Образование землепользования

Введение

Современное землеустройство  включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и  организации рационального использования  земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Образование новых  и упорядочение существующих объектов землеустройства относится к территориальному землеустройству и осуществляется в случаях: изменения и восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков для различных целей гражданам и юридическим лицам; изъятия и предоставления земель; совершения сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель.

Важное место  в территориальном (межхозяйственном) землеустройстве занимает образование  землепользования несельскохозяйственного  назначения. Поэтому квалифицированный инженер по направлению "Землеустройство и кадастр" должен владеть методикой решения проектной задачи данного вида. Настоящие методические указания составлены в помощь студентам факультета землеустройства и кадастра, разрабатывающим курсовой или дипломный проект по образованию землепользования несельскохозяйственного назначения.

Цель курсового  проекта – закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков по составлению и обоснованию  проекта территориального землеустройства, связанного с образованием несельскохозяйственного землепользования. Разработка проекта производится в порядке последовательного выполнения следующих задач:

• размещение несельскохозяйственного землепользования;
• определение площади, состава и ценности земель, предоставляемых для размещения несельскохозяйственного объекта;
• определение величины и порядка возмещения убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;
• определение величины потерь сельскохозяйственного производства;
• подготовка технических условий снятия, хранения и использования плодородного слоя (ППС);
• определение платы за землю;
• обоснование проекта образования землепользования несельскохозяйственного назначения.

Для выполнения курсового проекта были выданы следующие  материалы:

1. План землепользования в масштабе 1:10000.
2. Задание на составление проекта, которое содержит:
• основание проектирования;
• реквизиты заказчика;
• реквизиты проектировщика;
• характеристику несельскохозяйственного объекта;
• задачи проектирования.

Выполненный проект защищается студентом публично с участием руководителя курсового проекта.

На защиту представляются:

1. Проектный план, оформленный в соответствии с требованиями, предъявляемыми к землеустроительным проектам (масштаб 1:10000).
2. Расчетно-пояснительная записка к проекту.

Задание на составление проекта образования  землепользования несельскохозяйственного  объекта

1. Основание для проектирования – контракт с ОАО «Железо - бетонные конструкции»

2. Заказчик – ОАО «ЖБИ»

3. Проектировщик – ГУП «Инедвижимость»

4. Характеристика несельскохозяйственного объекта:

• Наименование – молокозавод «Веселая корова»
• Виды производимой продукции – молоко, сыр, творог, сметана;
• Объем производства продукции за год - 45 тыс. т.;
• Численность промышленно-производственного персонала - 250 чел.;
• Размер промышленной площадки – 8 га;
• Площадь застройки – 3,6 га;
• Площадь площадки для размещения временной строительной базы     1,5 га.
• Срок временного пользования землей 2 года.

5. Задачи проектирования:

• рассчитать плотность застройки, площадь несельскохозяйственного землепользования;
• разместить несельскохозяйственное землепользование;
• разработать мероприятия по упорядочению нарушаемых строительством землепользований;
• определить:

• виды и размеры убытков землепользователей, включая упущенную выгоду;
• размер потерь сельскохозяйственного производства;

• подготовить информацию для установления размеров земельного налога;
• оценить варианты проекта по технико-экономическим показателям.

1.1 Расчет площади  образуемого землепользования

Минимальная плотность  застройки Мп представляет собой отношение (в процентах) площади застройки Пз к общей площади всего участка По, занимаемого промышленным предприятием:

Площадь землепользования несельскохозяйственного объекта (промышленного  предприятия) рассчитывается по формуле:

Она будет окончательной. Все остальные составные части  проекта рассчитываются по вариантам  размещения объектов.

1.2 Размещение  несельскохозяйственного землепользования

Размещение  несельскохозяйственного землепользования является наиболее ответственной и сложной частью проекта.

На проектный  план наносятся границы участков имеющих рассчитанную площадь, подъездную дорогу и другие имеющиеся элементы проекта.       

Конфигурация  участка определяется схемой генерального плана несельскохозяйственного объекта.

При размещении несельскохозяйственного землепользования необходимо соблюдать следующие  основные требования:

• размещение несельскохозяйственного землепользования в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения (непригодных для ведения сельского хозяйства) или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда не покрытых лесом или занятых малоценными насаждениями и кустарником,
• не нарушать существующие землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и их внутреннюю организацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие изменения продуктивности и эффективности использования этих прилегающих земель,
• предусматривать меры по недопущению процессов эрозии, заболачивания, подтопления, других видов деградации, загрязнения и нарушения земель - не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

После размещения несельскохозяйственного землепользования составляется список землепользователей, интересы которых затрагиваются  предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собственности, владения или пользования землей (частная, общая, совместная, общая долевая собственность, аренда) (таблица 1).

Таблица 1 - Список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

1.3 Определение состава, площадей и ценности угодий в границах несельскохозяйственного землепользования

Состав и  площадь земельных угодий определяются и установленных проектом границах несельскохозяйственного землепользования.

Площади угодий вычисляют любым способом, обеспечивающим необходимую точность до 0.1 га.

Устанавливается площадь земель по землепользователям и срокам использования участков.

Качество земель в границах проектируемого несельскохозяйственного  землепользования устанавливается  по имеющимся на эту территорию материалам качественной оценки земель.

По имеющимся материалам почвенных обследований устанавливаются на плане и вычисляются площади типов и подтипов почв на изымаемых участках по каждому сельскохозяйственному угодью (таблица 2).

Таблица 2 - Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта.

1.4 Разработка предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель

Размещаемые в  процессе курсового проектирования промышленные предприятия имеют  небольшие площади землепользовании, и поэтому, как правило, затрагивают одно землепользование сельскохозяйственного предприятия или крестьянского хозяйства.

Поэтому при  разработке предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия  земель должны быть решены следующие  вопросы:

1. землевание малопродуктивных угодий;
2. рекультивации нарушаемых земель;
3. передача сельскохозяйственных угодий из фонда перераспределения;
4. консервация сельскохозяйственных угодий.

При предоставлении земель несельскохозяйственным предприятиям в бессрочное пользование плодородный слой почвы подлежит снятию, хранению и нанесению на малопродуктивные или непродуктивные угодья для повышения их плодородия. Этот процесс называется землеванием.

Расчет объемов  землевания малопродуктивных угодий выполняется  в следующей последовательности:

1. Определяются по вариантам площади типов и подтипов почв на участках, отводимых в бессрочное пользование под промышленную площадку и подъездную автодорогу, мощность и объем снимаемого плодородного слоя.
2. Выделяются участки малопродуктивных угодий, на которые может быть нанесен плодородный слой почвы. Путем деления объема наносимого плодородного слоя на площадь участка землевания рассчитывается мощность наносимого плодородного слоя.

Земли, предоставляемые  во временное пользование, аренду для размещения строительной базы, по истечению срока пользования подлежат рекультивации.

Рекультивация нарушаемых земель - комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и  народнохозяйственной ценности нарушенных земель.

Основные направления  рекультивации земель: сельскохозяйственное под продуктивные угодья, лесохозяйственное - для создания лесов различного типа, водохозяйственное для создания водоемов различного назначения, строительное - под места застройки и т.п.

1.5 Потери  сельскохозяйственного производства и их возмещение

При предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд потери сельскохозяйственного  производства вызываются:

• безвозвратным изъятием земель из сельскохозяйственного оборота для размещения несельскохозяйственных объектов,
• предоставление земель во временное пользование или аренду,
• ухудшением качества сельскохозяйственных угодий (снижением плодородия почв) в результате размещения несельскохозяйственных объектов,
• ограничением использования сельскохозяйственных угодий в установленных вокруг несельскохозяйственных объектов охранных, санитарных и защитных зон,
• переводом (трансформацией) сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственные угодья по организационно-хозяйственным причинам.

Потери возмещаются  в целях сохранения сложившегося уровня сельскохозяйственного потенциала в размере стоимости освоения разновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультивированию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

Размер стоимости  освоения новых земель взамен изымаемых  для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельхозпродукции в объеме не менее получаемого  на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Рассчитанные  по нормативам потери в полном объеме возмещают при предоставлении сельхозугодий  для несельскохозяйственных нужд в  постоянное пользование, во временное  пользование с условием рекультивации нарушенных земель под несельскохозяйственные угодья, при консервации деградированных сельхозугодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, при переводе сельхозугодий в несельскохозяйственные по организационно-хозяйственным причинам.

Потери сельскохозяйственного  производства при изъятии земельных  участков, используемых для выращивания  сельскохозяйственных культур и  под многолетние насаждения на землях, предоставленных для личного  подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, а также выделенных под служебные земельные наделы также возмещаются в полном объеме и определяются в размере норматива стоимости освоения новых земель.

Потери возмещаются  в размере 50% от норматива при  нанесении снятого плодородного слоя земли на малопродуктивные или  непродуктивные угодья за счет средств  предприятий, организаций, учреждений, которым предоставляется земельный  участок.

В случае предоставления сельхозугодий для несельскохозяйственных нужд во временное пользование или аренду (при условии последующего восстановления качества сельхозугодий до уровня кадастровых оценок не ниже предоставленных) размер потерь сельскохозяйственного производства исчисляется в процентах к нормативам стоимости освоения новых земель.

При этом за каждый год временного пользования до 3 лет или аренды до 10 лет включительно взимается 5% установленного норматива. За последующие годы аренды от 11 до 20 лет за каждый год взимается 2% , от 21 до 50 лет 1% норматива.

Потери, вызванные  ограничением использования или  ухудшением качества сельхозугодий  под влиянием деятельности предприятий, организаций, учреждений, определяются в процентах от норматива стоимости  освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).

Потери, вызываемые ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности промышленных предприятий, других землепользователей, юридических и физических лиц, определяются изменением степени деградации земель. Используя шкалу содержания вредных элементов органических и неорганических соединений в почве, выделяются 5 уровней загрязнения: 1- допустимый; 2 – низкий; 3- средний; 4- высокий; 5- очень высокий. По данным контрольных обследований земельного участка на предмет его загрязнения судят об изменении уровня загрязнения. Разница между уровнем деградации почв на момент обследования и исходным уровнем (до начала деятельности) выражается через коэффициент учёта динамики деградации земель.

Расчёт размеров потерь, вызываемых безвозвратным изъятием земель из сельскохозяйственного оборота  и предоставлением земель во временное  пользование, производится в таблице 3.

Таблица 3 - Расчёт размеров потерь сельскохозяйственного производства, вызываемых предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

Указанные нормативы уточняются по мере необходимости на основании данных Росстата России о поквартальной индексации цен на оборудование и материалы, применяемые при освоении новых земель и стоимости соответствующих строительно-монтажных работ.

1.6 Убытки землепользователей, упущенная выгода, расчёт размеров и их возмещение

Убытки, включая  упущенную выгоду, причиненные изъятием или временным занятием земельных  участков для государственных и  общественных нужд, а также ограничением прав землепользователей (кроме случаев установления охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения) или ухудшения качества их земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме пользователям земли, понесшим эти убытки.

Убытки незавершенного сельскохозяйственного производства оцениваются по фактически произведенным землепользователям объемам работ и затратам, в ценах базового года.

В состав убытков  незавершенного сельскохозяйственного  производства входят:

• материальные затраты: стоимость семян; стоимость электроэнергии, воды, тепла; стоимость горюче-смазочных материалов; стоимость удобрений; стоимость средств защиты растений; транспортные затраты;
• фиксированные платежи: затраты на погашение кредита и его оплату; страховые платежи; земельный налог;
• амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов;
• прочие расходы: оплата наемного труда; оплата посреднических и юридических услуг; другие непостоянные по количественной оценке затраты.

Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки  по согласованию с заинтересованными землепользователями вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществлять своими силами и средствами перенос их на новое место, либо строительство новых зданий и сооружений.

В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются землепользователем, для конкретного ведения строительства.

При изъятии  или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных и противоэрозионных объектов и сооружений, убытки определяются исходя из сметной стоимости на строительство или реконструкцию существующих объектов и сооружений, включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка неиспользованных затрат труда и средств, вложенных  в строительство объектов, неразрывно связанных с землей, производится по сметной стоимости нового строительства аналогичных объектов, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

К объектам неиспользованных затрат относятся:

• объекты водоснабжения;
• объекты складского хозяйства;
• объекты транспорта;
• линии связи и электроснабжения;
• прочие объекты.

Затраты, необходимые  для восстановления ухудшенного  качества земель, включая затраты  на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, определяются проектной документацией.

Убытки, вызванные  возникающими неудобствами в использовании  земли, определяются суммой единовременных затрат на строительство мостов, дорог, проездов и других сооружений, необходимых  для ведения сельскохозяйственного производства в проектных условиях.

Убытки, связанные  с ограничением права землепользователей, включают затраты на выполнение строительных, мелиоративных и других работ, приобретение материалов и оборудования, необходимых  для восстановления сокращающихся объемов производства.

Упущенная выгода является частью убытков землепользователей, причиненных изъятием или временным  занятием земельных участков для  государственных и общественных нужд, ограничением прав землепользователей или ухудшением качества их земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций, которым предоставлены земельные участки.

Убытки в  виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода землепользователями  в силу названных выше причин в расчете на предстоящий период, необходимы для восстановления нарушенного производства.

Возмещение  упущенной выгоды производится в  размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства сельскохозяйственной продукции в натуральном выражении в среднем за последние 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель.

В общем виде ежегодный доход определяется как  разница между стоимостью реализованной продукции и годовыми производственными затратами.

В тех случаях, когда данные о доходах с/х предприятий за последние 5 лет неизвестны, для расчета упущенной выгоды могут использоваться показатели нормативного дохода с 1 га с/х угодий по материалам оценки земель.

Эти показатели могут быть рассчитаны следующим  образом. По материалам кадастра недвижимости устанавливается продуктивность земель в кормовых единицах в расчете на один балл их кадастровой оценки. Затем, исходя из содержания кормовых единиц в 1 ц зерновых, путем деления этого количества кормовых единиц на приведенный выше показатель продуктивности земель рассчитывается количество зерна, которое можно получить в расчете на 1 балл оценки земли. Зная действующие цены на зерно, получаем показатель продуктивности земель в рублях также в расчете на 1 балл их кадастровой оценки. Затем, зная оценку продуктивности различного класса земель в баллах и зная цены балла в рублях, можно получить базовые ставки для расчета упущенной выгоды.

Упущенная выгода исчисляется умножением величины утрачиваемого ежегодного дохода на коэффициент перерасчета, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

Упущенная выгода также рассчитывается в случаях  ограничения права пользователей  земли или ухудшения ее качества, если это приводит к снижению ежегодного дохода за период, после которого права пользователей земли и качество земель восстанавливается. При этом применяются следующие показатели:

Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель с нарушением транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п., исчисляется  как десятикратная разница ежегодных  затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель с образованием неудобств и до изъятия земель.