Кредитные потребительские кооперативы граждан. Жилищно-накопительные кооперативы. Сравнение программ по приобретению недвижимости

Федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет  – УПИ

имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Строительный факультет

Кафедра «Ценообразование в строительстве и промышленности»

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

по дисциплине «Операции с недвижимостью и страхование»

 

 

На тему: «Кредитные потребительские кооперативы граждан. Жилищно-накопительные кооперативы. Сравнение программ по приобретению недвижимости»

 

 

 

 

Студент :                                                                                                               Дровников Е.В.

Группа:                                                                                                                  С-57091                     

Преподаватель:                                                                                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2011

 

Содержание:

Введение………………………………………………………………………………..3

Кредитные потребительские  кооперативы граждан…………………………….5

Жилищно-накопительные кооперативы………………………..……………..…11

Сравнение программ по приобретению недвижимости ………………….…….15

Заключение……………………………………..……………………………………..19

Библиографический список………..………………………………………………..20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Россия

В России кредитные союзы создаются в виде кредитных потребительских кооперативов. В соответствии с Федеральным законом № 190-ФЗ от 18 июля 2009 года «О кредитной кооперации» кредитным потребительским кооперативом называется добровольное объединение физических и (или) юридических лиц на основе членства и по территориальному, профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков)^[2].

Законом также выделяется два типа кредитных  кооператива:

• кредитный потребительский кооператив граждан — кредитный кооператив, членами которого являются исключительно физические лица;
• кредитный кооператив второго уровня — кредитный кооператив, членами которого являются исключительно кредитные кооперативы.

[править] История

Первые кредитные кооперативы  появились в Российской Империи  во второй половине XIX века. Первоначально кредитные кооперативы учреждались в виде обществ взаимного кредита или ссудо-сберегательных товариществ. После принятия в 1895 году Положения об учреждениях мелкого кредита, кредитные кооперативы стали учреждаться в виде кредитных товариществ.

В начале XX века кредитные кооперативы  получили наиболее широкое развитие на территории Российской Империи. Так общества взаимного кредита стали наиболее распространенным видом банковских учреждений. Так, на 1 января 1914 года в Российской империи вело деятельность 1117 обществ взаимного кредита и свыше 13 ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, объединявших более 8,3 миллионов участников. В 1917 Временное правительство приняло положение "О кооперативных товариществах и их союзах" - основной закон, регулирующий деятельность всех видов кооперативов, включая ссудо-сберегательные и кредитные товарищества.

После 1917 года кредитные кооперативы были ликвидированы. Общества взаимного кредита были ликвидированы по приказу Наркомфина РСФСР. Ссудо-сберегательные и кредитные товарищества были в 1920 году были объединены с потребительскими обществами.

После введении новой экономической политики (НЭП) и восстановлении свободного товарооборота и денежного хозяйства перед правительством РСФСР и других Советских Республик стала задача организации кредитной системы, которая могла бы охватить все многообразные стороны народного хозяйства страны.

Возрождение деятельности кредитных кооперативов было положено декретом ВЦИК от 24 января 1922 г. «О кредитной кооперации».

Первым  в РСФСР открыло свое действие 1 июня 1922 года Петроградское Общество Взаимного Кредита, затем переименованное в Первое Общество Взаимного Кредита в г. Ленинграде.

2 сентября 1922 года Советом Труда и Обороны был утвержден нормальный (типовой) устав общества взаимного кредита и одновременно с этим было поручено Народному комиссариату финансов РСФСР в дальнейшем разрешать общества взаимного кредита, если уставы их не будут иметь существенных отступлений от нормального устава.

Вслед за этим началось создание новых  обществ взаимного кредита как  в крупных торгово-промышленных центрах, так и в других губернских и уездных городах, и даже в крупных селах. Наибольшее количество обществ взаимного кредита в 1927 году приходилось на города уездного и окружного значения.

Окончательная ликвидация кредитных  кооперативов произошла в начале 1930-х годов в ходе реформы финансовой системы в СССР.

В начале 1990-х годов в Российской Федерации появились первые кредитные  кооперативы. Активный рост кредитных  кооперативов начался в начале 2000-х  годов, после принятия специализированного  законодательства о кредитных кооперативах.

[править] Государственное регулирование деятельности кредитных потребительских кооперативов

Государственное регулирование деятельности кредитных потребительских кооперативов осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам РФ, которая выполняет следующие функции:

1. принимает в пределах своей компетенции нормативные правовые акты, регулирующие деятельность кредитных кооперативов, их союзов (ассоциаций), саморегулируемых организаций и иных объединений кредитных кооперативов;
2. устанавливает дополнительные финансовые нормативы;
3. устанавливает порядок размещения средств резервного фонда кредитного кооператива;
4. ведет государственный реестр кредитных кооперативов на основе сведений, полученных от уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц;
5. ведет государственный реестр саморегулируемых организаций кредитных кооперативов, осуществляет включение сведений о некоммерческих организациях в государственный реестр саморегулируемых организаций кредитных кооперативов и исключение сведений о некоммерческих организациях из государственного реестра саморегулируемых организаций кредитных кооперативов;
6. осуществляет взаимодействие с саморегулируемыми организациями кредитных кооперативов;
7. осуществляет контроль за деятельностью кредитных кооперативов, число членов которых превышает 5 тысяч физических и (или) юридических лиц, а также за деятельностью кредитных кооперативов второго уровня;
8. обращается в суд с заявлением о ликвидации кредитного кооператива.

 

 

 

 

 

Кредитные потребительские кооперативы граждан

Дмитрий Шастин, помощник судьи Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа,

аспирант Российской академии Государственной  службы при Президенте Российской Федерации 

За свою относительно короткую историю (первые кредитные кооперативы возникли в середине XIX века) кредитная кооперация вовлекла в свои ряды миллионы участников во всем мире. В соответствии со статистикой Всемирного Совета кредитных союзов в мире насчитывается 98 млн. пайщиков и 39 тыс. кредитных союзов, работающих в 84 странах. Сбережения пайщиков этих кредитных союзов составляют 350 млрд. долларов, а объем выданных займов превышает 276 млрд. долларов.

По любым меркам эти цифры  впечатляют. В то же время источник такой популярности не составляет тайны  – это необходимость удовлетворения двух базовых человеческих потребностей: простого доступа к кредиту и  надежного места сохранения сбережений.

Кредитная кооперация является родной сестрой кооперативного движения. Понятие  кооперации вошло в обиход в середине XIX века и дословно означает "совместная деятельность". Основоположниками  кооперативной философии являлись Роберт Оуэн, Шарль Фурье, Луи Блан. Они считали кооперацию основной организацией будущего, лишенного противоречий и недостатков мира капиталистической конкуренции и чистогана.

Родиной кредитных кооперативов является Германия, где в 1849 году на основе учреждений благотворительного характера Г.Ф. Райфайзеном и Г. Шульце-Деличем были созданы первые кредитные кооперативы. В дальнейшем они стали основателями двух различных типов кредитной кооперации, существующих, хотя и не в такой отличающейся друг от друга форме, по настоящее время. Прогрессивные идеи кооперации сразу нашли источник своей поддержки в экономической жизни тех лет. Бурное развитие капиталистического уклада в городе и деревне вызвало большую потребность в финансовой поддержке. И мелкие собственники, ремесленники и крестьяне увидели в кредитной кооперации ту форму, которая способна избавить их от ростовщической и банковской эксплуатации.

Кредитные кооперативы, организованные Г.Ф. Райфайзеном, действовали в крестьянской среде, отличавшейся замкнутостью, тесными личными бытовыми и хозяйственными связями, слабой финансовой самостоятельностью. Членами такого кооператива являлись жители одного или нескольких сел. Отсутствие, как правило, значительных денежных средств и имущества у крестьян – участников кооператива, их низкая платежеспособность, а также идеологические мотивы движения сформировали основы организационного и правового статуса данных кооперативов, получивших название "райфайзеновских принципов деятельности". Основной имущественной особенностью данных кооперативов являлся малый размер пая, вплоть до полного отрицания значения пая, и круговая порука членов, т.е. взаимная, солидарная ответственность по долгам членов кооператива. В целом "райфайзеновские принципы деятельности" заключались в следующем:

- неограниченная солидарная ответственность по обязательствам членов кооператива;

- локализация (деятельность строго  на определенной территории);

- воспрещение членам кредитного  кооператива одновременное участие  в других кредитных кооперативах;

- отрицание пая, хотя пай в минимальном размере внесен;

- запрет в назначении постоянного  жалованья работникам кооператива,  за исключением бухгалтера, поскольку  функции кооператива добровольно  выполняли его члены. 

При этом займы выдавались строго на цели деятельности крестьянского хозяйства. Финансовая помощь в таком кооперативе предоставлялась исключительно на основе личного доверия между его членами, основанного на хорошем знании о платежеспособности и порядочности друг друга и закрепленного полной взаимной ответственностью перед кооперативом.

Из необходимости выполнения требования о личном доверии членов неизбежно  следовала локализация деятельности данного типа кредитного кооператива  и запрет на участие его членов в других кооперативах. Под флагом "кооператива – как общества малосостоятельных людей" Райфайзен пропагандировал идеи отрицания участия в кооперативе ради выгоды и безвозмездности деятельности работников – волонтеров кооператива, добавив затем к своему движению и религиозную идеологию.

Более либеральными началами руководствовалось кооперативное движение, возникшее в кредитных товариществах, созданных Г. Шульце-Деличем. Эти кредитные кооперативы были значительны по своему составу и включали членов как из городского, так и сельского населения. "Шульце-деличевские принципы деятельности" кредитных кооперативов исходили из открытости кооператива для вступления в него любого неограниченного числа членов, приема вкладов от посторонних лиц, получения членами кооператива дохода по их паям, выдачи ссуд членам кооператива без условия их строгого целевого использования. Солидарная ответственность члена кредитного кооператива по его долгам могла быть ограничена суммой пая члена кооператива или размерами его займа. Демократичные принципы деятельности таких кооперативов послужили образцом при создании большинства кредитных кооперативов не только в Германии, но и в других странах.

В России развитие кредитных кооперативов было связано с отменой крепостного  права и возникновением земского самоуправления. В 1864 году в Костромской  губернии С.Ф. Лучинин основал Рождественское ссудо-сберегательное товарищество по образцу кредитного товарищества Шульце-Делича. В 1870 году Московское общество сельского хозяйства выработало образцовый устав ссудо-сберегательных товариществ. Для содействия их развитию в 1871 году был образован комитет в Москве, а в 1872 году Санкт-Петербургское отделение этого комитета.

Несмотря на серьезные трудности, с которыми столкнулось кредитное  кооперативное движение в России, главными из которых являлись экономическая отсталость, особенно в сельском хозяйстве, и прохладное отношение царского правительства к земству, кредитная кооперация получала с каждым годом все большее распространение. На 1 июля 1913 года число кредитных кооперативов в России достигло 12 225, в них состояло 7 649 192 члена, а сумма выданных ссуд достигла 519,4 млн. руб. По количеству кредитных кооперативов Россию тогда опережала только Германия, хотя по такому показателю, как доля участников кредитных кооперативов в общей численности населения, Россия отставала от многих стран.

Кредитная кооперация имела в тот  период достаточно детальное, хотя и  критикуемое современниками законодательное  регулирование. Первое Положение об учреждениях мелкого кредита  было утверждено в 1895 году и предусматривало  создание не только ссудо-сберегательных товариществ на паевой основе, но и кредитных товариществ, в которых нет паев, а роль основного капитала играла ссуда Государственного банка или земства. В 1904 году было принято новое Положение об учреждениях мелкого кредита, а в 1905 году утвержден образцовый устав ссудо-сберегательного товарищества. Не вдаваясь в особенности правового регулирования кредитной кооперации тех лет, отметим замечательную развитость форм учреждений мелкого кредита в дореволюционной России, где финансовая взаимопомощь в кредите действовала начиная от кассы взаимопомощи при земстве и союзов ссудо-сберегательных товариществ и заканчивая учреждениями созданного для развития кредитного кооперативного движения Московского народного банка. Активную роль в деятельности кредитной кооперации играли органы власти на местах, а также Государственный банк.

В советский период кредитная кооперация получила развитие при НЭПе, основываясь  главным образом на дореволюционном  опыте. В Положении об обществах  взаимного кредита от 8 февраля 1928 года указывалось, что членами обществ взаимного кредита могут быть:

- физические и юридические лица, занимающиеся торговлей, промышленностью  или иной промысловой деятельностью  в районе деятельности общества;

- собственники строений и застройщики в районе деятельности общества.

Уже в этом ясно видно нежелание  властей привлекать к участию  в кредитной кооперации сколько-нибудь широкие слои населения, особенно малообеспеченные. Положение 1928 года устанавливало разрешительный порядок создания кредитного общества и ограничивало круг его операций. В дальнейшем деятельность кредитных обществ в СССР была прекращена вместе с деятельностью остальных негосударственных организаций периода НЭПа.

Кредитные потребительские кооперативы  начали воссоздаваться в России с 1991 года на основе действовавшего тогда закона СССР "О потребительской кооперации СССР" от 26 мая 1988 года. В условиях почти полного отсутствия российского законодательства о потребительской кооперации, "правовой неразберихе" тех лет, когда каждый новый акт изменял или "латал" предыдущий, кредитные кооперативы создавались и в форме общественных организаций, и в форме обществ с ограниченной ответственностью, а с момента принятия закона "О потребительской кооперации в Российской Федерации" от 19 июня 1992 года – в форме потребительского кооператива. И только после принятия 11 июня 1997 года новой редакции указанного закона кредитные кооперативы были выведены из сферы его регулирования.

В результате для них вновь настал правовой вакуум, в котором единственным ориентиром являлась статья 116 Гражданского кодекса РФ, определяющая общие положения о потребительском кооперативе.

Законопроект о кредитной кооперации имеет трудную судьбу. Впервые  он был представлен на рассмотрение Государственной Думы в апреле 1995 года. В конце 1995 года Закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан (кредитных потребительских союзах)" был принят Советом Федерации, но был отклонен Президентом РФ. После работы согласительных комиссий палат Федерального собрания и Главного государственного правового управления при Президенте РФ закон был принят Советом Федерации единогласно, однако Президент РФ вновь отклонил его. Государственная Дума и Совет Федерации голосовали за преодоление вета Президента РФ, который затем отказался подписать Закон по причине нарушения процедуры голосования в Государственной Думе. 21 июня 1997 года Государственная Дума приняла обращение к Президенту РФ "О недопустимости уклонения от осуществления входящей в компетенцию Президента РФ обязанности подписывать одобренные в ранее принятой редакции федеральные законы".

В 1998 году Закон снова был принят Государственной Думой, одобрен  Советом Федерации и отклонен Президентом РФ. В очередной раз  была образована согласительная комиссия. В 1999 году закон принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в согласованной редакции с учетом предложений Президента РФ Ельцина Б.Н. Казалось, что все спорные вопросы в отношении Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан" между ветвями власти урегулированы. Однако 3 января 2000 года Закон отклонен и.о. Президента РФ Путиным В.В. На этот раз вновь образована согласительная комиссия по разработке Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан" с учетом предложений и.о. Президента РФ, которая продолжает свою работу по настоящее время.

В апреле 2001 года Правительство РФ представило в Государственную  Думу альтернативный законопроект "О  кредитной кооперации", разработанный  Минсельхозом совместно с Минэкономики России и другими ведомствами. В пояснительной записке к законопроекту указывается, что его принятие необходимо для развития малого предпринимательства в сельском хозяйстве и в иных сферах. Однако заметим, что в едва ли не в большей степени, чем для бизнеса, кредитная кооперация пригодна для удовлетворения потребности в доступном кредите на потребительские нужды массы городских и сельских жителей.

Почему разработка и принятие закона о кредитных потребительских  кооперативах столкнулись с большими трудностями?

Кредитная потребительская кооперация весьма специфическая сфера деятельности, требующая специального правового  регулирования. Организаторы первых кредитных  кооперативов начинали буквально с "чистого листа", не имея представления  об отечественном дореволюционном и зарубежном опыте правового регулирования кредитной кооперации. По мере развития кредитной кооперации разрабатывалась и совершенствовалась ее правовая база, сосредоточенная, главным образом, в локальных актах: уставах, положениях, правилах, договорах, действующих в отдельных кредитных кооперативах.

Большую роль в разработке локальной  нормативной базы деятельности кредитных  кооперативов, распространению зарубежного  опыта стала играть образованная в 1994 году Лига кредитных союзов. В  субъектах Российской Федерации стали приниматься местные законы, регулирующие деятельность кредитных кооперативов. В складывающейся ситуации для всех участников кредитного кооперативного движения стала очевидна полнейшая неприспособленность действующего федерального законодательства к нуждам кредитной кооперации, выражающаяся в отсутствии норм, регулирующих ее деятельность. Общих норм Гражданского кодекса РФ для этого явно недостаточно, поскольку кодекс не учитывает и не рассчитан на учет специфики деятельности каждого субъекта имущественных отношений, в частности, кредитных кооперативов.

Перед разработчиками Федерального закона "О кредитных потребительских  кооперативах граждан" стояли сложные  проблемы определения правового  статуса кредитного потребительского кооператива, который должен иметь некоторые отличия от общих положений о потребительском кооперативе, установленных статьей 116 Гражданского кодекса РФ, а также пределов нормативного регулирования деятельности кредитных кооперативов на региональном уровне. Требовали законодательного урегулирования вопросы имущественных отношений между кредитным кооперативом и его членами, гарантий сохранности сбережений членов кооператива и главное – степени государственного контроля за деятельностью кредитных кооперативов, а также форм и методов такого контроля. По всем этим вопросам между Государственной Думой и Президентом РФ возникли существенные разногласия, которые на протяжении шести лет препятствовали принятию жизненно необходимого закона, регулирующего деятельность кредитных потребительских кооперативов.

7 августа 2001 года Президент Российской  Федерации подписал Федеральный  закон "О кредитных потребительских  кооперативах граждан" № 117-ФЗ. В связи с этим рассмотрим, какие правовые основы деятельности  кредитных потребительских кооперативов устанавливаются данным Федеральным законом.

Кредитный потребительский кооператив граждан не является коммерческой организацией. Согласно статье 116 Гражданского кодекса  Российской Федерации потребительским  кооперативом является добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Федеральный закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан" конкретизирует цель кредитного кооператива удовлетворением потребностей в финансовой взаимопомощи его участников. Между тем цели деятельности кредитного кооператива как некоммерческой организации в законе следовало изложить более подробно, поскольку именно специфические цели и сфера деятельности данного вида кооператива являются основанием для его регулирования специальным законодательным актом.

Достаточно конкретный и полный перечень целей деятельности кредитного кооператива содержит Закон Великобритании "О кредитных союзах" 1979 года (Credit Unions Act), согласно которому целями деятельности кредитного союза могут быть:

- повышение уровня благосостояния  членов кредитного союза путем  накапливания сбережений;

- создание кредитных ресурсов  для взаимной выгоды членов, получающих использование и управление сбережениями членов к их взаимной выгоде;

- обучение и образование членов  кредитного союза в грамотном  использовании денег и управлении  своей финансовой деятельностью. 

В отличие от предпринимательства, предметом которого является рыночная деятельность, направленная на удовлетворение интересов третьих лиц в целях получения прибыли предпринимателем, деятельность кредитного потребительского кооператива имеет потребительский характер, направлена на удовлетворение личных и семейных потребностей участников кооператива, а не третьих лиц, и не является источником дохода (прибыли) как для кооператива, так и для его участников.

Таким образом, деятельность кредитного кооператива по привлечению сбережений, выдаче займов, осуществлению взаимного страхования, проводимая в вышеуказанных рамках, не может рассматриваться как коммерческая деятельность и на нее не должны распространяться требования законодательства РФ в части обязательного лицензирования, регистрации в органах надзора и т.п.

Кредитный потребительский кооператив создается на добровольных началах  путем объединения ими имущественных  паевых взносов. Внесенный Правительством РФ на рассмотрение Государственной  Думы Федеральный закон "О потребительской кооперации" устанавливает, что кооператив может быть создан не менее чем пятью физическими и не менее чем двумя юридическими лицами. Закон, принятый Государственной Думой, исходит из того, что участие юридических лиц в кредитном кооперативе недопустимо. Это принципиальное положение закона нашло отражение и в его названии "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Хотя данное ограничение и не соответствует статье 116 Гражданского кодекса РФ, определяющей потребительский кооператив как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства, имеются веские причины отстаивать именно данную концепцию закона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новое в законодательстве. Жилищно-накопительные  кооперативы.

Написал Полосина Наталья Викторовна, начальник отдела правовой защиты недвижимости ИНТЕЛЛЕКТ-С

01 апреля 2005 года в ступил в  силу новый Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах", который регулирует деятельность некоммерческих организаций - жилищных накопительных кооперативов. Что такое жилищный накопительный кооператив? Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК создается инициативе не менее, чем 50, и не более 5000 человек. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, определенном уставе кооператива. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения паевого взноса и первого платежа в счет взноса. Таким  образом, для регистрации ЖНК, как юридического лица необходимо набрать не менее 50 пайщиков.  Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного дня после дня внесения сведений о  гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива в ЕГРЮЛ выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения сведений в ЕГРЮЛ. Форма данного документа устанавливается Правительством РФ, данный документ на сегодняшний день не принят. Внесение гражданином, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, вступительного взноса и первого платежа осуществляется после внесения сведений о нем в ЕРГЮЛ.  Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива в пределах своих паенакоплений. Кооператив действует на основании  устава, который утверждается общим  собрание кооператива. Кооператив считается  созданным как юридическое лицо со дня внесения записи в единый государственный реестр юридических  лиц. Органами управления кооператива  являются: 1.      Общее собрание членов кооператива; 2.      Правление кооператива; 3.      Ревизионная комиссия (ревизор). 4.      Исполнительные органы кооператива. Кооператив создается по решению  общего собрания (инициатива не менее 50 человек), которые закрепляют свое решение протоколом и утверждают устав кооператива, избирают органы управления кооператива. Основные особенности деятельности ЖНК ЖНК вправе: -         привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; -         вкладывать имеющиеся у ЖНК денежные средства в строительство жилых помещений, а также участвовать в строительстве жилых помещений  в качестве застройщика  или участника долевого строительства; -         приобретать жилые помещения; -         привлекать заемные денежные средства при недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, размер данных средств не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. Общая величина заемных средств не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива. -         Оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также иные услуги. -         Кооператив вправе заниматься коммерческой деятельностью, однако доходы от такой деятельности направляются в резервный фонд кооператива и при достижении размера, установленного уставом, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления в счет паевых взносов. Приобретение прав на жилые помещения кооперативом и членами кооператива. При вступлении в кооператив гражданин  вносит вступительный взнос. Членские взносы вносятся членами кооператива  ежемесячно. В порядке, определяемом уставом кооператива вносятся паевые взносы. Паевые взносы членов кооператива  должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. При приеме в члены кооператива определяется примерная величина паевого взноса гражданина с учетов средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного помещению указанному гражданином при приеме в кооператив. После приобретения или строительства жилого помещения для гражданина, величина паевого взноса уточняется по фактической стоимости жилого помещения. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива.   Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение и строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.  Таким  образом, кооператив может приобретать жилые помещения или вступать в долевое строительство только после вступления в члены ЖНК члена "подавшего заявку" на приобретение соответствующего помещения. Со второго года работы ЖНК должен не менее  2 года производить накопления части паевого взноса гражданина, пожелавшего вступить в члены кооператива. Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива.  Помещения приобретаются в собственность кооператива. Сразу после приобретения передаются в пользование члену кооператива. После выплаты паевого взноса в полном объеме граждане приобретают право собственности на жилое помещение. Контроль за деятельностью ЖНК. Контроль за деятельностью ЖНК  осуществляет Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Сведения о создании кооператива направляются в контролирующий оран органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.  Кооператив в срок не позднее чем через 5 рабочих дней направляет в контролирующий орган сведения о лицах, избранных или назначенных на должности единоличного исполнительного кооператива, членов правления кооператива или членов коллегиального исполнительного органа. Кооператив обязан ежегодно обязан сдавать в Федеральный орган  исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору  в сфере финансовых рынков годовой  отчет, утвержденный общим собранием  членов кооператива, который должен содержать: -         информацию о кооперативе; -         сведения о лицах, входящих в состав органов кооператива, о реквизитах банковских счетов, об аудиторской организации; -         краткие сведения об объеме, о сроках, о порядке и об условиях осуществления кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений; -         основную информацию о финансово-экономическом состоянии  кооператива за 3 последних года, в том числе информацию о соблюдении ЖНК нормативов финансовой устойчивости его деятельности; -         годовую бухгалтерскую отчетность кооператива за 3 последних финансовых года. ЖНК и возможность долевого строительства. С 01 апреля 2005 года вступил в силу еще один закон - «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» N 214-ФЗ, в статье 1 ограничил возможности привлечения денежных средств граждан в строительство много квартирных домов. В соответствии с данной нормой, такое привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах либо в соответствии с вышеуказанным законом. Однако статья  47 закона «О ЖНК» установила требования к обеспечению финансовой деятельности. В частности закон содержит следующие требования:   - стоимость приобретения прав  на строящиеся в порядке долевого  участия жилые помещения и  стоимость строящихся кооперативом  жилых помещений не должна  превышать 20% стоимости имущества кооператива. Таким образом, возможность участия  в долевом строительстве жилищными  накопительными кооперативами весьма ограничена. В заключении хочу отметить следующее: ЖНК является достаточно удобной формой для привлечения денежных средств  граждан для приобретения и строительства жилых помещений. Основные достоинства: -         возможность оборота денежных средств граждан; -         не надо осуществлять регистрацию договоров (как по долевому участию); -         не нужно устанавливать конкретные сроки строительства и нести ответственность за их нарушение. Недостатки: -         ограниченность денежных средств, которые можно направить на строительство (20% от стоимости имущества кооператива). Поскольку основную массу имущества кооператива составляют приобретенные квартиры и фонды, можно сделать вывод, что только привлечением денежных средств в строительство ЖНК заниматься не может - параллельно кооператив должен осуществлять деятельность по приобретению квартир на вторичном рынке; -         приобретаться могут только жилые помещения и права на жилые помещения; -         длительный срок накопления минимального размера паевого взноса, после которого у кооператива возникает право на приобретение для члена кооператива жилого помещения начиная со второго года работы кооператива. Как будет работать данный закон  на практике пока не ясно. Закон «О ЖНК» не коснулся деятельности жилищных и  жилищно-строительных кооперативов. Статья 57 Закона устанавливает, что Учредительные  документы кооперативов и иных организаций, созданных до вступления в силу настоящего Федерального закона и осуществляющих предусмотренную настоящим Федеральным законом деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону, и подлежат приведению в соответствие с настоящим Федеральным законом в течение года со дня его вступления в силу. По всей видимости такая форма, как жилищно-строительные кооперативы останется существовать, однако не сможет привлекать денежные средства граждан в строительство многоквартирных домов.

 

 

 

 

Сравнение рассрочек от застройщиков с ипотечными программами банков

Нынешней весной предложений по покупке недвижимости в новостройках, как через ипотеку, так и используя  программы рассрочек от застройщиков, так много, что с уверенностью можно заявлять о свободе выбора клиентов. Как рассказала Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция», в эконом-классе лишь 30% покупателей готовы приобретать жилье, внося единовременно всю сумму, поэтому ипотека и рассрочка всегда пользуются большим спросом. До недавнего времени рассрочка являлась удачной альтернативой традиционным ипотечным программам, которые были свернуты банками в период кризиса. Несмотря на то что в последние полтора года ипотека вновь набирает обороты, программы рассрочек по-прежнему актуальны. И хотя в обоих случаях речь идет о первоначальном взносе и процентных ставках, разница между этими видами услуг настолько существенная, что стоит поговорить о ней отдельно.

Различие №1: целевая аудитория

Первое, что бросается в глаза  при сравнении ипотечных программ банков с рассрочками от застройщиков, – это различие в категориях покупателей недвижимости, на которые ориентированы подобные предложения. Рассрочки, в первую очередь, обращаются к тому слою потребителей, у которых есть достаточные средства либо собственность, которую легко обратить в деньги для оплаты квартиры, но требуется время, чтобы перевести всю необходимую сумму организации. Софья Старкова, заместитель коммерческого директора Финансово-строительной корпорации «Лидер», рассуждая на эту тему, подчеркивает, что рассрочка платежей выгодна и интересна тем покупателям, которые имеют в собственности объект движимого или недвижимого имущества и осуществляют его продажу для оплаты вновь приобретаемого объекта недвижимости. Практика компании ФСК «Лидер» показывает, что в среднем около 50% сделок по покупке коттеджей с использованием ипотеки, досрочно погашаются банку в течение 1–2 лет. Происходит это в первую очередь потому, что целевая аудитория здесь – бизнесмены, активная часть населения. При покупке дома клиент может оплатить его и целиком, однако, как правило, это диктует необходимость «вынимания» средств из бизнеса.

Ипотечные программы банков интересны  той категории населения, у которой  нет достаточных накоплений или  необходимого для реализации ценного имущества. Уровень доходов этой категории клиентов ниже, чем у тех, кто может позволить себе рассрочку. Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», подчеркивает, что рассрочкой платежа пользуются покупатели, уже имеющие достаточную сумму на покупку квартиры, так как стоимость даже наиболее бюджетных столичных вариантов (однокомнатная квартира в панельной новостройке) превышает 4 млн руб. Первоначальный взнос в 70% при рассрочке платежа в этом случае составит около 3 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры, разумеется, дороже. Не у каждого покупателя есть в наличии 3-4 млн на взнос в 70%, поэтому для многих ипотека остается единственной возможностью приобрести жилье. В случае сотрудничества с банком, хотя процентная ставка и составляет в среднем 12–14%, покупатель оплачивает значительно меньший первоначальный взнос, около 20–30%.