Контрольная работа по "Финансовому менеджменту". 28

                                              Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                    Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

 Недвижимость является  главным предметом обсуждения  при приватизации государственной  и муниципальной собственности,  при аренде нежилых помещений,  при покупке и продаже жилых  помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как  в сфере личного потребления,  так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие  структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных  и зарубежных инвесторов, для которых  большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования  землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

 

 

                             1.   Управление недвижимостью.

Управление недвижимостью как  особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости  от ситуации обозначать: 

- принятие решений и оформление  документов в отношении имущественных  прав на объекты  собственности;

- управление конкретным видом  объекта в процессе его эксплуатации  для удовлетворения личных потребностей  или коммерческого использования;

- любое единичное целенаправленное  организующее воздействие на  недвижимое имущество для достижения  поставленных целей; 

- процесс реализации функций  управления для получения определенных  социально-экономических результатов;

- систему законодательного и  исполнительного регламентирования  и контроля поведения всех  участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными  государством органами в целях  стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление — более высокий  уровень работы с недвижимостью  по сравнению с обычными риэлтерскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому  менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий ' собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.  

Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени , от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер — это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, КСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может  быть внешним и внутренним. Внутреннее управление — регламентация деятельности каждой организации — участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его  уполномоченными органами, а также  международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью  субъектам выделяются четыре вида регулирования:

- государственное регулирование  рынка недвижимости на республиканском,  региональном и муниципальном  уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;    

- самоуправление рынка недвижимости  профессиональными его участниками  и их объединениями — ассоциациями  риэлтеров;

- общественные воздействия —  мнения жителей микрорайонов  и реакция широких слоев общества  на те или иные операции  с недвижимостью (например, всеобщее неприятие купонной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

- управление определенным недвижимым  имуществом;

- заключение полного пакета  контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

- прогнозирование, постановка целей  и выбор стратегии их достижения,

      - планирование и  проектирование;

- строительство или реконструкция;

- регистрация, оценка и учет;

- эксплуатация и налогообложение;

- контроль и распоряжение, корректировка  плана.

2.   Цели и принципы управления  недвижимым имуществом

Управление недвижимостью, как  и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

- исходным моментом любых управленческих  действий;

- основой построения критериев  оценки результатов предпринимательской деятельности;

- основой анализа проблем —  несоответствия желаемого и достигнутого состояния — и выработки новых решений.

В самом общем виде цель — это  будущее желаемое состояние или  совокупность достигаемых человеком  результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Мотив — внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности — материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

- потребности, которые хочет  удовлетворить человек;

- благо, позволяющее удовлетворить  соответствующие потребности;

- трудовые действия, необходимые  для получения блага;

- цена или материальные затраты  и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

- инициативы — сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

- инструмента управления — руководящее требование, повелитель (императив) действий;

- критерия принятия решений — оценки информации и выбора альтернатив;

- координирования — осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

- контроля — обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают  в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средство ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1. Реализации целей в предшествующий  период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным.

2. Изменения внешней среды —  политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов.

3. Изменения интересов и предпочтений  собственника, жизненной стадии  объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

- измеримость — количественная  и качественная оценка степени  достижения (стоимостные и нестоимостные  измерители);

- реальность — поэтапная достижимость  с учетом возможностей и существующих  ограничений;

- четкость и конкретность —  точная и ясная формулировка  содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав  граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного  порядка и условий для работы  всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций  и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования  на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды,  достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение  недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий  решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.           

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы  — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка  недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных норм и правил.

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы  — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка  недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных норм и правил;

          Цели управления недвижимости

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на  достижение следующих целей:

- максимально возможное повышение  доходности объектов недвижимости;

- наиболее эффективное выполнение  государством своих социальных  функций в процессе использования  республиканской недвижимости;

- стимулирование за счет использования  недвижимости развития  реального  сектора экономики;

- обеспечение максимально простого  и удобного доступа предпринимателей  к объектам недвижимости;

- исключение возможности для  коррупции в процессе управления  недвижимостью;

- вовлечение в хозяйственный  оборот объектов незавершенного   строительства.

Для достижения указанных целей  необходимо:

а) сформировать полный реестр государственной  недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические  и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

б) четко разграничить и скоординировать  полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

г) установить, в каких случаях  и на какой правовой основе должны предоставляться земельные участки. Коммерческим организациям земельные  участки должны предоставляться  в собственность или на условиях аренды, что повысит доходы бюджета  от использования земли и будет стимулировать организации оптимизировать размеры занимаемых ими земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                Заключение

        Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

       В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

       Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

       При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах.

       Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью.

      Исходный пункт управления недвижимостью как отдельной подсистемы в системе управления предприятием - определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

       Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

        Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны, с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие зданий могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации.

       Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило, максимизация прибыли, максимизация стоимости объекта недвижимости.

       Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                Список используемой литературы:

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2009
2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. —  М.: Маркетинг, 2009.
3. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие для вузов. Под общ. ред. П. Г. Грабового. В 2 ч. — М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 2007.
4. Максимов С. Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб.: Изд. Санкт-Петербургского университета, 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                              Практическая часть

Задача №1

Определить наилучшее  использование земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для  большого супермаркета, гостиницы, театра. Ваши исследования открыли следующую  информацию:

Большой супермаркет:
Стоимость новых улучшений	700000
Чистый операционный доход	120000
Коэффициент капитализации  улучшений	12%
Коэффициент капитализации  для земли	10%
Гостиница:
Стоимость новых улучшений	900000
Чистый операционный доход	150000
Коэффициент капитализации  улучшений	16%
Коэффициент капитализации  для земли	10%
Театр:
Стоимость новых улучшений	800000
Чистый операционный доход	120000
Коэффициент капитализации  улучшений	12%
Коэффициент капитализации  для земли	10%

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное  использование» подразумевает такое  использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово  приемлемых; юридически допустимых видов  использования имеет своим результатом  максимально высокую текущую  стоимость объекта или наивысшую  стоимость земли на фактическую  дату оценки.

 Для определения стоимости  земли необходимо сначала найти  доход от улучшений, который  определяется как произведение  стоимости улучшений на норму  прибыли улучшений.

Затем находится доход от земли: из чистого операционного дохода вычитается доход от улучшений.

Стоимость земли – это деление  дохода от земли на коэффициент капитализации  земли.

Рассчитаем стоимость земли  для различных проектов:

1)Доход _{(здания)} = Стоимость _здания * R _здания

2)Доход _(земли) = Стоимость _земли -Доход _здания

3)Доход _{общий (земля + здания)} = Доход _(земли) / R _общий

Где R-коэффициент капитализации

Большой супермаркет:

1. 700000*12%=84000
2. 120000-84000=36000
3. 36000/10%=360000

Гостиница:

1. 900000*16%=144000
2. 150000-144000=6000
3. 6000/10%=60000

Театр:

1. 800000*12%=96000
2. 120000-96000=24000
3. 24000/10%=240000

 

                                            Задача №3

Вариант № 3:

1) у постройки нет удобного входа и выхода- Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

2) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность- Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных пользовательских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

       3) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает- Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, географической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других параметров окружения.

                                                Задача №5

Склад имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом  году было завершено строительство  нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится  объект оценки. В результате уровень  арендной платы упал на 20 д.е./м2 в  год по сравнению с тем, какой  она была бы, будь склад ближе  к новому шоссе. Обычный годовой  валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Варианты	Объем склада
3	70х80

 

Решение: Площадь склада 70x80 равна 300 кв.м

ПВД=S*Aср, где ПВД- потенциальный валовый доход

                             S- площадь

1. средняя арендная плата;