Право на жилое помещение

ВВЕДЕНИЕ

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень  человека, необходимый для поддержания  здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой  обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции  Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности  в законодательстве нашей страны имеется совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным правом. Задачей жилищного права является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:

- предоставленного Конституцией  РФ гражданам права жилище;

- надлежащего использования  жилья;

- сохранения и улучшения  жилищного фонда;

- законности и правопорядка  в области жилищных отношений.

Конституционное право  граждан на жилище относится к  основным правам человека и заключается  в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым  помещением лицами, занимающими его  на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы  и порядок реализации права граждан  на жилище определены в Жилищном кодексе  Российской Федерации, введенном в  действие с 1 марта 2005 года.

При разрешении споров, связанных  с защитой жилищных прав в суде, необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства Российской Федерации (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 Жилищного кодекса РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен  из жилого помещения или ограничен  в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

При этом судам следует  учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

При рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией  собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что  законом установлены пределы  осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).

Целью данной работы является рассмотрение возможностей приобретения жилого помещения и части жилого помещения гражданами РФ в частную собственность, основания для прекращения права собственности, права и обязанности собственников в отношении принадлежащего ему жилого помещения, другие вещные права, а также защита права собственности.

Глава 1. Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение

1. Понятие собственности.
2. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

        Собственность является общественным отношением. Без отношений других лиц к принадлежащей собственнику вещи как к чужой не было бы и отношения к ней самого собственника как к своей. Содержание собственности как общественного отношения раскрывается посредством тех связей и отношений, в которые собственник вступает с другими людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных благ.

Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.¹

      Собственность это имущественное отношение, причем в ряду имущественных отношений она занимает главенствующее место.

Право собственности можно понимать в объективном или субъективном смысле. В объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности.

В субъективном смысле под  правом собственности понимается совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению каким-либо объектом.

Под владением понимается реальное обладание объектом, его  реальное наличие у собственника.

Пользование представляет собой извлечение из объекта полезных свойств.

Правомочие распоряжения – это право на определение  юридической судьбы вещи, ее реализацию, т.е. возможность совершать действия, направленные на прекращение права  собственности.

В жилищном праве под  владением понимается основанная на законе возможность иметь у себя определенный жилищный объект. Пользование представляет собой возможность эксплуатации объекта, проживания в нем или предоставления для проживания другим лицам. Распоряжение означает возможность изменить жилой объект (перепланировку, пристройку и т.д.) или передать его в собственность другому субъекту (по договору дарения, купли-продажи, наследования, ренты и др.)

Гражданский кодекс не ограничивает виды возможных договоров только содержащимися в нем. Например, договор  приватизации не предусмотрен Гражданским кодексом, однако на основании ч.2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный, или содержащий себе элементы разных договоров.³

В Российской Федерации  признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В гражданском праве формы собственности в жилищной сфере также подразделятся на государственную, муниципальную и частную собственность. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации представляет собой жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на:

1) частный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности  граждан и в собственности  юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям.

В зависимости от целей  использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых им жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками  таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.²

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере является жилое помещение, признаваемое изолированным помещением, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.²

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом РФ.

Собственник жилого помещения  несет бремя содержания данного  помещения и, если данное помещение  является квартирой, общего имущества  собственников помещений в соответствующем  многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения  обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.²

1.2.Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Основными документами, регламентирующими порядок реализации права собственности, являются прежде всего Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации  и Гражданский кодекс Российской Федерации.

Право собственности  на жилое помещение можно приобрести несколькими способами. Таковыми является:

- право собственности на новостройку;

- право собственности по договору;

- право собственности по наследству.

Право собственности на новостройку

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую  вещь, созданную лицом для себя, принадлежит его создателю. Однако при создании новой вещи должны быть соблюдены права и законные интересы иных лиц (в нашем случае, например, интересы собственников земельного участка, на котором производится строительство жилого дома).

Относительно возникновения  права собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, оно возникает только с момента такой регистрации. Порядок регистрации вновь созданного недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 23.07.2008). Согласно ст. 25 данного нормативного акта для регистрации права собственности на новое строение необходимо представить документы, подтверждающие факт его создания.

Право собственности  может быть зарегистрировано на не оконченные строительством объекты. Для регистрации таких объектов необходимо представить следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности (или другое вещное право - аренду, пожизненное  право пользования и т.д.) на земельный  участок (это могут быть свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.д.);

разрешение на строительство;

проектная документация;

документ, содержащий описание объекта недвижимости (технический  паспорт БТИ и выписку из реестра  недвижимых объектов).

В настоящее время  нередки ситуации, когда строительство осуществляется без разрешения на строительство или строительство производится на земельном участке, не находящемся в собственности у застройщиков. В подобной ситуации возникает проблема признания права собственности на самовольную постройку.

Самовольной постройкой признается недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном  законом и иными правовыми  актами, либо созданное без получения  на это необходимых разрешений или  с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На самовольную постройку  право собственности не возникает  у лица, которое его построило. Следовательно, последний не вправе совершать любые сделки с ним. Кроме того, закон устанавливает, что самовольная постройка должна быть снесена лицом, ее осуществившим, либо за его счет. Из данного положения закона имеется исключение, согласно которому лицом, возведенным самовольное строение, может быть приобретено право собственности в судебном порядке.

Право собственности по договору

Право собственности  на имущество может быть приобретено  на основании любой сделки об отчуждении этого имущества (договора купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

Право собственности  по договорам об отчуждении имущества  возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя  возникает с момента такой  регистрации, если иное не установлено  законом.

Договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации, несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Существенным условием договора является его предмет, т.е. жилые помещения, приватизированные  либо приобретенные в собственность  в соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Кроме того, к существенным условиям договора продажи жилого помещения  относится перечень лиц, которые  проживают и имеют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также цена жилого помещения.

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. Товаром могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Право собственности  на обмениваемые товары переходит к  сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Договор мены жилых помещений  подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности  у сторон договора появляется только с момента такой регистрации.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает (либо обязуется передать) другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить другую сторону (одаряемого) от имущественной обязанности перед собой либо перед третьим лицом.

Особенностью договора дарения является основание договора, т.е. намерение передать имущество  безвозмездно. При встречной передаче вещи или права либо встречного обязательства  договор не признается дарением.

Договор дарения жилого помещения заключается в письменной форме и, так же как и предыдущие договоры, подлежит государственной регистрации.

Право собственности  по наследству

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам.

Основаниями для наследования являются завещание и закон. Наследование по закону имеет место, когда оно  не изменено завещанием.

Наследство открывается  со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

Важным моментом является определение времени и места  открытия наследства.

Согласно ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим  днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. место, где гражданин  постоянно или преимущественно  проживал.

Если последнее место  жительства наследодателя, обладавшего  имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, то местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, то местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

По истечении шести  месяцев наследники вступают в права  наследства. Вступление в права наследства оформляется свидетельством. Для  того чтобы получить право собственности  на имущество, полученное по наследству, необходимо пройти регистрацию права собственности.

.

Учитывая, что в связи  с применением Жилищного кодекса  Российской Федерации у судов  возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации  в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со  статьей 46 Конституции Российской  Федерации каждому гарантируется  судебная защита его прав и  свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных  жилищных прав осуществляется  судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о  признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Принимая во внимание, что жилое помещение законом  отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).

Мировым судьям также  подсудны дела по таким имущественным  спорам, как взыскание с граждан  и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.

4. Разрешая споры, возникшие  из жилищных отношений, судам  необходимо учитывать, что жилищное  законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

5. Часть 1 статьи 6 ЖК  РФ закрепляет общеправовой принцип  действия законодательства во  времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь  в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного  законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.