Право на землю

Введение___________________________________________________3

Часть 1. Основания возникновения  прав на землю

1.1 Общая часть_____________________________________________4

1.2 Документы, удостоверяющие  права на земельные участки______5

1.3 Ограничение оборотоспособности земельных участков_________6

1.4 Приобретение прав на  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности______________10

1.5 Исполнительные органы  государственной власти и органы  местного самоуправления, осуществляющие  предоставление земельных участков___________________________________________________12

1.6 Порядок предоставления  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности_______________________________________________14

1.7 Переход права на  земельный участок при переходе  права собственности на здание, строение, сооружение_______________________________20

1.8 Особенности купли-продажи  земельных участков_____________23

Часть 2. Основания прекращения  права собственности на земельный  участок

2.1 Общая часть______________________________________________25

2.2 Основания прекращения  права постоянного (бессрочного)  пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого  владения земельным участком____________________________________________________26

2.3 Основания прекращения  аренды земельного участка____________28

2.4 Основания прекращения  безвозмездного срочного пользования  земельным участком__________________________________________29

2.5 Основания прекращения  сервитута___________________________30

2.6 Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков  для государственных или муниципальных  нужд______________________31

Заключение_________________________________________________33

Список используемой литературы____________________

Введение.

 Возникновению, изменению и прекращению земельных правоотношений предшествуют юридические факты — события или действия (бездействие), с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти юридические факты называются основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений. Они могут носить как правомерный, так и неправомерный характер. Не все события, действия или бездействие относятся к основаниям возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений, а только те из них, которые признаются законодательством таковыми.

 Общим основанием возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений являются наличие правовой нормы и действия граждан, совершаемые по собственному волеизъявлению в соответствии с данной нормой. В отдельных случаях наличие закона служит достаточным и единственным основанием для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений. Это означает, что для их реализации не требуется дополнительных юридически значимых действий. Типичным примером является право общего землепользования граждан, которое осуществляется свободно, т.е. без дополнительных разрешений. Так, граждане имеют право совершать допускаемые законом действия на землях общего пользования в городах, на берегах водоемов общего пользования, землях лесного фонда, не закрепленных в пользование за отдельными гражданами и юридическими лицами, иных землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и общее пользование которыми не ограничено, без специальных разрешений, а лишь в силу соответствующих положений Земельного, Лесного и Водного кодексов, иных нормативных правовых актов. Правомерность такого основания в конкретных случаях определяется на месте в зависимости от того, допустимо ли общее землепользование в пределах данного земельного участка и не требуется ли при этом соблюдение каких-либо особых условий.

 Целью данной курсовой работы является изучение оснований возникновения и прекращения земельных правоотношений.

 Задачи:

1.Изучить основания возникновения земельных правоотношений.

2.Изучить основания прекращения земельных правоотношений.

Часть 1. Основания возникновения  прав на землю.

1.1Общая часть.

Права на земельные участки  возникают по основаниям, установленным  гражданским законодательством, федеральными законами.

 Земельные участки,  которые были национализированы  до 1 января 1991 г. в соответствии  с законодательством, действовавшим  на момент национализации, возврату  не подлежат, их стоимость бывшим  собственникам не возмещается  и не компенсируется.

 Наиболее распространенными  основаниями приобретения прав  на земельные участки следует  признать акты государственных  органов и органов местного  самоуправления (ст. 28, 29 ЗК РФ) , а также договоры и иные сделки (ст. 22, 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274, 549 ГК РФ) . Ограниченные вещные права могут возникать на основании правопреемства. Например, к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежащим ему земельным участком (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Однако в данном случае следует иметь в виду, что если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного участка выяснится, что возник спор о праве, то заявление должно остаться без рассмотрения. Гражданское законодательство предусматривает возникновение гражданских прав из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Однако практика все же исходит из того, что права на земельный участок возникают лишь из сделок, предусмотренных законом. Такая практика соответствует естественной сущности земли как общенародного достояния.

Права на земельные участки, возникшие по основаниям, перечисленным  в федеральных законах, подлежат государственной регистрации. Она  является единственным доказательством  их существования. Датой государственной  регистрации определяется момент возникновения  права на земельный участок. Вместе с тем государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектом которых выступают земельные участки (п. 3 ст. 339, 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ) . Но данное положение не должно трактоваться расширительно: все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах . Так, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

 1.2 Документы, удостоверяющие права на земельные участки.

ЗК РФ не устанавливает  новых правил удостоверения прав на земельные участки. Он отсылает к  сложившейся практике, адресуя субъектов  реализации прав к действующим нормам, установленным, прежде всего ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Согласно этому  Федеральному закону права на недвижимое имущество и сделки с ним фиксируются  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные  участки. Его неотъемлемой частью являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается  на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные  участки). В дело комплектуются документы, поступающие для регистрации  прав на земельный участок.

 Книга учета документов  содержит данные о принятых  на регистрацию документах, об  объекте недвижимого имущества,  правообладателях, регистрируемом  праве и заявителях; о выданных  свидетельствах о государственной регистрации прав, о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

 Возникновение и переход  прав на земельный участок  удостоверяется свидетельством  о государственной регистрации.  Форма и порядок заполнения  данного свидетельства установлены  Правилами ведения Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  Оно утверждено постановлением  Правительства РФ от 18 февраля  1998 г. N 219. Свидетельство выдается  правообладателю (при регистрации  любого вещного права на землю), арендатору (при регистрации права  аренды), залогодержателю (при регистрации  ипотеки).

 Регистрация договоров  и сделок с землей имеет  некоторые особенности. Ее проведение  удостоверяется штампом регистрационной  надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор безвозмездного срочного пользования и т.д.). Одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право на земельный участок, возникшее на основании этой сделки. Правообладателю в этом случае выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегистрированного права. Если государственная регистрация сделки совершена, но права при этом не возникло (например, в силу установленных в договоре условий), свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).

1.3 Ограничение оборотоспособности земельных участков.

Земельный участок как  объект недвижимости может быть предметом  гражданских и земельных правоотношений. Словосочетание "оборот земельных  участков" свидетельствует о том, что речь идет о включении земельных  участков в систему рыночных отношений. Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать свободу отчуждения земельных участков от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если земельные участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством (ст. 129 ГК РФ).

 Перечень земельных  участков, изъятых из оборота,  определен в ЗК РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые  из оборота земельные участки  не могут предоставляться в  частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных  гражданским законодательством.  Ими признаны земельные участки,  занятые находящимися в федеральной  собственности следующими объектами:

 Из оборота изъяты  земельные участки, занятые находящимися  в федеральной собственности  следующими объектами:

1) государственными природными  заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев,  предусмотренных статьей 95 настоящего  Кодекса);

2) зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы Российской  Федерации, другие войска, воинские  формирования и органы;

3) зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  военные суды;

4) объектами организаций  федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций  федеральных органов государственной  охраны;

6) объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения  ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

7) объектами, в соответствии  с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений  и органов Федеральной службы  исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими  захоронениями;

10) инженерно-техническими  сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в  интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации.

Необходимость полного изъятия  из оборота земельных участков, находящихся  в федеральной собственности, обусловлена  характером объектов, расположенных на этих участках. Их перечень, изложенный в ЗК РФ, является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов государственной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления.

 Изъятие земельного  участка из оборота означает  лишь то обстоятельство, что по  поводу таких земельных участков  нельзя совершать гражданско-правовые  сделки, а распоряжения ими осуществляются  в форме административных актов,  которые издают государственные  органы, уполномоченные федеральным  правительством. При издании таких  актов эти органы не обладают  полным объемом полномочий собственника. Они не вправе предоставлять  такие земельные участки в  частную собственность и совершать  по поводу них гражданско-правовые  сделки.

 Другую категорию составляют  земли, ограниченные в обороте,  находящиеся в государственной  и муниципальной собственности.  К ним относятся земельные  участки:

Ограничиваются в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо  охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

2) из состава земель  лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными  объектами культурного наследия  народов Российской Федерации,  объектами, включенными в Список  всемирного наследия, историко-культурными  заповедниками, объектами археологического  наследия;

5) предоставленные для  обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных  нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в границах  закрытых административно-территориальных  образований;

7) предоставленные для  нужд организаций транспорта, в  том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения  воздушного движения и судоходства,  терминалов и терминальных комплексов  в зонах формирования международных  транспортных коридоров;

8) предоставленные для  нужд связи;

9) занятые объектами космической  инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для  производства ядовитых веществ,  наркотических средств;

12) загрязненные опасными  отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению,  иные подвергшиеся деградации  земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором  поясах зон санитарной охраны  водных объектов, используемых для  целей питьевого и хозяйственно-бытового  водоснабжения. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, указанных федеральными законами.

 Ограничение оборота  земельных участков, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, обусловлено необходимостью  обеспечения их целевого использования  в интересах общества и соответствует  также предписаниям ГК РФ (п. 3 ст. 129). В нем сказано, что земля  и другие природные ресурсы  могут отчуждаться или переходить  от одного лица к другому  иными способами в той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других  природных ресурсах. Например, земли  промышленности и иного специального  назначения могут предоставляться  в безвозмездное срочное пользование  для сельскохозяйственного производства  и иного использования (п. 6 ст. 87 ЗК РФ).

 Возможности ограниченного включения в гражданский оборот земель, предоставленных для нужд железнодорожного транспорта, указаны в ФЗ от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" и Положении о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденном приказом МПС РФ от 15 мая 1999 г. Согласно названному Положению свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, кроме складов горюче-смазочных материалов и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

 Ограничение оборота земельных участков зависит от направления использования и охраны отдельных категорий земель или специально указанных земельных участков. Так, ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков. Он устанавливает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения и разрешенного использования.

Оборот земель сельскохозяйственного  назначения должен регулироваться федеральным  законом об обороте земель сельскохозяйственного  назначения (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). До введения его в действие оборот земельных  участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с  гражданским законодательством  и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных  законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих  положений:

 при переходе права  на земельный участок от одного  собственника земельного участка,  землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка  к другому категория и целевое  назначение такого земельного  участка не подлежат изменению;

 иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица могут владеть  и пользоваться земельными участками  сельскохозяйственного назначения  только на праве их аренды;

 приватизация земельных  участков сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  не допускается.

 Этот порядок не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

1.4 Приобретение прав на  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности.

 Земельные участки  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  или в аренду. В предусмотренном  законом случае (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) юридическим  лицам земельные участки предоставляются  в постоянное (бессрочное) пользование,  и гражданам и юридическим  лицам - в безвозмездное срочное  пользование (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

 Новеллой действующего  земельного законодательства стало  то, что земельные участки в  постоянное пользование гражданам  теперь не предоставляются. Однако, если такое право у гражданина возникло до введения в действие ЗК РФ, то оно за гражданином сохраняется. Одновременно ему разрешено по его желанию переоформить свое право постоянного пользования земельным участком на право собственности.

 Юридические лица, в  отличие от граждан, по закону  обязаны переоформить право постоянного  (бессрочного) пользования земельными  участками на право аренды  или приобрести земельные участки  в собственность по своему  желанию до 2004 г.

 Правом предоставления  земельных участков, находящихся  в федеральной собственности,  наделены органы государственной  исполнительной власти, осуществляющие  управление и распоряжение федеральным  имуществом. В настоящее время  такими органами являются Федеральное  агентство по управлению государственным  имуществом и его территориальные  органы.

 Землями, находящимися  в собственности субъектов Федерации,  распоряжаются органы исполнительной  власти субъекта Федерации согласно  его законодательству.

 Муниципальной земельной  собственностью распоряжаются органы  местного самоуправления.

 Решение органа государственной  власти или органа местного  самоуправления о предоставлении  земельного участка является  первичным и основным юридически  значимым выражением воли собственника  земли по передаче прав на  земельный участок. При безвозмездной  передаче земельного участка  данное решение является основанием  для отвода участка в натуре  и государственной регистрации  прав на участок. При возмездном  отчуждении - основанием для заключения  договора.

 Предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется  за плату. Это общее правило,  предусмотренное ЗК РФ. Бесплатно  земельные участки в собственность  граждан и юридических лиц  предоставляются только в случаях,  предусмотренных ЗК РФ, федеральными  законами и законами субъектов  Федерации. Так, не взимается  плата с граждан, имеющих земельные  участки на праве постоянного  (бессрочного) пользования или  праве пожизненного наследуемого  владения, если они реализуют  свое право по переоформлению  их в собственность. Гражданам  для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства,  ведения личного подсобного хозяйства  и индивидуального жилищного  строительства бесплатно могут  предоставляться земельные участки  в пределах максимальных размеров  земельных участков, установленных  по правилам земельного нормирования.

 Решение о предоставлении  земельного участка в собственность  гражданину, имеющему земельный  участок на праве пожизненного  наследуемого владения или постоянного  (бессрочного) пользования, должно  быть принято в двухнедельный  срок со дня подачи заявления  в письменной форме в исполнительный  орган государственной власти  или орган местного самоуправления.

 Если граждане или юридические лица ходатайствуют о предоставлении им в собственность для строительства участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то отказ не допускается, за исключением случаев, когда испрашиваемые земельные участки изъяты из оборота, либо федеральным законом установлен запрет на их приватизацию, либо они зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

 Не допускается также  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, ограниченных  в обороте и находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, если федеральным  законом разрешено предоставлять  их в собственность граждан  и юридических лиц. Иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  земельные участки предоставляются  в собственность только за  плату, размер которой устанавливается  ЗК РФ.

 Следует иметь в  виду, что помимо норм гл. 17 ГК  РФ и ЗК РФ возникновение  прав на землю регулируют многие  другие подзаконные нормативные  правовые акты. В силу ст. 6 ФЗ "О  введении в действие Земельного  кодекса Российской Федерации"  изданные до введения в действие  ЗК РФ правовые акты Президента  и Правительства РФ, регулирующие  земельные отношения, применяются  в части не противоречащей  ЗК РФ.

1.5 Исполнительные органы  государственной власти и органы  местного самоуправления, осуществляющие  предоставление земельных участков.

Предоставление гражданам  и юридическим лицам земельных  участков из земель, находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах их компетенции.

 Предоставление земельных  участков для объектов капитального  строительства осуществляется органами  местного самоуправления в соответствии  с утвержденными генеральными  планами поселений, на территории  которых предусматривается строительство.  Предварительная градостроительная  проработка осуществляется местными  органами архитектуры и градостроительства  на основе утвержденной градостроительной  проектно-архитектурной документации.

 Составление необходимой  землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному с местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется органами Федеральной службы земельного кадастра России.

 Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляется постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Эти комиссии проводят свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом.

 В выборе земельного  участка обязательное участие  принимают собственники земли,  землепользователи, землевладельцы  и арендаторы, чьи интересы затрагиваются  предстоящим строительством.

 Органы местного самоуправления  информируют население о возможном  (предстоящем) предоставлении земель  для размещения объектов, деятельность  которых затрагивает его интересы. Выясняет мнение граждан через  местные референдумы, собрания, сходы  граждан, иные формы непосредственной  демократии. Граждане, общественные  организации, объединения, органы  территориального общественного  самоуправления имеют право участвовать  в рассмотрении вопросов, затрагивающих  интересы населения и связанных  с намечаемым строительством  или реконструкцией объекта и  последующим его функционированием.

 Размещение объектов строительства должно приводиться в соответствие с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятым в их генеральных планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, при размещении за пределами городской или поселковой черты - в соответствие с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки.

1.6 Порядок предоставления  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

Предоставление земельных  участков для строительства из государственных  и муниципальных земель осуществляется с проведением работ по их формированию по двум вариантам:

а) с предварительным согласованием  мест размещения объектов;

 б) без предварительного  согласования мест размещения  объектов.

 Предварительное согласование  мест размещения объекта не  проводится при его размещении  в городском или сельском поселении  в соответствии с градостроительной  документацией о застройке и  правилами землепользования и  застройки (зонированием территорий). Не проводится согласование мест  размещения объекта в случае  предоставления земельного участка  для нужд сельскохозяйственного  производства или лесного хозяйства  либо гражданину для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства.

 Предварительное согласование  мест размещения объекта строительства  требуется при предоставлении  земельных участков в аренду  либо в постоянное (бессрочное) пользование  (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

 Гражданин или юридическое  лицо, заинтересованные в предоставлении  земельного участка для строительства,  обращаются в исполнительный  орган государственной власти  или орган местного самоуправления  с заявлением о выборе места  размещения объекта. В заявлении  должны быть указаны назначение  объекта, предполагаемое место  его размещения, обоснование примерного  размера земельного участка, испрашиваемое  право на земельный участок.  К заявлению могут прилагаться  технико-экономическое обоснование  проекта строительства или необходимые  расчеты.