Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ  ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «Юриспруденция» 

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА 

Допущено  к защите в ГАК

Зав. кафедрой гражданского

права и  процесса

канд. юрид, наук, доцент

_________________И.В.  Тордия

«____»________________ 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ПРАВОВОЕ  ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 

Выполнил

студент 3 курса

заочного отделения                                                                         

Научный руководитель

канд. юрид. наук, доцент                                                             

Рецензент                                                                      

г. Тюмень, 2010

СОДЕРЖАНИЕ 

Список  принятых сокращений  ___________________________________________ 3

Введение______________________________________________________________ 4

Глава 1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и управление им________________________________7 
1.1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома___________________________________________________7 
1.2. Управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме __________________________________________________________________19 
Глава 2. Способы управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома _________________________________________________36 
2.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме __________________________________________________________________36 
2.2.Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья_________________________________________________________________42 
2.3.Управление многоквартирным домом управляющей организацией ______________________________________________________________________ 60

Заключение ______________________________________________________________ 74

Список  использованных источников и литературы______________________________78 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ 

РФ                   – Российская Федерация

ТК РФ             – Трудовой кодекс Российской Федерации

КоАП  РФ        – Кодекс Российской Федерации об административных

                            правонарушениях

ГК РФ              – Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ           – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ЖК РФ             – Жилищный кодекс Российской Федерации

НК РФ              – Налоговый кодекс Российской Федерации

УК РФ              – Уголовный кодекс Российской Федерации

СЗ РФ               – Собрание законодательства Российской Федерации

МКД                 – Многоквартирный дом

ЖКХ                 – Жилищно-коммунальное хозяйство

УО                     – Управляющая организация

УК                     –  Управляющая компания

ТСЖ                  – Товарищество собственников жилья 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

         Одной из целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства, проводимого с 1997г. в РФ, является усиление роли собственника в решении вопросов эксплуатации, содержании и ремонта принадлежащего ему на праве собственности помещения и его доли в праве собственности на общее имущество дома, т.е. самостоятельно либо с привлечением специализированных компаний управлять принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

          Актуальность темы обусловлена  следующим. 

         Во-первых, с введением в действие первой части ГК РФ и принятием Закона о ТСЖ собственники помещений в многоквартирных домах одновременно стали участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно у них возникли права не только по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, но и по управлению им.

         Во-вторых, многоквартирные дома  перестали находиться в собственности  одного лица. Изменился и субъектный  состав собственников в многоквартирных  домах - ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

         Произошел переход от управления  жилищным фондом к управлению  общим имуществом в многоквартирном  доме. Объектом управления стало  общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.

         Объектом исследования выступают  правоотношения, возникающие между  собственниками помещений в многоквартирном  доме по поводу принадлежащего  им имущества в таком доме; правоотношения по управлению общим имуществом и многоквартирным домом в целом; правоотношения, складывающиеся между собственниками помещений при организации и проведении общего собрания, в ходе деятельности ТСЖ и жилищных потребительских кооперативов, а также между собственниками и профессиональной управляющей организацией при делегировании управления своим имуществом данной организации.

         Предметом исследования являются  правовые нормы гражданского  и жилищного законодательства, устанавливающие  и регулирующие: понятие жилого помещения как объекта жилищных прав и его виды; право собственности на общее имущество в многоквартирном доме; организация и проведение общего собрания собственников помещений; общие вопросы управления многоквартирным домом; непосредственное управление многоквартирным домом; деятельность ТСЖ, правовое положение их членов; управление управляющей организаций.

        Целью выпускной квалификационной работы является изучение проблем правового режима многоквартирного дома как объект управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условий для более эффективного управления многоквартирными домами.

      Для достижения работы потребовалось  решить следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
2. Проанализировать правовое понятие управления многоквартирным домом  на основе обобщения теоретической и нормативной правовой базы.
3. Проанализировать особенности управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Выявить проблемы, и проанализировать перспективы непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.
5. Выявить проблемы, и проанализировать перспективы управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.
6. Выявить проблемы, и проанализировать перспективы управления многоквартирным домом управляющей организацией.

         Методологическая основа исследования. В работе использованы следующие  методы: диалектический, системный, формально-юридический метод, логический, нормативно - институциональный  и метод сравнительного анализа.

        Теоретическую базу исследования  составляют работы ведущих отечественных  специалистов в области  жилищных  отношений. Анализы отдельных теоретических аспектов жилищных отношений посвящены работы Р.Р.Альямова, А.В.Афониной, Д.П.Гордеева, С.Гуторт, И.А.Дроздова, Ю.П.Свит, Л.Н.Симанович,

К.В. Тимофеевой, С.Г. Певницкого, А.В.Подгорбунских, С.Л.Филимонова и других.

        Нормативная и эмпирическая база исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке норм Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов Российской Федерации, материалов судебной практики.

     Структура работы. Работа включает  введение, две главы, пять параграфов, заключение и список использованных источников литературы.  В первой   главе рассматривается  понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и управления им. Вторая глава содержит способы управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА  СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ  МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА  И УПРАВЛЕНИЕ ИМ 
 

1.1.Понятие  и состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме 
 

        Многоквартирный дом – объект  сложный и неоднородный, элементы  которого могут иметь неодинаковые  правовые режимы, требования по  управлению и различаться по  субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому необходимо четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов  в системе.

        Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования.

         Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающего его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи,  является то, что многоквартирный дом является единым комплексом недвижимого имущества. 

         В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы.

         1. Конструктивные элементы здания – части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.)

         2.Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения – это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

          Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст.15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст.16 ЖК РФ относиться жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.¹

          Нежилыми помещениями являются  помещения в многоквартирном  доме, предназначенные для осуществления  разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

         3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений,- все остальные помещения, не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

         4. Инженерные сети и оборудование внутри здания – коммуникации и оборудование, расположенное в доме и предназначенное для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

          Следует отметить, что кроме непосредственного здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).

          Так, прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.²

         В качестве одного из отличий  следует отметить возможность  образования кондоминиума на  базе части многоквартирного дома, предусмотренную в законе о ТСЖ (п2 ст.5) и не отраженную в новом ЖК РФ. Следующим, но самым существенным различием в регулировании этих двух категорий является порядок предоставления земельного участка - важнейшего элемента общего имущества. Так, в соответствии с законом о ТСЖ для фактической передачи придомового земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев необходимо было наличие на базе своего дома зарегистрированного кондоминиума и товарищества собственников жилья. Между тем согласно ЖК РФ передача собственникам помещений в многоквартирном доме земельного участка, входящего в состав общего имущества, носит безусловный характер и осуществляется с момента возникновения права собственности на помещения.³

         Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводиться в Инструкции « Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 года № 29.⁴

         Первое упоминание о многоквартирных  домах в отечественном законодательстве  относиться к 1949 г. В абз.3 п.1.1 постановления Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г.№ 152 « О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство  РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года   « О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».

         Общим имуществом собственников в МКД признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД.

         Состав и границы общего имущества определяются п.1-9 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.№ 491 « Об Утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества  и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».⁵

      Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ "собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  помещения в данном доме, не  являющиеся частями квартир и  предназначенные для обслуживания  более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)". Из определения следует, что признаком оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома является его целевое назначение - для обслуживания как минимум нескольких помещений в доме. Приведенный в статье 36 ЖК РФ перечень является открытым, представляя собой лишь перечисление отдельных элементов общего имущества. Наличие в Кодексе только одного признака оборудования - общего имущества, открытость перечня состава имущества, наличие в перечне формулировок "...и другое оборудование, расположенное на сетях" создают затруднения при решении вопроса о субъекте ответственности за содержание конкретных инженерных коммуникаций и иных объектов.⁶

      Дальнейшее уточнение перечня  объектов, которые включены в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществлено Правительством РФ в Постановлении от 13.08.2006 N 491. В соответствии с Правилами, утвержденными данным Постановлением:

    - "в состав общего имущества  включаются внутридомовые инженерные  системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях" (пункт 5 Правил);

    - "в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях" (п. 6 Правил);

    - "в состав общего имущества  включается внутридомовая система  электроснабжения, состоящая из  вводных шкафов, вводно-распределительных  устройств, аппаратуры защиты, контроля  и управления, коллективных (общедомовых)  приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил)".

      Конструкция вышеуказанных положений  Правил аналогична определению  в статье 36 Жилищного кодекса  и основана на перечислении  наиболее крупных объектов общего  назначения. Однако нередко возникающий на практике на основании изложенных норм Правил и Жилищного кодекса вывод потребителей и контролирующих, ведомственных органов, иных лиц об ответственности управляющих организаций за содержание всех вышеперечисленных элементов внутридомового оборудования неверен, поскольку составлен без учета закрепленных законодательством договорных начал в сфере жилищных отношений. Пункт 1 Правил, часть 3 статьи 162 ЖК РФ предусматривают, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан определяемый собственниками помещений состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и порядок определения размера вознаграждения за услуги, работы по управлению им - платы за содержание и ремонт жилого помещения. Стороны договора самостоятельно определяют перечень общего имущества, а также виды и стоимость работ по его содержанию (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ).

    Из  системного анализа норм можно сделать  вывод о наличии права сторон договора управления исключить из него обязанность управляющей организации выполнять определенные виды работ по содержанию отдельных объектов, указанных в Правилах, или включить в договор обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком целевого назначения, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ.

       К. обратился в Верховный Суд  Российской Федерации с заявлением  о признании подпункта "д"  пункта 11 Правил недействующим, ссылаясь  на то, что твердые бытовые отходы не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому услуга по их сбору и вывозу не может рассматриваться как содержание общего имущества дома, организация сбора и вывоза таких отходов, накапливаемых в контейнерах, установленных около дома на специально оборудованных площадках, возложена на органы местного самоуправления, в результате ошибочного отнесения твердых бытовых отходов к содержанию общего имущества многоквартирного дома плата за их вывоз взимается не с одного человека, а с 1 кв. м жилой площади квартиры в составе средств, собираемых на содержание и ремонт общего имущества дома. По мнению заявителя, оспариваемая норма противоречит положениям части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и нарушает его права.

    Верховный Суд Российской Федерации не нашел оснований для удовлетворения заявленного требования.

    В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту, а для собственников помещений в доме - и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

    Структура платы за коммунальные услуги раскрыта в части 4 указанной статьи Кодекса, в которую плата за сбор и вывоз  твердых бытовых отходов не включена.

    Таким образом, услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов не отнесены к коммунальным услугам, оплачиваемым по правилам статьи 157 Жилищного кодекса  РФ, в связи, с чем плата за сбор и вывоз таких отходов входит в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме и ее размер определяется в соответствии с положениями статьи 156 Кодекса.

    Следовательно, сбор и вывоз твердых бытовых  отходов, образующихся в результате деятельности жильцов многоквартирного дома (приготовление пищи, упаковка товаров, уборка и текущий ремонт оборудования и помещений, в том числе предназначенных для обслуживания всего дома, и т.п.), являются составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома, что и закреплено в оспариваемой норме.⁷

      Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещение собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д.

      Таким образом, становиться понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество  находиться в их общей долевой собственности. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также  сведения, не содержащиеся в государственном земельном кадастре.

    В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ⁸государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.)

    В силу общих положений законодательства Российской Федерации  государственная  регистрация права общей долевой  собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном  доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

    В соответствии с пунктом 74 Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219,⁹сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с пунктом 39 Правил.