Организация оценки земли и имущества

Содержание

Введение

1.              ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1.              Общие понятия оценки

1.1.1.              Понятие собственности, и иных вещных прав.

1.1.2.              Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.

1.2.              Характеристика доходного подхода

1.2.1.Метод дисконтированных денежных потоков

1.2.2. Метод капитализации прибыли

1.3.              Характеристика сравнительного подхода

1.3.1.Подбор объектов аналогов

1.3.2.Внесение корректировок

1.3.3.Денежные поправки

1.3.4.Процентные поправки

1.3.5.Согласование стоимостей аналогов

1.4 Характеристика затратного подхода

1.4.1.Совокупный износ

1.4.2. Методы определения физического износа

1.4.3. Методы определения функционального износа

1.4.4.Методы определения внешнего (экономического) износа

2.  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Введение

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости.

Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

1.                 земельные участки;

2.                 объекты жилой недвижимости (квартиры);

3.                 объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

4.                 объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения и ОСЗ, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

5.                 сооружения и передаточные устройства; объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Этим обусловлена актуальность выбранной темы исследования.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.). Для учета всех факторов при осуществлении оценки рыночной стоимости недвижимости используются различные подходы и методы.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

–                   определение проблемы по оцениваемому объекту;

–                   изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

–                   сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

1.                 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1.          Общие понятия оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. 
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

                   рыночная стоимость;

                   инвестиционная стоимость;

                   ликвидационная стоимость;

                   кадастровая стоимость.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.1.1.    Понятие собственности, и иных вещных прав.

Собственность – это общественные отношения по поводу распределения (присвоения) редких ресурсов как элементов богатства между различными лицами. Отношения собственности имеют объективную и субъективную сторону. Субъектом отношений собственности является лицо: человек или организация, обладающие правами. Объект собственности - совокупность благ принадлежащих собственнику. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности.

Вещное право - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

- Право владения  - возможность осуществления фактического господства

  над вещью.

- Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

- Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. Они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения землей;

- право постоянного пользования земельным участком;

- сервитут;

- иные вещные права.

Общие признаки:

- это право на чужое имущество;

- это право следования, то есть смена собственника не влечет для носителя ограниченного вещного права никаких изменений;

- носитель — только титульный владелец;

- предоставляется та же защита, что и праву собственности.

Хозяйственное ведение

Вещное право юридического лица- не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты - унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарными; государственные концерны.

Объект - комплекс имущества, который в установленном порядке закреплен за носителем этого права.

Содержание: владение (обычно в полном объеме); пользование (обычно в полном объеме); распоряжение. По обязательствам юридическое лицо-носитель права хозяйственного ведения отвечает всем своим имуществом, вплоть до основных фондов.

Оперативное управление

Право юридического лица – не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества.

Субъекты - казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юридических лиц.

Объект - комплекс имущества, в установленном порядке закрепленный за указанными юр. лицами.

Содержание - владение, пользование, распоряжение - но объем, и реализация этих полномочий могут быть ограничены. Носитель права оперативного управления отвечает по обязательствам, но казенное предприятие - всем своим имуществом, а учреждение - только денежными средствами. Предусмотрена субсидиарная ответственность собственника.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству.

Субъекты - физические лица.

Содержание - владение и пользование. Носитель может возводить на участке здания и сооружения и приобретать на них право собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право пользования, не ограниченное установлением срока.

              Субъекты - юридические лица; (ФЗ РФ убрал право физических лиц).

Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица.

Основания возникновения - соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.

1.1.2.    Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.

Договор купли - продажи.

Наиболее часто используемый договор передачи объекта недвижимости от одного собственника другому собственнику. Процедура заключения договора происходит по принципу - с одной стороны деньги, с другой документы на квартиру.

Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется нотариально и подлежит регистрации в БТИ.

Договор дарения

Чаще всего заключается между родственниками или близкими людьми, хотя подарить квартиру (дом) можно любому физическому или юридическому лицу. Сделка происходит по принципу  – с одной стороны квартира, с другой стороны благодарность.

Договор дарения по своей процедуре оформления похож на договор купли-продажи, хотя имеет и свои особенности.

Договор мены.

По договору мены между сторонами производится обмен одного объекта недвижимости на другой. Каждый из участвующих в договоре считается продавцом того объекта, который он дает в обмен, и покупателем того объекта, который он получает.

По договору мены Вы можете поменять квартиру на что угодно – автомобиль, группу товара, работу или услуги и т.д., но наиболее часто квартиру меняют на квартиру (или дом).

Регистрационное удостоверение.

Регистрационное удостоверение о праве собственности выдается соответствующим исполкомом после полной оплаты стоимости кооперативной квартиры, участие в долевом строительстве или на частное домовладение после сдачи его в эксплуатацию.

Регистрационное удостоверение дает такие же права собственности на недвижимость, как и договор купли-продажи. В том случае, если оно выдано во время брака, супруги владеют недвижимостью в равных долях независимо от того, на чье имя оно выдано.

Свидетельство о праве собственности на жилье.

Свидетельство о праве собственности на жилье выдается после приватизации квартиры приватизационным бюро исполкома. В этом случае единоличным владельцем квартиры в равных долях являются только те граждане (независимо от возраста), чьи фамилии вписаны в свидетельство.

Обычно в этом случае собственниками являются несколько человек - члены семьи.

Продать такую квартиру возможно лишь при согласии всех членов семьи. Возможна продажа части квартиры (дома), но только после ее фактического раздела с выдачей отдельных документов на право собственности разным лицам.

Свидетельство о праве на наследство.

Этот документ выдается наследникам в нотариальной конторе по месту открытия наследства. Его обладатели являются единоличными собственниками указанной доли недвижимости.

Договор пожизненного содержания.

По договору пожизненного содержания одна сторона, являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья, передает в собственность другой стороне объект недвижимости, взамен чего приобретающая сторона обязуется предоставить пожизненное материальное обеспечение.

Свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов.

Нотариус на основании общего письменного заявления супругов выдает одному или каждому из них свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе, приобретенном ими за время брака.

Такое свидетельство может быть выдано каждому из супругов как во время пребывания в браке, так и после расторжения брака.

В случае смерти одного из супругов, свидетельство о праве собственности на часть в их совместном имуществе выдается нотариусом на основании заявления другого супруга с последующим уведомлением наследников умершего, которые приняли наследство. Такое свидетельство может быть выдано на половину общего имущества.

Решение суда.

Один из самых затратных правоустанавливающих документов в смысле его получения. Выдается в случаях, когда новый собственник явно не выражен или когда возник спор между несколькими собственниками, претендующими на одну и ту же квартиру.

Государственный акт на земельный участок.

Выдается городским (районным) отделом земельных ресурсов. В этом документе указан собственник земельного участка, размер земельного участка, приведен его план, привязка к местности и указан кадастровый номер.

Таким образом мы рассмотрели перечень наиболее часто встречающихся правоустанавливающих документов на недвижимость, квартиру, дом, земельный участок (землю). Документы о собственности в Украине, порядок их оформления и распоряжения.

1.2.          Характеристика доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

1.2.1.Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

                   предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

                   имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

                   потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

                   оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

                   объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

1.2.2. Метод капитализации прибыли

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

­                     потоки доходов – стабильные положительные величины;

­                     потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

­                     потоки доходов нестабильны;

­                     объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

­                     нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)  определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недви­жимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которо­го  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

1.                 применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2.                 метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно постра­дал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серь­езной реконструкции.

1.3.                    Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1.Объект не должен быть уникальным.
2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж .
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

 ,(1)

где