Оборотоспособность земельных отношений

Введение 

ГЛАВА 1.ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

§1. Понятие оборотоспособности земельного участка

§2. Земельный  участок как объект прав на землю

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

§1. Ограничение  оборотоспособности земельных участков

§2. Особенности  регулирования отношений в области  оборота земель сельскохозяйственного  назначения

Заключение

Список использованной литературы

Введение 
Самым надежным правом на землю является собственность. Важность полноценных прав собственников недвижимости была известна первым реформаторам постсоветской России. Конституция 1993 г. закрепила право граждан иметь в частной собственности землю, свободно осуществлять владение, пользование, распоряжение землей и другими природными ресурсами, не нанося ущерба окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц ¹. 
 

Понятие оборотоспособности земельного участка

Оборот земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством  и положениями ЗК РФ.

Согласно ГК РФ объекты гражданских прав могут  свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке  универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте². Таким образом, под оборотоспособностью подразумевается возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений.

Необходимо  исследовать землю как объект вещного права, т.к. она в этом плане имеет свои особенности  и специфические признаки.  
 
Во-первых, в соответствии с ЗК РФ³ все земли РФ делятся на семь категорий и включают: 

•  
  земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;
•  
  земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов;
•  
  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права, на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, Земельный Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
•  
  земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим;
•  
  земли лесного фонда - лесные земли и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли;
•  
  земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов;
•  
  земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса.

 
Кроме того, различные категории  земель подразделяются еще на «подкатегории», в зависимости от целевого назначения. Так, например, земли сельскохозяйственного  назначения, как земельная категория, в зависимости от целевого назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства и огородничества, ведения дачного хозяйства и жилищного строительства (в некоторых случаях), ведения фермерского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства. 
 
Во-вторых, объектом реальных земельных правоотношений выступают земельный участок, доля в праве общей собственности на земельный участок либо часть земельного участка. 
 
Земельный участок — это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на которую распространяются права и обязанности конкретных субъектов. 
 
Земельный участок ⁴— часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.  
 
В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом, объектом отношений выступают уже не сам земельный участок, либо доля в праве общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. 
 
Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом: 
 
1) оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства; 
 
2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Министерства экономического развития Российской Федерации; 
 
3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников.  
 
Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации; 
 
4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании. 
 
Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. 
 
Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве. 
 
С точки зрения оборотоспособности, земельные участки могут быть оборотоспособными, ограниченными в обороте и изъятыми из оборота. В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным кодексом РФ.

Земельные участки  могут быть делимыми и неделимыми. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого. Неделимым земельный участок может быть признан законом.  
 
Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота. 

§2. Земельный участок как объект прав на землю

Если речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.   

 Определение  земельного участка как объекта  земельных отношений приведено в ст. 11 ЗК РФ: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков — в порядке ведения государственного земельного кадастра.    

 Согласно  ст. 130 ГК РФ земельные участки  относятся к недвижимым вещам,  или, иными словами, недвижимому  имуществу, недвижимости. Это влечет  особый порядок регистрации прав  на них⁵, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶.     

 Земельные  участки образуются:

• —   из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• —   при разделе земельного участка, когда из него образуется несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование;
• —    выделе земельных участков в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• —   объединении смежных земельных участков, при котором образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается;
• —  перераспределении нескольких смежных земельных участков, в результате которого образуется несколько других смежных земельных участков, а существование изначальных смежных земельных участков прекращается.

Не допускается  образование земельных участков:

• —   границы которых пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
• — если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
• —   если при разделе, перераспределении или выделе земельных участков сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
• —   если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются: градостроительными регламентами для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются такие регламенты; ЗК РФ и иными федеральными законами — для остальных земельных участков.

Минимальный размер земельных  участков, например, сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Как объект права  земельный участок имеет целевое  назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при  предоставлении земельного участка  и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение – это установленные  законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с их категорией. Разрешенное использование – это условия и порядок использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений. Так, наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений, обременений: проведение дренажных работ, создание инженерно-защитных сооружений на земельном участке, возведение зданий, сооружений определенной высоты и др. Деление земель на категории по целевому назначению предусматривается п.1 ст.7 ЗК РФ. 

Статья 261 ГК РФ регламентирует статус земельного участка  как объекта права собственности. Пункт 1 статьи 261 ГК РФ предусматривает, что территориальные границы  земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. 
 
Сведения о территориальных границах земельного участка содержатся в едином государственном реестре земель (ЕГРЗ), который представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. 
 
В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Он представляет собой карту, на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 
 
Пункт 2  статьи 261 ГК РФ определяет объем правомочий собственника земельного участка в отношении находящихся в границах этого участка поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся на нем леса и растений.

Итак, можно  отметить, что земельный участок как объект права собственности должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию.

§1. Ограничение  оборотоспособности земельных участков

Статьей 27 ЗК РФ определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. 
 
Трактовки изъятия из оборота и ограничения оборотоспособности, данные Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, отличаются друг от друга. 
 
В п.2 ст.129 ГК РФ под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, наследования) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК РФ). 
 
В соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. 
 
Таким образом, понятие изъятых из оборота земельных участков, определяемое Земельным кодексом РФ, предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность. 
 
В соответствии с п.2 ст.129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых из оборота земельных участков, предусмотренный Земельным кодексом РФ, носит исчерпывающий характер. 
 
В соответствии с п.4 ст.27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими находящимися в федеральной собственности объектами: 
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК РФ); 
 
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; 
 
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 
 
- объектами организаций федеральной службы безопасности; 
 
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 
 
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 
 
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД РФ; 
 
- воинскими и гражданскими захоронениями; 
 
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Государство, однако, имеет возможность перевести  указанные земельные участки  в другую категорию земель, которые  могут находиться и в собственности  других субъектов права (субъектов РФ, физических и юридических лиц).

 
Несоответствие между  понятиями можно также установить в отношении ограничения оборотоспособности объектов. В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК РФ ограниченно оборотоспособными  являются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 
 
В соответствии с п.5 ст.27 ЗК РФ ограничиваются в обороте следующие находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: 
 
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п.4 ст.27 ЗК РФ; 
 
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 
 
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; 
 
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 
 
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п.4 комментируемой статьи; 
 
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в т.ч. морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 
 
- предоставленные для нужд связи; 
 
- занятые объектами космической инфраструктуры; 
 
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 
 
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 
 
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

В целом, поскольку  размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия  соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном  порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

 
Все земельные участки, в  отношении которых существуют ограничения  оборота, подразделяются на два вида. К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут  приватизироваться и быть объектами  гражданско-правовых сделок. Ко второму  виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Подытожив вышесказанное, следует отметить что, объектом частной собственности могут быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных законом, и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности.

         §2. Особенности регулирования отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения

          Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья (самые ценные, плодородные земельные участки) и несельскохозяйственные угодья.

         Бесценность биопотенциала земли не может быть выражена никакой денежной оценкой, ни в какой валюте. Ущерб, нанесенный немецкими оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941—1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего почвенного слоя земли, был огромен... В результате в тех местах, где до войны получали высокие урожаи, земледелие сократилось на 45%. Лишь к 1953 г. сельское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня, а затем вступило в полосу застоя. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой значимости нуждаются в особой защите.

         Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны. Правовой режим данной категории земель складывается из нескольких элементов. Одним из них является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Он бывает, как правило, общим, родовым и конкретным.

         Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом в виде плодородия почв.

         Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

           Сельскохозяйственные угодья состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения).

           Несельскохозяйственные угодья представляют собой земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Кроме того, к несельскохозяйственным угодьям относятся овраги, болота и прочее.

           Главная особенность земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что земли здесь выступают в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. Согласно пункту 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат еще большей охране.

          Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. При этом ЗК закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"⁷. Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение

Итак, мы рассмотрели  земельный участок как объект гражданского оборота, а также право  собственности на землю в системе вещных прав. Вопросы права собственности  на землю в истории России всегда были важны. Можно вполне считать прообразом права собственности на землю правовые институты предоставления в пожизненное пользование и пожизненное наследуемое владение земельных участков в советском гражданском праве. Эти институты сохранились и в современном гражданском и земельном праве. 
 
Можно отметить, что земельный участок как объект права собственности должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию. Объектом частной собственности могут быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных законом, и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности. Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота. 

Список используемой литературы: 
 

1.  
   Конституция Российской Федерации. 
2.  
   Гражданский кодекс Российской Федерации. 
3.  
   Земельный кодекс Российской Федерации.

 
Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности  на землю в российском законодательстве. «Законодательство и экономика». 2001, № 11 

4.  
   Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. – М.:Юрайт-Издат, 2004.
5.  
   Иконницкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. – Юристъ, 2000.
6.  
   Гусев Р.К. Земельное право: Учеб.пособие. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», «ИНФРА – М», 2001.

¹ Ст 36 Конституции Российской Федерации была принята 12 декабря 1993

² Пункт 1 статьи 129 ГК РФ от 21.10.1994г

³ Статья 7 ЗК РФ от 25.10.2001

⁴ ч. 1 ст. 6 ЗК РФ

⁵ ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ

⁶ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

⁷ Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ