исполнения.

- юридические лица, которые обладают разрешением на осуществление застройки, выданным собственником соответствующего земельного участка, но оформленным иначе, чем посредством договора аренды этого земельного участка;

- юридические лица, осуществляющие застройку, но не привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ;

- юридические лица в случае, если посредством осуществляемой ими застройки создается объект недвижимости производственного назначения.

2.      Основания возникновения ответственности

Слово «ответственность» каждым человеком понимается по-разному: для одного - это наказание, для второго - это честное добропорядочное выполнение взятых на себя обязательств. Ответственность всегда порождается недостатками или же нарушениями позитивной деятельности человека. Там, где правоотношения строятся по определенным правилам (предусмотренным законом, спрограммированным условиями договора, обычаями делового оборота или же правилами морали, сложившимися в обществе), зачастую речи об ответственности не идет. Такой подход в целом является традиционным. Однако в отечественной правовой литературе давно высказывались соображения о недостаточности истолкования ответственности только в смысле негативных последствий, которая является только способом фиксации уже совершенных правонарушений. Бесспорно, обязанность исполнить договорное обязательство и ответственность, возникающая в случае неисполнения обязательства, взаимообусловлены. Данное профессором В.А. Тарховым определение гражданско-правовой ответственности как «предусмотренной законом обязанности дать отчет о своем поведении» неоднократно подвергалось обсуждению и критике[5]. В дискуссии по проблеме юридической ответственности многие оппоненты задавали резонный вопрос: кому необходимо давать отчет?

По этому поводу Б.А. Осипян пишет: «Ответственность всякого разумного существа начинается с его реальной свыше вложенной в него способности сознавать и дать ответ своему Создателю за полученные от него блага»[6].

Теория позитивной ответственности находит свое подтверждение и в трудах Е.А. Суханова, которую он считает ответственностью моральной и под которой понимает обязанность и готовность дать отчет в своих действиях, выражающуюся в форме морального осуждения соответствующего поведения и обращенную прежде всего на формирование будущего поведения лица, которое выражается в надлежащем исполнении своих обязанностей. Негативная ответственность наступает только при нарушении обязательств, следовательно, позитивная ответственность и ответственность за нарушение обязательств - взаимоисключающие  друг друга понятия[7].