Анализ и разработка договоров о строительстве жилья

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ И НАУКЕ 
 
 
 
 

                                                                                            кафедра менеджмента 
 
 
 
 

Курсовая  работа

                                  по дисциплине  «Менеджмент» на  тему:

                 «Анализ и разработка договоров о строительстве жилья» 
 
 
 
 
 

                                                                              Выполнил: ст. гр.11-302

                                                                              Защитил с оценкой:

                                                                              Принял:.        
 
 
 
 
 
 
 

Казань 2006

 

                   Указание к выполнению курсовой работы по менеджменту

 

          На выполнение работы по дисциплине «Менеджмент» на тему: «Анализ и разработка договоров о строительстве жилья» 

Студент гр. _____________________________________________________

                                                       Ф.И.О. 

1. Ваш  вариант задания

2. Изучить  исходные данные Вашего варианта  задания (выдает преподаватель).

3. Изучить  теоретические основы договорных  отношений по данным нормативных  актов, законов, кодексов Российской  Федерации, литературных источников, лекционного материала и методическим  указаниям к данной курсовой  работе и отразить их в конспектной форме в первом разделе работы.

4. Изучить  теоретические основы собственности,  используя данные литературных  источников, лекционного материала  и методическим указаниям к  данной курсовой работе и также  отразить их в конспектной  форме в первом разделе работы.

5. Пользуясь  методическими указаниями, выполнить  анализ договора с позиций:  права, характеристики объекта,  экономики, управления и структуры  договора.

5.1. Пользуясь  методическим указанием, выполнить  юридически-правовой анализ договора, состоящий из анализа -  начального фрагмента текста договора, «предмета договора» и части договора, в которой указывается цена.

5.2. Пользуясь  методическим указанием для курсовой  работы, выполнить экономический  анализ договора.

5.3. Выполнить  управленческий анализ договора, пользуясь методическим указанием для курсовой работы.

6. Сформулировать  основные выводы в каждом разделе,  а также сделать общий вывод  по всей курсовой работе в  разделе «Заключение».

7. Используя  федеральный закон о долевом  строительстве сформулировать вывод о соответствии вашего варианта договора с основными критериями, установленными в этом законе.

8. В  заключении курсовой работы представить  свое общее мнение о федеральном  законе о долевом участии в  строительстве. 
 

Приложение: исходные данные ______________________варианта. 

Срок  представления готовой работы                            «___»____________200__г. 

Руководитель  работы                           _____________________________________

                                                                                                             Ф.И.О. преподавателя 

Дата  выдачи задания                                                    «___»_____________200__г. 
 
 
 
 
 

         Содержание

                                                                                                                                               

                                                                                                            стр    Введение.................................................................................................   4

1.  Юридически-правовой анализ........................................................   7

1.1.1 Анализ названия договора............................................................   7

1.1.2 Анализ начального фрагмента текста договора («преамбулы»)  8

3. Анализ «предмета договора»......................................................   9
4. Анализ обязательства сторон……………………………………10
5. Порядок поставки продукции……………………………………
6. Имущественная ответственность «Дольщика» за нарушение условий поставки продукции…………………….………………11
7. Порядок передачи и использования доли……………………….12
8. Срок действия договора и порядок его расторжения. Ответственность сторон…………………………………………13

1.1.9 Анализ части договора, в которой указывается цена................   13

1.2. Экономический анализ...................................................................   16

1.3. Управленческий  анализ..................................................................   18

Заключение.............................................................................................   20

Введение

     Цель  работы - провести анализ реального договора о долевом участии в жилищном строительстве с позиции интересов и прав гражданина (долевого застройщика) и строительной организации, осуществляющей строительство.

     Объектом  анализа является текст реального  договора, который использовался  в практике деятельности строительной организации в Российской Федерации. Суть возмездного договора – мена чего-то на что-то.

     Возникает договор в результате принятия договаривающимися участниками правил мены:

                                            

                                Предложение-1

         

                                                                     Предложение-2

                                                            

                                             Рис.1 

     На  рис. 1 изображены два потенциальных  участника будущих договорных отношений, которые находят друг друга и  делают друг другу свои предложения.

     Внося свое предложение, каждый участник одновременно дает вариант предлагаемого ответа противной стороны.

     При заинтересованности сторон между ними начинается «торг», в рамках которого каждая из сторон стремится изменить прямое и ответное предложение партнера в своих интересах.

     Если  стороны договариваются обо всех условиях «мены», то они составляют (в письменных случаях) единый для обеих сторон текст договора, который обязуются выполнять, и подписывают его.

     После подписания «договор» превратился  в «закон взаимоуправления», на защите которого стоит государство с его Законом.

     Поскольку каждый возмездный договор содержит в себе два встречных представления, его можно изобразить в виде:

             

                   

                                             

                    кредитор                кредит                   расчет                      должник 

                                              Рис.2

     На  рис.2 договор между двумя лицами изображен в виде обоюдной стрелки, расщепленной в центре на два «представления».

     Представления всегда делаются по очереди (во времени). То, которое делается первым по очереди, называется кредитным представлением («кредитом»), а ответное – «расчетным представлением» («расчетом»).

     Соответственно, первое лицо называется «кредитором», а другое – «должником». Объектом кредита может быть товар, право аренды, работа, деньги и т.п. Под объектом мены будем понимать вещь и право на нее, обязательство выполнить работу, оказать услугу и права на конечный результат. Право на вещь обладает свойствами, отличными от свойств работы или услуги тем, что вещное право обладает очередностью следования, т.е. вещью можно владеть, пользоваться и распоряжаться поочередно. Права на работы и услуги называются обязательственными, они могут реализовываться поэтапно.

     Под собственностью будем понимать характеристику присвоения вещи и реализацию этого присвоения (владения, пользования, распоряжения). Когда речь идет о возможности присвоения и будущей деятельности в отношении присвоенной вещи, то говорят о праве.

     В зависимости от того, что на что «меняется», договора классифицируются и им присваиваются свои классифицированные названия, установленные в гражданском законодательстве.

         Различают, например, договора:

         - купли-продажи;

         - мены;

         - подряда;

         - поручения;

         - кредита;

         - простого товарищества и т.д. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1. Юридически-правовой  анализ

 

1.1.1. Анализ названия  договора

   В названии рассматриваемого договора говорится о инвестировании доли в строительство жилого дома. Название договора не верное. В данном случае была использована стать 421 Гражданского Кодекса РФ «Свобода договора». Согласно которой, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. А так же стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Слово «инвестирование» в названии договора противоречит его содержанию. Не понятно, то ли говорится об инвестировании, то ли о строительстве жилого дома. Можно подумать, что участники вкладывают каждый свою долю инвестиционных средств, с целью получения дохода от инвестиций. Если же обратиться к тексту договора, то выяснится, что речь идет не об инвестициях с целью получения дохода, а о вложениях одного из лиц с целью приобретения в собственность построенного имущества.

         В названии договора говорится об инвестировании строительства  и ничего не говорится о том, является ли или хочет являться один из участников «потребителем» построенного за его  счет имущества, а ведь если это проигнорировать, то, согласно договору, строительная фирма может вернуть «инвестору» его деньги, присвоив себе права на результат строительства.

         Из вышесказанного ясно, что название договора не соответствует  действительности.  Необходимо конкретнее указывать в название  предмет договора и его участников, чтобы не было двусмысленности при рассмотрении текста документа. Название договора не раскрывает суть договора, не отражает его содержание, что может ввести в заблуждение участников договора. 

1.1.2. Анализ начального фрагмента текста договора        («преамбулы») 

   В данной части будут рассмотрены  два важных обстоятельства: идентификация  участников договора и сокращенные  названия участников.

   Анализируя  преамбулу данного договора, я  обратил внимание на следующие ошибки. В тексте договора в рассмотренной идентификации участников, не указаны адреса (по месту постоянного жительства, по регистрации адреса юридического лица с указанием почтового индекса). Отсутствует государственная регистрация участников. Лицо, осуществляющее вложение средств, с целью их капитализации и получения за счет этого какого-то результата, называется «инвестором». В договоре физическое лицо, строящее за свои средства жилье, назвали «дольщиком», а нанятую им строительную организацию – «застройщиком». Инвестор не обязательно имеет право собственности на имущественный результат инвестиций. «Дольщик» ставит своей целью, строительство квартиры для себя, следовательно, по договору его нужно было назвать «долевой застройщик». Наемное лицо, осуществляющее строительную деятельность, названо «застройщиком», значит, это лицо фактически присваивает себе права собственника на объект и результат строительства. Строительная организация не должна приписывать себе функцию застройщика, не должна превращаться в собственника имущества, построенного за чужой счет и по чужому заказу.

   В договоре также говорится о Строительной фирме. В его обязанности входит строительство квартиры на средства «Дольщика». Таким образом, выполняя по доверенности функцию «строительного  заказчика», осуществляет строительство квартиры за вложенные денежные средства и материалы, и поэтому должно называться Строительным Агентом, а не Застройщиком.

   Из  всего вышесказанного можно сделать  вывод о том, что стороны договора названы не правильно. Застройщик не является заказчиком на самом деле, его настоящее название – Строительный Агент. Он не заказывает и не финансирует строительство. Эти действия осуществляет Дольщик. И самое главное, агент  не является собственником построенной квартиры. Таковым на самом деле являются физическое лицо,  которое уже изначально было собственником строящейся квартир. Путать понятия Застройщик и Строительный Агент нельзя, потому что в данном случае, Строительный агент может присвоить права на результат строительства.  

1.1.3. Анализ «предмета договора» 

   В предмете договора участники должны кратко, но достаточным образом для  идентификации, охарактеризовать сущность сделки и договора. Во-первых, даже пользуясь  свободой договора, участникам желательно связать суть договора с классификацией (кондификацией), принятой в Гражданском кодексе РФ. Во-вторых, необходимо четко и ясно охарактеризовать сущность обоих встречных предоставлений и согласие сторон делать свое предоставление в ответ на предоставление другого участника. Иными словами, каждое предоставление связано с каким-то «предметом» и правом на этот предмет.

   В тексте анализируемого договора «дольщик»  указывает, что в результате исполнения договора должен приобрести квартиру, сразу возникает группа проблем. Квартира является лишь частью жилища и понятие «квартира» не соответствует понятию «доли в домовладении», которая не указана в договоре.

   В предмете договора ясно, что дольщик  получает квартиру, а что получает строительный агент? Скрыты представление и объект мены Строительного Агента. Нет указаний на то, что Строительный агент исполняет свои обязанности, представляет квартиру Дольщику, за вознаграждение, которое является его объектом мены. Вследствие чего, должна быть указана стоимость тех услуг, которые оказывает Агент Дольщику. Однако в договоре речь о вознаграждение не идет. Говорится лишь о том, что Строительный агент строит  квартиру за счет средств Дольщика. Если все средства Дольщика направлены на строительство квартиры, то, что же получает Агент? И какой интерес может быть у Строительного агента в осуществление данной деятельности? Появляется  убеждение, что Агент осуществляет свою деятельность бесплатно.

 Из  всего выше сказанного отметим,  что предмет договора не содержит  необходимую информацию о сторонах. В предмете договора не указано, что Дольщик наделяет Строительного Агента правом осуществлять юридические, строительные и иные действия. Так и не понятно, что же на самом деле является объектом мены Агента.

Дольщик  должен в результате завершения строительства  получить на руки свидетельство о государственной регистрации права (единоличной) собственности на квартиру с указанием в ней «доли в праве на общее имущество», но об этом в договоре  ничего не говорится. 

1.1.4. Анализ  обязательств  сторон.

      В данном договоре обязательства «застройщика» и «Дольщика» объединены в одну часть. Это не правильно, необходимо разделять обязательства каждого из сторон на отдельные части.

В пункте 2.1.1. говорится, что «застройщик» обязан построить объект в соответствии с проектно-сметной документацией. К самому договору данные документы не прикладываются. В пункте 2.5. говорится о том, что после завершения строительства «дольщик» производит оформление в собственность. Важно заметить, почему после завершения строительства он решил это сделать, а не раньше. В пункте 2.8. говорится о том, что «Дольщик» не имеет права прервать действие настоящего договора и не имеет права подать иск против «Застройщика». Почему только «Дольщик» не имеет права, а о «Застройщике» ни чего не сказано.

         Анализ показал, что в договоре поверхностно рассмотрены обязательства, как «Дольщика», так и «Застройщика». Не учтены права и ответственности сторон.  Все это порождает серьезные проблемы, в процессе строительства. Никто не может ответить, какие он имеет права, и какую он понесет ответственность, за какой либо поступок. 
 

1.1.5. Порядок поставки  продукции.

      В пункте 4.1. настоящего договора не указано, какая поставляется продукция и кому. В пункте 4.3. необходимо точнее указывать, кем фиксируется подписание акта приема-передачи. В пункте 4.4. не указано, куда производится погрузка продукции. В пункте 4.6. не хватает счета-фактуры на каждую партию, подлежащую поставке стройматериалов.

      По  результатам анализа «Порядка поставки продукции» выявлены не точности, которые  в последующем могут привести к серьезным разногласиям сторон договора. 
 

1.1.6. Имущественная ответственность «Дольщика» за нарушения условий поставки продукции.

      В пункте 5.1. «Застройщик» не имеет права  по своему усмотрению выполнять штрафные санкции, в договоре это должно быть точно оговорено. Слово «иной» не верно, оно должно быть заменено на слово «предоставляемой». В пункте 5.5. не указано в следствии чего причинен ущерб и не указано ущерб чего. Так же должно быть точно указано, что стороной «Дольщика», а не одной из сторон.

      В итоге анализа данного пункта можно сделать вывод о том, что имущественная ответственность  «Дольщика» должна выполняться своевременно. Должны точно оговариваться представляемые документы на поставляемый товар, четко  оговариваться график поставки и ответственность за его не соблюдение.  
 

1.1.7. Порядок передачи  и использования  доли.

         В пункте 6.1. говорится  о том, что «Застройщик» передает «дольщику» причитающуюся долю. Что  это за причитающаяся доля? «Застройщик» ничего не передает «Дольщику». Квартира и так на праве собственности принадлежит дольщику, так как он вкладывает в ее строительство свои деньги. В пункте 6.3. указано, что доля передается в пользование «дольщика» до оформления права собственности на нее. Этого не может быть. Оформление права собственности производится после подписания акта приема госкомиссии и акта приема передачи между «Застройщиком» и «Дольщиком».  В пункте 6.4. указано событие: «Подписание Акта Государственной приемки Объекта или его части». Дом по частям не может приниматься. Таким образом, это не верно. Распоряжение Главы Администрации «О распределении площадей Объекта» не должно влиять на оформление регистрационных документов на право собственности.

         По результатам  анализа отметим, что в договоре должны быть четко описаны условия, на основании чего должна производиться передача квартиры от «застройщика» «дольщику». Так же должны быть понятно, указываться документы на оформление государственной регистрации квартиры. 
 

1.1.8. Срок действия  договора и порядок  его расторжения. Ответственность сторон.

      В данной части договора название не верно. Ответственность сторон должна указываться в отдельном пункте договора. В пункте 8.1.2. настоящего договора указано, что стоимость поставленной «Дольщиком» продукции зачитывается в счет оплаты долевого участия. Во-первых, не стоимость поставленной продукции, а средства внесенные им. Во-вторых, не зачитываются, а направляются в оплату долевого участия. В пункте 8.1.3. необходимо указать, что соглашением сторон, а только затем уже по инициативе «Дольщика». После подписания договора, ни какой другой способ возврата внесенных «Дольщиком» средств не может быть установлен.

         Анализ показал, что  в договоре поверхностно рассмотрены  ответственности сторон, как «Застройщика»  так и «дольщика». Никто не может ответить, что он имеет право делать и какую понесет ответственность за то или иное действие. Срок действия договора начинается с момента принятия решения госкомиссии о сдачи дома в эксплуатацию, передачи «Застройщиком» всех необходимых документов «Дольщику» и подписания акта приемки-сдачи. Поэтому указывая рамки, необходимо уточнять в связи с чем она установлены. 
 
 

1.1.9. Анализ части договора, в которой указывается цена 

     В договоре должны быть установлены 3 цены:     

• себестоимость строительства доли в домовладении, то есть создания того имущества, которое является собственностью долевого застройщика;
• эксплутационные расходы и затраты на создание Товарищества собственников жилья и содержания дома с момента заселения дома до момента передачи указанной «эксплуатирующей организации»;
• денежное вознаграждение строительному агенту.

   При этом, все цифровые значения стоимостей приводятся на момент заключения договора. Необходимо указание того, является ли цена:

- фиксированной

- с возмещением  издержек производства и затрат, связанных с инфляцией – использование первого и второго варианта с элементами стимулирования (за срочность, качество, экономическую эффективность и т.п.).

      В нашем случае отсутствует денежное вознаграждение «застройщику», получаемое за осуществление функций строительного агента. Какой интерес может быть у Строительного агента в осуществление данной деятельности? Появляется твердое убеждение, что он осуществляет свою деятельность бесплатно. Это означает, что агентские функции осуществляются бесплатно, в виде дара. Эта сумма средств (агентское вознаграждение) может быть взыскана как незаконно полученная.

         Таким образом, отсутствие денежного вознаграждения строительной организации, получаемое за осуществление  функций строительного заказчика, является важной ошибкой, которая может привести к разногласиям между сторонами договора. 

         В целом, юридически – правовой анализ показал, что анализируемый  договор имеет ряд недостатков. Название договора не соответствует действительности. Необходимо конкретнее указывать в название  предмет договора и его участников, чтобы не было двусмысленности при рассмотрении текста документа.

       Приведенная идентификация не  полная, скрыта необходимая информация  об участниках договора. Что может  оказаться для обеих сторон договора  большим неудобством, в случае разногласий и других непредвиденных обстоятельствах.

   Стороны договора названы не правильно. Застройщик не является заказчиком на самом деле, его настоящее название – Строительный Агент. Он не заказывает и не финансирует строительство. Эти действия осуществляет Дольщик. И самое главное, агент  не является собственником построенной квартиры. Таковым на самом деле являются физическое лицо,  которое уже изначально было собственником строящейся квартир. Путать понятия Застройщик и Агент нельзя, потому что в данном случае, Строительный агент может присвоить права на результат строительства.